Ein Land Trust ist eine Form des Trusts, die an Immobilien gebunden ist. Dies ist eine Form von Living Trust, was bedeutet, dass es verwendet werden kann, um Grund- und Eigentumsbesitz zu Lebzeiten zu verwalten. Die Bedingungen eines Land Trusts können auf Ihre spezifischen Bedürfnisse und die Art der Immobilien, die er besitzt, zugeschnitten werden. Hier sehen wir alles über einen Land Trust und wie man ihn einrichtet.
Was ist ein Land Trust?
Ein Land Trust ist ein Rechtsinstitut, das aus drei Parteien besteht: einem Grantor, einem Treuhänder und einem Begünstigten. Dies sind die gleichen Parteien wie bei jedem anderen Trust. Der Grantor ist der Landeigentümer, und der Begünstigte eines Land Trusts ist normalerweise auch der Landeigentümer. Der Treuhänder ist die Person oder Firma, die zumindest auf dem Papier den rechtmäßigen Besitz der Immobilie erwirbt.
Ein Land Trust kann mehrere Begünstigte und Miteigentümer haben. Es gibt einen zusätzlichen Vorteil für Grantors, wenn ein Land Trust mehrere Eigentümer umfasst. Wenn einer der Eigentümer verklagt wird, kann der Trust die anderen Eigentümer schützen.
Der Hintergrund von Land Trusts
Unsere gegenwärtige Vorstellung von dieser treuhänderischen Verbindung lässt sich bis ins England während der Kreuzzüge zurückverfolgen. Feudalherren, die ins Ausland reisten, vertrauten ihren Grundbesitz einem Treuhänder an, der ihn in ihrer Abwesenheit verwaltete. Leider trafen zurückkehrende Kreuzritter häufig auf Treuhänder, die nicht bereit waren, das Land aufzugeben. Viele Instanzen wurden vor den königlichen Gerichten vorgelegt, und im Laufe der Zeit entstand ein Präzedenzfall, der auf dem Begriff des Vertrauens beruhte.
Während der Feudalismus und die Kreuzzüge kamen und gingen, blieben Real Estate Land Trusts von besonderem Interesse für Immobilieninvestoren und alle, die einige der rechtlichen Beschränkungen und Verpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilienbesitz reduzieren möchten.
Wie funktionieren Land Trusts?
Der Betrieb eines Land Trust wird durch die Bedingungen der Vereinbarung bestimmt.
Bei einem Land Trust in Illinois beispielsweise kann der Grundstückseigentümer sowohl der Treugeber als auch der Begünstigte sein, dies ist jedoch normalerweise nicht der Fall. In den meisten Fällen behält der Treugeber die Autorität über die Nutzung der Immobilie, obwohl es einige Ausnahmen gibt. Darüber hinaus sind Land Trusts aus Illinois nur in wenigen Bundesstaaten legal.
Im Gegensatz dazu sind Community Land Trusts und Conservation Land Trusts in allen 50 Bundesstaaten legal. Obwohl diese Formen von Land Trusts legal sind, hat der IRS vor missbräuchlichen Steuervermeidungsstrategien durch diejenigen gewarnt, die Community und Conservation Land Trusts nutzen.
Tatsächlich belebte der Kongress 2019 die Integritätsgesetz für das Wohltätigkeitserhaltungsprogramm Bekämpfung der Ausbeutung von Conservation Land Trusts als Steueroasen.
Bei der Gründung jeglicher Art von Land Trust betonen solche Systeme die Wichtigkeit, sich von sachkundigen Rechtsanwälten beraten zu lassen.
Arten von Land Trust
Land Trusts werden in zwei Arten eingeteilt: Title-Holding und Conservation Land Trusts. Einzelpersonen oder Körperschaften können Land anonym über Title-Holding Trusts halten. Der Hauptunterschied zu einem Conservation Land Trust besteht darin, dass der Eigentümer einige Landnutzungs- und Entwicklungsrechte aufgeben muss.
#1. Titelbesitzende Land Trusts
Ein Title-Holding Trust ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, die vollen Rechte an dem Grundstück zu wahren, während er anonym bleibt und die Handlungen des Land Trusts leitet. Da sie in den 1800er Jahren in Chicago populär wurden, werden diese Trusts manchmal als „Illinois Land Trusts“ bezeichnet. Grundstückseigentümer waren nicht berechtigt, über Bürgerprojekte in Gebieten abzustimmen, in denen sie zu dieser Zeit Land besaßen. Um dieses Gesetz zu umgehen, würden wohlhabende Kaufleute und Politiker Land Trusts gründen, um heimlich Land zu kaufen und ihre Stimmrechte zu wahren.
Es gibt keine rechtliche Struktur in allen 50 Bundesstaaten für einen Title-Holding Land Trust. Die meisten Bundesstaaten lehnen sich jedoch an die Land Trust-Regeln von Illinois an, wenn sie keine eigenen haben, was bedeutet, dass jede Person mit angemessenem Rechtsbeistand in jedem Staat einen Land Trust im „Illinois-Stil“ gründen kann.
#2. Conservation Land Trust
Bei Conservation Land Trusts muss der Grundstückseigentümer eine gewisse Kontrolle über die Landnutzung und -entwicklung abgeben. Die Aufgabe eines Conservation Land Trust besteht darin, Tiere, historische oder kulturelle Stätten und natürliche Ressourcen vor kommerzieller Entwicklung oder anderen Aktivitäten zu schützen, die Störungen oder Kontaminationen verursachen könnten.
Anforderungen an den Title-Holding Land Trust
Der Grundeigentümer in einem Landtrust mit Titeln führt ein Dokument aus, das als Treuhandurkunde bekannt ist und das rechtliche Eigentum an der Immobilie überträgt. Der Grundeigentümer (der sowohl der Treuhandgeber als auch der Begünstigte ist) kann beschreiben, wie das Land verwaltet wird, wer die Kontrolle darüber hat und wie das generierte Geld verteilt wird, wenn der Trust errichtet wird. Dies bedeutet, dass der Trust zwar der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist, der Grundbesitzer jedoch die vollständige Verfügungsgewalt darüber behält.
Grundstückseigentümer setzen Eigentumstrusts ein, um die Anonymität zu wahren und bedeutende Vermögenswerte aus dem Nachlass herauszuhalten. Ein Land Trust kann auch eine Vielzahl anderer Vorteile der Nachlassplanung bieten, wie z. B. Vermögensschutz vor Urteilen oder Pfandrechten. Dies ist besonders vorteilhaft für die Ultrareichen, Prominenten und Großunternehmen, die ihre Wachstumspläne möglicherweise privat halten möchten.
Anforderungen an den Conservation Land Trust
Der Trust übernimmt nicht unbedingt den Landtitel in einem Conservation Land Trust, es sei denn, das Eigentum wird vollständig gespendet. Stattdessen könnte sich ein Landbesitzer an einer rechtlich durchsetzbaren Vereinbarung beteiligen, die als Erhaltungsdienstbarkeit bekannt ist, bei der er seine Entwicklungsrechte an den Trust „spendet“. Der Trust ist für die Durchsetzung der Dienstbarkeit und in einigen Situationen für die Instandhaltung des Eigentums zuständig.
Erhaltungsdienstbarkeiten können angepasst werden, um sicherzustellen, dass der Landbesitzer Eigentums- und Nutzungsrechte behält – zum Beispiel das Recht, die Landwirtschaft oder Viehzucht fortzusetzen – und gleichzeitig sicherzustellen, dass das Land auf Dauer unbebaut bleibt. Erhaltungsdienstbarkeiten „folgen dem Land“, was impliziert, dass die Bestimmungen des Erleichterung gelten auch dann weiter, wenn das Land verkauft oder von Generation zu Generation weitergegeben wird.
So gründen Sie einen Land Trust
Der erste Schritt bei der Gründung eines Land Trusts ist die Auswahl eines Treuhänders für das Grundstück. Landbesitzer müssen bei der Auswahl qualifizierter, seriöser Treuhänder wachsam sein, angesichts der treuhänderischen Verantwortung eines Land Trusts und der rechtlichen und finanziellen Auswirkungen eines Land Trusts, der sich nicht an staatliche Gesetze hält.
Sobald Sie sich für einen Treuhänder entschieden haben, gründen Sie Ihren Land Trust, indem Sie a Treuhandurkunde und ein Treuhandvertrag. Diese beiden Dokumente legen die Bedingungen des Land Trust fest.
Die Einzelheiten, wie diese Verträge ausgeführt werden, sowie die Bedingungen der Dokumente selbst, sind einzigartig für den Staat, in dem der Land Trust gegründet wurde. In Illinois beispielsweise wird die Treuhandurkunde in dem Bezirk eingetragen, in dem sich das Eigentum befindet.
Da die Details je nach Bundesstaat unterschiedlich sind, müssen Sie sich an einen Anwalt wenden, der mit Land Trusts in Ihrem Bundesstaat vertraut ist. Bitte beachten Sie, dass Gebühren anfallen.
Beispiele für Land Trusts
Das Disney-Resort in Florida ist ein Beispiel für einen Titel-haltenden Land Trust. 1965 wurde das Walt Disney World Resort in Orlando, Florida, über einen Land Trust gekauft. Die ursprünglichen Eigentümer der Sumpfgebiete in Florida, auf denen das Resort entstand, hatten keine Ahnung, dass Disney (ein damals bereits bekannter Name) hinter dem Kauf steckte. Sie hätten ihre Preisvorstellung erhöht, wenn sie gewusst hätten, wer der Kunde war.
Inzwischen gibt es in den Vereinigten Staaten mehrere Fälle von Conservation Land Trusts, darunter den Ozark Land Trust, der Dutzende von Projekten auf 28,000 Acres in der Region Ozark überwacht. Der Trust ist eine gemeinnützige Organisation, die Landbesitzer dabei unterstützt, Land in den Ozarks vor städtischer Expansion zu bewahren und zu schützen. Der Ozark Land Trust trägt dazu bei, indem er Naturschutzgebiete und Schutzdienstbarkeiten schafft.
Die Vorteile eines Land Trusts
Es gibt verschiedene Vorteile, einen Land Trust zum Halten von Immobilienvermögen zu verwenden. Während ein Living Trust normalerweise verwendet wird, um Vermögenswerte vor Gläubigern zu schützen oder Erbschaftssteuern zu senken, sollten Sie einen Land Trust in Betracht ziehen, wenn:
- Sie pflegen Ihr Immobilieninvestitionsobjekt getrennt vom Rest Ihres Vermögens.
- Sie streben nach Privatsphäre und Anonymität, da Vermögenswerte, die in einem Land Trust aufbewahrt werden, Eigentum des Trusts sind und in öffentlichen Aufzeichnungen unter dem Namen des Trusts und nicht unter Ihrem eigenen aufgeführt sind.
- Sie möchten Vermögenswerte, die in einem Land Trust gehalten werden, um Nachlassverfahren nach Ihrem Tod zu vermeiden.
- Als Immobilieneigentümer suchen Sie nach verbessertem Haftungsschutz oder Schutz vor Gläubigern, insbesondere Pfandrechten oder Urteilen.
- Sie möchten Immobilienwerte kaufen oder verkaufen können, ohne den Transaktionspreis der Öffentlichkeit preisgeben zu müssen.
Land Trusts können praktisch sein, wenn Sie nicht möchten, dass die Leute Ihr wahres Vermögen erraten, oder wenn Sie in größerem Umfang in Immobilien investieren und diese Transaktionen von Ihren übrigen persönlichen Angelegenheiten getrennt halten möchten.
Nachteile eines Land Trust
Während Land Trusts viele Vorteile haben, haben sie auch einige kleinere Nachteile, die wie folgt aussehen:
- Kreditgeber können verlangen, dass Sie die Immobilie in Ihrem Namen platzieren, um die Finanzierung zu sichern. Das Eigentum kann dann zurück in den Trust übertragen werden, um das Darlehen zu erhalten.
- Bietet keinen Rechtsschutz – Zum Schutz vor Klagen müssen Sie möglicherweise eine LLC als Begünstigten benennen.
Wie Land Trusts die Privatsphäre wahren
Der Land Trust besteht aus zwei Rechtsinstrumenten:
- Zwischen dem Treugeber und dem Treuhänder besteht ein Treuhandvertrag. Dieser Vertrag legt die Rechte, Befugnisse, Pflichten und Pflichten der Parteien fest; und
- Der Treuhänder erhält vom Settlor eine Urkunde.
Zunächst müssen Sie den Treuhandvertrag unterzeichnen. Die Treuhandurkunde wird dann protokolliert. Sobald dies abgeschlossen ist, wird das Büro des Protokollführers Sie nicht mehr der Öffentlichkeit aussetzen, dass Sie der Eigentümer der Immobilie sind. Darüber hinaus wird der Treuhandvertrag privat (in Ihrem Archiv zu Hause) aufbewahrt. Infolgedessen wird niemand jemals erfahren, dass Ihnen die Immobilie gehört. Mit anderen Worten, öffentliche Dokumente werden diese Informationen nicht preisgeben.
Prozessanwälte sind oft nicht bereit, Personen zu verklagen, die kein Vermögen haben. Was ist eine der einfachsten Möglichkeiten, um festzustellen, ob jemand tiefe Taschen hat oder nicht? Sie schlagen Immobilienbesitz in öffentlichen Aufzeichnungen nach. Diese Suche könnte ein großes, fettes Ziel auf dem Rücken erfolgreicher Immobilieninvestoren hinterlassen. Ein Land Trust ist zwar kein echter Vermögensschutz-Trust, aber ein wirksames Datenschutzinstrument. Es trägt dazu bei, dass ein Prozessanwalt keine großen Ressourcen finden kann.
Vermögensschutz mit einer LLC und einem Land Trust
Denken Sie zunächst daran, dass ein Land Trust ein Datenschutzinstrument ist, kein Unternehmen. Infolgedessen haben Land Trusts nicht den gleichen Haftungsschutz wie Kapitalgesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Der Begünstigte kann zur Rechenschaft gezogen werden, wenn jemand auf dem Grundstück ausrutscht und stürzt. Infolgedessen gründen wir eine Kapitalgesellschaft, LLC oder Kommanditgesellschaft, um als Begünstigter zu fungieren.
Zweitens kann das Eigentum normalerweise steuerfrei in einen Land Trust übertragen werden. Dies wird unter dem internen Umsatzsteuergesetz behandelt. Die Bundesregierung wird das Eigentum so behandeln, als ob es dem Begünstigten vollständig gehörte. Darüber hinaus ist die Übertragung von Eigentum an einen widerruflichen Trust in vielen Staaten von Übertragungs- oder Erfassungssteuern befreit.
Schließlich stellen viele Anleger Folgendes fest: Die Mehrheit der Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer ist sich nicht bewusst, was ein Land Trust ist oder wie er funktioniert. Während dies erschwerend sein kann, gibt es eine positive. Bedenken Sie. Infolgedessen sind viele Prozessanwälte Ihrer Gemeinde mit Land Trusts nicht vertraut. Ein beträchtlicher Prozentsatz wird seine Jagd nach tiefen Taschen im Büro des Bezirksschreibers beenden, das sich hinter dem Pfad für öffentliche Aufzeichnungen befindet.
Wie man Geld für einen Land Trust sammelt
Um einen Trust zu finanzieren, muss eine Urkunde auf den Trust übertragen werden. Ein Land Trust enthält Vermögenswerte in Form von Grundstücken oder Eigentum per Definition.
Land Trust-Finanzierung: Können sie eine Hypothek bekommen?
Wenn Sie nicht beabsichtigen, Ihre bevorzugte Immobilie bar zu bezahlen, können Sie möglicherweise eine Hypothek von einem Kreditgeber absichern. Banken haben es traditionell vermieden, Geld an diejenigen zu verleihen, die beabsichtigen, ihren Namen aus dem Titel zu streichen. Das beginnt sich zu ändern. Einige Banken, insbesondere Gemeinschafts- und Regionalbanken, vergeben Darlehen im Namen eines Grantor Trust.
Wer kauft das Land in einem Land Trust?
Das Land wird in der Regel von einer Einzelperson oder einem Unternehmen gekauft, das anschließend das Eigentum an einen Land Trust überträgt. Die Person oder Institution, die den Trust gründet und das Eigentum überträgt, wird als Grantor des Land Trust bezeichnet.
Wer sollte ein Land Trust Trustee sein?
Es hängt vom Ziel des Land Trusts ab, aber die meisten Menschen richten sie für die Geheimhaltung des Eigentums ein. Infolgedessen werden wir die Frage so angehen, als ob das Ziel des Vertrauens Anonymität ist. In diesem Szenario sollte der Treuhänder nicht der Settlor oder jemand mit demselben Nachnamen wie der Settlor sein. Infolgedessen könnte der Treuhänder ein vertrauenswürdiger Freund oder Verwandter sein.
Besser noch, wir gründen häufig LLCs, um als Treuhänder eines Land Trusts zu fungieren. Infolgedessen behält der Settlor, wenn er der Manager und/oder ein Mitglied der LLC ist, die Macht. Darüber hinaus haben wir gesehen, dass uninformierte Treuhänder während ihrer Arbeit als Treuhänder ziemlich unruhig wurden. Viele Treuhänder sind besorgt über persönliche Schuld (zu Recht oder zu Unrecht, und meistens zu Unrecht).
Wie lange kann ein Land Trust bestehen?
Land Trusts werden in der Regel für einen festgelegten Zeitraum, z. B. 20 Jahre, errichtet. Wenn die Treuhandlaufzeit abgelaufen ist, ist es Sache des Begünstigten, sie zu verlängern; wenn nicht, wird die Immobilie verkauft.
Auswirkungen auf die Land Trust-Steuer
Ein ordnungsgemäß errichteter Land Trust sollte für Einkommensteuerzwecke gemäß Internal Revenue Code Section 677 als Grantor Trust kategorisiert werden. Wenn dies der Fall ist, werden alle Erträge und Abzüge an die Begünstigten im Verhältnis zu ihren Anteilen am Treuhandvermögen verteilt. Handelt es sich bei dem Begünstigten um eine Personengesellschaft, regelt der Gesellschaftsvertrag die eventuelle steuerliche Behandlung. Auch ein Unternehmen kann der Begünstigte sein.
Was bedeutet Land Trust für die USA?
Eine gemeinschaftsbasierte, gemeinnützige Organisation namens Land Trust oder Land Conservancy arbeitet aktiv daran, Land dauerhaft zu schützen. Land Trusts kaufen gelegentlich Land direkt. Mit einer Technik, die als Erhaltungsdienstbarkeit bekannt ist, arbeiten sie auch zusammen, um Land zu erhalten, das noch Eigentum interessierter Landbesitzer ist.
Was ist ein Trust für den Verkauf von Grundstücken?
ein Trust, bei dem die Treuhänder die Vermögenswerte verkaufen und den Verkaufserlös zugunsten der Begünstigten auf einem Treuhandkonto anlegen müssen. Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam Land besitzen oder es als gemeinsame Mieter besitzen, wird ein Gesetz verwendet, um diese Art von Vertrauen aufzuerlegen.
Wer ist der Immobilieneigentümer in einem Trust?
Das Vermögen geht in das Eigentum des Trusts über, sobald dieser gegründet und aus dem Namen des Gründers entfernt wurde. Konkret bedeutet dies, dass das Vermögen des Trusts nach dem Tod des Gründers nicht in den Nachlass des Erblassers aufgenommen wird und nicht der Erbschaftssteuer unterliegt.
Wer verwaltet die in einem Trust gehaltenen Gelder?
An Treuhandfonds sind ein Stifter, ein Begünstigter und ein Treuhänder beteiligt. Der Gewährer eines Treuhandfonds kann die Bedingungen festlegen, unter denen Vermögenswerte angesammelt, einbehalten oder ausgezahlt werden sollen. Der Begünstigte erhält das Vermögen oder sonstige Vorteile aus dem Fonds, während der Treuhänder das Vermögen des Fonds verwaltet und dessen Weisungen ausführt.
Zusammenfassung
Ein Land Trust ist vergleichbar mit anderen Arten von Trusts, aber sie sind nur für Immobilien bestimmt. Es ist zu beachten, dass sie auch andere immobilienbezogene Vermögenswerte wie Hypotheken und Schuldverschreibungen besitzen können. Jedes Land kann für einen Land Trust genutzt werden, obwohl es am häufigsten für den Landschutz oder die Entwicklung verwendet wird.
Häufig gestellte Fragen zum Land Trust
Wem gehört die Immobilie in einem Trust?
Als Treuhänder für den Begünstigten oder die Begünstigten, die die rechtmäßigen Eigentümer des Treuhandvermögens sind, ist der Treuhänder der rechtliche Eigentümer des Vermögens im Trust. Infolgedessen haben Treuhänder die treuhänderische Pflicht, den Trust im besten Interesse der gerechten Eigentümer zu betreiben.
Was ist der Zweck eines Land Trust?
Ein Land Trust soll die Haftung und Privatsphäre der Landbesitzer regeln. Ein Land Trust wird von Immobilieninvestoren, Einzelpersonen und Körperschaften genutzt, um bei der Einrichtung persönlicher Finanzen und Eigentums zu helfen.
Wie viele Land Trusts gibt es in den Vereinigten Staaten?
Laut der aktuellsten National Land Trust Census der Land Trust Alliance, die am 1. Dezember veröffentlicht wurde, gibt es 1,363 Land Trusts in den Vereinigten Staaten.
