Jüngste Volkszählungsdaten zeigen, dass mehr als 50 Millionen US-Haushalte gemietet sind. Vermieter verwenden Mietgeld, um Rechnungen und Hypotheken zu bezahlen. Viele Anleger wissen nicht, wie Mieteinnahmen zum Steuerzeitpunkt besteuert werden. Schauen wir uns zur Verdeutlichung ein Beispiel und eine Berechnung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen an. Mit welchem Satz werden Mieteinnahmen besteuert?
Was sind Mieteinnahmen (RI)?
Zu den IRS-Tipps zu RI gehören:
- Anmeldergebühren
- Monatliche Miete, inklusive Verspätungsgebühren.
- Erste und letzte Monatsmiete im Voraus bezahlt.
- Gebühren für die Kündigung des Mietvertrags.
- Arbeit, die ein Mieter gegen eine kostenlose Miete ausführt, z. B. ein Haus streichen.
- Die Verwendung einer rückzahlbaren Kaution eines Mieters durch einen Vermieter für nicht bezahlte Miete oder Schäden.
Eine rückzahlbare Kaution von einem Mieter ist nicht RI, da sie rückzahlbar ist. Die Kaution des Vermieters ist eine kurzfristige Verbindlichkeit in der Immobilienbilanz.
Die Definition einer Ausgabe gegenüber einer Verbindlichkeit kann schwierig sein. Aus diesem Grund verwenden so viele Vermieter Finanzverwaltungssoftware für Mietobjekte, um Einnahmen, Ausgaben, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu verfolgen.
Mit welchem Satz werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen werden wie gewöhnliche Einkünfte besteuert. In einer Steuerklasse von 22 % würde ein Investor mit 5,000 $ in RI 1,100 $ zahlen. So haben wir die Steuerzahlung berechnet: 5,00 x 0.22 = 1,100 $.
Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen gemeldet werden. RI umfasst Mietzahlungen, Kautionen, Leasinggebühren und andere Immobilien-Cashflows. Während der größte Teil des Einkommens aus einer Immobilie aus Mietzahlungen stammen kann, ist es wichtig, alle anderen Einkommensquellen einzubeziehen. Zahlt ein Mieter beim Einzug die erste und letzte Monatsmiete, sind beide steuerpflichtig, auch wenn das Mietverhältnis im Folgejahr endet. Da die Mietverträge in der Regel mehrjährig sind, sollten Eigentümer von Gewerbeimmobilien mit „Vorschussmieten“ vorsichtig sein.
Bei Verwendung als letzte Monatsmiete wirkt sich die Kaution auf die RI-Steuern aus. Wenn ein Grundstückseigentümer und ein Mieter damit einverstanden sind, müssen die Mittel als RI für das Jahr gemeldet werden, in dem sie eingehen. Wenn Anleger die Kaution nicht für die letzte Monatsmiete verwenden, wird sie nicht als Mieteinnahmen besteuert.
Mieterbezahlte Nebenkosten sind eine weitere Grauzone für Immobilieninvestoren. Der Eigentümer muss vom Mieter bezahlte Nebenkosten in RI einbeziehen. Während Vermieter Nebenkosten abziehen können, müssen sie Mieterzahlungen melden.
Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?
Der Steuersatz auf Mieteinnahmen hängt davon ab, ob Ihr Vermietungsgeschäft passiv oder nicht passiv ist. Mietobjekte werden in der Regel als passives Einkommen besteuert. Ein nicht passives Vermietungsgeschäft umfasst die Entwicklung, den Bau, den Betrieb oder die Verwaltung von Immobilien.
Ob der Eigentümer aktiv ist, wirkt sich auf den Mietsteuersatz aus. Es bezieht sich auf Managemententscheidungen. Zu den aktiven Teilnehmern zählen Investoren, die sich mit der Immobilienverwaltung befassen. Jeder Qualifizierer wirkt sich auf die Abzüge und den Steuersatz eines Immobilieneigentümers aus.
Erwerbseinkommen vs. Mieteinnahmen
Immobilieninvestoren können zwei Haupteinkommensarten erhalten: Mieteinnahmen (passives Einkommen) und Erwerbseinkommen (manchmal auch als aktives Einkommen bezeichnet).
Verdientes Einkommen
Erwerbseinkommen ist das Einkommen, das ein Steuerpflichtiger durch Erwerbstätigkeit erzielt. Darüber hinaus umfasst das verdiente Einkommen Trinkgelder oder Verkaufsprovisionen, Casinogewinne oder Einkünfte aus einer selbstständigen Tätigkeit aus einem kleinen Unternehmen oder einem Nebenjob. Dies sind Beispiele für Erwerbseinkommen.
Bei all diesen Erwerbseinkommen handelt es sich um eine materielle Beteiligung gegen Entgelt. Verdientes Einkommen unterliegt der Einbehaltung der Lohnsummensteuer, einschließlich Bundeseinkommensteuer, staatlicher und lokaler Einkommenssteuer (falls zutreffend), Sozialversicherung und Medicare (auch bekannt als FICA) sowie staatlicher und lokaler Arbeitslosensteuer.
Mieteinnahmen
Die meisten Mieteinnahmen werden als passives Einkommen besteuert. Die meisten Investoren besitzen vermietete Immobilien, sodass sie keine Lohnsteuern einbehalten oder zahlen müssen.
RI umfasst Zinsen und Dividenden aus Anleihen oder Aktien, REIT-Ausschüttungen und Mieteinnahmen. Anleger zahlen Bundes- und Landeseinkommenssteuern auf RI.
Ausgenommen sind hauptberufliche Immobilieninvestoren IR Regel. Komplizierte Situationen wie diese erfordern möglicherweise einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerfachmann.
So werden Mieteinnahmen besteuert
Mieteinnahmen werden mit dem Grenzsatz eines Investors besteuert. Stellen Sie sich einen verheirateten Investor mit einem steuerpflichtigen Einkommen von 250,000 US-Dollar vor. Die IRS-Guidance für 2022 schlägt einen Grenzsteuersatz von 24 % vor.
Berechnung der Mieteinnahmen
Mieteinnahmen und Steuersatzberechnung
Zunächst müssen Anleger RI klassifizieren. Der IRS definiert Mieteinnahmen als „jede Zahlung für die Nutzung oder Belegung von Eigentum“ (IRS). Es umfasst Mieterzahlungen, aber auch:
- Vorausmiete
- Einbehalten: Kaution.
- Unverbindliche Miete
- Mieterleistungen als Zahlungsmittel.
Sobald die RI eines Anlegers summiert sind, können sie ihren Steuersatz berechnen. Im Gegensatz zu normalen Einkünften werden Mieteinnahmen nicht besteuert. Stattdessen wird es in einigen Fällen als qualifiziertes Geschäftseinkommen (QBI) behandelt, sodass Anleger bis zu 20 % abziehen können.
Alleinerziehende benötigen 157,500 US-Dollar an steuerpflichtigem Einkommen. Diejenigen, die gemeinsam einreichen, haben eine Schwelle von 315,000 $. Anleger können Mietaufwendungen und Abschreibungen von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
Beispiel zur Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen
Hier ist ein Beispiel für die Einkommensteuer aus der Grundmiete. Schätzen Sie zuerst RI. 1,000 $ Mieteinnahmen pro Monat entsprechen 12,000 $ pro Jahr.
Berechnen Sie Ihre Abschreibungsbasis. Zur Berechnung werden Kaufpreis, nicht abzugsfähige Gebühren und Loswert benötigt. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 100,000 US-Dollar gekauft und 1,000 US-Dollar an nicht abzugsfähigen Gebühren (z.
Berechnen Sie die Betriebs- und Unterhaltskosten für Ihr Mietobjekt. Reinigungs-, Reparatur- und Wartungskosten; Gebühren für Immobilienverwaltung, Leasing und Landschaftsgestaltung; Schädlingsbekämpfung; Sach- und Vermieterhaftpflichtversicherungskosten; Hypothekenzinszahlungen; Grundsteuern; Gebühren für die Erstellung von Steuererklärungen für Buchhalter; und Reisekosten, um Ihre Immobilie außerhalb der Stadt zu besuchen. Angenommen, die Betriebs- und Besitzkosten belaufen sich auf jährlich 8,000 US-Dollar.
Subtrahieren Sie die gesamten abzugsfähigen Ausgaben (8,000 $) von RI (12,000 $), um das Nettoeinkommen vor Abschreibung (4,000 $) zu ermitteln. Teilen Sie die Basis der Immobilie (80,000 $) durch die Laufzeit der Hypothek (27), um die jährliche Abschreibung (2,963 $) zu erhalten. Ziehen Sie dann Ihre jährliche Abschreibung (2,963 $) von Ihrem Nettoeinkommen vor Abschreibung (4,000 $) ab, um Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu erhalten. Ein Beispiel für steuerpflichtiges Einkommen: beträgt 1,037 $.
Berechnen Sie die RI-Steuer. Multiplizieren Sie die jährliche Abschreibung mit 22 % (bei gemeinsamer Anmeldung einer Ehe mit einem Einkommen von 80,251 $ bis 171,050 $). Insgesamt 228.14 $.
Ich glaube, das obige Mieteinnahmenbeispiel war hilfreich.
Welche Abzüge sind möglich?
Investoren lieben Mietimmobiliengewinne bis zur Steuersaison. Es ist entscheidend, dass Sie Ihre Abzüge kennen. Abzüge sind einkommensteuerpflichtige Aufwendungen. Abzüge können Steuern senken, indem sie Ihr zu versteuerndes Einkommen senken.
Immobilieneigentümer können Anspruch auf mehrere Abzüge haben, darunter:
- Die Abschreibung ist ein beliebter Abzug für Immobilieninvestoren. Die Abschreibung von Immobilien bezieht sich auf den Wertverlust infolge von Abnutzung, obwohl die Bestimmung des für diesen Abzug in Frage kommenden Betrags schwierig sein kann.
- IZinsen: Jährliche Hypotheken- oder Darlehenszinsen, die von Immobilieneigentümern gezahlt werden. Auch Kreditkartenzinsen können abgezogen werden. Zinsen sind ein wichtiges Einkommen aus der Vermietung von Immobilien.
- Reparaturen: Reparaturen halten eine Immobilie „bewohnbar“ und sind einkommensteuerpflichtig. Zum Beispiel das Ersetzen kaputter Fenster, das Beheben von Sanitärproblemen usw.
- Immobilieneigentümer können Arbeitnehmerlöhne vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu gehören Wartungs-, Reparatur- und Vertragsarbeiter.
- Versicherung: Versicherungsprämien im Zusammenhang mit Mietaktivitäten können abzugsfähig sein, wie z. B. Feuer-, Überschwemmungs-, Diebstahl- und Haftpflichtversicherung.
- Immer wenn Investoren (oder Vermieter) für mietbezogene Aktivitäten reisen, wie z. B. Immobilienbesichtigungen oder Besuche im Baumarkt, können sie diese abziehen. Der IRS überwacht die Abzüge für Übernachtungen genau.
- Homeoffice-Kosten sind grundsätzlich vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Anleger müssen nachweisen, dass ihr Home Office ihr Hauptgeschäftssitz ist, um Home Office-Kosten abziehen zu können.
- Juristische Dienstleistungen: Anwalts-, Hausverwaltungs-, Buchhalter- und Beratergebühren sind abzugsfähig.
So melden Sie RI
Formular 1040 und Anhang E sind erforderlich, um RI zu melden. Formular 1040 ist das grundlegende Einkommensteuerformular für Bundessteuern. Antragsteller müssen ihre Sozialversicherungsnummer und die Anzahl der Angehörigen melden. Investoren melden Gewinne auf Formular 1040.
In diesem Papier werden Mieteinnahmen, -ausgaben und -abschreibungen aufgeführt. Abhängig davon, wie viele Immobilien sie besitzen und betreiben, benötigen Anleger möglicherweise mehrere Schedule E-Formulare. Auch wenn Sie mehrere Schedule E-Formulare ausfüllen, geben Sie die „Gesamtsummen“ auf einem Blatt Papier an.
Anleger sollten das ganze Jahr über Ausgaben- und Einkommensaufzeichnungen für die Steuersaison führen. Bewahren Sie Mietschecks, Geschäftsquittungen und Abzugsunterlagen auf. Überprüfen Sie die Informationen immer doppelt. Legen Sie Unterlagen immer vorsichtig ab.
Tipps zur Reduzierung der steuerpflichtigen RI
Investitionen in Einnahmen und Ausgaben Die US-Steuergesetze begünstigen Immobilienanleger. Andere Möglichkeiten, das steuerpflichtige Einkommen aus Mietobjekten zu reduzieren:
Kosten besitzen
Ein Anleger kann möglicherweise auch Eigentümerausgaben abziehen, um das steuerpflichtige Nettoeinkommen zu verringern, wie z. B.:
- Geschäftsbedingte Homeoffice-Kosten.
- Unternehmen verwenden Papier, Tinte, Stifte und Mobiltelefone.
- Immobilienausbildung
- Clubgebühren für Anleger und Abonnements für Fachpublikationen.
- Rechtliche und professionelle Gebühren für Mietobjekte.
Reisekosten
Ein Investor kann auch Reisen zu und von einem Mietobjekt abziehen. Selbst wenn eine lokale Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragt wird, möchte ein Investor möglicherweise dennoch die Mietwohnung besichtigen und sich mit dem Manager treffen.
IRS Topic 511: Business Travel Expenses erläutert, was ein Investor von RI abziehen kann. Geschäftsausgaben müssen angemessen, üblich und für das Geschäft notwendig sein, nicht persönlich.
Abwertungsbonus
Die Abschreibung von Wohneigentum dauert 27.5 Jahre. Wenn ein Haus 140,000 US-Dollar (ohne Land) kostet, beträgt die Abschreibung 5,091 US-Dollar pro Jahr.
Ein neues Dach muss der Kostenbasis eines Mietobjekts hinzugefügt und über die gleiche Anzahl von Jahren abgeschrieben werden. Wenn ein Investor beispielsweise 10,000 US-Dollar ausgibt, um ein Dach zu ersetzen, beträgt die zusätzliche Abschreibung 364 US-Dollar (10,000 US-Dollar/27.5 Jahre).
Bis 2023 kann ein Anleger möglicherweise die Bonus-Abschreibung verwenden, um die gesamten Kosten einer Kapitalverbesserung im selben Steuerjahr abzuziehen. Führt der Sonderabzug zu einem Mietimmobilienverlust, kann dieser vorgetragen werden.
Wie werden Mieteinnahmen in Kanada besteuert?
Steuern auf vermietetes Eigentum
Gemäß dem kanadischen Einkommensteuergesetz müssen jährlich 25 % der Brutto-RI überwiesen werden. Nichtansässige können 25 % des Netto-RI (nach Abzug der Kosten) zahlen, indem sie das Formular NR6 ausfüllen.
Was sind Mieteinnahmen?
Immobilieninvestoren können zwei Haupteinkommensarten erhalten: Mieteinnahmen (passives Einkommen) und Erwerbseinkommen (manchmal auch als aktives Einkommen bezeichnet).
Muss ich Mieteinnahmen in Irland versteuern?
Einkommen oder sonstige Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Sie müssen diese Einkünfte mit einer selbst veranlagten Einkommensteuererklärung (Formular 11) an das Finanzamt melden.
Welche Einkommenskategorie ist Miete?
Die Miete fällt unter „Verkaufs-, allgemeine und Verwaltungskonten“. Andere SG&A-Posten umfassen Rechtsstreitigkeiten, Bürobedarf, regulatorische Haftungszahlungen, Gehälter, Versicherungen und Abschreibungen.
Wie vermeide ich die Zahlung von Steuern auf Mieteinnahmen?
Verwenden Sie eine 1031-Vermittlungsstelle
Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code ermöglicht es Ihnen, die Kapitalertragsteuer auf vermietete Immobilien aufzuschieben, wenn Sie die Erlöse reinvestieren.
Wie viel Miete ist steuerfrei?
Sie können Ihr Ferienhaus bis zu 14 Tage im Jahr vermieten, und alle RI sind steuerfrei, egal wie viel Sie verdienen. Das Einkommen wird dem IRS nicht einmal mitgeteilt. Diese Regel kann ein Segen sein, wenn Sie ein Ferienhaus in einer beliebten Gegend besitzen, in der die Leute kurzfristig mieten möchten.
Zusammenfassung
Mieteigentum und Steuern sind gut dokumentiert. Warum sollten Anleger fragen: „Mit welchem Satz werden Mieteinnahmen besteuert (Beispiel)“ und „ist RI steuerpflichtig?“ Organisierte Aufzeichnungen zu führen, mögliche Abzüge zu recherchieren und den Meldeprozess zu kennen, kann Ihrem Unternehmen während der Steuersaison helfen. Investoren brauchen Voraussicht und Planung, um mit RI-Steuern umzugehen.
Mieteinnahmen FAQs
Welche Art von Einnahmen sind Mieteinnahmen?
Passives Einkommen, die meisten RI werden als passives Einkommen besteuert. Die meisten Investoren besitzen vermietete Immobilien, sodass sie keine Lohnsteuern einbehalten oder zahlen müssen.
Woher weiß der IRS, ob ich Mieteinnahmen habe?
Der IRS kann Mieteinnahmen erfahren, indem er Steuerprüfungen durchführt, öffentliche Aufzeichnungen und Immobiliendokumente überprüft und Informationen von einem Whistleblower erhält. Anlegern können Bußgelder im Zusammenhang mit der Richtigkeit, zivilrechtliche Bußgelder wegen Betrugs und potenzielle strafrechtliche Anklagen drohen, wenn sie die RI nicht melden
Wie werden Mieteinnahmen besteuert Beispiel?
Mieteinnahmen werden mit dem Grenzsatz eines Investors besteuert. Betrachten Sie beispielsweise einen verheirateten Investor mit einem steuerpflichtigen Einkommen von 250,000 USD. Die IRS-Guidance für 2023 schlägt einen Grenzsteuersatz von 24 % vor.
Bibliographie
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