Jeder brandneue Firmeninhaber sollte sich die Zeit nehmen, einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Ein gewerblicher Mietvertrag sollte die Dauer und Art des Mietverhältnisses sowie die Art der zu zahlenden Miete festlegen. Wahrscheinlich müssen Sie irgendwann einen Raum für Ihr Unternehmen reservieren, egal ob Sie ein Geschäft eröffnen, in ein Büro einziehen oder Produktionsanlagen vermieten. So kann es manchmal Jahre dauern, in der komplexen Welt der Gewerbeimmobilien die richtige Fläche zu finden.
Gewerblicher Mietvertrag
Jedes Mal, wenn ein Unternehmen eine Gewerbeimmobilie mietet, um von dort aus zu operieren, ist ein Gewerbemietvertrag erforderlich. Gewerbemietverträge dauern in der Regel drei bis fünf Jahre und begründen eine langfristige Bindung zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer. Ein gewerblicher Mietvertrag sollte die Dauer und Art des Mietverhältnisses, die Art der zu zahlenden Miete, die Höhe der Kaution, die Bedingungen für die zulässige und ausschließliche Nutzung sowie Informationen zu Reparaturen und Wartung enthalten.
Ein gewerblicher Mietvertrag ist ein Vertrag, den ein Unternehmen mit einem Vermieter abschließt, um ihm Büroräume oder andere Gewerbeimmobilien zu vermieten.
Gewerbemietvertrag
Ein gewerblicher Mietvertrag muss bestimmte Elemente und entscheidende Informationen enthalten, da es sich um einen Vertrag handelt und dies tun muss, um durchsetzbar zu sein. Die Mietvertragsbedingungen müssen mindestens die Höhe der Miete, die Höhe der Kaution, die Laufzeit des Vertrages und alle anderen vom Mieter zu tragenden Kosten enthalten. Besonders wichtig ist die Kategorie „Sonstige Kosten“, die Sie sich vor Vertragsabschluss genau überlegen sollten. Ausgaben wie Gebäudeversicherung, Grundsteuern und Instandhaltung fallen unter die Rubrik „Sonstige Kosten“. Diese zusätzlichen Ausgaben können sich schnell zu hohen Overhead-Kosten summieren.
Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Wohnungsmietvertrag
Ein Unterschied besteht darin, dass im Gegensatz zu gewerblichen Mietverträgen Mietverträge für Wohngebäude in der Regel nicht verlangen, dass Mieter einige oder alle Grundsteuern zahlen. Stattdessen müssen Mieter in gewerblichen Mietverträgen häufig zumindest einen Teil der Grundsteuer zahlen. Im Folgenden sind die Unterschiede zwischen Gewerbemietverträgen und Wohnungsmietverträgen aufgeführt:
# 1. Schutz
Wohnungsmieter genießen aufgrund des Verbraucherschutzgesetzes in der Regel einen höheren Schutz. Es gibt keine Vorschriften, die Ihre Privatsphäre schützen oder die Höhe einer Kaution bei einem gewerblichen Mietvertrag begrenzen.
#2. Verhandlung
Bei Wohnungsmietverträgen finden kaum bis keine Verhandlungen statt. Sofern der Vermieter nicht beschließt, Ihnen ein gutes Geschäft zu machen, müssen Sie den vom Vermieter angegebenen Betrag zahlen. Ein Gewerbemietvertrag verschafft Ihnen als Unternehmer mehr Verhandlungsspielraum. Sie und ein Vermieter können bestimmte Geschäftsbedingungen vereinbaren, damit sie ihre Fläche vermieten können.
#3.Standardisierung
Viele Wohnungsmietverträge haben eine sehr ähnliche Struktur und viele der gleichen Bedingungen und Konditionen. Grundlage des Gewerbemietvertrages sind die Bedürfnisse des Vermieters. Wenn sie Ihnen den Vertrag zusenden, überprüfen Sie sorgfältig alle Informationen.
Gewerbliche Mietvertragsbedingungen, die Sie kennen sollten
Im Folgenden sind die Grundbedingungen für gewerbliche Mietverträge aufgeführt:
#1. Mietdauer
Dieser Satz bezieht sich darauf, wie lange ein Mietvertrag dauert. Es enthält Abfragen wie „Wie lange läuft der Mietvertrag?“ Läuft es an einem bestimmten Datum oder unter bestimmten Umständen ab? Wer hat das Recht zu verlängern oder vorzeitig zu beenden – der Vermieter oder der Mieter?
#2. Mieten
Dieser Satz enthält Abfragen zu verfügbaren Zahlungsoptionen. Beispiele für solche Fragen sind „Wie hoch ist die Kaltmiete?“. Steigt es zu bestimmten Zeiten? Welche Nebenkosten fallen neben der Miete an?
#3. Sonstige Kosten
Dieser Satz behandelt andere Zusatzkosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien für gewerbliche Zwecke. Wer für Kosten wie Grundsteuern, Gebäudeversicherung und laufende Instandhaltung aufkommt, sind nur einige Beispiele.
#4. Kaution
Dieser Satz wirft Fragen auf wie Wie viel ist es und unter welchen Umständen darf der Vermieter es einbehalten?
#5. Gewährung des Mietvertrages.
Diese Klausel besagt, dass nachdem alle Anforderungen, wie z. B. die Zahlung der Kaution, erfüllt wurden und der Mieter die Immobilie vom Vermieter übernommen hat.
#6. Anfangsdatum.
Dies ist der Tag, an dem der Mieter in das Haus einzieht, oder formaler der Tag, an dem der Mieter für die Mietzahlungen und den Unterhalt des Mietobjekts verantwortlich ist.
#7. Verlängerung.
Verlängerungen sind möglich, wenn beide Parteien ihnen schriftlich zustimmen. Beide Parteien müssen es unterschreiben, damit die Verlängerung wirksam wird.
#8. Verspätungsgebühr.
Die Bedingungen des gewerblichen Mietvertrags sehen eine Vertragsstrafe vor, die der Mieter zahlen muss, wenn er mit seinen Mietzahlungen in Verzug ist. Dafür können Sie einen festen Betrag oder einen Teil der monatlichen Miete bezahlen.
#9. Steuern.
Die steuerlichen Pflichten für die Immobilie sind in diesem Abschnitt aufgeführt, zusammen mit Informationen darüber, wer für die Zahlung der jeweiligen Steuern (einschließlich Grundsteuern) verantwortlich ist.
#10. Verpflichtung zur Reparatur.
Dieser Abschnitt beschreibt die Arten von Reparaturen, für die der Vermieter verantwortlich ist, z. B. solche für Materialfehler, Mängel oder Ausfälle, die für den Betrieb der Immobilie wesentlich sind. Außerdem regelt es die Unterhaltspflichten der Mieter.
#11. Genehmigungen.
Um Verbesserungen oder Reparaturen am Mietobjekt vorzunehmen, müssen beide Parteien alle erforderlichen Lizenzen und Genehmigungen einholen.
#12. Schadensersatz durch einen Mieter.
Diese Klausel befreit den Vermieter effektiv von jeglicher Verantwortung für Schäden, Verluste, Ansprüche oder Schäden, es sei denn, ein solcher Schaden ist eine direkte Folge von vorsätzlichem Fehlverhalten, grober Fahrlässigkeit oder mangelnder Sorgfalt des Vermieters.
#13. Mietminderung/-anpassung.
Dieser Abschnitt legt die Reduzierung oder Streichung der Miete im Falle eines Feuers oder einer anderen Naturkatastrophe mit Sachschaden fest.
#14. Verurteilung.
Obwohl es häufig missachtet wird, ist diese Klausel von entscheidender Bedeutung. Es legt fest, was passiert, wenn eine Regierungsbehörde einen Vermieter verurteilt oder aus seinem Mietobjekt vertreibt, damit es für öffentliche Zwecke verwendet werden kann.
#15. Kaufoption.
Diese Klausel sieht vor, dass der Mieter jederzeit während der Laufzeit des Mietvertrags eine Option zum Kauf der Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis ausüben kann. Es wäre eine gute Idee, diese Klausel aufzunehmen, obwohl es nicht notwendig ist. Der Vertrag kann dem Mieter auch verbieten, die Immobilie zu erwerben, während der Mietvertrag noch in Kraft ist. Es ist in jedem Fall eine gute Idee, es schriftlich festzuhalten.
Gewerblicher Mietprozess
Den Vermieter zu untersuchen, herauszufinden, wem das Gebäude gehört, sich über Bebauungsgesetze zu informieren und ein allgemeines Verständnis der Nachbarschaft zu erlangen, sind einige Schritte bei der Durchführung von Recherchen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Zahlungsbedingungen des Mietvertrags, Ihr Risiko, die Übertragungsstruktur, die bevorzugte Haltequote des Vermieters und etwaige Belästigungsklauseln genau verstehen, bevor Sie ihn unterzeichnen.
Dies sind einige wichtige Dinge, auf die Sie achten sollten, aber denken Sie daran, dass verschiedene Staaten unterschiedliche übliche gewerbliche Mietpraktiken haben. Bevor Sie einen Gewerbemietvertrag unterschreiben, müssen Sie einige Nachforschungen anstellen. Achten Sie bei der Durchführung Ihrer Untersuchung auf Folgendes:
#1. Machen Sie sich mit der Region vertraut.
Wenn Sie nach einer neuen Immobilie suchen und Waren oder Dienstleistungen für die breite Öffentlichkeit anbieten, sollten Sie die Nachbarschaft recherchieren und bestimmen, wer Ihr Zielmarkt ist.
#2. Informieren Sie sich über den Eigentümer des Gebäudes und den Vermieter.
Ihr direkter Vermieter ist möglicherweise nicht immer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie. Informieren Sie sich auf jeden Fall so gut wie möglich über den Vermieter und den Eigentümer des Gebäudes. Sie gehen zusammen ins Geschäft, also stellen Sie sicher, dass Sie wissen, wer sie sind, wie ihre finanzielle Situation ist und ob sie ihre Rechnungen pünktlich bezahlen oder nicht.
#3. Bebauungsvorschriften prüfen
Das Zonengesetze sind ein zusätzlicher zu berücksichtigender Faktor. Sie müssen sicherstellen, dass die Ziele Ihres Vermieters mit den Gesetzen Ihrer Gemeinde vereinbar sind, auch wenn er Ihre Fläche beispielsweise für den Betrieb eines Restaurants bestimmt.
In einigen Fällen kann ein Vermieter oder Gebäudeeigentümer glauben, dass er seine Flächen an eine bestimmte Art von Unternehmen vermieten kann, obwohl diese nicht den örtlichen Zonenvorschriften entsprechen. Indem Sie diese beiden Punkte koordinieren, können Sie sicherstellen, dass Ihr Unternehmen nicht mit größeren rechtlichen Schwierigkeiten seitens der Gemeinde, in der Sie tätig sind, konfrontiert wird.
#4. Erfahren Sie mehr über Belästigungsgesetze und die Umwelt
Bevor Sie etwas unterschreiben, ist es auch wichtig, die grundlegenden Umweltgesetze der Immobilie zu recherchieren. Diese Regeln könnten gegen Ihr Unternehmen verwendet werden, da einige Vermieter sie häufig ignorieren.
Voraussetzungen für die Anmietung einer Gewerbefläche
Darüber hinaus können die zulässigen Nutzungen der Immobilie im Mietvertrag erwähnt werden.
#1. Zulässige Nutzung
Der Mietvertrag gilt nur für bestimmte gewerbliche Tätigkeiten. Der Mieter darf ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters keine anderen Geschäfte tätigen. Die zulässigen Nutzungen des Grundstücks schränken die Art der Geschäftstätigkeit ein, die Sie ohne Zustimmung des Vermieters betreiben können.
#2. Exklusive Nutzung
Der Mieter in einem größeren Objekt mit mehreren Mietern hat das ausschließliche Recht, bestimmte Tätigkeiten auszuführen. Um zu verhindern, dass konkurrierende Unternehmen nebenan einziehen, kann beispielsweise ein Café in einem Einkaufszentrum oder ein Steuerberater in einem Büropark um die exklusive Nutzung feilschen.
#3. Mietvertrag brechen
Ein Mieter kann darüber nachdenken, den Mietvertrag zu beenden, wenn das Unternehmen Probleme hat oder umziehen muss. Wenn dies der Fall ist, kann der Vermieter möglicherweise eine Klage gegen den Mieter einreichen, um die nicht gezahlte Miete gemäß den Bedingungen des Mietvertrags zurückzufordern. Einige Staaten haben möglicherweise eine Schadensminderungspflicht seitens des Vermieters, die ihn verpflichtet, zu versuchen, die Fläche neu zu vermieten und die von ihm eingezogene Miete auf die Schäden anzuwenden, die der Mieter schuldet.
Was ist die häufigste Art von Gewerbemietverträgen?
#1. Full-Service-Leasing
Bei einem Full-Service-Mietvertrag, auch Bruttomietvertrag genannt, trägt der Mieter die Grundmiete, während der Vermieter alle anderen gebäudebezogenen Kosten wie Nebenkosten, Versicherungen, Steuern und Instandhaltung übernimmt. Der Mieter wird auch für die Zahlung eines Teils der Gemeinschaftsflächen verantwortlich sein, wo der „Verlustfaktor“ von vermietbarer versus nutzbarer Fläche ins Bild kommt.
#2. Netto-Leasing
Dennoch werden bei einer Nettovermietung Teile der Betriebskosten des Gebäudes von den Mietern getragen. Die drei verschiedenen Arten von Net Leases haben jeweils ihre Vorteile. Im Gegensatz zur Bruttomiete muss der Mieter bei einer dreifachen Nettomiete sowohl die Miete als auch die Gebäudebetriebskosten tragen. Die Miete soll dadurch sinken, die variablen Kosten aber steigen.
Ähnlich wie bei einem Doppelnettomietvertrag ist der Mieter für die Zahlung von Steuern, Versicherungen und Nebenkosten verantwortlich, aber der Vermieter oder Immobilieneigentümer ist für die Deckung der Kosten für die bauliche Instandhaltung verantwortlich. Schließlich trägt bei einem einzigen Nettomietvertrag der Vermieter die Kosten für Versicherung, Steuern und Instandhaltung, während der Mieter für die Zahlung der Miete und der Nebenkosten verantwortlich ist.
#3. Absolute NNN-Leasingverhältnisse
Bei absoluten NNN-Mietverträgen (oder schuldpflichtigen Mietverträgen), die weniger verbreitet sind, muss der Mieter für alle Instandhaltungskosten des Gebäudes, einschließlich der Dachdeckung, aufkommen.
#4. Prozentuale Leasingverhältnisse
Mieter mit prozentualer Miete zahlen neben der Grundmiete auch einen Teil des Einzelhandelsumsatzes. Auch wenn sie anderswo zu finden sind, sind sie in Einkaufszentren am weitesten verbreitet.
#5. Full-Service-Leasing
In Bürogebäuden mit mehreren Mietern sind häufig Versorgungs- und andere Dienstleistungen, die der Mieter normalerweise separat bezahlen würde, in der Miete enthalten.
Was ist die normale Laufzeit für einen Gewerbemietvertrag?
Gewerbemietverträge dauern in der Regel zwischen drei und fünf Jahren. Das stellt sicher, dass die Vermieter ihre Investition durch Mieteinnahmen amortisieren können.
Wer zahlt Gewerbemietverträge?
Der Vermieter und die Art der getroffenen Vereinbarung bestimmen die Zahlung für den gewerblichen Mietvertrag. Bei einem gewerblichen Mietvertrag ist der Leasingnehmer jedoch in der Regel sowohl für die Rechtskosten des Leasinggebers als auch der Parteien verantwortlich.
Was sind die Hauptbestandteile eines Gewerbemietvertrags?
Einige der zu berücksichtigenden Schlüsselelemente umfassen die folgenden:
- Mietdauer/-typ
- Miete
- Sicherheitszahlung
- Zulässige Verwendung
- Exklusive Nutzung
- Renovierungen und Instandhaltung
- Äußeres Erscheinungsbild
- Versicherungen
- Erfüllung der Anforderungen des Americans with Disabilities Act
- Persönliche Garantie
- Klauseln zur Änderung, Ergänzung und Beendigung
- Untervermietung
Welche Art von Gewerbemietvertrag ist am besten?
Das Triple-Net-Lease oder „NNN“-Lease ist wohl das beliebteste unter gewerblichen Vermietern, da es dem Mieter den Großteil der Last der Kostenteilung auferlegt, einschließlich Grundmiete, Grundsteuern, Versicherung, Nebenkosten und Wartung.
Müssen Gewerbemietverträge angemeldet werden?
Wenn Sie einen befristeten Gewerbemietvertrag abschließen, müssen Sie ihn nicht registrieren. Jeder gewerbliche Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren (einschließlich etwaiger Optionszeiträume) muss registriert werden. Normalerweise ist keine Registrierung erforderlich, wenn der Zeitraum kürzer als drei Jahre ist.
Zusammenfassung
Stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie gründlich recherchieren, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen. Informieren Sie sich immer, bevor Sie einziehen, einschließlich der Untersuchung des Gebiets, des Vermieters, der Nachbarschaftsgesetze und aller zusätzlichen Umwelt- oder Belästigungsgesetze, die für die Immobilie gelten könnten. Der Mieter wird im Mietvertrag als „Mieter“ und der Vermieter als „Vermieter“ bezeichnet.
Häufig gestellte Fragen zum gewerblichen Mietvertrag
Was ist ein gewerblicher Mietvertrag?
Ein gewerblicher Mietvertrag ist ein Vertrag, den ein Unternehmen mit einem Vermieter abschließt, um ihm Büroräume oder andere Gewerbeimmobilien zu vermieten.
Was ist die normale Laufzeit für einen Gewerbemietvertrag?
Gewerbemietverträge dauern in der Regel zwischen drei und fünf Jahren
Müssen Gewerbemietverträge angemeldet werden?
Normalerweise ist keine Registrierung erforderlich, wenn der Zeitraum kürzer als drei Jahre ist.
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Bibliographie
