Real Estate Private Equity (REPE) generiert für uns nach Investment Banking und Private Equity die meisten karrierebezogenen Anfragen.
Die Immobilienbranche ist je nach Unternehmen, Region und Strategie sehr unterschiedlich, und Unterschiede in Gehalt, Arbeitszeit und Arbeitsstil spiegeln dies wider.
Die üblichen „Hochfinanz“-Möglichkeiten des generalistischen Investmentbankings und Private Equity haben einige Vorteile im Immobilien-Private-Equity. Es ist jedoch nicht jedermanns Sache, und Sie müssen das Kleingedruckte sorgfältig lesen, bevor Sie mit der Investition in Private-Equity-Immobilien beginnen.
Was ist Immobilien-Private-Equity-Investition?
Zunächst einmal bedeutet Private-Equity-Immobilieninvestition, dass ein Unternehmen Gelder von externen Investoren sammelt und dieses Kapital dann für den Erwerb und die Entwicklung von Immobilien für eine begrenzte Zeit verwendet, bevor es sie verkauft. Bevor wir uns jedoch mit den Einzelheiten der Funktionsweise dieser Fonds befassen, ist es wichtig zu erkennen, dass diese Art der Anlage oft nur institutionellen Anlegern oder akkreditierten (vermögenden) Anlegern zur Verfügung steht. In der Regel muss ein Investor mindestens 250,000 US-Dollar einzahlen, um sich an einem Immobilien-Private-Equity-Fonds zu beteiligen. Bei einigen Fonds kann die Mindestspende jedoch Millionen von Dollar betragen.
Während ein Private-Equity-Fonds und ein Real Estate Investment Trust (REIT) ähnlich klingen mögen, gibt es einige wichtige Merkmale, die diese beiden Anlagevehikel unterscheiden. Während beispielsweise REIT-Anlagen aufgrund ihres öffentlichen Charakters sehr liquide sind, müssen bei privaten Immobilienfonds die Beiträge häufig über mehrere Jahre gehalten werden. Während REITs außerdem stark reguliert sind, unterliegen Private-Equity-Fonds nicht dem gleichen Maß an Kontrolle oder strengen Standards.
Sollten Sie Ihr Geld in Private-Equity-Immobilien investieren?
Angenommen, Sie sind ein akkreditierter Investor, der daran interessiert ist, in Private-Equity-Immobilien zu investieren. Woran sollten Sie denken, bevor Sie diese Wahl treffen? Im Allgemeinen sollten drei Hauptkriterien berücksichtigt werden: die Höhe des erforderlichen Vorabkapitals, die Höhe des Risikos und die möglichen Gewinne.
Erstinvestition
Bestimmen Sie die Höhe des erforderlichen Vorabkapitals, bevor Sie in Private-Equity-Immobilien investieren. Einige Private-Equity-Immobilienfonds haben eine Mindestinvestitionsanforderung, z. B. 25,000 $, 50,000 $ oder 100,000 $. Andere haben eine Anfangsinvestition von mindestens 250,000 US-Dollar getätigt. Das ist keine kleine Summe, egal wie vermögend der Investor ist. Aus diesem Grund ist es akkreditierten Investoren, Institutionen und assoziierten Dritten in der Regel untersagt, sich an Private-Equity-Immobilien zu beteiligen. Es wird davon ausgegangen, dass diese Parteien über die für die Erstinvestition erforderlichen Mittel verfügen und sich der damit verbundenen Gefahren bewusst sind.
Es ist wichtig zu verstehen, dass im Gegensatz zu einem REIT oder einer anderen Art von Anlage die anfängliche Kapitalanlage in Private-Equity-Immobilien illiquide ist. Es könnte Jahre dauern, bis dieses Geld an die Investoren zurückgezahlt wird. Daher ist es wichtig, kein Geld in ein Private-Equity-Unternehmen zu investieren, das Sie möglicherweise für einen anderen Zweck benötigen, bevor die Vereinbarung ausläuft und Sie Ihr Geld zurückerhalten.
Risiko
Das mit diesen Projekten verbundene Risiko ist einer der Gründe, warum Gewerbeimmobilien in der Vergangenheit als „alternative Investition“ angesehen wurden. Obwohl sich der Sektor in den letzten Jahrzehnten stark entwickelt hat, ist er immer noch gefährlich genug, dass Anleger ihre gesamte Investition verlieren können, wenn der Fonds oder die einzelne Investition die Erwartungen nicht erfüllt.
Allerdings gibt es bestimmte Maßnahmen zur Risikominderung. Sie sollten den Sponsor des Fonds gründlich untersuchen – wie viel Erfahrung hat er? Wie lange sind sie schon in Private-Equity-Immobilieninvestitionen involviert? Was ist das Geschäftsmodell dieses Fonds? Was ist der Plan für ihren Ausstieg? Zu wissen, wie ein Fonds aufgebaut ist und wie das Kapital investiert wird, ist für jeden Anleger, der potenzielle Risiken reduzieren möchte, von entscheidender Bedeutung.
Rücksendungen
Private-Equity-Immobilien haben das Potenzial, Anlegern enorme Renditen zu bieten, obwohl Renditen selten garantiert sind. Die Jahresrendite wird stark von der Struktur und Art der Transaktion beeinflusst. Anlagen in Klasse-A-Immobilien in Kernmärkten können beispielsweise 6-8 % jährliche Renditen erzielen.
Core-Plus-Strategien, die Klasse-A/B-Immobilien auf Sekundärmärkten oder Klasse-B-Gebäude in Klasse-A-Städten umfassen, gelten als etwas riskanter, bieten aber in der Regel jährliche Renditen von 10 % oder mehr. Value-Add- und opportunistische Immobilientransaktionen können zweistellige oder höhere Gewinne generieren, bergen aber auch das größte Risiko. Vor der Investition in eine Private-Equity-Immobilienanlage sollte jeder Investor seine Risikobereitschaft gründlich prüfen.
Erfolgsstrategien für Private-Equity-Immobilien
Gewerbeimmobilien können aus einer Vielzahl von Gründen in Bedrängnis geraten, von denen einige schwieriger zu überwinden sind als andere. Ein kluger Sponsor wird innovative Wege finden, um diese Liegenschaften mit solidem Projektmanagement und -kontrolle umzugestalten. Dieses Verfahren kann jedoch einige Zeit in Anspruch nehmen und ist selten ein Volltreffer. Wer darüber nachdenkt, in notleidende Immobilien zu investieren, sollte dies mit offenen Augen tun. Die oben genannten fünf Punkte helfen Ihnen dabei.
#1. Marktsegment
Wie bereits erwähnt, konzentriert sich die Mehrheit der Private-Equity-Immobilien auf einige Gewerbeimmobilientypen: Mehrfamilienhäuser, Büros, Einzelhandel, Hotels, Industrie und Grundstückserschließung. Vor der Investition in einen Fonds sollte ein Anleger die grundlegenden Unterschiede zwischen diesen Branchen verstehen. Sie werden auch den Geschäftsansatz eines Fonds und die Art der Immobilie verstehen wollen, in die das Unternehmen investieren will. Stellen Sie vor einer Investition sicher, dass Sie Vertrauen in dieses Marktgebiet haben.
#2. Geografische Position
Da die gewerbliche Immobilienbranche hyperlokal ist, ist die geografische Lage entscheidend für den Erfolg einer Private-Equity-Immobilientransaktion. Einige Fonds investieren nur in bestimmte Orte, wie Hauptmärkte (z. B. New York, Los Angeles und San Francisco), während andere nur in Teilmärkte innerhalb eines Marktes (z. B. innerstädtische Städte und Städte außerhalb der großen Metropolen) investieren würden Bereiche).
Bevor Sie in Private-Equity-Immobilien auf dem lokalen Markt investieren, sollten Sie zunächst die Merkmale des Marktes verstehen. Untersuchen Sie insbesondere die Marktstudie des Sponsors, um zu sehen, was die Nachfrage nach dieser Produktkategorie an diesem Standort antreibt.
#3. Kapitalstruktur
Gewerbliche Immobilientransaktionen können auf verschiedene Arten organisiert werden, um am Anfang den Erhalt von Bargeld und am Ende die Ausschüttung des Gewinns zu ermöglichen. Diese Struktur wird allgemein als „Wasserfall“ bezeichnet. Typischerweise investieren Private-Equity-Immobilienfirmen Eigenkapital in ein Geschäft, aber das ist nicht immer der Fall.
Trotz ihres Namens können diese Fonds auch in Fremdkapital investieren, wie z. B. vorrangige Darlehen, Überbrückungsdarlehen, Vorzugsaktien und Mezzanine-Schulden. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie der Fonds beabsichtigt, Kapital einzusetzen. Wo Ihr Geld in den Kapitalstapel fällt, bestimmt, wo Sie im Wasserfall landen, dh wie viel und wann Sie zurückerhalten werden.
#3. Finanzierung
Private Equity ist in der Regel eine von mehreren Finanzierungsquellen für ein bedeutendes gewerbliches Immobilienprojekt. Ein Private-Equity-Immobilienfonds kann das LP-Eigenkapital (Limited Partner) besitzen, während der Projektsponsor die Mehrheit des GP-Eigenkapitals (General Partner) halten kann. Es ist entscheidend zu verstehen, wem welches Kapital bei einer bestimmten Transaktion gehört, einschließlich der Verschuldungsgrad und Quellen der Bank oder einer anderen Finanzierung.
#4. Die Gesamtzahl der Investitionen
Die meisten Private-Equity-Immobilienfonds sind so strukturiert, dass sie während der Laufzeit des Fonds Investitionen in eine bestimmte Anzahl von Transaktionen (typischerweise eine Spanne, z. B. 8-10) ermöglichen. Normalerweise möchten Sie, dass der Fonds ein vielfältiges Portfolio an Beteiligungen hat, damit die Eier der Anleger nicht alle in einen Korb fallen.
Real Estate Private Equity vs. REITs vs. Immobilienbetriebsgesellschaften
Real Estate Investment Trusts (REITs) beschaffen regelmäßig Finanzmittel und Eigenkapital auf öffentlichen Märkten, bevor sie Immobilien erwerben, entwickeln, betreiben und verkaufen.
REITs müssen sich an strenge Richtlinien bezüglich des Prozentsatzes ihrer immobilienbezogenen Vermögenswerte, des Prozentsatzes des Nettoeinkommens, das sie als Dividenden ausschütten, und des Prozentsatzes der aus Immobilienquellen stammenden Einnahmen einhalten.
Im Gegenzug genießen sie in vielen Ländern einen bevorzugten Steuerstatus, wie z. B. die Befreiung von der Körperschaftssteuer.
Real Estate Operating Corporations (EOCs) sind vergleichbar, unterliegen jedoch anderen Grenzen und Kriterien und profitieren daher nicht von denselben Steuervergünstigungen.
Folgende Merkmale zeichnen Immobilien-Private-Equity-Gesellschaften aus:
- REPE-Investoren sind die Limited Partners, deren Kapital für einen langen Zeitraum gebunden ist, während das Unternehmen investiert. REIT- und REOC-Investoren sind öffentliche Aktionäre und Kreditgeber mit hochliquiden Anlagen.
- REPE-Firmen wollen Liegenschaften erwerben oder entwickeln, einige Jahre halten und dann verkaufen; REITs und REOCs halten Vermögenswerte häufig auf unbestimmte Zeit.
- Vorschriften – REPE-Firmen sind wie private Investmentfirmen leicht reguliert und unterliegen nicht denselben Vorschriften wie REITs oder sogar REOCs.
Wie verdienen Immobilien-Private-Equity-Gesellschaften Geld?
Private-Equity-Immobilienunternehmen verdienen auf drei Arten Geld: durch Verwaltungsgebühren, Carried Interest und Dividenden-Rekapitalisierungen.
Wer ist berechtigt, sich an Private-Equity-Immobilien zu beteiligen?
Die Anlage in Private-Equity-Immobilienfonds war traditionell auf Privatpersonen, Institutionen und einige andere Dritte beschränkt, wie im Folgenden beschrieben:
#1. Private Investoren
Private-Equity-Immobilien stehen in der Regel nur einem eingeschränkten Kreis von Privatanlegern, meist sehr vermögenden Personen, zur Verfügung; Wie bereits erwähnt, hat sich dies jedoch in den letzten Jahren geändert, und jetzt können auch normal sterbliche, akkreditierte Anleger investieren. Eine Person muss über ein Vermögen von mindestens 1 Million US-Dollar (ohne Hauptwohnsitz) oder ein regelmäßiges Jahreseinkommen von mindestens 200,000 US-Dollar verfügen, um als akkreditierter Investor zu gelten. Die meisten Private-Equity-Immobilienfonds stehen auch Paaren mit einem Gesamteinkommen von 300,000 USD oder mehr in den letzten zwei Jahren offen.
Privatanleger hatten immer erwartet, große Summen (z. B. 100,000 bis 250,000 USD oder mehr) in einen einzigen Deal oder Fonds einbringen zu können, aber mit der Einführung neuer Regeln sind diese Erwartungen erheblich gesunken. Penn Capital zum Beispiel hat eine Mindestinvestitionsanforderung von 25,000 USD.
#2. Institutionen
Die bedeutendsten Investoren in Private-Equity-Immobilien sind in der Regel Institutionen. Hedgefonds, Pensionsfonds, Investmentfonds, Stiftungen, Banken und Versicherungsgesellschaften sind Beispiele für institutionelle Anleger.
#3. Dritte Seite
Ausgewählte Dritte, wie beispielsweise Vermögensverwalter, können typischerweise im Auftrag der oben genannten Institutionen in Private-Equity-Immobilien investieren. Eine andere Gruppe von Personen fällt in diese Kategorie, sie können jedoch entweder als private oder institutionelle Anleger klassifiziert werden – Ultra-High-Net-Worth-Personen oder Family Offices.
Family Offices sind Experten, die sich damit befassen, das Vermögen von Familien zu verwalten, die durch Erbschaft oder durch Geldverdienen in einem anderen Bereich als Immobilien zu ihrem Vermögen gekommen sind. Diese Expertenteams bemühen sich, vielfältige Portfolios für die Familien zu entwickeln, deren Geld sie verwalten, ähnlich wie Fachleute, die für Pensionsfonds oder Versicherungsunternehmen arbeiten, bestrebt sind, Portfolios für ihre Begünstigten und Mitglieder zu diversifizieren.
Wie viel braucht man, um eine Private-Equity-Gesellschaft zu gründen?
In der Vergangenheit lag die Mindestinvestitionsgröße für Private Equity bei 25 Millionen US-Dollar.
Die besten Arten von Private-Equity-Immobilieninvestitionen
Private-Equity-Immobilienfonds investieren den Großteil ihres Geldes in kommerzielle Projekte. In der Vergangenheit hat sich nur eine kleine Anzahl von Private-Equity-Fonds an Wohnimmobilien beteiligt. Seit dem letzten Abschwung ist jedoch eine neue Anlageklasse entstanden: das großflächige Einfamilienhaus-Mietportfolio. Obwohl sie traditionell nicht als Gewerbeimmobilien betrachtet werden, wird diese Anlageklasse, wenn sie in Portfolios gebündelt und mit Skaleneffekten verwaltet sowie von Kreditinstituten unterstützt wird, mittlerweile als eine Art Gewerbeimmobilien anerkannt.
#1. Gewerbeimmobilien
Private-Equity-Immobilien konzentrieren sich fast ausschließlich auf den gewerblichen Sektor, der Mehrfamilienwohnhäuser, Bürogebäude, Einzelhandels-, Hotel-, Industrie-, Selfstorage-, Landentwicklungs- und andere ähnliche Immobilien umfasst. Dies ist unter anderem auf die hohen Eintrittsbarrieren in diese Immobilienkategorien zurückzuführen. Nur wenige Einzelpersonen können sich an Handelsunternehmen jeder Größe beteiligen, daher haben Private-Equity-Fonds in der Regel den Bedarf gedeckt. Private-Equity-Immobilienfonds investieren häufig sowohl in Fremd- als auch in Eigenkapital, um eine gewerbliche Immobilienentwicklung zu finanzieren.
#2. Wohnimmobilien
Mit Ausnahme der oben erwähnten neuen Anlageklasse Einfamilienhäuser zur Miete dürfte sich Private Equity deutlich seltener an Wohnimmobilien beteiligen. Einfach ausgedrückt, die meisten Finanzinstitute wollen nicht das Eigentum einer Person besitzen. Der Besitz von Hunderten von Einfamilienhäusern ist auch weitaus schwieriger zu verwalten als der Besitz eines einzelnen, größeren Vermögenswerts, wie z. B. eines Mehrfamilienhauses mit über 200 Wohneinheiten oder eines Bürohochhauses. Wie bereits erwähnt, gibt es jedoch Zeiten, in denen sich Private Equity in Wohnimmobilien engagiert. Zwei der bemerkenswertesten Akteure auf diesem Markt sind Blackstone und Starwood.
Die Vor- und Nachteile von Immobilien-Private-Equity-Investitionen
Nachdem Sie nun verstanden haben, was Private-Equity-Immobilien sind und wie sie funktionieren, besteht der nächste Schritt darin, die Vor- und Nachteile der Verwendung dieser Art von Investitionsplan zu berücksichtigen. Wie bei jeder anderen Form der Anlagemöglichkeit gibt es immer Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt. Wir haben sie unten für Sie skizziert. Lesen Sie sie sorgfältig durch, damit Sie feststellen können, ob es sich lohnt, eine dieser Immobilien in Ihr Portfolio aufzunehmen.
Vorteile
Der größte Vorteil einer Investition in Private-Equity-Immobilien ist erwartungsgemäß die Rendite. Private-Equity-Investoren haben Anspruch auf einen Prozentsatz aller Einnahmen oder Gewinne, die durch eine zugrunde liegende Investition als Ergebnis ihrer Investition erzielt werden. Angesichts der Qualität der Investitionen, die diese Organisationen mit dieser Menge an gepooltem Kapital erwerben können, sind diese Renditen häufig enorm. Private-Equity-Investoren hingegen profitieren von der Diversifikation, da diese Firmen in einem breiten Spektrum von Immobilienanlagen tätig sind. Schließlich können Anleger durch die Investition in die Vermögensverwaltung eines Fondsmanagers von hohen Renditen mit wenig aktiver Arbeit auf ihrer Seite profitieren.
Nachteile
Allerdings ist es wichtig zu verstehen, dass die Zusammenarbeit mit einer Private-Equity-Gesellschaft neben Ihrem Mindestengagement häufig mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Insbesondere sollten Sie bereit sein, bestimmte Verwaltungskosten zu tragen. Da diese Fonds jedoch kaum reguliert sind, gibt es keine Begrenzung für die Anzahl der Gebühren, die von Ihnen erhoben werden können. Darüber hinaus werden viele dieser Fonds als bedarfsorientierte Investitionen eingestuft, was bedeutet, dass Sie möglicherweise Kapital bei Bedarf beisteuern müssen. Wenn Sie einem Kapitalabruf nicht nachkommen, ist es nicht ungewöhnlich, dass der Fonds verlangt, dass Sie Ihren gesamten Einsatz verlieren.
Arten von Private-Equity-Immobilieninvestitionen
Wenn Sie ein autorisierter Investor sind, der an der Erforschung von Private-Equity-Investitionen interessiert ist, sollten Sie sich vor diesem Hintergrund bewusst sein, dass es verschiedene Arten von Fonds gibt, aus denen Sie wählen können. Sie sind wie folgt:
- Core-Fonds eignen sich für risikoscheue Anleger. Diese Fonds investieren häufig in qualitativ hochwertige Immobilienanlagen mit hohem Wert, wie beispielsweise vollständig vermietete Mehrfamilienhäuser. Sie bieten einen beständigen Cashflow, erzielen jedoch aufgrund des geringen Risikos häufig niedrigere Renditen.
- Core-Plus-Fonds hingegen bieten eine Mischung aus Kern- und Mehrwertfunktionen. In diesem Fall bieten sie in der Regel etwas höhere Gewinne im Austausch dafür, dass ihre Anleger ein höheres Risiko eingehen.
- Value Added: Bei Value-Added-Fonds kauft der Vermögensverwalter Immobilien, entwickelt sie neu und verkauft sie dann, wenn der Immobilienmarkt gut läuft. Die Investition in diese Art von Fonds beinhaltet oft das Eingehen eines mittleren bis hohen Risikos im Austausch für die Möglichkeit höherer Renditen.
Schließlich bieten opportunistische Fonds die größten Gewinnchancen, aber diese Strategie birgt auch das größte Risiko. Diese Fonds investieren häufig in nicht-traditionelle Vermögenswerte wie unbebaute Grundstücke oder schwache Märkte.
Ist Immobilien-Private-Equity stressig?
Es ist außerordentlich schwierig, in Private Equity einzusteigen, und wenn man einmal dort ist, ist die Arbeit zermürbend und erfordert viele Stunden und Opfer, besonders wenn Geschäfte kurz vor dem Abschluss stehen.
Renditen auf Private-Equity-Immobilien
Trotz des Mangels an Flexibilität und Liquidität hat diese Art von Anlage das Potenzial, erhebliche Erträge sowie erhebliche Kursgewinne zu bieten. Jährliche Renditen für Core-Strategien im Bereich von 6 % bis 8 % und 8 % bis 10 % für Core-Plus-Strategien sind keine Seltenheit.
Mehrwertige oder opportunistische Taktiken können deutlich bessere Renditen erzielen. Private-Equity-Immobilien sind jedoch so gefährlich, dass Anleger ihre gesamte Investition verlieren können, wenn ein Fonds eine Underperformance aufweist.
Zusammenfassung
Um ehrlich zu sein, gibt es viel zu bedenken, bevor man in Private-Equity-Immobilien investiert. Wenn Sie diese Option in Betracht ziehen, ist Ihre beste Chance, sich an einen Finanzexperten zu wenden, der sicherstellen kann, dass Sie vollständig über die Vorteile und Risiken informiert sind. Sie sollten jedoch auch Recherchen zu allen Fonds durchführen, zu denen Sie einen Beitrag leisten möchten. Es ist wichtig zu verstehen, wie jeder Fonds mit seinen Gebühren und seiner Anlagestruktur umgeht. Schließlich können Sie nur beurteilen, ob ein Fonds zu Ihnen und Ihrem Portfolio passt oder nicht, wenn Sie verstehen, wie er funktioniert.
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Bibliographie
