En términos generales, la tasa hipotecaria aumenta y los criterios de endeudamiento se endurecen cuando el prestamista está expuesto a un mayor riesgo. La tasa de hipoteca sobre propiedades de inversión suele ser más alta que la de las hipotecas sobre residencias principales porque los prestamistas corren un mayor riesgo. Al contrario de comprar una residencia principal, invertir en bienes raíces tiene como objetivo generar ingresos por alquiler. Siga leyendo para obtener más información sobre las hipotecas de propiedades de inversión.
Hipoteca para Propiedades de Inversión
Cualquier hipoteca utilizada para comprar una propiedad que se compra como inversión y no para uso personal se considera una propiedad de inversión. No todos los prestamistas ofrecen hipotecas de inversión y, de los que lo hacen, solo ofrecen uno o dos de los productos de esa categoría.
Necesita una hipoteca para propiedades de inversión cuando compra una. El pago inicial mínimo para un préstamo para propiedades de inversión es del 20 por ciento, pero no obtendrá las mejores tasas hasta que lo aumente al 30 por ciento o más.
Cuando haya decidido qué tipo de préstamo de propiedad de inversión es mejor para usted, estará listo para solicitarlo. Un corredor de hipotecas, una vez más, puede ser una herramienta muy útil en este punto del juego porque puede guiarlo a través de cada paso del proceso de solicitud y brindarle asesoramiento experto en todo momento. Ayudarlo a compilar los materiales de solicitud requeridos es una de las principales formas en que un corredor hipotecario puede ser de utilidad.
Debe obtener la aprobación de un asegurador antes de poder avanzar con el cierre de cualquier solicitud de préstamo, ya sea una hipoteca para una propiedad residencial o de alquiler. La responsabilidad del suscriptor incluye evaluar su solvencia crediticia, o si tiene buenas posibilidades de pagar su deuda, así como determinar el precio de venta de la propiedad. Esto refleja su valor de tasación.
Un suscriptor examinará sus activos, historial de empleo, estabilidad de ingresos, relación deuda-ingreso, puntaje crediticio e historial crediticio para evaluar su solvencia.
Ventajas de las propiedades de inversión
#1. Seguridad y Estabilidad
Todo el mundo necesita un lugar para vivir, por lo que casi siempre hay demanda de propiedades. A pesar de su volatilidad, los cambios en la economía tienen menos impacto en el mercado inmobiliario y es más probable que ofrezcan rendimientos fijos. Por lo tanto, los bienes raíces son generalmente más seguros y más estables que otros tipos de inversiones.
#2. Flujo de efectivo
Debido a que existe una demanda tan alta de viviendas, es probable que comprar una propiedad de inversión le brinde un flujo constante de ingresos pasivos. Esto es especialmente válido si los ingresos por alquiler superan los pagos mensuales del préstamo y los gastos de mantenimiento. Incluso podría pagar la hipoteca y cualquier gasto adicional con el dinero que gana al alquilar su propiedad.
#3. Beneficios fiscales
Además, puede beneficiarse de exenciones fiscales que aumentan el monto de la declaración de impuestos de su inversión. Por ejemplo, debe deducir de sus ingresos cualquier costo asociado con el funcionamiento diario de su propiedad de alquiler para reducir sus impuestos.
#4. Inversión a largo plazo
Si su propiedad está ubicada en un área de alto rendimiento, tanto el valor de su inversión inmobiliaria como los ingresos por alquiler deberían aumentar con el tiempo. Además, debería experimentar un aumento en el flujo de caja, que puede utilizar para hacer crecer su cartera de inversiones.
Contras de las propiedades de inversión
#1. problema de liquidez
Si invierte en bienes raíces, a diferencia de las acciones, probablemente le resulte difícil obtener efectivo. Después de todo, vender una casa lleva más tiempo. Será más difícil para usted recuperar su dinero si tiene una necesidad urgente de dinero, como una emergencia.
#2. Costos de Entrada
Uno de los mayores obstáculos para cualquiera que busque ingresar al mercado de propiedades de inversión es la importante financiación que se necesita. El costo del depósito por sí solo puede ser de decenas de miles de dólares o más.
#3. Costos continuos
Las propiedades de inversión requieren una amplia planificación debido a los altos costos involucrados. Los pagos de la hipoteca, las tarifas municipales, los gastos de mantenimiento y renovación y el seguro hipotecario privado son costos continuos a largo plazo asociados con la propiedad de una vivienda.
#4. Inquilinos difíciles
Puede ser una pesadilla si sus inquilinos son problemáticos. Pueden provocar angustia psicológica y sus acciones pueden incluso resultar en pérdidas financieras. Esto es especialmente cierto si su inquilino se atrasa en el alquiler o daña la propiedad.
Cómo obtener un préstamo con fines de inversión
#1. Asegurarse de que puede permitírselo
Además de cualquier pago hipotecario actual que pueda estar haciendo, también necesitará dinero para un depósito, cualquier tarifa asociada y sus pagos mensuales.
#2. Elegir un tipo de hipoteca para inversiones
Es posible que solo califique para un tipo de hipoteca para una propiedad de inversión, lo que simplificaría su elección. Sin embargo, si puede solicitar algunos tipos diferentes, investigue y considere sus preferencias.
#3. Crear y aplicar
Cuando busque un tipo específico de hipoteca, pregúntele a su agente hipotecario a quién le sugeriría como prestamista. Con frecuencia tienen conexiones con prestamistas que un individuo no tendría, y pueden usar estas conexiones para encontrarle una buena oferta mientras se aseguran de que usted satisfaga los requisitos particulares del prestamista. Luego, puede cooperar para reunir la documentación requerida para que pueda presentar y solicitar la hipoteca con confianza.
Tasas de Hipoteca para Propiedades de Inversión
Las tasas hipotecarias para propiedades de inversión suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales. Esto se debe a que los prestamistas perciben que estos préstamos conllevan un riesgo marginalmente mayor. Cada prestamista tendrá un conjunto específico de requisitos que querrán que usted cumpla, al igual que con cualquier otro tipo de hipoteca. Esos requisitos pueden cambiar según el prestamista y el tipo de hipoteca de inversión que esté solicitando. Sin embargo, en términos generales, todos buscarán confirmación de que podrá realizar los reembolsos.
Los prestamistas cobran tasas de interés más altas por las propiedades de inversión. Esto se debe a que los prestamistas los ven como inversiones de mayor riesgo. Como resultado, los requisitos para obtener una hipoteca para una propiedad de inversión son más estrictos.
Hipoteca para requisitos de propiedad de inversión
Al solicitar una segunda hipoteca para una propiedad de inversión, algunos prestamistas que se especializan en hipotecas de inversión incluso requieren que el solicitante primero tenga una hipoteca residencial por un período determinado.
Una propiedad de inversión generalmente requiere un pago inicial del 20% al 25%. Sin embargo, los prestamistas también pueden exigir con frecuencia un pago inicial del 30%. Por otro lado, algunos programas de préstamos permiten a los compradores financiar propiedades de inversión con un pago inicial de tan solo el 15%.
El pago inicial típico de una propiedad de inversión variará, por supuesto, según los requisitos del prestamista, los antecedentes del prestatario, el perfil de riesgo general y el historial crediticio. Con un pago inicial más pequeño y una relación préstamo-valor (LTV) más alta, el prestamista está potencialmente expuesto a un mayor riesgo.
Historial crediticio: al solicitar una hipoteca, siempre se prefiere tener un buen crédito, pero algunos prestamistas aceptan solicitudes con mal crédito. Las hipotecas BTL y el análisis caso por caso de las hipotecas comerciales brindan un nivel adicional de flexibilidad.
Depósito: para una hipoteca BTL, la mayoría de los prestamistas buscan montos superiores al 15 %, mientras que los prestamistas hipotecarios comerciales pueden solicitar montos que van del 25 % al 50 %. Si realiza una compra internacional, los requisitos de depósito se corresponderán con los del mercado crediticio local.
Cómo obtener una hipoteca para propiedades de inversión
Debe determinar qué préstamo necesita después de elegir comprar una propiedad de inversión, hacer su investigación y encontrar la mejor oferta. Las siguientes son cuatro opciones para financiar una propiedad de inversión.
- Préstamos bancarios convencionales
- Préstamos de dinero duro
- Préstamos de dinero privado
- Aprovechar el valor acumulado de la vivienda
#1. Préstamos bancarios convencionales
Un préstamo bancario tradicional es similar a lo que habría obtenido para su residencia principal si estuviera financiando una propiedad de inversión. Por lo general, los prestatarios deben pagar el 20% del precio de compra de la propiedad para calificar para un préstamo bancario convencional. Pero los prestamistas exigen con frecuencia un pago inicial del 30% para una propiedad de inversión.
Los prestamistas también deberán conocer su historial crediticio y puntaje para determinar si califica para un préstamo convencional y su tasa de interés. También se analizarán sus recursos y ganancias. En pocas palabras, deberá demostrar que tiene los medios financieros para pagar tanto su hipoteca actual como los pagos del préstamo para su propiedad de inversión.
#2. Préstamos de dinero privado
Los préstamos de dinero privado son préstamos hechos de una persona a otra, típicamente entre amigos cercanos y/o familiares. Puede beneficiarse de participar en eventos regionales de creación de redes de inversión en bienes raíces si ninguno de estos es una opción para un préstamo de dinero privado. Las condiciones de los préstamos de dinero privado pueden ser muy diferentes ya que dependen de la relación entre el prestamista y el prestatario. Antes de firmar un contrato con alguien en su vida, es crucial pensar en su relación con el prestamista, especialmente si es nuevo en la inversión inmobiliaria.
#3. Hacer uso de la plusvalía de la vivienda
Mediante el uso de un refinanciamiento con retiro de efectivo, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o un préstamo con garantía hipotecaria, también puede utilizar el capital de su vivienda para comprar una propiedad de inversión. Por lo general, se le permite pedir prestado hasta el 80 % del valor patrimonial de su vivienda para ayudar con la compra o reparación de una propiedad de inversión. Puede haber inconvenientes para financiar su propiedad de inversión con capital.
#4. Un préstamo de dinero duro
es un préstamo a corto plazo que funciona mejor para vender propiedades de inversión en lugar de comprarlas, mantenerlas, alquilarlas o desarrollarlas. Puede ser más sencillo calificar para un préstamo de dinero duro que para un préstamo convencional, lo cual es un beneficio de usarlo para financiar la inversión de una casa. Los prestamistas siguen teniendo en cuenta factores como los ingresos y el crédito, pero la rentabilidad de la propiedad es donde ponen su principal atención. Puede determinar si puede pagar el préstamo observando el valor estimado después de la reparación (ARV, por sus siglas en inglés) de la vivienda. A diferencia de esperar varias semanas o meses para el cierre de una hipoteca convencional, también es posible recibir financiamiento del préstamo rápidamente, a menudo en unos pocos días.
Los préstamos de dinero duro para proyectos de arreglar y cambiar tienen un alto costo, que es su principal desventaja. Dependiendo del prestamista, las tasas de interés para este tipo de préstamo pueden llegar al 18%, y es posible que no te quede mucho tiempo para pagarlo.
¿Son las tasas hipotecarias más altas para una propiedad de inversión?
Por una buena razón, los prestamistas ven las propiedades de alquiler como inversiones más riesgosas que las residencias principales: si las cosas van mal y un prestatario no puede hacer los pagos, es más probable que no cumpla con un préstamo para una propiedad de inversión que con su residencia principal. Por lo tanto, las tasas de interés de las hipotecas para propiedades de inversión suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales.
¿Cuál es la regla 1 para una propiedad de inversión?
La regla del 1% para propiedades de inversión establece que la cantidad de alquiler mensual que recibe en una propiedad debe ser al menos el 1% del precio de compra. En esencia, esto significa que debe exigir una tarifa mínima del 1% del precio de compra. Además, implica que debe apuntar a un pago mensual de la hipoteca que, idealmente, sea inferior a esa cifra del 1%, ciertamente no superior.
¿Qué edad es mejor para comprar una propiedad de inversión?
Teniendo en cuenta que la casa de una familia es un activo, no hay ninguna desventaja en comprar una cuando se es joven. Sin embargo, si uno puede aplazar la elección y ahorrar más dinero para usar como pago inicial de la propiedad, el porcentaje del préstamo en un momento posterior puede reducirse.
La mejor edad es entre los 30 y los 35 años, cuando haya ahorrado entre el 30 y el 40 por ciento del presupuesto de su hogar y pueda manejar fácilmente el saldo restante.
¿Qué puntuación de crédito se necesita para una propiedad de inversión?
Las propiedades de alquiler requieren un puntaje de crédito mínimo de 620. Aunque algunos prestamistas hipotecarios aceptarán un puntaje de crédito tan bajo como 600, se cree que un 660 es seguro. Un puntaje de crédito ideal es uno de 740 o más con un pago inicial del 20%. Para una reducción del pago inicial, un inversionista de bienes raíces requeriría una puntuación de 760.
¿Debo invertir en bienes raíces cuando las tasas de interés son altas?
Invierte si puedes. El costo de los préstamos aumentará a medida que aumenten las tasas de interés. Dado que muchos consumidores tendrán precios fuera del mercado, habrá menos demanda, lo que podría conducir a precios más bajos. Si tiene el dinero para comprar una casa cuando las tasas de interés son altas, podría ser una buena inversión.
¿El alquiler está incluido en la deuda a ingresos?
Su relación deuda-ingreso (DTI) evalúa su carga de deuda mensual en comparación con sus ingresos. Se refiere específicamente al porcentaje de su ingreso mensual bruto (antes de impuestos) que se utiliza para liquidar deudas como el alquiler, una hipoteca, tarjetas de crédito, etc. Sume todas sus obligaciones mensuales, incluidos los pagos de alquiler o hipoteca, reembolsos de préstamos estudiantiles. , préstamos personales, préstamos para automóviles, facturas de tarjetas de crédito, manutención de niños, pensión alimenticia y otras obligaciones, y divida el total entre sus ingresos mensuales para determinar su relación deuda-ingreso.
¿Cómo comprar una segunda vivienda sin vender la primera?
- Obtener la aprobación para otra hipoteca
- Sacar un préstamo puente
- Obtener un préstamo con garantía hipotecaria
¿Puedo convertir mi segunda casa en una propiedad de inversión?
Puedes cambiar la hipoteca de una segunda vivienda por una de inversión. Sin embargo, es posible que esta opción no esté disponible hasta que haya pasado cierto tiempo y, si elige refinanciar, estará sujeto a tasas más altas y nuevas reglas.
Conclusión
Las hipotecas para propiedades de inversión pueden ser un mundo completamente diferente, por lo que es útil trabajar con un profesional que conozca los detalles de cada tipo de hipoteca de inversión y cómo podría aplicarse a usted. Si bien la compra de una propiedad de inversión no garantiza que se vuelva rico, puede ser un movimiento financiero muy inteligente que lo beneficiará tanto ahora como en el futuro. Obtener la aprobación de una hipoteca para una propiedad de inversión puede parecer una tarea difícil, pero si tiene el impulso necesario y el conocimiento del procedimiento de solicitud, sin duda tendrá éxito.
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Referencias
