Niemand möchte von seinem Vermieter eine Mitteilung über eine Mieterhöhung erhalten. Es scheint jedoch, dass Mieter beispiellose Preissteigerungen erleben. Doch was ist mit diesen gefürchteten Mieterhöhungen? Und um wie viel darf ein Vermieter die Miete legal erhöhen?
Eine Mieterhöhung ist im Leben eines jeden Mieters unvermeidlich. An den meisten Standorten ohne Mietpreisbindung gibt es keine Beschränkung, wie stark Ihr Vermieter die Miete erhöhen kann. Allerdings können Vermieter die Miete nicht spontan erhöhen: In den meisten Bundesstaaten gibt es Gesetze, die regeln, wann Ihr Vermieter die Miete erhöhen kann und wie Ihr Vermieter Ihnen eine Mieterhöhungsmitteilung zusenden muss.
Darüber hinaus dürfen Vermieter in den meisten Rechtsordnungen Ihre Miete nicht als Vergeltung für die Ausübung bestimmter Mieterrechte erhöhen, beispielsweise für die Meldung von Verstößen gegen die Vorschriften Ihres Vermieters. Vermietern ist es zudem in allen Bundesstaaten untersagt, die Miete aus diskriminierenden Gründen zu erhöhen.
5 Schritte, um die Miete erfolgreich zu steigern und gleichzeitig Mieter zu halten
#1. Informieren Sie sich über die örtlichen Mietgesetze
Bevor Sie eine Mieterhöhung bei der Verlängerung eines Mietvertrags in Betracht ziehen, sollten Sie sich mit den örtlichen Mietvorschriften vertraut machen. In Bezug auf die Erhöhung der Miete gibt es unterschiedliche staatliche und örtliche Vorschriften. Einige Orte verbieten Mieterhöhungen vollständig, während andere Mietobergrenzen haben, die Vermieter daran hindern, die Miete über einen bestimmten Prozentsatz oder Dollarbetrag hinaus zu erhöhen.
#2. Machen Sie Mieterhöhungen zur Bedingung Ihres Mietvertrags.
Wenn Sie in einer Gegend wohnen, in der Sie die Miete erhöhen können, werden Ihre Mieter höchstwahrscheinlich erwarten, dass Sie dies jedes Jahr tun. Um Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie diese Erhöhung dennoch deutlich machen, indem Sie sie in den Erstmietvertrag aufnehmen.
Der ursprüngliche Mietvertrag sollte Informationen über die Erhöhung enthalten, z. B. um wie viel Prozent der Miete jedes Jahr erhöht wird oder wie viel Geld gesammelt wird. Denken Sie daran, alle Informationen darüber anzugeben, wann der Mieter mitteilen muss, ob er beabsichtigt, den Mietvertrag zu verlängern oder nicht, damit Sie beide genügend Zeit haben, sich auf die nächsten Schritte vorzubereiten. Mithilfe einer anpassbaren Mietvertragsvorlage können Sie jeden Schritt des Mieterhöhungsprozesses festlegen.
#3. Bestimmen Sie, wie viel Miete Sie aufbringen können
Die Höhe einer zu beantragenden Mieterhöhung richtet sich nach dem Marktwert vergleichbarer Einheiten in der Region. Führen Sie eine Recherche durch und stellen Sie eine Liste der verfügbaren Mieteinheiten in der Nachbarschaft Ihrer Immobilie zusammen. Anschließend berechnen Sie anhand dieser Kosten Ihre neuen monatlichen Kosten. Wenn beispielsweise die typische Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung mit gleichwertiger Ausstattung 1,600 US-Dollar beträgt, ist eine Erhöhung der Miete auf 1,900 US-Dollar keine gute Idee.
Dann denken Sie über die Leerstandsquoten nach. Bemerken Sie viele unbewohnte, mit Ihrer identische Wohnungen in nahegelegenen Grundstücken? Hatten Sie Schwierigkeiten, für Ihre anderen Immobilien neue Mieter zu finden? Befindet sich Ihr Mietobjekt in einer stark frequentierten Gegend mit konstanter Nachfrage? Wenn Sie wissen, ob Ihr Mieter nach einer Mieterhöhung problemlos eine andere Wohnung finden kann, können Sie entscheiden, ob sich die Miete lohnt.
Denken Sie auch daran, dass die Tatsache, dass ähnliche Mietobjekte in Ihrer Region für einen bestimmten Betrag vermietet werden, nicht bedeutet, dass Sie Ihre Miete erheblich erhöhen können, um sie zu erreichen. Während die Miete bei der Suche nach neuen Mietern deutlich erhöht werden kann, wird kein bestehender Mieter eine deutliche Mieterhöhung akzeptieren.
Eine typische Mieterhöhung würde zwischen 3 % und 5 % liegen, abhängig von Ihrer Situation, den örtlichen Mietvorschriften und der aktuellen Miete.
#3. Werten Sie die Miete auf und halten Sie sich an den Wartungsbedarf.
Wenn Sie an Ihrem Mietobjekt wesentliche Verbesserungen vorgenommen haben, während Ihre derzeitigen Mieter noch dort lebten, haben Sie möglicherweise einen guten Grund, Ihre Miete entsprechend diesen Verbesserungen zu erhöhen. Wenn Sie hingegen die Forderungen Ihrer Mieter nach Reparaturen und Instandhaltung ignoriert haben, haben Sie in der Regel keine guten Gründe für eine Mieterhöhung.
Wenn Sie sich dazu entschließen, die Miete zu erhöhen, können Sie Ihren derzeitigen Mietern einen weiteren Grund für eine Vertragsverlängerung geben, indem Sie einige ältere Geräte aufrüsten oder andere von ihnen gewünschte Änderungen an der Immobilie vornehmen. Ebenso ist es wahrscheinlich, dass Ihre Mieter bestimmte Verbesserungen fordern, bevor sie einer Mietvertragsverlängerung und einer Mieterhöhung zustimmen.
#4. Informieren Sie Ihre Mieter
Es ist an der Zeit, Ihre Mieter zu benachrichtigen, nachdem Sie entschieden haben, um wie viel Sie die Miete erhöhen möchten. Dies sollte 45 bis 60 Tage vor Ablauf des Mietvertrags erfolgen.
Da es für einen Vermieter im besten Fall darin besteht, die Miete effektiv zu erhöhen und gleichzeitig eine gute Verbindung zu seinen Mietern aufrechtzuerhalten, sollten Sie eine Vorstellung davon haben, bei welchen Kompromissen Sie bereit sind, um Ihren Mieter mit der Erhöhung zufrieden zu stellen. Zu den Kompromissen könnten ein Neuanstrich der Einheit, der Austausch veralteter Geräte, die Bereitstellung kostenloser Parkplätze oder andere kostengünstige Zugeständnisse gehören.
Sobald Sie eine Einigung über die Mieterhöhung erzielt haben, stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Mietern eine unterzeichnete und datierte „Mieterhöhungsmitteilung“ für Ihre eigenen Unterlagen zur Verfügung stellen. Dies ist eine kluge Angewohnheit, die Sie befolgen sollten, bevor Sie einen Mietvertrag verlängern.
#5. Den Mietern eine Mieterhöhung mitteilen
Wenn Sie sich für eine Mieterhöhung entscheiden, ist es wichtig, klar und zeitnah mit Ihren Mietern zu kommunizieren. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob Sie in Ihrem Markt besondere Informationen angeben müssen und wie die Frist für die Benachrichtigung aussieht. Eine Mieterhöhungsmitteilung in Kalifornien enthält in der Regel die folgenden Informationen:
- Der Name jedes Mieters
- Adresse der Unterkunft
- Ihr Name und Ihre Kontaktdaten
- Das Datum der Mitteilung über die Mieterhöhung
- Der Mietbetrag des vorherigen Mietverhältnisses
- Neuer monatlicher Mietbetrag
- Das Beginndatum der Mieterhöhung
- Der Mietbetragsabschnitt des Mietvertrags
- Eine Benachrichtigung über die Nichtverlängerung ist erforderlich.
- Abschnitt zur Nichtverlängerungsbenachrichtigung des Leasingvertrags
Wenn Sie über die Marktbedingungen und -trends in Ihrer Region auf dem Laufenden bleiben, können Sie fundiertere Urteile über Akquisitionen, Immobilienverwaltung und andere Angelegenheiten fällen. Sie erhalten alle Informationen, die Sie benötigen, einschließlich Einblicke in vergleichbare Immobilien und Marktdaten.
Wann und wie kann Ihr Vermieter die Miete erhöhen?
Mit Ausnahme von Bundesstaaten und Städten mit Mietpreisbindung hängt die rechtliche Befugnis Ihres Vermieters, die Miete zu erhöhen, hauptsächlich davon ab, ob Sie einen Mietvertrag oder einen Mietvertrag mit monatlicher Laufzeit haben.
Kann ein Vermieter während der Laufzeit eines Mietvertrags die Miete erhöhen?
Während der Laufzeit eines Mietvertrages ist es Vermietern nicht gestattet, die Miete zu erhöhen. Ausnahmen gibt es nur, wenn im Vertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass eine mittelfristige Mieterhöhung zulässig ist, oder wenn Sie und Ihr Vermieter einer Mieterhöhung zustimmen (z. B. weil Sie einen Mitbewohner mitbringen oder ein Haustier kaufen).
In den meisten Bundesstaaten kann der Vermieter nach Ablauf eines einjährigen Mietvertrags die Miete auf einen beliebigen marktgerechten Preis erhöhen. In Bundesstaaten oder Städten mit Mietpreisbindung kann es jedoch sein, dass der Vermieter nur begrenzte Möglichkeiten hat, die Miete zu erhöhen.
Kann ein Vermieter die Miete für einen monatlichen Mieter erhöhen?
Wenn Sie eine monatliche Mietvereinbarung haben, ist es für Vermieter einfacher, die Miete zu erhöhen. Wenn Sie einen monatlichen Mietvertrag haben, kann Ihr Vermieter die Miete erhöhen (oder jede andere Bestimmung des Mietvertrags ändern), indem er Ihnen die nach Landesrecht erforderliche Mitteilung zukommen lässt.
Die meisten Bundesstaaten verlangen, dass Bekanntmachungen über Mieterhöhungen schriftlich erfolgen, dem Mieter auf eine bestimmte Art und Weise zugestellt werden und innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen vor Inkrafttreten der Erhöhung erfolgen (in der Regel 30 Tage). Darüber hinaus muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen; In einigen Bundesstaaten ist ein Einschreiben erforderlich.
Mündliche Mitteilungen zur Mieterhöhung sind in den meisten Staaten nicht gültig und verpflichten Sie nicht zur Zahlung einer höheren Miete, es sei denn, Sie stimmen dem ausdrücklich zu.
Was tun, wenn Ihr Vermieter Ihre Miete fälschlicherweise erhöht?
Sie haben die Wahl, wenn Ihr Vermieter Sie nicht rechtzeitig über eine Mieterhöhung informiert oder wenn Sie glauben, dass Ihr Vermieter Ihre Miete aus diskriminierenden oder Vergeltungsgründen erhöht.
Ob Sie einen Mietvertrag oder eine monatliche Mietvereinbarung haben, bestimmt, wie Sie auf eine falsche Mieterhöhungsmitteilung reagieren.
Wie reagieren Sie als Mieter von Monat zu Monat auf eine illegale Mieterhöhung?
Denken Sie als Mieter mit monatlicher Laufzeit daran, dass Ihr Vermieter bei der Erhöhung Ihrer Miete viel Spielraum hat, einschließlich der Möglichkeit, Ihnen nur 30 Tage im Voraus Bescheid zu geben. Wenn Sie in Ihrer Wohnung weiterbehalten möchten und die geplante Mieterhöhung Ihres Vermieters nicht erheblich ist, ist es besser, diese zu akzeptieren, ohne auf die fehlerhafte Kündigung hinzuweisen. Schließlich kann der Vermieter den Fehler einfach beheben und es erneut versuchen.
Damit sich die Höhe der Erhöhung nicht auf mysteriöse Weise erhöht, bitten Sie den Vermieter, diese aufzuschreiben. Die Erhöhung sollte entweder in einen neuen Mietvertrag oder eine dokumentierte Anpassung eines bestehenden Mietvertrages aufgenommen werden.
Wie reagieren Sie bei einem Mietvertrag auf eine illegale Mieterhöhung?
Wenn Sie einen Mietvertrag haben, ist das Problem etwas anders. Da einer der Hauptvorteile eines Mietvertrags der Schutz vor Mieterhöhungen während der Mietdauer ist, ist es sinnvoll, geplanten Mieterhöhungen entgegenzuwirken.
In manchen Fällen kann es jedoch ein Fehler sein, Ihrem Vermieter mitzuteilen, dass die Mietzahlungsklausel während der Laufzeit des Mietvertrags nicht geändert werden kann. Wenn Sie ständig mit der Miete zu spät gekommen sind oder gegen eine andere wichtige Klausel verstoßen haben, die Ihnen eine Zwangsräumung bescheren könnte (z. B. weil Ihr Freund eingezogen ist und damit gegen die Mietgrenzen Ihres Mietvertrags verstoßen hat), kann es sein, dass Sie zwar den Kampf gewinnen, aber den Krieg verlieren. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es, wenn der Vermieter einen rechtlichen Grund für die Räumung hat, möglicherweise klüger ist, die Änderung der Mietzahlung zu akzeptieren, als Ihre Rechte geltend zu machen und den Verlust Ihres Mietverhältnisses zu riskieren – insbesondere, wenn Sie beabsichtigen, über einen längeren Zeitraum in der Immobilie zu bleiben.
Mieterhöhung als Folge von Vergeltungsmaßnahmen oder Diskriminierung
Vermietern ist es nicht gestattet, die Miete in diskriminierender Weise zu erhöhen, beispielsweise nur für Angehörige einer bestimmten Rasse oder Religion oder nur für Familien mit Kindern. Der Nachweis einer Diskriminierung kann eine Herausforderung sein. Wenn Sie jedoch der Meinung sind, dass Sie über ausreichende Beweise für die Diskriminierung verfügen – beispielsweise Aussagen anderer Mieter, die aufgrund ihres Status eine vergleichbare Behandlung erfahren haben –, können Sie möglicherweise eine Mieterhöhung anfechten.
Darüber hinaus kann Ihr Vermieter in den meisten Ländern keine Mieterhöhung als Vergeltung für die Ausübung eines bestimmten Rechtsanspruchs nutzen (oder Sie kündigen oder Ihre Leistungen kürzen). Wenn Sie beispielsweise bei einer Behörde eine berechtigte Beschwerde wegen Mängeln in Ihrer Mietwohnung einreichen, kann Ihr Vermieter Ihre Miete nicht erhöhen, um Sie zu bestrafen.
In einigen Bereichen geht das Gesetz von einer bösen Absicht Ihres Vermieters aus, wenn die Erhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Ausübung Ihres gesetzlichen Anspruchs erfolgt. In Arizona beispielsweise führt der Nachweis einer Mieterbeschwerde innerhalb von sechs Monaten nach dem mutmaßlichen Vergeltungsverhalten zu der Vermutung, dass der Vermieter Vergeltungsmaßnahmen ergreift. (Arizona Revised Statutes 33-1381 (2023).)
Welche Auswirkungen hat eine Mieterhöhung auf Ihre Kaution?
Mieterhöhungen gehen häufig mit einer Erhöhung der Kautionen einher. So funktioniert es: In vielen Bundesstaaten ist die Höhe der Kaution, die ein Vermieter verlangen kann, begrenzt. Die Kaution ist in der Regel auf ein Vielfaches der Monatsmiete begrenzt – die maximale Kaution kann beispielsweise das Doppelte der Monatsmiete betragen.
Wenn Ihr Vermieter also Ihre Miete legal erhöht, kann er auch Ihre Kaution legal erhöhen. Wenn die Kaution beispielsweise das Doppelte der Monatsmiete beträgt und sich Ihre Miete von 1,000 $ auf 1,100 $ erhöht hat, erhöht sich die maximale Kaution von 2,000 $ auf 2,200 $.
Verhandeln Sie mit Ihrem Vermieter über eine Mieterhöhung
Gegen eine Mieterhöhung, die nicht gegen ein Mietpreisbindungsgesetz verstößt und weder diskriminierend noch repressiv ist, können Sie rechtlich kaum etwas unternehmen. Der Vermieter kann alles verlangen, was der Markt verträgt (bis die Mietpreisbindung in Kraft tritt). Sie könnten jedoch an den Geschäftssinn Ihres Vermieters appellieren.
Obwohl der Zweck eines Vermieters darin besteht, Geld zu erwirtschaften, wissen kluge Vermieter, dass hohe Mieten nicht die einzige Möglichkeit sind, viel Geld zu verdienen. Langzeitmieter sind die besten, weil sie wartungsarm sind – sie müssen nicht rausgeschmissen, verklagt, verhätschelt, hinterher geputzt, wegen Regelverstößen gerügt oder im Rahmen des Zeit- und Geldaufwands interviewt und recherchiert werden. aufwändiges Bewerbungsverfahren für neue Mieter.
Wenn Sie ein guter Langzeitmieter sind und Ihren Vermieter davon überzeugen können, dass die Mieterhöhung Sie zu einem Umzug zwingen wird, kann er oder sie die Erhöhung zumindest abmildern. Ihre Verhandlungsmacht gegenüber dem Vermieter erhöht sich, wenn Sie nachweisen können, dass viele andere feste Langzeitmieter ähnlich unzufrieden sind und über eine Kündigung nachdenken. Wenn sich die Mieterhöhung auf andere in Ihrem Gebäude auswirkt, setzen Sie sich zusammen, um Ihre Argumente vorzubringen. Denken Sie daran, dass es selbst in einem angespannten Mietmarkt schwierig sein kann, zuverlässige, langfristige Mieter zu finden.
Zusammenfassung
Kein Mieter wird gerne einen Aufpreis zahlen. Wenn Sie jedoch wissen, wie Sie die Miete organisiert und sinnvoll erhöhen, werden Sie weniger Beschwerden haben. Sie können jede Mieterhöhung vorhersehbarer und damit für Ihre Mieter angenehmer machen, wenn Sie sie mit bestimmten Vorankündigungspflichten in Ihren Mietvertrag aufnehmen.
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Bibliographie
