Entscheidend für den Erfolg ist die Zusammenarbeit der am Immobilienmarkt beteiligten Experten. Sowohl Hausverkäufer als auch Hauskäufer brauchen einander. Die Möglichkeit für Immobilienmakler und -makler, diese beiden Gruppen zu verbinden, wird durch den Multiple-Listing-Service maximiert. Der Multiple Listing Service (MLS) ist eine Ressource, die Immobilienmakler nutzen, um untereinander über zum Verkauf stehende Häuser zu kommunizieren. Lesen Sie weiter, um mehr über den Multiple Listing Service (MLS) im Immobilienbereich, seine Online-Funktionalität und ein Beispiel zu erfahren.
Was ist MLS in der Immobilienbranche??
Um Informationen über zum Verkauf stehende Häuser bereitzustellen, haben kooperierende Immobilienmakler eine Datenbank namens „MLS“ erstellt. Um Hauskäufer und -verkäufer miteinander zu verknüpfen, ermöglicht ein MLS den Maklern, gegenseitig die zum Verkauf stehenden Immobilienangebote einzusehen. Durch die Kombination und den Austausch von Informationen sowie die Aufteilung der Provisionen kommt diese Vereinbarung sowohl den börsennotierten als auch den verkaufenden Maklern zugute.
Die von verbundenen Maklern zum Verkauf angebotenen Häuser werden in der Regel von mehreren Listungsdiensten in einem Buch oder einer elektronischen Datenbank zusammengestellt, die von diesen Maklern regelmäßig aktualisiert wird. Jeder Servicemitarbeiter erhält von den beteiligten Parteien ein Exemplar des Buches, entweder in gedruckter Form oder online.
Wie funktioniert MLS Immobilien?
Als klar wurde, dass jeder Makler seine Häuser erfolgreicher verkaufen und seinen Kunden einen besseren Service bieten konnte, wenn er über die Angebote seines eigenen Maklers hinausging, wurde im 1800. Jahrhundert der Mehrfacheintragsdienst eingeführt, um eine bessere Zusammenarbeit zwischen Immobilienmaklern zu fördern. Im Wesentlichen handelt es sich beim MLS um einen Vertrag zwischen Immobilienmaklern über die gegenseitige Auflistung der Häuser im Rahmen einer für beide Seiten vorteilhaften Dienstleistung. Obwohl die ersten Multiple Listing Services (MLS) über Kataloge vertrieben wurden, sind sie heute praktisch alle online verfügbar.
Der Begriff „MLS“ kann nicht als Marke oder Marke eingetragen werden, da die Idee eines MLS allgemeiner Natur ist und es keine leitende Organisation gibt. Typischerweise arbeiten Immobilienmakler vor Ort zusammen, um ihren eigenen lokalen Multiple Listing Service (MLS) zu entwickeln. Infolgedessen werden alle nationalen Einträge, die auf verschiedenen Immobilienmakler-Websites angezeigt werden, in Hunderte regionale Datenbanken aufgeteilt.
Für den Zugang zu jedem MLS müssen Immobilienmakler und -makler Gebühren oder einen Mitgliedsbeitrag entrichten. Im Gegenzug erhalten die Makler Informationen über die Häuser in einem Viertel, einschließlich Auflistungen, Bildern und Einzelheiten wie der Quadratmeterzahl und den Merkmalen einer Immobilie. Nur autorisierten Maklern und Agenten ist der Zugriff auf ein MLS gestattet. Auch wenn jede MLS ihre eigenen Praktiken hat, halten sie sich im Allgemeinen alle an die Richtlinien der National Association of Realtors (NAR).
Warum Bedarf an mehreren Listing-Diensten besteht
Käufer können im digitalen Zeitalter eine Vielzahl von Immobilien- und Makler-Websites durchstöbern. Trotz dieser Offenheit besteht immer noch Bedarf an einem MLS. Wenn ein Käufer mit einem Makler zusammenarbeitet, der Mitglied eines MLS ist, hat der Makler einfachen Zugriff auf alle Häuser, die von teilnehmenden Maklern online zum Verkauf angeboten werden.
Der MLS-Eintrag enthält in der Regel auch private Kontaktinformationen und Informationen zu den Vorstellungszeiten. Um ohne diesen konsolidierenden Service geeignete Immobilien in der Gegend zu finden, müsste der Makler zahlreiche Websites für jeweils einen anderen Makler durchsuchen.
Vorteile der Nutzung eines Multiple-Listing-Dienstes
Davon profitiert jeder Teilnehmer der MLS. Aus geschäftlicher Sicht ermöglicht der Zusammenschluss zu einem MLS Immobilienmaklern, ihren verkaufenden Kunden die größtmögliche Präsenz zu bieten und gleichzeitig sicherzustellen, dass ihre potenziellen Käufer ein umfassendes Verständnis des Immobilienmarktes haben.
Da kleinere Unternehmen außerdem Zugriff auf die gleichen Angebote wie größere haben, wird sichergestellt, dass die Branche weiterhin wettbewerbsfähig und egalitär ist.
Das MLS kann dazu beitragen, dass Immobilien schneller und zu einem höheren Preis für Verkäufer verkauft werden. Hauskäufer können sicher sein, dass sie ein vollständiges Bild davon erhalten, was in der Region verfügbar ist, wenn sie mit einem Makler zusammenarbeiten, der das MLS nutzt.
Beispiel für einen Mehrfacheintragsdienst
Für ein besseres Verständnis der Dienste zur Mehrfachauflistung von Immobilien sehen Sie sich das folgende Beispiel an:
- Beispiel 1: Jack wollte ein Haus kaufen. Er musste entscheiden, ob er den Daten auf anderen Websites Glauben schenken wollte oder nicht. Deshalb suchte er Rat bei einem Immobilienmakler. Dieser Makler kann im Auftrag von Jack die MLS-Datenbank durchsuchen und die notwendigen Kriterien eingeben, um die ideale Immobilie zu finden. Da die Daten in der Regel von Agenten bereitgestellt werden, kann davon ausgegangen werden, dass sie korrekt sind. Sobald eine Immobilie identifiziert ist, die die Kriterien erfüllt, kann ein Geschäft abgeschlossen werden.
- Beispiel 2: Studien vom Juni 2022 zufolge stiegen die Immobilienpreise für Eigenheime in Texas stetig. Auch wenn sie seit sieben Monaten stetig stiegen, gab es keine Verkaufsknappheit. Das MLS ist nach wie vor die vertrauenswürdigste und aktuellste Quelle für Wohndaten, daher weist der Bericht auch darauf hin, dass die Zahl der Hausbesitzer, die dort ihre Immobilien anbieten, zugenommen hat.
Vorteile und Nachteile
Die wichtigsten Vor- und Nachteile eines MLS-Systems sind folgende:
Vorteile
- Alle Daten müssen vom Listing Agent in das MLS eingegeben werden. Es besteht die Garantie, dass sie die Richtigkeit daraufhin überprüfen. Darüber hinaus wird es von einem Ausschuss geleitet, der die MLS kontrolliert, und die Daten sind in der Regel zuverlässig.
- Es bietet Käufern und Verkäufern Zugriff auf eine umfangreiche Datenbank potenzieller Kunden.
- Die Immobilienbranche leistet einen wichtigen Beitrag zur Wirtschaft der meisten entwickelten Länder, und MLS erstellt eine Datenbank mit Angeboten, die Transaktionen erleichtert.
Nachteile
- Die Mitgliedschaft in anderen Maklerverbänden kann erforderlich sein, da bestimmte MLS keine Angebote mit anderen MLS austauschen. Dadurch können zusätzliche Kosten entstehen.
- Es ist automatisiert. Daher können Stromausfälle den täglichen Betrieb beeinträchtigen und zu Verzögerungen bei der Bearbeitung oder Aktualisierung führen, was möglicherweise zum Verlust von Geschäften führen kann.
- Die Verantwortung liegt beim Käufer, da man davon ausgeht, dass die typischen Provisionssätze, die zwischen 5 und 7 Prozent liegen, über dem Branchenstandard liegen.
- Obwohl es die Identifizierung von Immobilien einfacher macht, machen technologische Entwicklungen und exorbitante Provisionssätze sie unerwünscht und veraltet.
Anforderungen für Multiple-Listing-Dienste
Wenn es um Immobilieninformationen im Internet oder anderswo geht, gelten die MLS-Datenbanken als die genauesten. Neue Einträge müssen innerhalb einer bestimmten Zeit hinzugefügt werden. Wenn ein Mitglied die Eintragsdaten nicht fristgerecht ausfüllt, kann es zu Geldstrafen kommen. Etwa 24 bis 48 Stunden nach Unterzeichnung der Kotierungsvereinbarung geschieht dies.
Von der Fläche bis hin zu den Anweisungen und dem Standort achten MLS-Verbände auf ein hohes Maß an Genauigkeit bei den eingegebenen Informationen. Obwohl sich die Einzelheiten dieser Anforderung ändern können, ist es häufig obligatorisch, sowohl eine bestimmte Menge als auch ein bestimmtes Kaliber an Fotos beizufügen.
Streitigkeiten und Beschwerden
MLS-Organisationen erfordern in der Regel je nach Art des Streits eine Mediation, ein Schiedsverfahren oder beides. In jeder lokalen MLS gibt es eine Ethikkommission, die Beschwerden von Mitgliedern gegenüber anderen Mitgliedern anhört. Der Ausschuss berücksichtigt die Argumente beider Seiten, bevor er eine Entscheidung trifft. Viele dieser Probleme hängen mit Provisionen zusammen.
Das Problem der „Ursachenbeschaffung“ hat sich durch die Internetnutzung verschärft. Menschen suchen auf Websites nach zum Verkauf stehenden Häusern und wenden sich mit einer Frage zu der Immobilie möglicherweise per Telefon oder E-Mail an den Immobilienmakler. Wenn ein anderer Makler denselben Käufer beliefert, kann der Immobilienmakler später behaupten, dass er für die Beschaffung verantwortlich war, weil er dem Käufer ursprünglich bei der Suche nach einem Haus geholfen hatte.
Die Ethikkommission wird einen solchen Umstand als Ganzes bewerten und dabei berücksichtigen, wer wann was getan hat. In den meisten Fällen hätte der Makler des Käufers Anspruch auf die Provision, wenn sich die Interaktion des Maklers mit dem Käufer auf die Beantwortung einer Frage zur Immobilie beschränkte.
Da die staatliche Lizenzbehörde der nächste Schritt ist, versuchen mehrere Listungsdienste, die erste Anlaufstelle für Kundenbeschwerden über Mitglieder zu sein.
Wie wird MLS entwickelt?
Das NAR gibt an, dass es sich bei MLS um private Datenbanken handelt. Die lokale Immobilienbranche in jeder Region entwickelt, wartet und finanziert jedes MLS.
Auf dem MLS veröffentlichen Immobilienmakler ihre Angebote inklusive umfassender Details und Bilder. Die teilnehmenden Agenten und Makler aktualisieren regelmäßig die Daten, auf die in den MLS-Datenbanken zugegriffen werden kann.
Der MLS kann nicht von Hausbesitzern hinzugefügt werden, die ihre Immobilie auf eigene Faust verkaufen; Sie müssen mit Maklern oder Maklern zusammenarbeiten, damit ihr Haus dort gelistet wird.
Wie viele MLS gibt es?
Nach Angaben der Real Estate Standards Organization gibt es derzeit etwa 600 MLS in den Vereinigten Staaten, wobei diese Zahl aufgrund der regionalen Konsolidierung von Jahr zu Jahr schwankt. Allerdings ist die Verwendung eines MLS in anderen Ländern weniger verbreitet.
Laut Katie Severance, einer Immobilienmaklerin bei Douglas Elliman in Palm Beach, Florida, und Autorin von „The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home“: „Die Vereinigten Staaten sind in dieser Hinsicht ungewöhnlich.“ „Die meisten Länder haben international keine MLSs, oder wenn doch, decken sie nur einen kleinen Teil des Marktes ab“, sagte der Autor.
Darüber hinaus gibt es einige ausgewählte amerikanische Märkte ohne MLS. Ein solches Beispiel ist New York City. New York City verfügt über kein MLS, aber es gibt andere regionale Dienste, die verfügbare Immobilienangebote syndizieren.
Listet das MLS jede einzelne Immobilie auf, die zum Verkauf steht?
Die MLS listet die überwiegende Mehrheit der zum Verkauf stehenden Häuser auf. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, beispielsweise Häuser, die vollständig vom Markt verkauft werden (MLS).
„Häuser, die ausschließlich vom Eigentümer zum Verkauf angeboten werden, werden in der Regel nicht in der MLS-Datenbank gefunden“, sagt Jen Horner, Immobilienmaklerin bei RE/MAX Masters in Salt Lake City, Utah. Sie behauptet, dass dies möglicherweise auch für Häuser zutrifft, die von bestimmten Maklerfirmen gelistet werden: „Große Maklerfirmen können Einträge nur in ihren proprietären Datenbanken führen und sich dafür entscheiden, ihren Wohnungsbestand nicht im MLS-System zu platzieren.“
Zu diesem Thema sieht die klare Kooperationsrichtlinie der NAR für Mitgliedsmakler vor, dass „der Listing-Makler innerhalb eines Werktages nach der öffentlichen Vermarktung einer Immobilie das Listing beim MLS zur Zusammenarbeit mit anderen MLS-Teilnehmern einreichen muss.“
Kann ich ohne einen Agenten auf mein lokales MLS zugreifen?
Immobilien können nur von lizenzierten Immobilienmaklern und -agenten online im MLS gelistet werden. In einigen Bereichen kann jedoch jeder die MLS-Einträge ohne professionelle Hilfe einsehen.
„Einige regionale MLS-Datenbanken verfügen über eine ‚öffentliche Seite‘, sodass Verbraucher auf dieselben Einträge zugreifen können und so die Seite des Agenten überwachen“, behauptet Severance. Die Maklerseite verfügt lediglich über etwas mehr Wissen über Besichtigungen, Zugang zu Immobilien, Angebotsabgabe, Zusammenarbeit mit Agenturen und Provisionen sowie über die Fähigkeit, Marktanalysen durchzuführen.
Viele Makler gewähren ihren Kunden auch Zugriff auf ihre Angebote. Aber auch hier wird die breite Öffentlichkeit keinen Zugang zu allen Informationen haben, über die Makler und Agenten verfügen.
Ist für den Zugriff auf einen Mehrfacheintragsdienst eine Immobilienlizenz erforderlich?
Als Käufer oder Verkäufer benötigen Sie häufig über einen Immobilienmakler Zugang zu Ihrem lokalen Multiple Listing Service (MLS). Sie benötigen eine Immobilienlizenz, um Immobilien tatsächlich im MLS aufzulisten. Zahlreiche Städte bieten Pauschaldienste für Mehrfacheinträge an, die Ihr Haus für Sie auflisten, wenn Sie keine Immobilienlizenz besitzen oder mit einem professionellen Verkäufermakler zusammenarbeiten möchten.
Wofür steht die MLS?
MLS: Multiple Listing Service
Was ist NY State MLS?
Der gesamte Bundesstaat New York wird vom landesweiten Multiple Listing Service für Immobilien bedient.
Wie unterscheidet sich MLS von Zillow?
Ein typisches MLS verfügt über mehr als 300 Datenfelder zu Eigenschaften, verglichen mit 50–80 bei Zillow. Daher bietet Zillow nur eine begrenzte Menge an Details zu einer Immobilie an. Ein MLS hingegen enthält alle Marktzeiten, Listingdetails, Bilder und fehlgeschlagene Listings der letzten 10 bis 20 Jahre.
Warum ist MLS im Immobilienbereich wichtig?
Um Hauskäufer und -verkäufer miteinander zu verknüpfen, ermöglicht ein MLS den Maklern, gegenseitig die zum Verkauf stehenden Immobilienangebote einzusehen.
Wem gehört die MLS?
Der MLS (Multiple Listing Service) ist eine Plattform für Immobilienmakler, auf der sie Angebote teilen und beim Verkauf von Häusern zusammenarbeiten können. Es handelt sich in der Regel um ein Unternehmen, das von einem Maklerverband oder mehreren Maklergruppen kontrolliert wird.
Wie kommt man in die MLS?
Eine Strategie besteht darin, für jeden Verein an einem offenen MLS-Probetraining teilzunehmen. Wenn wir realistisch sind, ist es unwahrscheinlich, dass ein Spieler, der noch nie professionell gespielt hat, direkt nach einem MLS-Probetraining seinen ersten Vertrag erhält, es sei denn, er zeigt bei einem offenen Probetraining eine außergewöhnliche Leistung.
Zusammenfassung
Der Zweck des Multiple Listing Service (MLS) besteht darin, den Verkauf Ihrer Immobilie zu vereinfachen und zum Verkauf stehende Immobilien zu identifizieren. Das MLS ist an den meisten Standorten immer noch die genaueste und aktuellste Möglichkeit, zum Verkauf stehende Immobilien zu finden, trotz des Aufkommens großer Immobilien-Websites wie Zillow, Trulia, Redfin usw.
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Bibliographie
