Um mit dem Umdrehen von Häusern zu beginnen, müssen Sie zuerst etwas über Immobilien lernen. Während populäre Fernsehsendungen das House Flipping als einfachen Prozess erscheinen lassen, zeigen sie nur einen kleinen Teil des Prozesses. Ein großer Teil der Arbeit, die beim Umdrehen eines Hauses anfällt, beschäftigt sich mit Variablen. Wir haben fünf Schritte, um sicherzustellen, dass Sie als Anfänger lernen, wie man ein Haus umdreht, bevor Sie Zehntausende von Dollar in Ihr Unternehmen investieren und erfolgreich sind. Aber zuerst ist es wichtig zu verstehen, was Hausreparaturen und Flips mit sich bringen.
Was ist House Flipping?
House Flipping ist die Praxis eines Immobilieninvestors, der Häuser kauft und sie dann mit Gewinn weiterverkauft. Ein Haus muss mit dem Ziel gekauft werden, es sofort weiterzuverkaufen, um als Flip bezeichnet zu werden. Die Zeit zwischen Kauf und Verkauf kann zwischen einigen Monaten und einem Jahr liegen.
House Flipping wird in zwei Arten eingeteilt:
- Ein Investor erwirbt eine Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial bei notwendigen Renovierungen und Modernisierungen. Sie verdienen Geld, nachdem sie die Arbeit beendet haben, indem sie das Haus für einen viel höheren Preis verkaufen, als sie dafür bezahlt haben. Sie haben vielleicht gehört, dass dies als „Fix and Flip“ bezeichnet wird.
- Ein Investor kauft ein Haus in einem Markt, in dem die Hauspreise schnell steigen. Sie nehmen keine Verbesserungen vor und verkaufen die Immobilie nach einigen Monaten zu einem höheren Preis und Gewinn.
Wir konzentrieren uns hauptsächlich auf die erste Definition von Fix-and-Flip und geben Ihnen Ratschläge, die Ihnen helfen, ein Haus auszuwählen, Änderungen vorzunehmen und intelligent zu verkaufen.
Wie man ein Haus in 5 einfachen Schritten für Anfänger umdreht
Bevor Sie mit dem Umdrehen von Häusern beginnen, müssen Sie zunächst die grundlegenden Schritte verstehen. Das erhöht Ihre Erfolgschancen und senkt gleichzeitig Ihr finanzielles Risiko. Hier sind 5 Schritte, die Sie unternehmen können, um mit dem Hausspiegeln zu beginnen:
- Verwenden Sie Bargeld, um den House Flip zu finanzieren.
- Den Markt verstehen
- Erstellen Sie ein House-Flip-Budget
- Machen Sie intelligente Renovierungen
- Lassen Sie sich von einem lokalen Immobilienexperten beraten
#1. Verwenden Sie Bargeld, um den House Flip zu finanzieren.
Das Umdrehen von Häusern kann ein riskantes Geschäft sein, besonders wenn Sie kein Geld haben. Es ist leicht zu verstehen, wie das Hinzufügen von Schulden die Sache einfach verschlimmert. Deshalb schlagen wir immer vor, ein Haus gegen Bargeld umzudrehen:
- Es fallen keine Zinsen an: Hausflipper, die sich Geld leihen, zahlen möglicherweise monatelang Zinsen und erhöhen den Betrag, für den sie das Haus verkaufen müssen, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.
- Es gibt keine Eile zu verkaufen: Wenn Sie Schulden verwenden, um einen Flip zu finanzieren, handeln Sie möglicherweise verzweifelt. Wenn Sie das Haus nicht verkaufen können, werden Sie höchstwahrscheinlich den Preis senken und Geld verlieren. Nur-Cash-Flipper können einen schwachen Markt überstehen, weil sie nicht jeden Tag mit Zinszahlungen konfrontiert werden, an denen die Immobilie unverkauft bleibt.
- Es gibt keine Schulden, die Sie zurückhalten: Am wichtigsten ist, dass jede Art von „Investition“ unter Verwendung von Schulden eine schlechte Idee ist. Zeitraum. Selbst mit Bargeld ist der Versuch, ein umgedrehtes Haus für mehr Geld zu verkaufen, als Sie darin investiert haben, ein Glücksspiel. Die Verwendung von Schulden in diesem Prozess erhöht Ihre Chancen, Geld zu verlieren, wenn Ihre Pläne durchgehen.
Lesen Sie auch: Beste Zeit, um ein Haus im Jahr 2022 zu kaufen
Schauen wir uns ein Beispiel an, um zu zeigen, warum es keine gute Idee ist, sich Geld zu leihen, um ein Haus zu renovieren: Sie nehmen einen Kredit auf, um ein Haus zu renovieren, und alles scheint reibungslos zu laufen, bis die Renovierungsarbeiten sechs statt vier Monate dauern. Wenn Sie für Ihr Haus werben, bleibt es einen Monat lang auf dem Markt, bis Sie gezwungen sind, den Preis zu senken und es für weit weniger als erwartet zu verkaufen.
Sie schließen einen Monat später ab und erhalten Ihre Zahlung. Ein erheblicher Teil Ihrer Prämie wird jedoch für die Rückzahlung des Darlehens zuzüglich achtmonatiger Zinsen verwendet! Dies gilt zusätzlich zu den üblichen Verkaufsgebühren wie Maklerprovisionen, Steuern und Titelgebühren.
Verzweiflung hätte Sie nicht gezwungen, niedrig zu verkaufen, wenn Sie das Haus mit Bargeld umgedreht hätten. Da Sie sich keine Gedanken über Zinszahlungen machen müssen, haben Sie vielleicht gewartet, bis sich der Markt erwärmt hat und der Preis perfekt war, bevor Sie verkauft haben.
Das finanzielle Risiko des House Flipping ist es einfach nicht wert, es sei denn, Sie können bar bezahlen.
#2. Den Markt verstehen
Viele Hausflipper sind so auf ihr nächstes Unterfangen konzentriert, dass sie den weniger attraktiven Teil des Berufs übersehen. Wenn Sie jedoch die Markt- und Immobilientrends in Ihrer Region nicht verstehen, können Sie auf die folgenden Probleme stoßen:
Sie sind sich nicht sicher, ob Sie mit dem Haus, das Sie kaufen, ein anständiges Schnäppchen machen. Wenn das Haus zum Marktwert notiert ist, sollte der Verkaufspreis niedrig genug sein, damit Sie die Änderungen durchführen und dennoch die Nase vorn haben.
Sie können den voraussichtlichen Wert des Eigenheims nicht genau einschätzen. Ihre Idee für das Haus muss mit der Realität der Nachbarschaft und der Fähigkeit der Bewohner der Nachbarschaft, sich das von Ihnen entworfene Haus leisten zu können, kompatibel sein.
Sie haben keine Ahnung, wie Sie das Haus bepreisen sollen. Wenn Sie ein Haus in einer Gemeinde mit überwiegend 130,000-150,000-Dollar-Immobilien gekauft haben, sollten Sie Ihren Flip am unteren Ende dieser Spanne bewerten, wenn die Zeit zum Verkauf kommt.
Wie können Sie also den Markt gründlich verstehen, um einen erfolgreichen Flip auszuführen? Finde einen Immobilienmakler in Ihrer Nähe mit langjähriger Expertise. Ihr Makler kann Ihnen helfen, Ihre Immobiliensuche basierend auf Ihrer Preisspanne, Ihrem Renovierungsbudget und Ihrem erwarteten Gewinn auf die richtigen Viertel einzugrenzen.
Lesen Sie auch: Cap Rate in Real Estate: Leitfaden für Investoren, um die Kapitalisierungsraten zu kennen
Sie glauben vielleicht, dass das Haus, das Sie online entdeckt haben, mit 145,000 $ ein Schnäppchen ist und viel Potenzial hat. Wenn jedoch das schönste und größte Haus in der Nachbarschaft vor drei Monaten für 160,000 Dollar verkauft worden wäre, würden Renovierungsarbeiten höchstwahrscheinlich die Nachbarschaft übersteigen. Und Sie würden mit einem Haus festsitzen, das nicht verkauft werden könnte.
Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, der den Markt wie seine Westentasche versteht, zahlt sich aus. Wenn Sie zum Verkauf bereit sind, kann Ihr Makler sein Fachwissen nutzen, um Ihr Haus zu einem wettbewerbsfähigen Preis zu bewerten, damit Sie den Höchstbetrag verdienen. Die Zusammenarbeit mit einem erstklassigen Makler kann Ihnen dabei helfen, eine kluge Investition zu tätigen, die Ihre Finanzen auf Kurs hält.
#3. Erstellen Sie ein House-Flip-Budget
Erstellen Sie ein Budget, sobald Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, bestimmen Sie Ihre Preisspanne für den Erwerb eines Eigenheims, die Reparatur von Reparaturen, den Abschluss von Renovierungsprojekten und die Zahlung der Abschlusskosten.
Erstellen Sie eine Liste aller kosmetischen Projekte sowie aller kostspieligen Überholungen, wie z. B. Sanitär- oder Elektroprobleme. Wenn Sie keine Bauerfahrung haben, kann Ihnen ein Auftragnehmer sagen, was repariert werden muss und wie viel es kosten wird. Überraschende Reparaturen können einen Sturz verursachen oder brechen, also recherchieren Sie hier.
Lassen Sie eine Hausinspektion und andere besondere Untersuchungen durchführen, die Sie möglicherweise benötigen, sobald Sie unter Vertrag sind. Es ist immer besser, Probleme frühzeitig zu erkennen, als später überrascht zu werden.
#4. Machen Sie intelligente Renovierungen
Träume von glänzenden Holzböden, trendigen Leuchten und großartigen Küchen mit professionellen Herden können leicht außer Kontrolle geraten. Aus diesem Grund ist es wichtig, Ihr Budget im Voraus zu planen und dann sicherzustellen, dass Ihre Updates auf Kurs bleiben und den Wert des Hauses wirklich steigern.
Vergessen Sie nicht, dass größere Upgrades, wie Küchen und Badezimmer, Ihren Flip machen oder brechen können. Nehmen wir zum Beispiel die Küche. Die durchschnittlichen Kosten für eine umfassende Küchenrenovierung liegen laut dem Cost vs. Value-Bericht 2020 bei etwa 68,500 US-Dollar. 2 Der durchschnittliche Betrag, der aus diesen Kosten wiedererlangt wird, beträgt nur etwa 40,000 US-Dollar. 3 Wenn Sie ein Haus umdrehen, möchten Sie diese Art von ROI nicht sehen.
Wenn Sie Ihr Haus für 220,000 US-Dollar verkaufen möchten, geben Sie keine 60,000 US-Dollar für maßgefertigte Schränke, hochwertige Oberflächen und diese Traumkücheninsel aus! Erwägen Sie eine kostengünstigere Renovierung, die sich auf die Neulackierung bestehender Schränke, die Installation von Granittheken und die Aktualisierung von Geräten konzentriert. Sie zahlen weniger und haben eine viel bessere Chance, Ihre Kosten wieder hereinzuholen, wenn Sie das Haus verkaufen.
Auch wenn Sie im Handumdrehen ein paar größere Änderungen vornehmen können, unterschätzen Sie nicht die Bedeutung kleinerer Änderungen. Ein frischer Anstrich, neue Hardware und eine neue Landschaftsgestaltung können einen großen Unterschied machen!
#5. Lassen Sie sich von einem lokalen Immobilienexperten beraten
Ist es möglich, vom House Flipping zu profitieren? Sie können es mit Sicherheit, wenn Sie es richtig machen! Umgedrehte Häuser wurden im zweiten Quartal 267,000 zu einem historischen Höchstpreis von 2021 $ verkauft, mit einem Bruttogewinn von etwa 67,000 $.
Denken Sie daran, dass der Bruttogewinn die Kosten für Reparaturen und Renovierungen nicht beinhaltet. Wenn Sie jedoch bares Geld ausgeben und Ihr Renovierungsbudget einhalten können, ist es durchaus möglich, eine gute Rendite aus Ihrer Investition zu erzielen.
Das Geheimnis, ein Haus effektiv umzudrehen, besteht darin, es mit Bargeld zu tun, eine kluge Investition in die Art von Haus zu tätigen, die Sie kaufen, Reparaturen innerhalb Ihres Budgets auszuwählen und es umgehend zu verkaufen. All dies ist möglich, wenn Sie einen Immobilienprofi in Ihrem Team haben!
Ein qualifizierter Immobilienmakler kann Ihnen die Marktkenntnisse und praktischen Ratschläge geben, die Sie benötigen, um eine kluge Investition zu tätigen, egal ob Sie ein Haus kaufen, um es jahrelang zu bewohnen oder in sechs Monaten umzudrehen.
Ist House Flipping rentabel?
Das Umdrehen von Häusern mag unkompliziert erscheinen, ist es aber nicht. Seien wir ehrlich: Ein House Flip kann entweder ein Traum oder ein Albtraum sein.
Wenn es richtig gemacht wird, kann ein House Flip eine großartige Investition und ziemlich profitabel sein. Sie können in kurzer Zeit sinnvolle Umbauten vornehmen und das Haus für deutlich mehr verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben.
Wenn es jedoch falsch gemacht wird, kann ein House Flip leicht in die entgegengesetzte Richtung gehen. Wir alle haben Horrorgeschichten über das Umdrehen von Häusern gehört, bei denen sich ein scheinbar fantastischer Preis als ein Haus mit einem schwachen Fundament und einem undichten Dach herausstellte. Am Ende bringt Ihnen ein House Flip vielleicht kein Geld. Es könnte Sie Tausende von Dollar kosten.
Sie möchten kein Geld verlieren, wenn Sie sich entscheiden, ein Haus umzudrehen. Sie wollen sinnvoll investieren und davon profitieren. Aus diesem Grund beauftragen viele Menschen einen Gutachter, um den Wert zu ermitteln, und wenden dann die 70-Prozent-Richtlinie an, um festzustellen, ob sich ein Fix und ein Flip wie erwartet auszahlen.
Wie viel kostet ein House Flip?
Die Kosten für das Umdrehen eines Hauses variieren erheblich von Haus zu Grundstück. Ein günstigeres Haus in einer begehrten Nachbarschaft kann ein Schnäppchen sein, aber wenn es umfangreiche Reparaturen erfordert, kann Ihre Gewinnspanne begrenzt sein. Auf der anderen Seite erfordert ein Schnäppchen in einer aufstrebenden Gegend möglicherweise nicht viel Aufmerksamkeit, aber wenn der Markt nicht so heiß ist, können Sie länger an Ihrem Haus festhalten, als Sie möchten.
Bei der Suche nach einem Haus zum Wenden müssen Sie eine Vielzahl von Aspekten einschätzen und berücksichtigen. Um zu entscheiden, ob ein Haus eine kluge Investition ist, verwenden erfahrene Hausflipper eine 70-Prozent-Regel. Befolgen Sie diese vier Schritte, um die 70-Prozent-Regel zu berechnen:
- Bestimmen Sie die Heimat Nachreparaturwert (ARV): Bestimmen Sie den Wert des Hauses nach Reparaturen und Renovierungen.
- Berechnen Sie die Kosten für die erforderlichen Reparaturen: Muss der Ofen im Haus ausgetauscht werden? Ihre Küchenmöbel sind alt und beschädigt? Achten Sie bei der Bewertung des Hauses auf alles, was repariert oder umgebaut werden muss, und geben Sie einen genauen Kostenvoranschlag ab.
- Ziehen Sie die Reparaturkosten von 70 % des ARV ab: Angenommen, der ARV eines Hauses beträgt 200,000 $. Teilen Sie es durch 0.7, um 70 % oder 140,000 $ zu erhalten. Ziehen Sie die Reparaturkosten von den 140,000 $ ab. In diesem Beispiel schätzen wir die Gesamtkosten für Reparaturen und Renovierungen auf 30,000 $.
- Verwenden Sie das Ergebnis, um herauszufinden, wie viel Sie für ein Haus bezahlen sollten: Wenn 70 Prozent Ihres ARV 140,000 US-Dollar betragen und die Reparaturen 30,000 US-Dollar kosten, sollten Sie nicht mehr als 110,000 US-Dollar für das Haus bezahlen.
Wie lange dauert es, ein Haus umzudrehen?
Bei der Entscheidung, ob das Umdrehen eines Hauses die beste Option für Sie ist, ist es wichtig zu verstehen, wie lange es dauert. Die Höhe Ihres Gewinns wird davon beeinflusst, wie schnell Ihr Haus umkippt. Laut Attom dauert es etwa 6 Monate, um ein Haus umzudrehen, aber das Verständnis der Elemente, die dies beeinflussen, kann helfen, den Prozess zu beschleunigen.
Kauf
Die Zeit, die für den Kauf eines Hauses benötigt wird, ist unterschiedlich, aber wenn Sie eine marktfähige Immobilie finden, sollten Sie in der Lage sein, dies schnell zu tun. Einige der besten Häuser für House Flipping halten nicht lange auf dem Markt, daher ist es wichtig, wachsam zu bleiben und einen flexiblen Zeitplan zu haben. Sobald Sie die ideale Immobilie entdeckt und ein erfolgreiches Angebot abgegeben haben, dauert es in der Regel etwa einen Monat, bis Sie ein Haus kaufen.
Renovieren
Die Kosten für die Renovierung eines Hauses variieren je nach Haus. Einige Häuser erfordern mehr Arbeit, bevor sie verkauft werden können, während andere nur ein paar bescheidene Änderungen erfordern. Der Arbeitsaufwand und was Sie ausführen möchten, bestimmen, wie lange es dauert, Hausreparaturen zu reparieren.
Renovierungen können viele Monate dauern, wenn Sie sie selbst durchführen, aber die Beauftragung von Profis kann den Prozess erheblich verkürzen.
in XNUMX Minuten
Die Zeit, die für den Verkauf eines Hauses benötigt wird, hängt wie die Renovierung von der Menge der geleisteten Arbeiten ab. Wenn Sie Ihre Immobilie alleine verkaufen, dauert es lange – vielleicht ein paar Monate – weil eine Menge Papierkram zusammengetragen werden muss. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers reduziert Ihre Arbeitsbelastung und macht sie viel überschaubarer.
Ist House Flipping ohne Geld möglich?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Geld zu sichern, um ein Haus zu kippen, wenn Sie nicht genug Bargeld haben oder das Risiko reduzieren möchten. Hartgeld-, private oder Immobilien-Crowdfunding-Kreditgeber können Ihnen helfen, Häuser umzudrehen.
Ist House Flipping gefährlich?
Die größte Gefahr besteht darin, dass Sie das Haus nicht gewinnbringend verkaufen können oder dass Reparaturen und Verbesserungen mehr kosten als erwartet. Das Umdrehen von Häusern beinhaltet Betrug und Betrug. Nicht alle Häuser sind umklappbar.
Ist House Flipping schwer?
Das Renovieren und Umdrehen von Häusern braucht Zeit. Die Immobiliensuche kann Monate dauern. Die Reparatur des Hauses braucht Zeit. Abriss und Aufbau können Abende und Wochenenden in Anspruch nehmen, wenn Sie arbeiten.
Flippen oder Mieten – was ist besser?
Spiegeln und Mieten eignen sich am besten für kurzfristige Anleger. Wenn Sie ein regelmäßiges Einkommen benötigen und mehr Zeit und Geld haben, können Sie eine Immobilie zur Miete erwerben.
Können Sie Geld verdienen, indem Sie Häuser umdrehen?
Während Sie Vollzeit arbeiten, kann das Umdrehen von Immobilien zusätzliches Geld bringen. Damit können Sie „Ihren Zeh ins Wasser tauchen“, bevor Sie Ihren Vollzeitjob kündigen, um zu sehen, ob das Umdrehen von Häusern etwas für Sie ist.
Zusammenfassung
House Flipping kann eine praktikable Geschäftsentscheidung sein, wenn Sie mit dem entsprechenden Plan beginnen und die finanziellen Elemente sorgfältig analysiert haben. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass Sie mit dieser Methode schnelle Erfolge erzielen, und Sie können zahlreiche Fehler machen und unterwegs Geld verlieren.
Das entsprechende Team von Fachleuten kann diesen Prozess erheblich vereinfachen. Arbeiten Sie mit einem sachkundigen Immobilienmakler zusammen, der Ihnen Markteinblicke geben und Ihnen dabei helfen kann, die Arten von Immobilien zu verstehen, nach denen Käufer suchen.
Ein erfahrener Generalunternehmer kann Ihnen auch bei der Bestimmung des vorhandenen Zustands eines Hauses behilflich sein. Dies hilft Ihnen dabei, Investitionen in ein Geldloch zu vermeiden. Natürlich müssen Sie Ihren Finanzbedarf im Voraus planen.
Die richtige Finanzierung und der richtige Zinssatz können es einfacher machen, ein Haus zu reparieren und umzudrehen.
Häufig gestellte Fragen zum Umdrehen eines Hauses
Was ist die 70%-Regel beim House Flipping?
Die 70-%-Regel hilft Hausflippern dabei, den höchsten Preis zu ermitteln, den sie für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zahlen sollten. Im Wesentlichen sollten sie nicht mehr als 70 % des Nachreparaturwerts des Hauses abzüglich der Renovierungskosten ausgeben.
Kann man reich werden, indem man Häuser umdreht?
Nein, es gibt keine Fortune 500-Heimflossen. Es gibt nichts Besseres als 50,000 Dollar in vier oder fünf Monaten mit einem erfolgreichen Flip-Projekt zu verdienen, aber es schmerzt auch, monatelang zu arbeiten und nichts zu verdienen oder Geld zu verlieren.
Wie viel Geld verdienen Hausflossen im Jahr?
Der durchschnittliche Lohn eines Hausflippers beträgt 117,372 $. Wir sind zu dieser Zahl gekommen, indem wir das durchschnittliche gemeldete Einkommen von Hausflossen in den Vereinigten Staaten im Jahr 2020 untersucht haben.
Ähnliche Artikel
- GENERALUNTERNEHMER: Definition, Lizenzierung und Gehalt (aktualisiert!)
- Mindestkreditwürdigkeit für den Kauf eines Hauses im Jahr 2022
- So kaufen Sie ein Haus mit schlechter Kreditwürdigkeit: Detaillierte Anleitung im Jahr 2022
- Immobilienwirtschaft: Überblick, Typen & Beispiele
- Beste Zeit, um ein Haus im Jahr 2022 zu kaufen
