Wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Haus sind, aber Probleme haben, eine Vorabgenehmigung für einen Kredit zu erhalten, ist die Eigentümerfinanzierung eine Option, die Ihnen helfen kann, Ihr Ziel des Eigentums zu erreichen. Obwohl nicht alle Verkäufer bereit oder in der Lage sind, dem Käufer eine direkte Finanzierung zu gewähren, kann dies eine großartige Methode sein, um ein Haus zu kaufen und gleichzeitig den Abschlussprozess reibungsloser zu gestalten. Eigentümerfinanzierte Eigenheime hingegen können kompliziert sein und erfordern eine schriftliche Vereinbarung, daher ist es wichtig, das Verfahren zu verstehen, bevor Sie auf der signierten Linie unterschreiben. Wir gehen durch, wie die Eigentümerfinanzierung funktioniert, wie Sie als Käufer oder Verkäufer davon profitieren und wie Sie einen Deal mit einem Eigentümer strukturieren.
Was sind eigenfinanzierte Eigenheime?
Eine finanzielle Vereinbarung zwischen einem Hausverkäufer und einem Hauskäufer, die eine standardmäßige bankbegünstigte Hypothek durch einen Direktzahlungsplan zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ersetzt, wird als Eigentümerfinanzierung bezeichnet. Die Eigentümerfinanzierung funktioniert ähnlich wie eine traditionelle Bank Darlehen, bei dem der Verkäufer das Haus finanziert und der Käufer den Verkäufer im Laufe der Zeit gemäß den Bedingungen des Darlehens zurückzahlt.
Dieser Prozess beginnt mit einer beträchtlichen Anzahlung auf das Haus und einem monatlichen Darlehensrückzahlungsbetrag zuzüglich Zinsen. Die Eigentümerfinanzierung ist in der Regel teurer als die reguläre Kreditvergabe durch eine Bank oder andere Finanzinstitut. Es ist jedoch eine realistische Option für Hauskäufer, die keine Finanzierung von einem regulären Kreditgeber erhalten können.
Überblick
Ein Käufer mag begierig darauf sein, ein Haus zu kaufen, aber der Verkäufer wird sich nicht von dem geforderten Preis von 350,000 $ rühren. Der Käufer ist bereit, diesen Betrag zu zahlen und kann 20 % des Kaufpreises – 70,000 US-Dollar aus dem Verkauf seiner früheren Immobilie – hinterlegen. Sie bräuchten eine Finanzierung in Höhe von 280,000 US-Dollar, aber sie können nur für eine typische Hypothek von 250,000 US-Dollar genehmigt werden.
Der Verkäufer kann sich bereit erklären, ihnen 30,000 $ zu leihen, um die Lücke zu schließen, oder er kann sich bereit erklären, die Gesamtsumme von 280,000 $ zu finanzieren. In beiden Situationen ist die Käufer würde den Verkäufer monatlich für den Kreditbetrag und die Zinsen bezahlen. Wenn Käufer und Verkäufer Familienmitglieder oder Freunde sind oder auf andere Weise außerhalb der Transaktion miteinander verbunden sind, sind diese Kredite eher typisch.
Beispiel eigenfinanziertes Wohnen
Stellen wir uns vor, ein Verkäufer bietet ein Haus für 200,000 $ auf dem Markt an. Da er selbstständig ist, kann ein potenzieller Käufer keine klassische Finanzierung erhalten. Er macht ein Vollpreisangebot und bittet um 15 Prozent (30,000 US-Dollar) der Eigentümerfinanzierung.
Der Verkäufer, der keine Hypothek auf das Haus hat, nimmt das Angebot an und erstellt einen Hypothekenbrief, der den Käufer verpflichtet, sie über zehn Jahre mit 8 % Zinsen mit einem Ballon zurückzuzahlen Zahlung Am Ende. Der Käufer zahlt dem Verkäufer 1,247.40 $ pro Monat, und der Verkäufer erhält eine Rendite von 8 %, insgesamt 224,532 $ über einen Zeitraum von zehn Jahren.
Wie funktioniert eigenfinanziertes Wohnen?
Hier ein allgemeiner Überblick über den Ablauf der Eigentümerfinanzierung.
#1. Käufer und Verkäufer einigen sich auf Finanzierungskonditionen
Wenn Käufer und Verkäufer einen Schuldschein unterzeichnen, einigen sie sich auf die Bedingungen des Darlehens. Dies umfasst Parameter wie Zinssätze, Tilgungspläne (Zeitraum für regelmäßige Hypothekenzahlungen) und die Rückzahlungsfrist des Darlehens.
#2. Der Käufer leistet eine Anzahlung
Nachdem sich beide Parteien geeinigt haben Finanzierung Bedingungen, leistet der Käufer eine Anzahlung auf die Immobilie, um den Kauf zu sichern. Im Vergleich zu einem Standard-Hypothekengeber macht diese Vorauszahlung oft einen größeren Prozentsatz des Kaufpreises aus. Denn angesichts des finanziellen Risikos, das sie eingehen, will der Eigentümer so viel Sicherheit wie möglich.
#3. Der Käufer leistet monatliche Raten für das Darlehen
In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Restbetrag der Hypothek in monatlichen Raten ab. Dazu gehören direkte Grundsteuer und Versicherungszahlungen, die oft in einer regulären Hypothek enthalten sind, aber nicht bei einer Eigentümerfinanzierung.
#4. Der Käufer zahlt seinen Kredit ab
Der Käufer muss normalerweise am Ende der Leihfrist eine Ballonzahlung oder eine Pauschalzahlung leisten, um etwaige Restkosten zu decken. Wenn der Käufer die Ballonzahlung nicht leisten kann, kann er zusätzliche verlangen Finanzierung um den Verkäufer zu bezahlen und einen neuen Kredit aufzunehmen, um den Restbetrag des Hauspreises zuzüglich Zinsen zu decken.
4 Eigentümertypen Finanziertes Eigenheim
Ein formeller Vertrag sollte verwendet werden, um eine Eigentümerfinanzierungsvereinbarung zu besiegeln. Eine Eigentümerfinanzierungsvereinbarung kann auf verschiedene Arten strukturiert werden, einschließlich der unten aufgeführten.
#1. Schuldschein oder Hypothek
Seine Idee ähnelt einer Standard-Hypothekenurkunde, bei der der Käufer einen Vertrag unterschreibt Dokument Bestätigung, dass der Kreditgeber ein Sicherungsrecht an seinem Haus hat, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Der Käufer erhält den Titel und die Hypothek liegt in diesem Szenario bei der lokalen Regierung.
#2. Treuhandvertrag
Dies ist eine andere Art von Schuldschein, der wie eine Hypothekenurkunde aussieht. Das Eigentum am Haus liegt bei einem Dritten Treuhänder in einem Treuhandvertrag. Das Eigentum geht an den Käufer, sobald die Darlehensbedingungen erfüllt sind.
#3. Vertrag für Tat
Der Käufer erhält die Urkunde und das Eigentum an der Immobilie erst, wenn das Darlehen gemäß dieser Vereinbarung vollständig ist. Der Verkäufer behält die Resorts Urkunde und Titel bis zu diesem Zeitpunkt.
#4. Mietkaufvertrag
Der Käufer einer Mietkaufvereinbarung, auch bekannt als Mietkaufgeschäft. Vermietet die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum, bevor er den endgültigen Kaufbedingungen zustimmt. Jede während der Mietzeit gezahlte Miete geht auf die Verkauf des Hauses, wenn sich der Käufer am Ende der Mietzeit für den Kauf entscheidet.
5 Vorteile eigenfinanzierter Eigenheime
Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer hat die Eigentümerfinanzierung erhebliche Vorteile gegenüber herkömmlichen Finanzierungsmodellen.
#1. Weniger Finanzierungshürden für Käufer
Für Käufer kann die Eigentümerfinanzierung es Ihnen ermöglichen, Finanzmittel zu erwerben, die Sie sonst nicht erhalten würden. Wenn Sie ein unbeständiges Einkommen oder eine niedrige Kreditwürdigkeit haben. Beispielsweise kann es schwieriger sein, ein Hypothekendarlehen von einem traditionellen Kreditgeber zu erhalten, sodass die Eigentümerfinanzierung eine potenzielle Wahl darstellt.
#2. Kürzere Due-Diligence-Periode
Die Due-Diligence-Frist für Hausbewertungen und -inspektionen kann in Finanzierungsvereinbarungen für Eigentümer enthalten sein. Der Käufer benötigt beispielsweise keine Hausbewertung, um eine Finanzierung bei seiner Bank zu erhalten. Dadurch können Sie den Verkauf früher abschließen, was sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zugute kommt.
#3. Keine Mindestanzahlung
Im Gegensatz zu einem Federal Housing Verwaltung (FHA)-Darlehen gibt es bei der Eigentümerfinanzierung keine staatlich vorgeschriebene Mindestanzahlung. Dies bedeutet, dass ein Käufer möglicherweise eine geringere Anzahlung aushandeln kann, wenn ein Verkäufer zustimmt.
#4. Die Abschlusskosten sind geringer
Die Eigentümerfinanzierung ermöglicht es sowohl Verkäufern als auch Käufern, Geld bei Abschlusskosten zu sparen, einschließlich Inspektionen, Schätzungen und Bankgebühren.
#5. Potenziell bessere Anlagerenditen
Für Verkäufer kann die Eigentümerfinanzierung durch den hohen Zinssatz des Darlehens einen langfristig konsistenten Cashflow für eine Immobilie bieten.
4 Nachteile eigenfinanzierter Eigenheime
Ohne die Sicherheit eines Standard-Hypothekendarlehens. Es gibt verschiedene Gefahren, denen ein Käufer oder Verkäufer bei der Nutzung der Eigentümerfinanzierung ausgesetzt sein kann.
#1. Höhere Kosten für Käufer
Für Käufer ist eine Bauherrenfinanzierung in der Regel mit höheren Anzahlungen und Zinsen verbunden. Dies führt zu höheren Gesamtkosten des Eigenheims als bei einer normalen Hypothek.
#2. Hohe Ballonzahlungen
Käufer können am Ende ihrer Darlehenslaufzeit eine hohe Pauschalzahlung erhalten, wenn der Eigentümerfinanzierungsvertrag eine Ballonzahlungsklausel enthält.
#3. Potenziell hohes Risiko für Verkäufer
Hausbesitzer, die ihr verkauftes Haus finanzieren, tragen das Risiko, dass ihr Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Kommt der Käufer mit dem Darlehen in Verzug, haftet auch der Verkäufer und kann die Zwangsvollstreckung beantragen.
#4. Bestehende Hypothekenprobleme
Es können bestehende Pfandrechte bestehen, die das Rückzahlungsverfahren erschweren, wenn der Verkäufer bereits eine Hypothek auf die Immobilie hat, die er verkauft. Wenn sich der Verkäufer darauf verlässt, dass der Käufer seine Hypothekenzahlungen leistet und der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Die Bank kann das Haus zwangsverpfänden und beide Parteien in eine schlechte Situation bringen.
Ist es riskant, eine Eigentümerfinanzierung zu verwenden?
Der Erwerb einer Immobilie durch Eigentümerfinanzierung ist eine sichere Finanzierungsform, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um ihre jeweiligen finanziellen Interessen zu wahren. Die Finanzierungsbedingungen sollten in erster Linie in einer schriftlichen Vereinbarung, die vorzugsweise von einem zertifizierten Rechtsanwalt erstellt worden sein sollte, ordnungsgemäß festgelegt werden.
Und obwohl die Käuferfinanzierung das Erfordernis einer vom Kreditgeber vorgeschriebenen Bewertung und Inspektion überflüssig macht, sollten Käufer dennoch sorgfältig erwägen, Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist. In ähnlicher Weise sind Verkäufer nicht verpflichtet, eine Bonitätsprüfung potenzieller Käufer durchzuführen, bevor sie einer Finanzierung zustimmen. Dies ist jedoch eine gute Strategie, um die mit der Eigentümerfinanzierung verbundenen Risiken zu verringern und die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass ein Käufer seine Zahlungen pünktlich leistet.
Wer zahlt die Grundsteuer bei einem eigenfinanzierten Eigenheim?
Bei Verhandlungen mit einem herkömmlichen Hypothekengeber ist es üblich, die Zahlung für Grundsteuern und Versicherungsprämien in die monatliche Hypothekenzahlung einzubeziehen. Bei der Eigenfinanzierung zahlt der Kreditnehmer seine Steuern und Versicherungsprämien normalerweise direkt an die zuständige Regierungsbehörde bzw. Versicherungsgesellschaft. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Käufer und Verkäufer den Eigentümerfinanzierungsvertrag verwenden können, um zu wählen, wie diese Zahlungen verarbeitet werden sollen.
Was ist, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät?
Wenn ein Käufer mit der Eigenfinanzierung in Verzug gerät, bestimmt die Art der Vereinbarung, die zwischen Käufer und Verkäufer getroffen wurde, die Auswirkungen sowie die Möglichkeit des Verkäufers, Abhilfe zu schaffen. Wenn die Transaktion beispielsweise als Mietoption strukturiert wurde, muss der Verkäufer ein Räumungsverfahren einleiten, um den nicht zahlenden Käufer aus der Immobilie zu entfernen. Bei einem in Raten aufgeteilten Verkauf oder einem Vertrag über eine Urkunde können die staatlichen Vorschriften variieren, und der Verkäufer kann verpflichtet sein, den Käufer zu verpfänden.
Aus diesem Grund sollten Verkäufer den Finanzierungsvertrag nutzen, um sich gegen Unbekanntes abzusichern und klare Erwartungen an den Käufer zu formulieren. Dies kann die Angabe von Einzelheiten dazu beinhalten, was eine verspätete Zahlung darstellt, ob es eine Nachfrist gibt und was passiert, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät.
So strukturieren Sie eine Verkäuferfinanzierung
Ein schriftliches Dokument, das die Einzelheiten des Geschäfts enthält, sollte immer in einem Eigentümerfinanzierungsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer enthalten sein. Es gibt jedoch noch einige andere Ansätze, die Sie wählen können, und der für Sie ideale Ansatz hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und Umständen ab. Ein verkäuferfinanzierter Deal kann auf drei Arten strukturiert werden:
#1. Verwenden Sie einen Schuldschein und eine Hypothek oder einen Treuhandvertrag
Wenn Sie typische Hypotheken kennen, werden Sie dieses Modell wiedererkennen. Ein Schuldschein legt Bedingungen wie den Kreditbetrag, den Zinssatz und den Tilgungsplan fest und wird sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer ausgestellt. Das Haus dient als Sicherheit für das Darlehen, und der Name des Käufers erscheint auf dem Titel. Das Darlehen liegt dann bei der Kommunalverwaltung.
#2. Entwerfen Sie einen Vertrag für die Tat
Ein Vertrag über die Urkunde, auch bekannt als Ratenkauf oder Grundstück Vertrag, liegt vor, wenn ein Käufer die Urkunde für eine eigenfinanzierte Immobilie erst erhält, wenn die letzte Darlehenszahlung erfolgt ist. Wenn der Käufer die Schulden alternativ mit einem anderen Kreditgeber refinanziert und den Verkäufer vollständig bezahlt, erhält der Käufer das Eigentum.
#3. Erstellen Sie einen Mietkaufvertrag
Ein Verkäufer vermietet eine Immobilie an einen Käufer, der die Option hat, sie zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Auch Mietkauf- oder Leasingoption genannt. Der Käufer zahlt die Miete und hat dann die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen oder seine Mietoption am Ende der Mietzeit zu verwirken. Die Miete während der Leasingzeit entspricht dem Kaufpreis, wenn er sich für den Kauf der Immobilie entscheidet.
Wir empfehlen, sich an einen kompetenten Anwalt zu wenden, der die entsprechenden Unterlagen in Ihrem Interesse erstellt, da die Eigentümerfinanzierung kompliziert sein kann.
Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung in Texas für ein Haus?
Wenn ein Hausbesitzer in Texas den Kauf seiner Immobilie finanziert, bedeutet dies, dass der Verkäufer die Funktion des Kreditgebers übernimmt, was eine konventionellere Immobilientransaktion ist, die von einem Finanzinstitut durchgeführt würde. Anstatt dem Käufer Bargeld auszuhändigen, bietet der Verkäufer jedoch eine Gutschrift in Höhe des für den Verkauf vereinbarten Preises an, abzüglich des Betrags, den der Käufer als Anzahlung leistet.
Wie wirkt sich die Eigentümerfinanzierung auf die Steuern aus?
Sie können die Realisierung Ihres Gewinns über mehrere Jahre verteilen, wenn Sie die Immobilie mit Eigenfinanzierung verkaufen und die Transaktion als Ratenverkauf ausweisen. Sie zahlen das ganze Jahr über einen erheblich geringeren Steuerbetrag auf die Kapitalgewinne, wenn Sie das Einkommen erhalten, anstatt im ersten Jahr den vollen Steuerbetrag auf die Gewinne zu zahlen. So können Sie die Auswirkungen des Steuerschlags auf mehrere Jahre verteilen.
Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung in Texas?
Wenn ein Hausbesitzer in Texas den Kauf seiner Immobilie finanziert, bedeutet dies, dass der Verkäufer die Funktion des Kreditgebers übernimmt, was eine konventionellere Immobilientransaktion ist, die von einem Finanzinstitut durchgeführt würde. Anstatt dem Käufer Bargeld auszuhändigen, bietet der Verkäufer jedoch eine Gutschrift in Höhe des für den Verkauf vereinbarten Preises an, abzüglich des Betrags, den der Käufer als Anzahlung leistet.
Voraussetzungen für eigenfinanziertes Wohnen
Ein Schuldschein soll eine Eigenfinanzierung erleichtern. Der Schuldschein beschreibt die Einzelheiten der Vereinbarung, einschließlich des Zinssatzes und der Rückzahlung Timeline, und Verzugsstrafen, unter anderem. Um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen, behält der Eigentümer in der Regel das Eigentumsrecht, bis alle Zahlungen geleistet wurden.
Während einige Do-it-yourself-Transaktionen vollständig vom Eigentümer abgewickelt werden können. Beauftragen Sie einen Anwalt, um zu überprüfen, ob alle Grundlagen in der Regel eine gute Idee sind. Die Zahlung für eine Titelsuche kann auch dazu beitragen, sicherzustellen, dass der Eigentümer/Verkäufer in der Lage ist, die Immobilie zu verkaufen, und dass er schließlich den Titel im Austausch gegen die Finanzierung eines Teils oder der gesamten Transaktion freigibt.
FAQs
Ist die Eigentümerfinanzierung dasselbe wie die Miete?
Ein entscheidender Unterschied zwischen diesen beiden Arten des Hauskaufs ist der Zeitpunkt, zu dem das Haus den Besitzer wechselt. Im Falle eines Verkäufers als Kreditgeber findet der Eigentumswechsel sofort statt. Beim Mietkauf wird der Mieter erst in Jahren zum Eigentümer.
Wer zahlt Grundsteuern bei der Eigenheimfinanzierung?
Bei der Zusammenarbeit mit einem traditionellen Hypothekengeber werden häufig Grundsteuern und Versicherungsprämien in die monatliche Hypothekenzahlung eingerechnet. Bei der Eigentümerfinanzierung zahlt der Kreditnehmer in der Regel Steuern direkt an die zuständige Agentur und Versicherungsprämien an seine Versicherungsgesellschaft.
Geht die Eigentümerfinanzierung auf Ihren Kredit?
Eigentümerfinanzierte Hypotheken werden in der Regel keinem Kreditbüro gemeldet, sodass die Informationen nicht in Ihrer Kredithistorie landen.
Kann ich den Verkäufer finanzieren, wenn ich eine Hypothek habe?
Eine vom Verkäufer getragene Finanzierung für verpfändete Häuser kann durchgeführt werden, obwohl Verkäufer ihren Hausverkauf sorgfältig strukturieren sollten. Während Hypothekengeber ihre Hypothekendarlehen möglicherweise nicht beachten, wenn sie pünktlich bezahlt werden, bemerken sie, wenn Zahlungen versäumt werden.
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