Beim Kauf einer Immobilie ist unter anderem zu beachten, ob auf der Immobilie eine Dienstbarkeit besteht. Dies bestimmt, ob eine andere Person Zugriff auf die Immobilie hat, nachdem Sie dafür bezahlt haben. Zu den verschiedenen Arten von Dienstbarkeiten zählen die Dienstbarkeit auf Rezept, die Gebrauchsdienstbarkeit, die dazugehörigen Dienstbarkeiten etc. Diese erläutern wir Ihnen in diesem Kapitel im Detail.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Eine Dienstbarkeit bezeichnet das gesetzliche Recht, das Grundstück einer anderen Person für einen bestimmten Zweck und Zeitraum zu nutzen. Dienstbarkeiten geben einer Person das gesetzliche Recht, das Land einer anderen Person zu durchqueren. Dies gilt, solange die Nutzung mit den Dienstbarkeitsbeschränkungen vereinbar ist. Obwohl Grunddienstbarkeiten ein Eigentumsrecht an dem Grundstück für einen bestimmten Zweck gewähren, verbleibt das Eigentum an dem Grundstück beim Grundstückseigentümer.
Dienstbarkeiten können jedem gewährt werden, einschließlich Nachbarn, Behörden und Privatpersonen. Eine Dienstbarkeit würde entstehen, wenn ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn erlaubt, seine private Straße oder seinen privaten Weg für Navigationszwecke zu benutzen. Öffentliche Versorgungsunternehmen, Stromleitungen und Kabelfernsehen sind Beispiele für gängige Dienstbarkeiten. Dienstbarkeiten unterliegen dem Grundstücksrecht, da sie mit Grundstücken verbunden sind.
Wie stelle ich fest, ob meine Immobilie eine Dienstbarkeit hat?
Wie bereits erwähnt, können Dienstbarkeiten einer Vielzahl von Personen oder Organisationen gewährt werden. Wenn Sie beispielsweise die Lage von Abwasserleitungen oder verdeckten Stromleitungen ermitteln möchten, wenden Sie sich am einfachsten an Ihren örtlichen Energieversorger. Wenden Sie sich jedoch am besten an das County Grundbuchamt oder das County Clerk's Office, um herauszufinden, ob Ihr Eigentum über eine Dienstbarkeit verfügt.
Die meisten Dienstbarkeiten werden in die Eigentumsurkunde eingetragen oder ihr beigefügt. Ein weiterer Ort, an dem Sie nach Dienstbarkeiten suchen können, ist das Rathaus. Jede Dienstbarkeit, die auf dem Eigentumstitel Ihrer Immobilie vermerkt ist, enthält eine Referenznummer. Ein Bezirksbeamter kann Ihnen dann dabei helfen, das ursprüngliche Dienstbarkeitsdokument zu finden, um eine Kopie mit dieser Referenznummer zu erstellen.
Verschiedene Arten von Dienstbarkeiten
Es gibt verschiedene Arten von Dienstbarkeiten, jede mit ihren eigenen einzigartigen Umständen. Wenn Sie Dienstbarkeiten auf Ihrem Grundstück haben, sollten Sie die Art der Dienstbarkeit verstehen, damit Sie Ihre Rechte kennen.
#1. Dienstbarkeit auf Rezept
Eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit oder eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit wird aufgrund eines unerlaubten Besitzes erlangt. Das heißt, jemand anderes als der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie erhält Nutzungs- oder Eigentumsrechte an dieser Immobilie.
Eine verjährte Dienstbarkeit kann errichtet werden, wenn eine Person das Grundstück oder Grundstück ohne Zustimmung des Eigentümers für einen bestimmten Zeitraum öffentlich und ununterbrochen genutzt hat. Wenn Sie häufig einen Teil des Eigentums einer anderen Person nutzen, haben Sie möglicherweise eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit.
Eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit wird von Gerichten anerkannt. Denn derjenige, der die Dienstbarkeit in Anspruch nimmt, nutzte das Grundstück lange Zeit und vertraute darauf, das Grundstück nutzen zu können. Zum Beispiel kaufte Sammy ein Grundstück, das keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße hatte. Er nutzte jedoch zehn Jahre lang den privaten Schotterweg seines Nachbarn, um eine öffentliche Straße zu erreichen. Der Eigentümer des anderen Grundstücks darf nicht verlangen, dass er die Nutzung der Privatstraße einstellt. In diesem Fall kann ihm ein Gericht eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit erteilen.
#2. Dienstbarkeit aus Notwendigkeit
Diese Form der Dienstbarkeit wird in der Regel eher durch Rechtsvorschriften als durch ein bestimmtes Versprechen oder eine Vereinbarung zwischen Nachbarn festgelegt. Um gerechte Ergebnisse zu erzielen, verlangt das Gesetz Dienstbarkeiten.
Ein Binnengrundstück ist ein Beispiel für eine Notdienstbarkeit. Binnenland ist Land, das nur durch Überqueren anderer Grundstücke erreicht werden kann. Infolgedessen sieht das Gesetz zwangsläufig eine Dienstbarkeit vor, um dem landumschlossenen Eigentümer den Zugang zu seinem eigenen Eigentum über das Eigentum des anderen Landeigentümers zu ermöglichen.
#3. Negative Dienstbarkeit
Dies erlegt dem Grundstückseigentümer eine Verpflichtung oder Einschränkung auf, sein eigenes Grundstück auf eine Weise zu nutzen, die ansonsten legal wäre. Negative Dienstbarkeiten werden allgemein als restriktive Vereinbarungen bezeichnet.
Angenommen, eine neue Eigentumswohnung wird gebaut, und die Eigentümer eines alten Eigentumswohnungsgebäudes möchten nicht, dass die neue Struktur ihre Sicht auf das Meer verdeckt. Eine negative Dienstbarkeit könnte dieses Problem beheben.
#4. Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist eine Grunddienstbarkeit, die sich nicht auf einen bestimmten Zeitraum oder einen Grundstückseigentümer, sondern auf das Grundstück selbst bezieht. Eine Dienstbarkeit wird allgemein als „mit dem Land laufen“ bezeichnet. Denn es besteht auch bei einem Eigentümerwechsel weiter. Im Wesentlichen handelt es sich bei der Dienstbarkeit um eine vermögensrechtliche Dienstbarkeit.
Ein Grundstück, das den einzigen Zugang zu einem Privatstrand bietet, der von zwei Nachbarn geteilt wird, ist ein Beispiel für eine Dienstbarkeit. Da die dazugehörige Grunddienstbarkeit bei der Wohnung verbleibt, müssen die künftigen Eigentümer bei einem Verkauf des Hauses ihren Nachbarn den Zugang zum Strand über ihr Grundstück ermöglichen. Es ist wichtig, die Offenlegungen von Immobilien sorgfältig zu recherchieren und auf Dienstbarkeiten zu prüfen, bevor Sie ein Angebot für das Haus abgeben. Dadurch kennen Sie als neuer Hausbesitzer alle Ihre Eigentumsrechte.
#5. Grobe Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit brutto ist mit einer bestimmten Person oder Körperschaft und nicht mit der Immobilie selbst verbunden. Sie kommt dem Eigentümer der Dienstbarkeit zugute. Versorgungsunternehmen halten häufig riesige Grunddienstbarkeiten, um Stromleitungen auf oder in der Nähe von Privatgrundstücken zu bauen und zu unterhalten. Die Unternehmen verfügen in der Regel über eine Versorgungsdienstbarkeit, um das Grundstück zu nutzen und Zugang zu diesen Leitungen zu erhalten.
Ein persönlicheres Beispiel für eine grobe Dienstbarkeit könnte eines sein, das einem Freund erlaubt, auf Ihrem Grundstück zu jagen, oder einem Nachbarn, in Ihrem Teich zu fischen.
Bruttodienstbarkeiten sind in der Regel unwiderruflich und können erst nach dem Tod des Dienstbarkeitsinhabers oder dem Verkauf des Hauses widerrufen werden. Wenn das Haus verkauft wird, kann der Verkäufer die Dienstbarkeit entweder auf den neuen Eigentümer übertragen oder der neue Eigentümer kann die Dienstbarkeit verweigern. Wenn die Dienstbarkeit von einer öffentlichen Einrichtung stammt, können Sie vor Gericht gebracht werden, wenn Sie die Dienstbarkeit verweigern.
Während die Dienstbarkeit auf neue Hausbesitzer übertragen werden kann dienend Eigentum, der Dienstbarkeitsinhaber kann dies nicht. Infolgedessen kann Ihr Freund in den oben genannten Situationen die Dienstbarkeit nicht auf eine andere Person übertragen, damit diese auf Ihrem Grundstück jagen kann. Außerdem darf der Stromversorger seine Grunddienstbarkeit nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers auf ein anderes Unternehmen übertragen. Beabsichtigt eine neue Person oder ein gemeinnütziges Unternehmen, das dienende Grundstück zu nutzen, muss eine neue Dienstbarkeit beantragt werden.
#6. Gebrauchsdienstbarkeit
Eine Versorgungsdienstbarkeit bezieht sich auf das Recht eines Versorgungsunternehmens, auf ein Stück Land einer anderen Person zuzugreifen und es zu verwalten, das sich in der Nähe von Versorgungseinrichtungen und -strukturen (dh Strommasten, Transformatoren, Freileitungen oder unterirdischen Stromleitungen) befindet.
Was darf ich auf meinem Grundstück tun, wenn ich eine Dienstbarkeit habe?
Die Anaheim Public Utilities verlangen, dass Sie die Dienstbarkeitsbereiche jederzeit freihalten, um die Sicherheit von Ihnen, Ihren Nachbarn und allen, die in der Nähe leben, arbeiten oder spielen, zu gewährleisten. Anaheim Public Utilities kann Versorgungsstrukturen vor Schäden bewahren und schützen, indem sie Aktivitäten in und um Dienstbarkeitszonen einschränkt und Ihrer Gemeinde sichere und zuverlässige Energie garantiert.
Muss ich eine Dienstbarkeit leisten?
Wie bereits erwähnt, ist eine Grunddienstbarkeit eine gesetzliche Dienstbarkeit, die es einer Person ermöglicht, Zugang zu ihrem Eigentum zu haben. Wenn Ihr Land einer Dienstbarkeit unterliegen muss, dürfen Sie nicht in die Nutzung der Dienstbarkeit durch Ihren Nachbarn eingreifen, um Zugang zu seinem Wohnsitz zu erhalten. Darüber hinaus erhalten einige Versorgungsunternehmen oder Städte Dienstbarkeiten, die lange vor der Errichtung von Wohnungen auf dem Land in Grundbuchaufzeichnungen eingetragen werden.
Eine Versorgungsdienstbarkeit wird der Stadt oder einem Versorgungsunternehmen gewährt, um das Eigentum einer Person zu nutzen und darauf zuzugreifen, um öffentliche Versorgungsleistungen bereitzustellen. Dienstbarkeiten werden Eigentumsurkunden beigefügt und bei Übertragung oder Verkauf der Immobilie auf alle künftigen Eigentümer übertragen.
Was ist der Zweck von Dienstbarkeiten?
Eines der Rechte von Grundeigentümern ist die Möglichkeit, ihr Eigentum zu betreten und zu verlassen. Bestimmte Grundstücke sind jedoch durch andere private Grundstücke von öffentlichen Verkehrswegen getrennt. Dies ist häufig der Fall, wenn eine Dienstbarkeit geschaffen wird.
Vorschriften für Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten gewähren Ihnen oder einer anderen Person das rechtliche Recht, ein bestimmtes Grundstück zu nutzen. Sie können für Sie als Hausbesitzer von Vorteil sein oder Sie dazu verpflichten, die Last anderer zu tragen, die Ihr Eigentum nutzen. Hier sind einige Hinweise, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie während Ihres Hauskaufprozesses auf Dienstbarkeiten stoßen.
#1. Kauf eines Eigenheims mit Grunddienstbarkeiten
Sie werden die Offenlegungsdokumente durchsehen, bevor Sie ein Haus kaufen. Diese geben einem Käufer zusätzliche Informationen, z. B. alles, was sich negativ auf den Wert oder die Freude am Haus auswirken kann. Soweit dem Verkäufer Dienstbarkeiten auf dem Grundstück bekannt sind, hat er diese in die Angaben aufzunehmen. Das ist eine Möglichkeit herauszufinden, ob das Haus Dienstbarkeiten hat. Eine andere Möglichkeit besteht darin, zum County Courthouse zu gehen und das örtliche Assessoren- oder County Clerk's Office aufzusuchen. Sie werden normalerweise in der Eigentumsurkunde erwähnt.
Machen Sie sich keine Sorgen, wenn das Haus eine verschreibungspflichtige Dienstbarkeit oder überhaupt eine Dienstbarkeit hat. Auch wenn es unbequem ist, kann es Ihnen als Hausbesitzer zugute kommen. Es könnte auch eine völlig neutrale Empfindung sein. Wenn Sie ein Haus mit Grunddienstbarkeit kaufen, erfahren Sie, wozu die Grunddienstbarkeit dient und wie sie sich auf Ihre Wohneigentumserfahrung auswirken kann. Wenn die Dienstbarkeit beispielsweise einem Versorgungsunternehmen erlaubt, unterirdische Kabel auf Ihrem Grundstück zu verlegen, können Sie möglicherweise nicht den gewünschten unterirdischen Pool bauen.
Natürlich kann es egal sein. Wenn es eine Dienstbarkeit gibt, verbleibt diese bei der Immobilie und Sie müssen sich darum kümmern. Wenn es sich jedoch um eine große Dienstbarkeit handelt, kann sie nicht mit dem Verkauf des Hauses übertragen werden.
Suchen Sie nach Grunddienstbarkeiten, sobald Sie ein Haus gefunden haben, das Ihnen gefällt, und bevor Sie Geld investieren. Eine Titelsuche macht Sie normalerweise auf potenzielle Dienstbarkeiten aufmerksam, aber Sie können auch Landbücher oder Grundstückserhebungen nach weiteren Informationen durchsuchen. Wenn Sie eine Eigentumsversicherung haben, kann Ihr Versicherer alle Bedenken im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten abdecken.
#2. Beobachtung einer Dienstbarkeit
Dienstbarkeiten sind rechtsverbindliche Dokumente, die beachtet werden müssen. Wenn dies nicht der Fall ist, könnten Sie mit einer Klage konfrontiert werden, unabhängig davon, ob Sie Eigentümer von dominantem oder dienendem Eigentum sind. Wenn Ihr Nachbar zum Beispiel nur über Ihr Grundstück zum öffentlichen Strand gelangt und Sie ihn daran hindern, kann er Sie verklagen. Sie könnten sie vor Gericht bringen, wenn die Dienstbarkeit besagt, dass sie nur Ihre Einfahrt benutzen können, um zum Strand zu gelangen, und sie anfangen, auf Ihrem Grundstück herumzulaufen.
Verstehen Sie die Rechte jeder Partei, um eine Dienstbarkeit ordnungsgemäß einzuhalten, und stellen Sie sicher, dass die andere Partei dasselbe tut. Wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht, wenn Sie Fragen haben oder mehr erfahren möchten.
#3. Einer Dienstbarkeit trotzen
Dienstbarkeiten können angefochten werden, aber es ist ein langwieriger Prozess, der vor Gericht enden kann. Wenn der Dienstbarkeitsinhaber der Kündigung der Dienstbarkeit zustimmt oder diese ein Ablaufdatum hat, kann das Verfahren beschleunigt werden. Andernfalls könnten Sie sich vor Gericht wiederfinden, in einen langwierigen Streit verwickelt, der, wenn es um Nachbarn geht, im Allgemeinen voller Emotionen ist. Um mehr über herausfordernde Dienstbarkeiten zu erfahren, empfehlen wir Ihnen, mit a zu sprechen Immobilienanwalt.
Darf man eine Dienstbarkeit überbauen?
Wenn es auf Ihrem Grundstück eine Grunddienstbarkeit oder einen kommunalen Abfluss gibt und Sie darauf oder in der Nähe davon bauen möchten, müssen Sie die Erlaubnis des Eigentümers der Grunddienstbarkeit oder des Abflusses oder der Gemeinde einholen. Für die Bebauung einer Grunddienstbarkeit muss ein Antrag gestellt werden, bevor eine Genehmigung erteilt werden kann.
Darf ich neben einer Dienstbarkeit bauen?
In den meisten Fällen können Sie bedenkenlos über oder unter einer Dienstbarkeit bauen. Zum Beispiel können Sie wahrscheinlich einen Abwasserkanal unter Ihrem Grundstück vergraben oder einen Zugangsweg durch Ihr Grundstück überbauen.
Ist eine Dienstbarkeit rechtlich bindend?
Im Gegensatz zu einer billigen Dienstbarkeit, die nur einen Käufer mit Kenntnis bindet, bindet eine gesetzliche Dienstbarkeit alle Käufer, unabhängig davon, ob sie davon gewusst haben.
Wer kann Anspruch auf Dienstbarkeit erheben, oder?
Der Eigentümer oder jemand, der in seinem Namen handelt, der Immobilie, auf der die Grunddienstbarkeit verwendet werden soll, kann die Grunddienstbarkeit von der Person erwerben, die das Grundstück besitzt.
Warum sind Dienstbarkeiten ein Problem?
Im Allgemeinen wird ein Grundstück durch eine Dienstbarkeit belastet oder dienstbar gemacht. Es ist das Betreten und die Nutzung von Land durch eine andere Person als den Eigentümer. Der Besitz einer Dienstbarkeit kann eine Immobilie belasten. Dies kann es für den Eigentümer schwierig machen, das Land an einen neuen Eigentümer zu verkaufen oder zu verpachten.
Müssen Dienstbarkeiten eingetragen werden?
Wenn die Eigentumsrechte an dem dominanten und dem dienenden Land registriert sind, muss eine Dienstbarkeit für beide Mietshäuser eingetragen werden, damit sie gültig ist. Wenn das dominierende Mietshaus oder ein Teil davon übertragen wird, werden auch die mit dem Eigentum verbundenen gesetzlichen Dienstbarkeiten automatisch übertragen.
Kann eine Dienstbarkeit geteilt werden?
Die Dienstbarkeit kann nicht abgetrennt oder geteilt werden, da die ursprüngliche Zuwendung für das gesamte Grundstück galt.
Abschließend,
Die Kenntnis Ihrer Rechte und Pflichten als Hausbesitzer beinhaltet das Verständnis von Dienstbarkeiten. Dienstbarkeiten können den Immobilienwert mindern, also machen Sie Ihre Hausaufgaben, bevor Sie Geld ausgeben.
Häufig gestellte Fragen
Darf man eine Dienstbarkeit umzäunen?
Sie können eine Dienstbarkeit umzäunen. Sie sollten jedoch wissen, dass das Versorgungsunternehmen den Zaun abbauen kann, um die Dienstbarkeit zu nutzen.
Ist eine vorschreibende Dienstbarkeit legal oder billig?
Vorschreibende Dienstbarkeiten, bei denen Rechte seit mehr als 40 Jahren genutzt werden, können auch als gesetzliche Dienstbarkeiten wirksam werden, obwohl dies ungewöhnlich ist. Wird das Dienstland eingetragen, muss auch die Dienstbarkeit eingetragen werden; andernfalls handelt es sich lediglich um ein billiges Interesse.
Welches ist die häufigste Art der Dienstbarkeit?
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