Ein Nachmieter ist ein Mieter, der eine Mieteinheit nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter bewohnt. Restmieter können die Immobilie legal bewohnen, solange der Vermieter Mietzahlungen akzeptiert und staatliche Gesetze und Gerichtsurteile die Länge der neuen Mietdauer für den Restmieter regeln. Sie sollten ein paar Dinge über den Begriff „Überbrückungsmieter“ wissen, z. B. was ihre Rechte sind, wie es in Texas funktioniert und wie Sie sie bei Bedarf räumen können.
Mieter werden geräumt, wenn der Vermieter sich weigert, zukünftige Mietzahlungen anzunehmen, und wenn sie nicht sofort gehen, kann eine Räumung erforderlich sein. Eine umfassende Erläuterung der Restmieter finden Sie in diesem Artikel. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren.
Holdover-Mieter verstehen
Um ihr Vermögen und ihre Interessen zu schützen, sollten Vermieter, die nicht den Fehler machen wollen, einen Nachmieter zu haben, in den ursprünglichen Vertrag immer eine Formulierung aufnehmen, die darlegt, was nach der Mietdauer passiert.
Beispielsweise kann ein einjähriger Wohnungsmietvertrag angeben, dass er nach Ablauf in eine monatliche Mietvereinbarung geändert wird.
Die Folgen der Annahme von Mieten von einem Restmieter hängen von staatlichen und lokalen Vorschriften ab. Das Akzeptieren einer Zahlung führt in einigen Situationen dazu, dass die Leasinglaufzeit zurückgesetzt wird.
Wenn der ursprüngliche Mietvertrag beispielsweise ein Jahr dauerte, beginnt in dem Moment, in dem der Vermieter die Miete nach Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags bezieht, ein neuer einjähriger Mietvertrag. In anderen Fällen wird ein Monat-zu-Monat-Vertrag abgeschlossen, wenn ein Restmieter für den nächsten Monat zahlt.
Der Vermieter muss auch bei verspäteter Miete ein Vorhalteverfahren einleiten, um einen Mieter zu entfernen. Meistens findet dieser Prozess vor Gerichten für geringfügige Forderungen oder Räumungsklagen statt.
Ursachen für Überbrückungsmieter
Ein Vermieter kann aus verschiedenen Gründen mit einem Restmieter konfrontiert werden. Sie können bestehen aus:
- Die eklatante Zurückhaltung eines Mieters, die Immobilie aus irgendeinem Grund zu räumen, selbst ein medizinischer Notfall oder das Fehlen einer alternativen Unterkunft, ist gesichert.
- Der Vermieter hat sich entschieden, den Mietvertrag nicht zu verlängern.
- Wenn sich der Eigentümer der Immobilie ändert, kann vorübergehend ein Überbrückungsmieter erstellt werden.
Gibt es Abhilfe?
Der Vermieter ist möglicherweise in einer Reihe von Umständen nicht besorgt über die Entwicklung eines Szenarios für einen verbleibenden Mieter. In seltenen Fällen, wenn ein neuer Eigentümer ein Haus kauft, kann ein Nachmieter bleiben. Der neue Eigentümer kann entweder einen neuen Mietvertrag anbieten oder den Räumungsprozess einleiten.
Die Angelegenheit wird automatisch gelöst, wenn der Mieter die geänderten Mietbedingungen akzeptiert, die eine höhere Miete beinhalten können. Die neuen Mietbedingungen sollten eine monatliche Miete beinhalten, die es dem Eigentümer ermöglicht, den Mieter problemlos zu räumen.
Der Eigentümer wird wahrscheinlich eine Mahnung ausstellen, wenn der Mieter sich weigert, den Mietvertrag zu unterschreiben. Wenn der Mietvertrag eines zurückhaltenden Mieters ausläuft, erhält er eine Benachrichtigung, und wenn er bleiben möchte, muss er einen neuen unterschreiben.
Der Mieter hat nun die Möglichkeit zu kündigen, wenn er den Bedingungen des neuen Mietvertrags widerspricht. Wenn sie dies nicht tun, teilt der Eigentümer dem Mieter mit, dass ein räumungsähnliches Überbleibselverfahren eingeleitet wird. Auch in diesem Stadium erhält ein unbesorgter Mieter eine Kündigung.
In vielen Rechtsordnungen ist die Kündigung eine Voraussetzung für die Einleitung des Räumungsverfahrens. Dieses Schreiben sollte den Grund für die Kündigung enthalten, wenn Sie gehen müssen, und rechtliche Schritte, wenn Sie sich nicht daran halten.
Gibt es so etwas wie Eigentumsvorbehaltsrechte?
Mieter mit einem Restmietvertrag haben einen Duldungsvertrag. Mietverhältnis auf Duldung ist das Gegenteil von Mietverhältnis auf Wille, bei dem ein Mieter die Immobilie mit Zustimmung des Eigentümers bewohnt, jedoch in der Regel ohne schriftlichen Vertrag oder Mietvertrag. Miete auf Duldung bedeutet das Fehlen von Einwänden ohne echte Genehmigung.
Im Gegensatz dazu ist das Mietverhältnis unter Duldung ein Begriff für Mieter, deren Mietvertrag beendet ist, die aber noch nicht gekündigt wurden.
Obwohl dies von den Bundesstaaten geregelt wird und von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein kann, muss ein Vermieter eine Kündigung aussprechen, wenn er einen Nachmieter räumt. Die Mitteilung leitet das Holdover-Verfahren ein. Im Bundesstaat New York erfordern die folgenden Situationen die Zustellung einer Kündigung:
- Obwohl Ihr Mietvertrag ausgelaufen ist, hat der Eigentümer oder Vermieter bereits Miete von Ihnen eingezogen.
- Sie zahlen jeden Monat Miete, obwohl es keinen dokumentierten Mietvertrag gibt.
- Obwohl Ihr Mietvertrag noch nicht abgelaufen ist, will der Vermieter oder Eigentümer Sie kündigen.
- Sie bewohnen ein reglementiertes Mietobjekt.
- Sie erhalten eine §8-Förderung.
- Ihr Mietvertrag sieht dies vor.
Was sind die Optionen eines Vermieters für Holdover-Mieter?
Holdover-Mieter bieten Vermietern nur zwei Möglichkeiten: Entweder den Mieter jeden Monat bleiben lassen oder den Mieter räumen. Lassen Sie uns diese beiden Optionen genauer durchgehen.
#1. Überlassung des Mieters
Option eins besteht darin, dem Mieter zu gestatten, auf dem Grundstück zu bleiben und Zahlungen entgegenzunehmen, sobald sie eingehen. Um den Mieter auf Ihrem Grundstück zu behalten, müssen Sie Zahlungen nach Ablauf des Mietvertrags akzeptieren. Monatliche Mieten sind bei Mietverträgen üblich und beginnen mit Ablauf des Mietvertrags.
Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie Fragen dazu haben, was passiert, wenn die mieten abläuft, sodass sowohl Sie als auch der Mieter auf derselben Seite sind und es keine Zweideutigkeit gibt. Hier können Sie den Mieter verklagen, wenn er die Miete nicht zahlt und Sie nicht wollen, dass er auszieht.
#2. Räumung des Mieters
Sie können Ihren Mieter kündigen, wenn Sie ihn dort nicht haben wollen. Wir empfehlen nicht, dass Sie versuchen, Mieter selbst zu räumen, obwohl sie bestimmte Rechte haben, wie wir bereits erklärt haben. Der Mieter kann eine Belästigungsklage gegen Sie einreichen, wenn Sie nicht das richtige Verfahren befolgen.
So kündigen Sie einen Mieter, dessen Mietvertrag abgelaufen ist, der sich aber weigert zu gehen:
Sprechen Sie mit dem Mieter
Der erste Schritt sollte sein, mit dem Mieter zu sprechen und ihn über Ihre Entscheidung zu informieren. Wenn der Mieter Ihnen Geld schuldet, kann er zustimmen, zu gehen und seine ausstehenden Schulden zu begleichen.
Akzeptieren Sie keine weiteren Zahlungen
Es ist an der Zeit, den Räumungsprozess einzuleiten, wenn Sie und der Mieter keine Einigung erzielt haben. Der erste Schritt bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist die Weigerung, künftige Mietzahlungen von den Mietern zu nehmen.
Dies stellt den Mieter als unbefugten Eindringling auf Ihr Grundstück dar, da Sie keine Miete kassieren. Wenn das Problem weiterhin besteht, sollten Sie Folgendes tun.
Senden Sie eine schriftliche Mitteilung
Nachdem Sie sich ein Bild davon gemacht haben, was eine Restmiete ausmacht, und diese nicht mehr akzeptieren, besteht der nächste Schritt darin, dem Mieter eine Kündigung seines Mietverhältnisses zukommen zu lassen. An vielen Orten ist es erforderlich, dass die Kündigung mindestens 30 Tage vor dem Datum der Räumung des Mieters zugestellt wird, um ihm Zeit zu geben, ein neues Zuhause zu finden und das Eigentum zu räumen.
Einreichung einer schriftlichen Beschwerde
Wenn der Mieter noch nicht aus dem Mietobjekt ausgezogen ist, müssen Sie eine schriftliche Beschwerde beim Bezirksgericht am Ort einreichen, an dem sich Ihre Wohnung befindet. Sie können dies tun, indem Sie das Formular DC-DV-080 einreichen.
Befolgen Sie die Gerichtsverfahren
Danach wird das Gericht sowohl Ihnen als auch dem Mieter eine Vorladung zusenden und Sie beide anweisen, zu einem bestimmten Termin zu erscheinen. Die Anhörung wird auf die folgende Woche verschoben, wenn eine der Parteien nicht erscheint. Sie und der Restmieter erhalten jeweils die Möglichkeit, Ihre Seite des Arguments vor dem Richter zu argumentieren.
Entscheidet das Gericht zu Ihren Gunsten, erhält der Mieter eine Frist zur Ausreise. Wenn der Mieter die Wohnung nicht verlässt, müssen Sie erneut die Behörden anrufen. Versuchen Sie nicht, die Sache selbst in die Hand zu nehmen, indem Sie versuchen, den Mieter durch Zwang zu räumen.
Wie lange dauert die Zwangsräumung eines Mieters?
Der Prozess und die Dauer der Räumung eines Nachmieters können sehr anstrengend werden, insbesondere wenn der betreffende Mieter einen Nachlass aus dem vorherigen Mietvertrag hat. Wenn ein Mieter plant, über das Ende seines Mietvertrags hinaus zu bleiben, kann er aggressiv werden, wenn er einen Räumungsbescheid erhält. Andererseits kann ein Vermieter gegen das Gesetz verstoßen, indem er einen rechtswidrigen Räumungsbescheid ausstellt. In solchen Situationen ist es häufig notwendig, rechtliche Schritte einzuleiten.
Räumung eines Überbrückungsmieters
Ein Vermieter kann entscheiden, einen Mieter zu kündigen, wenn er seinen Verpflichtungen aus einer Überbrückungsvereinbarung nicht nachkommt. Darüber hinaus möchten sie möglicherweise alle Mieter entfernen, denen keine Erlaubnis zur Verlängerung ihres Mietvertrags erteilt wurde.
Der Vermieter eines Nachmieters muss eine Räumungsklage in gleicher Weise wie eine normale Mietvertragskündigung zustellen. Es gibt zwei Arten von Mitteilungen, die Vermieter Mietern erteilen müssen, falls sie ihre Miete nicht zahlen oder gegen ihren Mietvertrag verstoßen: drei Tage bei Nichtzahlung und sieben Tage bei Verstößen.
Für Mieter gelten die gleichen Regeln. Auf der anderen Seite sind seine Mieter von diesen Vorschriften ausgenommen, weil sie ein Mietverhältnis ohne Zustimmung ihres Vermieters besetzen.
Überbleibsel Mieter Texas
In Texas erfordert die Räumung eines Nachmieters die Anwendung spezifischer rechtlicher Verfahren.
Langfristige, gut erzogene Mieter sind der Traum eines jeden Vermieters. Mieter, die pünktlich zahlen, sich um die Immobilie kümmern und ihre Mietverträge verlängern, sind gut.
Das ideale Vermieter-Mieter-Verhältnis ist nicht einfach zu erreichen. In Texas gibt es nur wenige Dinge, die Vermieter mehr hassen, als sich mit Zwangsräumungen auseinandersetzen zu müssen. Der Prozess der Räumung eines Mieters kann gleichzeitig zeitaufwändig, teuer und ärgerlich sein.
Illegale Zwangsräumungen in Texas
Im Bundesstaat Texas kann ein Vermieter nicht versuchen, seinen Nachmieter alleine loszuwerden. Folgendes ist nicht möglich:
- Beschränken Sie die Möglichkeiten Ihres Mieters, die Funktionen der Immobilie zu nutzen (z. B. durch Blockieren des Zugangs zu seinem reservierten Parkplatz).
- Ignorieren Sie die jüngsten Reparaturanforderungen Ihres Vermieters
- Es ist gesetzeswidrig, Ihren Mieter zu verleumden oder zu verleumden (indem Sie falsche Gerüchte über ihn an andere Mieter verbreiten).
- Verwendung von Drohungen oder Anordnungen, um einen Mieter loszuwerden
- Schalten Sie die Versorgungsunternehmen für Ihre Anmietung aus (z. B. Telefondienst, Strom, Gas, Wasser oder Heizung).
- Anmietung einer Lagereinrichtung für die Sachen Ihres Mieters
- Räumung Ihres Mieters aus den Räumlichkeiten
In Texas besteht die einzige Möglichkeit, einen Mieter (Restmieter) zu räumen, darin, das Mietgesetz des Staates zu befolgen. Um einen Mieter zu räumen, müssen Sie dieses Verfahren laut Gesetz durchlaufen. Natürlich gibt es Zeiten, in denen eine Räumung erforderlich ist.
Kündigung aus wichtigem Grund
Wenn ein Restmieter in Texas die Miete nicht zahlt oder gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstößt, kann der Vermieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden (z. B. indem er einen Hund hält, wenn keiner erlaubt ist, oder ständig laute Partys schmeißt).
Sofern der Mietvertrag keine kürzere oder längere Kündigungsfrist vorsieht, muss der Vermieter dem Mieter eine dreitägige Kündigungsfrist einräumen, bevor er eine Räumungsklage einleitet. Der Mieter muss nicht die Wahl haben, den Verstoß zu beheben oder die Miete durch den Vermieter zu zahlen.
Eine Zwangsarrestklage, auch Räumungsklage genannt, kann vom Vermieter bei Gericht eingereicht werden, wenn der Mieter die Mieteinheit nicht bis zum Ablauf der dreitägigen Kündigungsfrist räumt. 24.005 (2021) des Texas Property Code.
Kündigung ohne wichtigen Grund
Je nachdem, ob es sich um ein befristetes Mietverhältnis (Mietvertrag) oder ein befristetes Mietverhältnis handelt, gibt es unterschiedliche Verfahren zur Kündigung ohne wichtigen Grund (Mietvertrag).
Kündigung eines monatlichen Mietverhältnisses ohne wichtigen Grund
Wie viel Kündigungsfrist ein texanischer Vermieter benötigt, um ein monatliches Mietverhältnis zu beenden, hängt davon ab, wie oft der Mieter zahlt.
Wird die Miete nur einmal im Monat gezahlt, endet das Mietverhältnis mit dem späteren der in der Kündigungserklärung genannten Tage und einen Monat nach diesem Datum.
Das Mietverhältnis endet zum späteren der in der Kündigungsmitteilung genannten Tage oder am Tag nach der Anzahl der Tage, die der Mietzahlungshäufigkeit des Mieters entsprechen, wenn der Mieter häufiger als einmal im Monat Miete zahlt. Wenn die Miete beispielsweise alle 20 Tage gezahlt wird, muss der Vermieter eine 20-tägige Kündigungsfrist einräumen, die am Tag nach Zustellung der Kündigung beginnt.
Diese Kündigung muss das Enddatum des Mietverhältnisses und die Frist enthalten, bis zu der der Mieter das Mietobjekt zu räumen hat. Texas Eigentumsgesetzbuch Abschnitt 91.001 (2021). Weitere Einzelheiten zur Kündigung eines monatlichen Mietverhältnisses in Texas finden Sie unter Texas Notice Requirements to Kündigung eines monatlichen Mietverhältnisses.
Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses ohne wichtigen Grund
Ein Mietvertrag schützt das Recht des Mieters, für die Dauer des festgelegten Zeitraums in der Immobilie zu bleiben (solange er nicht gegen seine Bedingungen verstößt) und verhindert, dass ein Vermieter ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig ohne Angabe von Gründen beendet.
Vermieter müssen bis zum Ende der Laufzeit warten, wenn sie wollen, dass Mieter mit Mietverträgen ohne triftigen Grund (z. B. Nichtzahlung der Miete) ausziehen. Der Vermieter muss dem Mieter nicht mitteilen, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird, es sei denn, der Vertrag sieht dies vor.
Wenn der Mieter beispielsweise einen einjährigen Mietvertrag hat, der im Dezember ausläuft und keine Verlängerung beantragt hat, muss der Vermieter die Kündigung nicht bis Ende Dezember abgeben (es sei denn, eine solche Kündigung ist im Mietvertrag vorgeschrieben). ). Der Vermieter kann damit rechnen, dass der Mieter die Mietwohnung bis Ende Dezember räumt.
Restmieter sind diejenigen, die in einer Mieteinheit bleiben, nachdem ihr Mietvertrag abgelaufen ist. In Texas muss der Vermieter dem verbleibenden Mieter drei Tage im Voraus kündigen, um zu gehen.
Der Vermieter kann bei Gericht eine Räumungsklage erheben, wenn der Mieter die Wohnung nicht bis zum Ablauf der dreitägigen Kündigungsfrist räumt. (Texas Proposition Code Ann., Abschnitt 24.005 (2021))
Mieter Verteidigung gegen Räumung
Die Zeitspanne zwischen der Zustellung der Räumungsklage und der tatsächlichen Räumung kann dramatisch ansteigen, wenn Mieter sich gegen die Räumung wehren. Abhängig von den Umständen können Mieter viele Gründe oder Rechtfertigungen haben, um die Ausreise zu verweigern (Verteidigung).
Eine der am weitesten verbreiteten – und effektivsten – Verteidigungen ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach allen anwendbaren Gesetzen gekündigt hat. Wenn beispielsweise ein Vermieter die Kündigung auf falsche Weise ausspricht oder nicht lange genug wartet, bevor er die Räumungsklage einreicht, wird ein Mieter, der diese Einwände erhebt, wahrscheinlich im Räumungsfall obsiegen und der Vermieter gezwungen sein, zu beginnen das Räumungsverfahren noch einmal.
Andere mögliche Räumungsverteidigungen in Texas umfassen die Fahrlässigkeit eines Vermieters, das Eigentum bewohnbar zu halten, und die rechtswidrige Diskriminierung eines Vermieters.
Auszug des Mieters
In Texas muss ein Vermieter von Einreise- und Inhaftierungsfällen (Räumungsklagen) absehen, um einen Mieter rechtsgültig aus einer Mieteinheit zu vertreiben. Selbst nach einem gewonnenen Rechtsstreit kann ein Vermieter einen Mieter nicht auf seine Initiative hin kündigen.
Nur ein Polizeibeamter mit der Befugnis des Richters kann einen Mieter entfernen. Das texanische Gesetz verbietet es dem Vermieter, einen Mieter (Überbrückungsmieter) direkt aus dem Mietobjekt zu vertreiben. Weitere Einzelheiten zu diesem Thema finden Sie unter Texas's Illegal Eviction Practices.
Die Begründung für die Regeln
Wenn ein texanischer Vermieter einen Nachmieter räumen will, sollte er/sie sich akribisch an alle gesetzlichen Anforderungen des texanischen Rechts halten; andernfalls kann das Gericht den Erlass einer Räumungsverfügung ablehnen.
Obwohl sich der Vermieter durch diese Richtlinien belastet fühlen mag, sind sie aus einem bestimmten Grund in Kraft. Zwangsräumungen können relativ schnell erfolgen, und als Folge davon verlieren vertriebene Mieter häufig ihre Wohnung. Die Vorschriften tragen dazu bei sicherzustellen, dass Räumungen rechtmäßig sind und dass geräumte Mieter ausreichend Zeit haben, um eine neue Wohnung zu finden.
Wie lange dauert es, einen Mieter in Maryland zu räumen?
Hinweis ist erforderlich.
Der Vermieter muss dem Mieter einen vollen Kalendermonat zur Räumung der Räumlichkeiten gegeben haben, bevor die Räumungsverfügung erteilt werden kann. Bitte beachten Sie, dass ein „Kalendermonat“ bedeutet, dass die Kündigung am Ende des Monats wirksam wird, der auf den Tag folgt, an dem sie eingegangen ist.
Was bedeuten Haltetage?
Die Holdover-Periode ist die Zeitspanne (in Tagen) nach dem Ende eines Listings, in der dem Listing Agent möglicherweise noch eine Provision fällig wird, wenn die Immobilie verkauft wird.
Was passiert, wenn ein Mieter ausziehen will?
Was tun, wenn ein Mieter nicht auszieht? Ein Räumungsverfahren kann eingeleitet werden, wenn der Mieter sich weigert, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten und auf dem Grundstück bleibt. Die Nichtzahlung der Miete und die Weigerung, die Räumlichkeiten bis zum Ende der Mietzeit zu räumen, sind ausreichende Gründe, um beim Gericht einen Räumungsantrag zu stellen.
Zusammenfassung
Mieter, die nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Ihrem Grundstück verbleiben, werden als Restmieter bezeichnet. Die Rechte eines Restmieters in Texas können vom Vermieter oder auf andere Weise zur Räumung der Immobilie aufgefordert werden. Vermieter sind verpflichtet, einen Mieter, der sich weigert, der Polizei zu melden; nimm die sache nicht selbst in die hand. Um einen Mieter zu räumen, müssen Vermieter das korrekte rechtliche Verfahren einhalten.
Häufig gestellte Fragen zu Holdover-Mietern
Wie lange dauert es, einen Mieter in New York zu räumen?
Sie sollten mindestens 14 Tage im Voraus über die Räumung informiert werden, und die Benachrichtigung sollte die Frist für den Umzug enthalten. Jeder Tag nach diesem Tag kann für die Räumung gewählt werden. Da Sie jedoch nur an einem Werktag geräumt werden können, muss es bis Montag warten, wenn der 15. Tag auf ein Wochenende fällt.
Was passiert, wenn ein Mieter ausziehen will?
Was tun, wenn ein Mieter nicht auszieht? Ein Räumungsverfahren kann eingeleitet werden, wenn der Mieter sich weigert, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten und auf dem Grundstück bleibt. Die Nichtzahlung der Miete und die Weigerung, die Räumlichkeiten bis zum Ende der Mietzeit zu räumen, sind ausreichende Gründe, um beim Gericht einen Räumungsantrag zu stellen.
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