Eine Hypothek für den Kauf eines Hauses zu bekommen, ist oft die größte Investition, die die meisten Menschen alleine tätigen. Wie viel Sie finanzieren können, hängt von vielen Dingen ab, nicht nur davon, wie viel eine Bank Ihnen geben wird. Sie müssen nicht nur Ihre Finanzen betrachten, sondern auch Ihre Vorlieben und Abneigungen und was Ihnen am wichtigsten ist. Hier sind alle Dinge, über die Sie nachdenken müssen, um herauszufinden, wie Sie Ihre Hypothek refinanzieren können.
Hypotheken-Faustregel
Eine gängige Faustregel in der Immobilienmarkt ist, dass die Kreditgeber herausfinden, wie viel eine Person auf der Grundlage ihres Verhältnisses von Schulden zu Einkommen leihen kann. Mit anderen Worten, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen einer Person ist ihre Gesamtschulden dividiert durch ihr monatliches oder jährliches Bruttoeinkommen.
Meistens werden Kreditgeber erwägen, Kredite an Personen zu vergeben, wenn der Kreditbetrag mindestens 28 % ihres Kreditbetrags beträgt Bruttoeinkommen. Die „Hypotheken-Faustregeln“, zu denen Regeln wie „Regel 32 Prozent“ und „Regel 40 Prozent“ gehören, sind eine Gruppe anderer Regeln.
Wenn der Betrag, den Sie ausleihen möchten, eine dieser Grenzen überschreitet, wird Ihr Antrag wahrscheinlich abgelehnt. Wenn Sie diese Kriterien kennen, können Sie rechnerisch feststellen, ob Sie den gewünschten Kredit bekommen können. Sie werden Zeit und Energie verschwenden, wenn Sie darauf warten, dass die Bank Ihnen dasselbe sagt. Dadurch sparen Sie Zeit und Energie.
Wie funktioniert die Refinanzierungshypotheken-Faustregel?
Die 1-Prozent-Refinanzierungshypotheken-Faustregel besagt, dass Sie über eine Refinanzierung Ihres Hauses nachdenken sollten, wenn Sie einen Zinssatz erhalten könnten, der mindestens einen Prozentpunkt unter Ihrem aktuellen Zinssatz liegt. Der neue Zinssatz ist besser, wenn er niedriger ist.
„Wenn Sie ein Darlehen in Höhe von 500,000 USD haben, sparen Sie etwa 280 USD pro Monat oder 3,360 USD pro Jahr, wenn der Zinssatz um 1 Prozentpunkt sinkt“, sagt Melissa Cohn, leitende Hypothekenbankerin bei William Raveis Hypothek, teilte The Balance in einer E-Mail mit.
Wie viele Hypotheken kann ich mir leisten?
Die meisten Hauskäufer können sich eine Hypothek leisten, die das Zwei- bis Zweieinhalbfache ihres Jahresgehalts beträgt. Mit dieser Formel kann sich eine Person, die 100,000 US-Dollar pro Jahr verdient, nur eine Hypothek von 200,000 bis 250,000 US-Dollar leisten. Aber diese Berechnung ist nur eine grobe Schätzung.“
Am Ende gibt es noch ein paar Dinge, die Sie bei der Auswahl einer Immobilie beachten sollten. Zunächst müssen Sie wissen, was Ihr Gläubiger glaubt, dass Sie sich leisten können (und wie er zu dieser Schätzung gelangt ist). Zweitens müssen Sie über sich selbst nachdenken und entscheiden, in welcher Art von Zuhause Sie leben möchten, wenn Sie vorhaben, lange im Haus zu bleiben, und auf welche anderen Dinge Sie bereit sind, aufzugeben (oder nicht). um in Ihrem Haus zu leben.
Warum funktioniert die 1%-Regel für die Refinanzierung von Hypotheken als Faustregel im Allgemeinen?
Es ist sinnvoll, 1 % als Faustregel zu verwenden, um zu entscheiden, wann eine Hypothek refinanziert werden soll, da Sie jedes Jahr mehrere tausend Dollar sparen könnten. Unter Verwendung des gleichen Beispiels wie oben sagte Cohn: „Wenn Sie ein konformes Darlehen haben und die Abschlusskosten bei etwa 6,000 US-Dollar liegen, wird es knapp zwei Jahre dauern, bis die Gewinnschwelle erreicht ist und Sie mit der Refinanzierung wirklich Geld sparen.“
Angenommen, Sie erwägen die Refinanzierung eines 200,000-Dollar-Darlehens mit einem Zinssatz von 6 % und einer monatlichen Zahlung von 1,199 Dollar. Hier ist, wie viel Sie sparen würden, wenn Sie zu einem um 0.5 oder 1 Prozentpunkt niedrigeren Zinssatz refinanzieren würden. Aber nicht alle diese Einsparungen fließen in Ihre Tasche. Sie müssten die Kosten für die Refinanzierung, den Abschluss und die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens übernehmen. Freddie Mac sagt, dass die durchschnittlichen Abschlusskosten etwa 5,000 US-Dollar betragen. Berücksichtigen Sie diese Gebühren, bevor Sie eine Refinanzierung zu einem Zinssatz vornehmen, der weniger als einen Prozentpunkt unter Ihrem aktuellen Zinssatz liegt.
1% Refinanzierungshypotheken-Faustregel vs. Break-Even-Point-Regel
Die 1 Prozent Refinanzierungsrichtlinie ist gut, aber Sie sollten auch die Break-Even-Schwellenregel berücksichtigen. Diese Faustregel basiert auf Abschlusskosten und Einsparungen, sagte Cohn. Nachdem Sie Ihre Refinanzierungsgebühren abbezahlt haben, beginnen Sie, Geld zu sparen. Wenn Sie sich also für eine Refinanzierung entscheiden, sollten Sie darüber nachdenken, wie lange Sie planen, in dem Haus zu leben.
Kehren wir zu dem Beispiel zurück, das wir oben verwendet haben, um den Zinssatz für eine Hypothek in Höhe von 200,000 USD von 6 % auf 5 % zu senken. Sie würden 125 $ im Monat sparen, was nach Steuern 90 $ wären. Aber nehmen wir an, Ihre neue Hypothek kostet Sie 2,500 $ an Gebühren und Abschlusskosten. Wenn Sie Ihre Ausgaben (2,500 $) durch Ihre monatlichen Ersparnisse (91 $) aufteilen, dauert es 28 Monate, bis die Gewinnschwelle erreicht ist. Wenn Sie planen, bald umzuziehen, lohnt sich eine Refinanzierung möglicherweise nicht.
Welcher Prozentsatz des Einkommens sollte für eine monatliche Hypotheken-Faustzahlung verwendet werden?
Da die Umstände jedes Hausbesitzers unterschiedlich sind, gibt es keine allgemeingültige Regel, wie viel Sie jeden Monat für Ihre Hypothek zahlen sollten. Dennoch haben Spezialisten einige Tipps, die Ihnen helfen, sicherzustellen, dass Sie am Ende nicht zu viel für das Wohnen ausgeben.
#1. Die 28%-Regel für Hypothekenzahlungen
Die „28-Prozent-Regel“ besagt, dass Ihre Hypothekenzahlung einschließlich Grundsteuern und Versicherungen nicht mehr als 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens kosten sollte. Dies wird oft als sicheres Verhältnis von Hypothek zu Einkommen oder als gute allgemeine Faustregel für Hypothekenzahlungen bezeichnet. Das Bruttoeinkommen ist das, was Sie vor Steuern, Schuldenzahlungen und anderen Verpflichtungen verdienen. Kreditgeber betrachten normalerweise Ihr Bruttoeinkommen, um herauszufinden, wie viel Hypothekendarlehen Sie sich leisten können.
Es ist nicht schwer herauszufinden, wie man die 28-Prozent-Regel anwendet. Angenommen, Ihr Haushalt hat ein monatliches Bruttoeinkommen von 5,000 €. Wenn Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen mit 28 multiplizieren, erhalten Sie eine ungefähre Vorstellung davon, wie viel Sie jeden Monat für Ihre Hypothek ausgeben können. In diesem Fall sollten Sie, wenn Sie die 28-Prozent-Regel befolgen, nicht mehr als 1,400 US-Dollar pro Monat für Ihre Hypothekenzahlung ausgeben.
#2. 28/36-Regel
Sie wissen, was die 28-Prozent-Regel ist, aber Sie wissen nicht, was die 28/36-Regel ist. Wie wir bereits gesagt haben, besagt die 28-Prozent-Regel, dass Sie als Hausbesitzer nicht mehr als 28 Prozent Ihres monatlichen Einkommens für Ihre Hypotheken-Faustregel ausgeben sollten. Dann sollten Sie nicht mehr als 36 % Ihres Einkommens für Ihre sonstigen Schulden (Haushaltsschulden, Autokredite, Kreditkarten usw.). Dies ist eine weitere hilfreiche Faustregel für Ausgaben innerhalb Ihres Budgets.
Was ist mein Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)?
Bei der Entscheidung, wie viel von einem Kredit Sie sich leisten können, schauen Kreditgeber nicht nur auf Ihr Bruttoeinkommen. Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist ebenfalls ein sehr wichtiger Faktor.
Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen informiert die Kreditgeber darüber, wie viel Ihres monatlichen Einkommens für Schulden und andere Verpflichtungen verwendet wird. Kreditgeber sehen sich Ihr DTI-Verhältnis an, um herauszufinden, wie viel Sie jeden Monat für Ihre Hypothek zahlen können. Wenn Ihr DTI-Verhältnis hoch ist, bedeutet dies, dass Sie ein riskanterer Kandidat für eine Hypothek sind, da Sie nach der Bezahlung Ihrer Rechnungen weniger Geld übrig haben. Wenn Sie Ihre Arbeit verlieren oder andere finanzielle Probleme haben, können Sie Ihre Hypothek möglicherweise nicht bezahlen.
Wie viele Hypotheken kann ich mir leisten?
Kreditnehmer müssen selbst herausfinden, wie viel sie wirklich für eine Hausrate zahlen können. Auch wenn die Regel 28 ein guter Anfang ist, ist es besser, ein realistisches Budget für Ihr zukünftiges Leben als Hausbesitzer zu erstellen.
Wenn Sie ein Budget für die Zukunft erstellen, beginnen Sie mit Ihren monatlichen Rechnungen. Ein realistisches Budget sollte all die Dinge beinhalten, ohne die man in der heutigen Zeit nicht leben kann. Denken Sie darüber nach, wie viel Ihr Handy und Ihre Mitgliedschaft im Fitnessstudio kosten, sowie wie viel es Sie kostet, Lebensmittel und Benzin zu kaufen.
Ihr neues Immobilienunternehmen wird Ihre laufenden Kosten erhöhen. Grundsteuern und regelmäßige Hausreparaturen sind zwei Kosten, die die Leute oft vergessen.
Wenn Sie sich vor dem Einzug die Zeit nehmen, ein realistisches Budget zu erstellen, können Sie vermeiden, „hausarm“ zu sein. Grundsätzlich bezieht sich der Begriff „Hausarmut“ auf Kreditnehmer, die ihre Hypothekenzahlungen leisten können, dafür aber in anderen Bereichen ihres Budgets große Kürzungen vornehmen müssen. Der Kreditnehmer hat vielleicht ein tolles Haus, aber nicht genug Geld, um es zu reparieren oder einzurichten. Es ist entscheidend, ein anständiges Zuhause und genug Geld zu haben, um an den Rosen zu riechen.
Dave Ramsey Housing Guidelines vs. 28/36 Hypotheken-Faustregel
Die 28/36-Regel ist das Standardverhältnis von Schulden zu Einkommen, das im Hypothekengeschäft verwendet wird. Das bedeutet, dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen nicht mehr als 36 % Ihres Einkommens vor Steuern betragen sollten und nicht mehr als 28 % Ihres Einkommens in den Wohnungsbau fließen sollten.
Das Wichtigste, was Sie daraus mitnehmen sollten, ist die Dave Ramsey Hypotheken-Faustregel, die Ihnen helfen soll, reich zu werden. Mit einer niedrigeren Hypothekenzahlung können Sie Kreditkartenschulden vermeiden und mehr Geld sparen. Dadurch sinkt nicht nur Ihre monatliche Rate, sondern Sie müssen auch 15 Jahre weniger zahlen.
Auf der anderen Seite sind die Regeln der Hypothekenbranche so aufgestellt, dass sie ihnen helfen, so viel Geld wie möglich zu verdienen.
Was sind Abschlusskosten und wie hoch sind sie?
Die vielen Ausgaben, die bezahlt werden müssen, damit Sie legal ein Eigenheim erwerben können, werden zusammenfassend als „Abschlussgebühren“ bezeichnet. Sie sollten zwischen drei und fünf Prozent des Gesamtpreises Ihres Hauses für die Abschlusskosten einplanen, die Dinge wie Titelgebühren, eine Schätzung, Steuern und Aufnahmegebühren umfassen können. 5
Kann ich eine Hypothek mit einem DTI von 50 % erhalten?
Es ist machbar, aber nicht garantiert, dass Sie in der Lage sein werden, einen Hypothekengeber zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet, selbst wenn Ihr DTI so hoch wie 50 % ist. Wenn der Kreditnehmer zusätzlich zu anderen qualifizierenden Bedingungen sechs Monatszahlungen angespart hat, genehmigt die staatlich geförderte Hypothekenfinanzierungsgesellschaft Fannie Mae von Fall zu Fall eine DTI von „über 45 %“. Dies ist eine der flexiblen Kreditvergaberichtlinien von Fannie Mae.
Was ist die „Rückzahlungsfähigkeit“-Regel?
Hypothekengeber sind verpflichtet, eine sogenannte „Due Diligence“ durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Kreditnehmer ihre Kredite zurückzahlen können. Wenn beispielsweise der Zinssatz für eine Hypothek in einigen Jahren angehoben wird, ist der Kreditgeber dafür verantwortlich, dass die Hypothek auch mit dem höheren Zinssatz bezahlt werden kann.
Wie viel Hypothek kann ich mir basierend auf meinem Gehalt leisten?
Es ist üblich, eine Faustregel zu verwenden, um abzuschätzen, wie viel Hypothekenzahlung Sie sich basierend auf Ihrem Einkommen leisten können. Zum Beispiel sollten Sie gemäß den Empfehlungen bestimmter Branchenexperten nicht mehr als das Zwei- bis Zweieinhalbfache Ihres jährlichen Bruttoeinkommens für eine Hypothek ausgeben (wenn Ihr Jahresgehalt also 60,000 US-Dollar beträgt, sollte die Höhe Ihrer Hypothek so hoch sein). nicht mehr als 150,000 $). Nach einigen anderen Richtlinien sollten Sie nicht mehr als 28-29% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für Wohnkosten ausgeben.
Was bedeutet es, hausarm zu sein?
Eine Person gilt als hausarm, wenn der Großteil ihres Vermögens in ihr Eigenheim investiert ist und ein erheblicher Teil ihres Einkommens zur Tilgung ihrer Hypothek und anderer damit verbundener Kosten verwendet wird. Ein Beispiel dafür wäre, wenn Sie 100,000 US-Dollar an Ersparnissen hätten und den gesamten Betrag zur Finanzierung eines Hauses verwenden würden, das 500,000 US-Dollar kostete und eine Hypothekenzahlung von 2,500 US-Dollar pro Monat hätte, obwohl Ihr monatliches Nettoeinkommen 3,000 US-Dollar betrug.
Wenn sich die Dinge zum Schlimmsten wenden, kann eine solche Regelung den Eindruck erwecken, dass es der Wirtschaft gut geht, aber sie kann sehr schnell zur Zwangsvollstreckung führen.
Wie viel Schulden kann ich bereits haben und trotzdem eine Hypothek bekommen?
Ihr Einkommen und insbesondere Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) bestimmt den maximalen Schuldenbetrag, den Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt tragen dürfen. Bei der Beantragung einer Hypothek gilt als Faustregel, dass der DTI kleiner oder gleich 30 % sein sollte und nach Abzahlung der Hypothek nicht höher als 43 % sein sollte.
Dave-Ramsey-Hypothekenregel vs. 50/30/20-Budget
Das 50/30/20-Budget ist eine meiner Lieblingsmethoden, um ein Budget zu erstellen. Dieses Budget besagt, dass Sie 50 % Ihres Einkommens für Bedürfnisse, 30 % für Wünsche und 20 % für Ersparnisse ausgeben sollten.
Ich denke, diese Budgetierungsmethode ist am nützlichsten, wenn sie Menschen hilft, große finanzielle Entscheidungen zu treffen, indem sie ein Budget für ihre Zukunft erstellen.
Ich habe die Hälfte Ihres Budgets für „Bedürfnisse“ reserviert, was Wohnkosten und Hauswartung umfasst. Aber auch Dinge wie Essen, Transport und Versicherung, die jeden Monat bezahlt werden müssen.
Wenn sich herausstellt, dass 65 Prozent Ihres hypothetischen Hypothekeneinkommens für Bedürfnisse verwendet werden, bleiben nur 35 Prozent für Wünsche und Ersparnisse übrig. Mit anderen Worten bedeutet der Kauf eines größeren Hauses, dass Sie auf Dinge verzichten, die Sie sich wünschen (wie Reisen und Unterhaltung) oder auf Geld, das Sie sparen möchten (z. B. müssen Sie möglicherweise den Ruhestand verschieben).
Sie werden nicht unbedingt „hausarm“ sein, aber Sie müssen jeden Monat andere finanzielle Ziele aufgeben, um die Hypothekenzahlung zu leisten.
Was verlangen Kreditgeber im Allgemeinen?
PITI steht für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung und bezieht sich auf Ihre monatlichen Wohnkosten. Kreditgeber verlangen in der Regel, dass diese Kosten weniger als 25 % bis 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens ausmachen oder diesen entsprechen. Dies wird von Finanziers als „Front-End“-Ratio bezeichnet. Anders ausgedrückt: Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen 10,000 USD oder Ihr jährliches Bruttoeinkommen 120,000 USD beträgt, sollte Ihre Hypothekenzahlung nicht mehr als 2,800 USD betragen.
10,000 $ x 28 % = 2,800 $ – maximale monatliche Wohnkosten
Kreditgeber verlangen in der Regel, dass die kombinierten monatlichen Kosten für Wohnkosten und langfristige Schulden weniger als oder gleich 33 oder 36 Prozent des gesamten monatlichen Einkommens des Kreditnehmers sind. Dies wird von Finanziers als „Back-End-Ratio“ bezeichnet. Anders ausgedrückt: Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen 10,000 US-Dollar beträgt, sollten Sie nicht mehr als 3,600 US-Dollar an langfristigen Gesamtschulden haben, einschließlich Ihrer Hypothekenzahlung von 2,800 US-Dollar und anderer derartiger Zahlungen.
10,000 $ x 36 % = 3,600 $ – maximale Gesamtverschuldung
Wenn Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen höher ist als die unten aufgeführten Verhältnisse, sollten Sie Ihre Optionen mit Ihrem Kreditgeber besprechen.
Dave Ramsey Hypotheken-Faustregel vs. Meine eigenen Gedanken
Die Häuser der meisten Menschen sind das Teuerste, was sie jemals kaufen werden. Da sich die meisten Hausbesitzer Geld leihen, gibt es auch eine Hebelwirkung, die ebenso wichtig ist.
Nach der Hypotheken-Faustregel von Dave Ramsey erwerben viele Menschen aus diesen beiden Gründen zu viele Wohnungen. Dafür müssen sie oft andere, oft wichtigere, finanzielle Ziele aufgeben.
Dennoch fallen mir einige Situationen ein, in denen ich Ramseys Regeln von 20 % Anzahlung (oder mindestens 10 % nach zwei Jahren harten Sparens) und einer 15-jährigen Festzinshypothek nicht strikt befolgen würde.
Bei so niedrigen Zinsen ist dies eine gute Wahl für einen 30-jährigen Festzinskredit. Aber in diesem Fall empfehle ich wirklich eine Anzahlung von 20 % oder die Möglichkeit, PMI in ein oder zwei Jahren abzuzahlen.
Ja, es ist ziemlich alt. Aber genau wie wenn Sie Schulden abzahlen, ist das Sparen für ein Haus eine Chance, Ihr Haus wirklich aufzubauen finanzielle Stärke. Es braucht Zeit und Disziplin, aber wenn Sie für eine Anzahlung von 20 % sparen können, haben Sie gezeigt, dass Sie mit den finanziellen Höhen und Tiefen umgehen können, die mit dem Leben als Hausbesitzer einhergehen.
FAQs
Was sind Abschlusskosten und wie hoch sind sie?
Abschlusskosten sind die verschiedenen Dinge, die Sie bezahlen müssen, um Ihr Haus legal zu besitzen. Planen Sie, zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises Ihres Hauses für Abschlusskosten auszugeben, die Titelgebühren, eine Schätzung, Steuern und Aufnahmegebühren umfassen können.
Wie viel müssen Sie im Jahr verdienen, um sich ein 500000-Dollar-Haus in Kanada leisten zu können?
113,000 Dollar pro Jahr
Denken Sie daran, dass Sie ein Einkommen von mindestens 113,000 USD pro Jahr benötigen, um eine Faustregel von 500 USD bezahlen zu können.
Welche Hypothek kann ich mir mit 100 Gehalt leisten?
Mit einer Anzahlung von 20 % und einem Haushaltseinkommen von 100,000 US-Dollar können Sie wahrscheinlich ohne großen Aufwand eine Eigentumswohnung im Wert von 560,000 US-Dollar kaufen. Diese Zahl basiert auf der Annahme, dass Sie nicht viel Schulden haben und 112,000 US-Dollar auf der Bank haben.
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