Transaktionen mit Immobilien fallen in zwei Kategorien: marktübliche und nicht marktübliche Transaktionen. Ein Geschäft zu marktüblichen Bedingungen ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien, die sich nicht kennen. Während eine nicht marktübliche Transaktion bei Immobilien beispielsweise dann zustande kommt, wenn Käufer und Verkäufer eine persönliche Beziehung haben; ein Deal zwischen Freunden, Familie oder Kollegen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie nicht marktübliche Transaktionen funktionieren und welche steuerlichen Konsequenzen damit verbunden sind.
Was ist eine nicht marktübliche Transaktion in Immobilien?
Eine nicht marktübliche Transaktion bei Immobilien findet statt, wenn Käufer und Verkäufer eine vorherige Beziehung haben; wie Ehe, Familienbeziehung, Freundschaft, Geschäftspartnerschaft oder Beschäftigung. Wenn eine solche Beziehung besteht, besteht die erhebliche Möglichkeit, dass eine Partei die andere in irgendeiner Weise beeinflusst oder dass beide Parteien zusammenarbeiten, um zu versuchen, den angemessenen Marktwert des Hauses zu betrügen. Sehen wir uns dieses Beispiel einer nicht marktüblichen Transaktion an, die als „Hypothekenbetrug“ bezeichnet wird. Eine lächerliche, nicht marktübliche Transaktion.
Angenommen, Peter möchte ein Haus kaufen. Er trifft seinen Cousin Jack, der ihm versprochen hat, sein Haus zu einem günstigeren Preis von 200,000 Dollar für 200,000 Dollar in bar zu verkaufen. Während das Haus in Wirklichkeit kaum 150,000 Dollar wert ist. Peter, der weiß, dass Jack ihnen vertraut, versucht, die Beziehung ihres Cousins auszunutzen, um den Kaufpreis des Hauses zu erhöhen und zusätzliches Geld zu erhalten. Diese Art von Aktion wird als Hypothekenbetrug bezeichnet.
Was gilt als marktübliche Transaktion?
Eine „fremdübliche Transaktion“ bei Immobilien ist eine Transaktion, bei der Käufer und Verkäufer in keiner Weise miteinander verbunden sind. Es steht jeder Seite frei, bei einer Transaktion dieser Art ihre eigenen besten Interessen zu verfolgen, und es gibt keinerlei Zwang oder Manipulation.
Was ist der Unterschied zwischen einer marktüblichen Transaktion und einer nicht marktüblichen Transaktion?
Beispiel einer nicht marktüblichen Transaktion
Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Eine Mutter möchte ihr Auto an ihren Sohn verkaufen. Sie kann entscheiden, ihrem Sohn einen Rabatt auf das Auto zu gewähren. Auch wenn sie einen besseren Preis erzielen könnte, wenn sie es an einen Dritten verkauft. Die Transaktion erfolgt in diesem Fall nicht zu marktüblichen Bedingungen, da Käufer und Verkäufer bereits als Familienmitglieder verwandt sind.
Obwohl dieses Beispiel einer nicht marktüblichen Transaktion harmlos ist, könnten andere Beispiele mehr sein. Basierend auf dem, was wir zuvor gesagt haben, kann die Mutter ihren Sohn bitten, 800,000 Dollar für ihr 500,000-Dollar-Auto zu zahlen. Das Kind zahlt möglicherweise zu viel, weil es dem Rat der Mutter glaubt. Zu diesem Zeitpunkt hat die Mutter einen Hypothekenbetrug begangen, der harte Konsequenzen nach sich zieht, einschließlich einer Gefängnisstrafe. Abgesehen davon, dass sie ihr Kind ausnutzt. Eine nicht marktübliche Transaktion setzt beide Parteien und den Kreditgeber einem Risiko aus. Da die Bedingungen und der Preis der Transaktion zugunsten der einen oder anderen Seite verzerrt werden können, anstatt eines objektiven Verkaufs zwischen beiden Parteien.
Ein weiteres Beispiel für eine nicht marktübliche Transaktion ist dies. Wenn sich ein Gründer eines börsennotierten Unternehmens an einer Bevorzugung beteiligt, indem er einem seiner Familienmitglieder eine wichtige Position innerhalb des Unternehmens zuweist; obwohl andere qualifiziertere Bewerber zur Verfügung standen. Darunter könnten die Aktionäre des Unternehmens leiden.
Ist eine nicht marktübliche Transaktion illegal?
Nicht marktübliche Transaktionen sind legal, aber wegen der Möglichkeit des Betrugs unterliegen sie einer genaueren Prüfung als marktübliche Transaktionen. Wenn Sie versuchen, eine Hypothek für ein Eigenheim zu erhalten, müssen zusätzliche staatliche und private Kreditgeberregeln befolgt werden. Es gibt ein paar Dinge, die Kreditgeber bei Familientransaktionen vermeiden möchten, und einige davon sind zu Ihrem Vorteil.
Weil Transaktionen mit Familie oder Freunden leicht verdorben werden können; Kreditgeber wollen sicherstellen, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer in ihrem eigenen Interesse handeln. Annahme eines Preises, der nahe am Marktwert liegt, und Beteiligung an Hypothekenbetrug; wie falsche Angaben, Strohkäufer, überhöhte Preise und so weiter.
Bei einer nicht marktüblichen Transaktion riskieren Sie aufgrund der zusätzlichen Einschränkungen, auf mehr Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme zu stoßen. Sie können jedoch zusätzlichen Steuern unterliegen, da die IRS genau beobachten wird, um sicherzustellen, dass ein fairer Marktwert sowie ein Zinsbetrag für das Haus gezahlt werden. Wenn Sie ein Haus zu einem niedrigeren Preis kaufen und es dann innerhalb weniger Jahre verkaufen, unterliegen Sie möglicherweise auch der Kapitalertragssteuer.
Sollten Sie ein Haus nicht auf Armeslänge kaufen?
Der Kauf einer Immobilie von einem Freund oder Verwandten hat zahlreiche Vorteile, aber die Kombination von Hausverkauf und Familie kann manchmal schwierig sein.
#1. Zusätzliche Einschränkungen
Bei einer nicht marktüblichen Transaktion riskieren Sie aufgrund der zusätzlichen Beschränkungen, auf weitere Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme zu stoßen. Sie könnten zusätzlichen Steuern ausgesetzt sein, da der IRS den fairen Marktwert und den Zinsbetrag, den Sie von Ihrem Haus erhalten, berücksichtigt. Wenn Sie ein Haus zu einem niedrigeren Preis kaufen und es dann innerhalb weniger Jahre verkaufen, unterliegen Sie möglicherweise auch der Kapitalertragssteuer.
#2. Beziehungskonflikt
Andere Familienmitglieder oder Bekannte, die nicht direkt an der Transaktion beteiligt sind, können in einigen Fällen auf das Szenario neidisch werden. Zum Beispiel, wenn Sie ein Haus erwerben, das seit Jahrzehnten in Familienbesitz ist. Dies hat zwar keine direkten Auswirkungen auf die Transaktion, kann jedoch zu Konflikten in Ihren Beziehungen führen. Wenn Sie also ein Haus von einem Familienmitglied oder Freund kaufen, seien Sie vorsichtig und achten Sie auf die Gesamtwahrnehmung.
#3. Finanzielle Verschiebung
Der zweite potenzielle Stolperstein ist eine plötzliche Änderung der finanziellen Situation des Verkäufers. Dies kann dazu führen, dass sie Sie um zusätzliches Geld für den Erwerb bitten; insbesondere dann, wenn sie anstelle eines Hypothekengebers eine verkäufergestützte Finanzierung bereitstellten.
#4. Geschenk des Eigenkapitals
Eine Schenkung von Eigenkapital ermöglicht Hausbesitzern, ihre Häuser für weniger als den Marktwert zu verkaufen. Dies erleichtert in der Regel die Eigentumsübertragung zwischen Eltern und Kindern. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Verkehrswert. Durch die Dokumentation der Eigenkapitalübergabe wirkt das Eigenkapital als Anzahlung für den Käufer. Dies erleichtert die Sicherung einer Hypothek zur Deckung der restlichen Kosten.
Nicht marktübliche Transaktionssteuerfolgen
Das Vorliegen einer nicht marktüblichen Transaktion kann manchmal zu erheblichen steuerlichen Konsequenzen für beide Parteien führen. Wenn eine Eigentumsübertragung nicht angemessen berücksichtigt wird. Der Fremdvergleichsgrundsatz könnte sich auf das steuerliche Ergebnis der Transaktion auswirken.
Trotz Teilnahme an einer nicht marktüblichen Transaktion; Die Parteien können mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen rechnen, wenn der Verkauf nicht erfolgt gerechter Marktwert.
Zum Beispiel, wenn ein Verkäufer eine Transaktion zu einem Preis erfasst, der über dem fairen Marktwert liegt, um Gewinne zu kapitalisieren. Oder wenn er einen Kauf zu einem niedrigeren Preis als dem fairen Marktwert dokumentiert (um möglicherweise eine Doppelbesteuerung zu vermeiden), können beide Parteien einer Doppelbesteuerung unterliegen.
Als Ergebnis der Internal Revenue Service prüft Transaktionen, die in diese Kategorie fallen könnten, genau. Dadurch soll sichergestellt werden, dass sich die Immobilie mit Marktstandards reimt.
Soweit die Transaktion eine Schenkung von Eigenkapital beinhalten kann, muss der Käufer dennoch den fairen Marktwert als Verkaufspreis angeben und diesen Betrag versteuern. Der Grund dafür ist, dass das Geschenk auf diesen Wert angerechnet wird. Auf dieser Grundlage kann geschenktes Eigenkapital nach den Schenkungssteuergesetzen des Bundes besteuert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Armlänge und Nicht-Armlänge?
Bei Transaktionen zu marktüblichen Bedingungen versuchen Käufer und Verkäufer nicht, sich gegenseitig in irgendeiner Weise zu beeinflussen. Bei einer Transaktion ohne gegenseitigen Vertrag, auch „Arm-in-Arm“-Transaktion genannt, kennen sich Käufer und Verkäufer jedoch bereits, entweder persönlich oder geschäftlich.
Häufige Situationen, die keine marktüblichen Bedingungen sind
Während nicht marktübliche Transaktionen häufig im Rahmen des Verkaufs von Familienimmobilien stattfinden, umfasst diese Kategorie jede Art von intimen Beziehungen, von Freunden bis zu Vermietern, Kollegen und anderen.
Nachfolgend finden Sie gängige Szenarien, in denen Transaktionen ohne marktübliche Bedingungen auftreten:
#1. Kurzfristiger Verkauf.
Ein Leerverkauf tritt auf, wenn ein Immobilieneigentümer von seinem Kreditgeber die Zustimmung erhält, seine Immobilie für weniger als die Restschuld seiner Hypothek zu verkaufen; was negative finanzielle Auswirkungen auf den Kreditgeber hat. Da der Kreditgeber bereit ist, bei dieser Art von Transaktion Geld zu verlieren, wird er dies nur tun, wenn er bestätigen kann, dass es sich um eine typische, nicht marktübliche Transaktion handelt.
#2. Doppelschließung.
Ein Double Closing findet statt, wenn zwei Transaktionen hintereinander stattfinden. Dies geschieht, wenn die erste Transaktion viel geringer ist als der Wert der zweiten Transaktion, die unmittelbar danach erfolgt. Die erste Transaktion wird nicht zu marktüblichen Bedingungen erfolgen, da sie nicht den fairen Marktwert widerspiegelt.
#3. Mietkauf.
Im Rahmen eines Mietkaufvertrags mit einem treuen Mieter kann ein Vermieter den Preis einer Immobilie unter seinem angemessenen Marktwert festsetzen. Wenn dies der Fall ist, müssen sich beide Parteien möglicherweise auf eine Schenkung von Eigenkapital bei der nicht marktüblichen Transaktion einigen, um zukünftige Steuerfolgen zu vermeiden.
#4. Manipulierter Wert
Ein Käufer und Verkäufer können sich darauf einigen, ein Haus viel höher als den tatsächlichen Marktwert zu bepreisen, um den zukünftigen Wiederverkaufswert der Immobilie zu manipulieren. Da Immobilien jedoch auf der Grundlage des Verkehrswerts bewertet werden, führt dieser Verkauf zu Steuerproblemen für beide Parteien.
Zusammenfassung
Eine nicht marktübliche Transaktion liegt vor, wenn Käufer und Verkäufer bereits eine persönliche oder berufliche Beziehung haben. Während Armlänge keine persönliche Beziehung hat. Beide sind legal, aber die meisten Kreditgeber und Makler bevorzugen marktübliche Transaktionen, da sie einfacher und vorteilhafter für die relevanten Parteien sind.
Es ist wichtig, beim Abschluss eines Geschäfts zwischen den beiden zu unterscheiden, um steuerliche Transaktionsfolgen zu vermeiden, die nicht zu marktüblichen Bedingungen führen, wenn sie ihre Situation falsch darstellen. Im Allgemeinen sorgen die zuständigen Behörden und Kreditgeber für faire Transaktionen, unabhängig von der Käufer-Verkäufer-Beziehung.
Häufig gestellte Fragen zu nicht marktüblichen Transaktionen
Was ist eine nicht marktübliche Hypothek?
Eine nicht marktübliche Hypothek ist ein Darlehen, bei dem Gelder aus einem förderfähigen selbstgesteuerten Plan an sich selbst oder als Mitkreditnehmer an einen Ehepartner, ein Kind oder eine andere Person, die durch Blut, Heirat oder andere Verbindungen verwandt ist, verliehen werden
Was ist ein fremdübliches Einkommen?
Nicht marktübliches Einkommen ist der Betrag der nicht marktüblichen Einnahmen, einschließlich des gesamten Betrags, nicht nur des Teils, der den Betrag übersteigt, der erzielt worden wäre, wenn die Parteien zu marktüblichen Bedingungen gehandelt hätten.
Kann ich mit meinem Sohn gemeinsam ein Haus kaufen?
Ja. Viele Kreditgeber genehmigen gerne gemeinsame Hypotheken von Familienmitgliedern. Viele Eltern werden gemeinsam mit ihren Kindern eine Hypothek beantragen, um ihnen den Einstieg in die Immobilienleiter zu erleichtern.
Erlaubt die FHA die Schenkung von Eigenkapital?
Die FHA erlaubt Aktiengeschenke, solange die Residenz von einem Familienmitglied an ein anderes verkauft wird. Da VA- und USDA-Darlehen keine Anzahlung erfordern, sind Aktiengeschenke ungewöhnlich.
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