Nach Angaben der Federal National Mortgage Association (FNMA) darf das herkömmliche Finanzinstitut, das Hypotheken vergibt, vier bis zehn Kredite vergeben. Ja, Sie wissen, was das bedeutet, und ich werde Ihnen zeigen, wie viele Hypotheken Sie gleichzeitig auf Ihren Namen für ein Mietobjekt und für ein Haus haben können.
Wie viele Hypotheken können Sie auf einmal haben
Insofern Sie möglicherweise berechtigt sind, viele Hypotheken auf ein Mietobjekt oder Haus zu sichern. Es kann einige Probleme im Zusammenhang mit dem Prozess geben, viele Hypotheken für ein Mietobjekt oder ein Haus auf einmal zu erhalten. Zunächst scheinen die Kreditgeber vorsichtiger zu sein, wenn sie so viele Hypotheken abschließen, da sie Sie als ein höheres Kreditrisiko betrachten.
Es kann vorkommen, dass der Kreditgeber nicht bereit ist, Ihnen zu ermöglichen, mehr als eine Hypothek für ein Mietobjekt gleichzeitig zu erhalten. Es kann auch erforderlich sein, eine größere Anzahlung zu leisten, eine größere Barreserve zu haben und eine höhere Kreditwürdigkeit zu haben. Wenn Sie zahlreiche Vermögenswerte besitzen, müssen Sie möglicherweise mit höheren Hypothekenzinsen rechnen.
Es kann schwierig sein, sich gleichzeitig für viele Hypotheken für ein Mietobjekt oder ein Haus zu qualifizieren, aber es ist machbar. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Sie die Aufgabe erledigen können.
Berechtigung für Ihre ersten vier Hypotheken
Ihr Kreditgeber kann Sie bitten, bestimmte Standards zu erfüllen, wenn Sie sich für eine Finanzierung Ihrer allerersten vier oder mehrerer Hypotheken auf ein Haus qualifizieren möchten. Ihr Kreditgeber kann verlangen, dass Sie die folgenden Artikel haben:
- Eine Kreditwürdigkeit von 670 bis 739 gilt als gut bis außergewöhnlich.
- Ein Beleihungsauslauf (LTV) von bis zu 80 %
- Aktuelle Mietobjekte sorgen für Cashflow.
- W-2s oder Steuererklärungen können als Einkommensnachweis verwendet werden.
- Die Vermögens- und Verbindlichkeitsaufstellung
- Bilanzen für alle aktuellen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
- Aktuelle herkömmliche Hypothekendokumentation
Qualifikation für Hypotheken mehr als vier
Kreditgeber haben strengere Anforderungen, wenn Sie mehr als vier oder viele Hypotheken für ein Mietobjekt oder ein Haus auf einmal erhalten möchten.
In Wirklichkeit werden die Underwriting-Kriterien strenger, wenn Sie mehr als vier oder viele Hypotheken für ein Mietobjekt suchen. Möglicherweise müssen Sie einige, wenn nicht alle der folgenden Nachweise erbringen:
- Jede als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erfordert eine Anzahlung von 25 %.
- Duplex, Triplex und Quad sind 30 % günstiger.
- Ein Kredit-Score von mindestens 720 ist erforderlich.
- Es gab keine verspäteten Hypothekenzahlungen für Immobilien.
- Steuererklärungen im Wert von zwei Jahren, die alle Mieteinnahmen aus allen Immobilien belegen
- 6 Monate Barreserven auf alle Immobilien für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (auch bekannt als PITI).
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber nach zusätzlichen Richtlinien, die Sie benötigen, um die Kredite fünf bis zehn zu finanzieren.
Erfüllung der FNMA-Qualifikationen für 5 – 10 finanzierte Immobilien
Während der Immobilienkrise 2008 offenbarte Fannie Mae seine Standards für 5 – 10 finanzierte Häuser für äußerst kompetente Investoren. Dieses Programm erfordert die folgenden Qualifikationen:
- Eine gute Kreditwürdigkeit von 720
- Ein Einfamilienhaus erfordert eine Anzahlung von 25 %, während ein Mehrfamilienhaus eine Anzahlung von 30 % erfordert (was eine Immobilie mit zwei bis vier Wohneinheiten betreffen könnte).
- Haben Sie genug Geld, um PITI für alle Immobilien zu decken.
- Steuererklärungen für zwei Jahre, die die Mieteinnahmen belegen
- Es gab keine Insolvenzen, Zwangsvollstreckungen oder Hypothekenausfälle von 30 Tagen oder mehr.
- In den letzten sieben Jahren gab es weder verspätete Hypothekenzahlungen noch Insolvenzen oder Zwangsvollstreckungen.
- Ein 4506-T-Formular, das für Steuerzwecke ausgefüllt wurde
Es ist möglich, dass Sie sich nach dem besten Hypothekengeber umsehen müssen. Aufgrund möglicher Risiken für den Kreditgeber ermöglicht Ihnen nicht jeder Kreditgeber die Möglichkeit, eine FNMA 5 – 10 finanzierte Immobilie anzuzapfen.
Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung mehrerer Hypotheken
Abseits von klassischen Krediten suchen Sie als Immobilieninvestor nach alternativen Möglichkeiten, viele Hypotheken für Mietobjekte zu finanzieren. Nachfolgend finden Sie Informationen zu privaten Darlehensgebern, Pauschaldarlehen, Portfoliodarlehen und Cash-out-Refinanzierungsdarlehen.
#1. Private Kreditgeber
Traditionelle Kreditgeber machen keine privaten Kreditgeber. Private Kreditgeber hingegen werden durch private Finanzierungen von Personen und Unternehmen ermöglicht. Kreditgeber suchen häufig nach Häusern, die nicht lange auf dem Markt bleiben und einen hohen Wiederverkaufswert haben.
Private Kreditgeber werden auch als sichere Kredite bezeichnet. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber Sicherheiten in Form von Eigentum übernimmt. Das heißt, wenn ein Schuldner ein hartes Gelddarlehen nicht zurückzahlt, beschlagnahmt der Kreditgeber das Eigentum.
Private Kreditgeber brauchen da nicht stringent ein Genehmigungsverfahren. Wenn Sie keinen herkömmlichen Kredit erhalten, können Sie als Kreditnehmer diese Alternative in Betracht ziehen. Sie können private Darlehensgeber auch innerhalb weniger Tage abschließen, im Vergleich zu den Monaten, die für den Erhalt einer herkömmlichen Hypothek erforderlich sind (was etwa einem Monat entspricht).
Private Darlehensgeber haben häufig hohe Zinssätze, die oft zwischen 8 und 15 % liegen, im Vergleich zu den günstigen Zinsen, die bei einem herkömmlichen Darlehen erhältlich sind.
#2. Pauschaldarlehen
Mit einer Pauschalhypothek können Sie viele Häuser mit einem Hypothekenvertrag finanzieren. Diese Hypotheken sind ideal für gewerbliche Immobilienbesitzer, Entwickler und Immobilieninvestoren. Pauschalhypotheken machen den Kaufprozess effizienter und in vielen Fällen günstiger.
Ein weiterer Vorteil einer Pauschalhypothek besteht darin, dass eine Klausel, wenn eine der Immobilien in der Vereinbarung umgeschuldet oder verkauft wird, sie von der ursprünglichen Hypothek „entbindet“. Die übrigen Vermögenswerte der ursprünglichen Hypothek verbleiben unter der ursprünglichen Hypothek. Ebenso wird nicht erwartet, dass Sie den gesamten Betrag decken.
Wenn Sie ein Haus mit einer Pauschalhypothek kaufen, erhalten Sie für alle Ihre Immobilien die gleichen Finanzierungskonditionen. Im Gegenzug für eine Pauschalhypothek stellt der Kreditgeber Sicherheiten für Immobilien, ähnlich wie bei Hartgelddarlehen. Wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten, können Ihre derzeitigen Immobilien gefährdet sein.
Denken Sie daran, dass Sie möglicherweise strenge Bedingungen erfüllen müssen, wenn Sie eine Pauschalhypothek erhalten möchten. Aufgrund der Unterschiede in den Gesetzen der Bundesstaaten dürfen Sie in zahlreichen Bundesstaaten auch keine Pauschalhypothek zum Kauf von Häusern verwenden. Schließlich hat eine Pauschalhypothek wesentlich höhere Abschlusskosten als eine Standardhypothek.
#3. Darlehen aus einem Portfolio
Anstatt einen Portfoliokredit auf dem späteren Hypothekenmarkt anzubieten, erstellt ein Kreditgeber ihn und „behält“ ihn. Ein Portfoliodarlehen verbleibt im Bestand des Kreditgebers. Die einzigartigen Underwriting-Standards der Kreditnehmer werden von den Kreditgebern auferlegt.
In Bezug auf die Wartezeit ist ein Portfoliodarlehen einem Hartgelddarlehen insofern sehr ähnlich, als es die Zeit, die Sie damit verbringen, auf die Sicherung der Finanzierung Ihrer Immobilien zu warten, drastisch verkürzt.
#4. Refinanzierung mit Cash Out
Sie könnten auch über eine Auszahlungsrefinanzierung nachdenken. Das ist eine Art Hypothekenrefinanzierung, die in das Eigenkapital einfließt, das Sie im Laufe der Zeit in Ihren anderen Häusern aufgebaut haben. Wenn Sie mit einer Immobilieninvestition mehr leihen. Sie erhalten einen großen Geldbetrag als Gegenleistung für die Aufnahme einer größeren Hypothek.
Mit einer Cash-out-Refinanzierung können Sie Ihre alte Hypothek abbezahlen und zu einer neuen wechseln.
Alternativen für selbstständige Gewerbetreibende zur Finanzierung zahlreicher Mieten
Hier sind ein paar Ideen für kreatives Denken, um zahlreiche zu finanzieren Mietobjekte wenn Ihr Portfolio auf zehn oder mehr Häuser anwächst.
Ein Ein-Teilnehmer-401(k)-Plan kann von selbstständigen Geschäftsinhabern verwendet werden (k)
Ein Ein-Teilnehmer 401(k), auch als Solo 401(k), Solo-k, Uni-k oder Ein-Teilnehmer-k bezeichnet, ist ein vom IRS genehmigter Pensionsplan. die einen Geschäftsinhaber ohne Arbeitnehmer oder den Geschäftsinhaber und seinen Partner abdeckt.
Die Kriterien für den Ruhestandsplan eines selbständigen Unternehmers sind dieselben wie für jeden anderen 401(k)-Plan. Als Firmeninhaber können Sie jedoch sowohl als Arbeitnehmer als auch als Eigentümer einen Beitrag leisten. Im Wesentlichen können Sie Ihre Beiträge also bis zu den angegebenen Obergrenzen „verdoppeln“.
Ein Ein-Teilnehmer 401(k), in dem Sie sich selbst als Treuhänder bezeichnen, erreicht „Scheckbuchkontrolle“. Auf die gleiche Weise wie eine IRA, die eine einzelne Mitglieds-LLC erhalten und sich selbst betitelt hat, tut dies das Management. Dann können Sie Ihre 401 (k) verwenden, um Mietimmobilien (k) zu kaufen.
Andere Möglichkeiten, eine IRA zu verwenden, um in Immobilien zu investieren
Wenn Sie nicht selbstständig sind, aber über eine IRA oder 401(k) verfügen, können Sie Ihre aktuellen Pensionskassenpläne in eine selbstgesteuerte IRA mit Scheckbuchkontrolle umwandeln. Oder Sie können Ihr Vermögen bei einem Treuhänder anlegen, der sich auf selbstgesteuerte IRAs konzentriert.
Dennoch sind einige Faktoren zu berücksichtigen, bevor Sie mit einem Ein-Personen-401 (k) oder einem IRA in Immobilien investieren:
- Das durch das Mietobjekt generierte Einkommen muss in der IRA verbleiben, bis die typischen Ausschüttungen beginnen.
- Sie können keinen indirekten Gewinn aus dem im IRA gehaltenen Vermögenswert erzielen. Wie zum Beispiel als Ihr eigener Immobilienmakler zu fungieren oder die Immobilien zu verwalten durch a Hausverwaltung Firma, die Sie kontrollieren.
- Immobilien, die in einem IRA gehalten werden, sind stark reguliert und müssen sich an die Gesetze halten, um Steuerstrafen zu vermeiden.
Der 1031 Tax-Deferred Exchange ermöglicht mehr Geldinvestitionen.
Während sie expandieren und wachsen, passen die meisten Immobilieninvestoren ihre Mietimmobilienportfolios regelmäßig an. Eigentümer verwenden einen steuerbegünstigten Austausch gemäß 1031, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und eine andere zu erwerben. Daher wird die Zahlung einer etwaigen zu zahlenden Kapitalertragsteuer verschoben.
Bei der Durchführung eines steuerbegünstigten Austauschs gemäß IRS Section 1031 sind genaue Verfahren und Zeitpläne einzuhalten. Viele Anleger glauben jedoch, dass sich der zusätzliche Aufwand lohnt, insbesondere wenn die Steuerersparnisse zur Finanzierung zahlreicher Immobilienkäufe genutzt werden können.
Verwaltung mehrerer Hypotheken
Wenn Sie viele Hypotheken auf ein Haus zurückzahlen müssen, sollten Sie eine vernünftige Strategie entwickeln, um alle im Auge zu behalten. Nämlich dann, wenn Sie sich für eine unkonventionelle Finanzierungsvariante entscheiden. Sie müssen sich möglicherweise nicht auf Ihren Kreditgeber verlassen, um zu zählen, wie viel Sie schulden. Vielleicht möchten Sie den ganzen Weg gehen und Ihren Hauptbetrag für jede Immobilie erfahren. Sowie der Auszahlungsplan und die Zahlungsfristen für jede Immobilie voraus und zurück.
Möglicherweise haben Sie nicht für alle Ihre Häuser denselben Kreditgeber, was zusätzliche Planung erforderlich machen kann. Es ist möglich, dass Sie nicht bei jedem Kreditgeber die gleichen Hypothekenzahlungstermine haben. Sie können Ihre Zahlungstermine verteilen oder alle am selben Tag fällig haben – je nachdem, was für Sie am besten funktioniert.
Zu berücksichtigende Faktoren
Bei der Entscheidung zwischen den verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung zahlreicher Mietobjekte. Einer der wichtigsten zu berücksichtigenden Faktoren ist, was für Sie und Ihre langfristigen finanziellen Ziele am besten ist. Berücksichtigen Sie die folgenden Faktoren:
- Welche Finanzierungsquellen helfen Ihnen, Ihre Transaktionen kostengünstig abzuschließen?
- Wie wirkt sich der Zeitrahmen, in dem Kredite finanziert werden, darauf aus, wie schnell Transaktionen abgeschlossen werden können?
- Welche Hypothekenoptionen verbessern Ihren Cashflow und die Gesamtperformance Ihres Mietimmobilienportfolios?
Ein Eigenheimdarlehen: Was ist das?
Der Betrag Ihres Eigenheimkapitals, den Sie mit einer Hypothek belasten möchten, wird durch ein Eigenheimdarlehen in bar dargestellt. Sie erhalten das Darlehen als Geldbetrag, den Sie nach Belieben verwenden können.
Auf den zweiten Platz rückt das Eigenheimdarlehen. Darüber hinaus müssen Sie zusätzlich zu Ihrem Darlehen der ersten Position monatliche Zahlungen für einen festgelegten Zeitraum leisten, um die Schulden und zusätzlichen Zinsen zu begleichen.
Wie funktioniert eine zweite Hypothek und was ist sie?
Die zweite Hypothek könnte von genau demselben Kreditgeber oder einem anderen Kreditgeber bezogen werden. Das Darlehen aus einer zweiten Hypothek unterliegt keinen Verwendungsbeschränkungen, unabhängig davon, ob Sie es von demselben Kreditgeber erhalten, der Ihre erste Hypothek bereitgestellt hat, oder von einem anderen Kreditgeber.
Sie können mit dem Geld aus einer zweiten Hypothek machen, was Sie wollen, aber viele Leute verwenden es, um Reparaturen oder kosmetische Verbesserungen an ihrem Haus vorzunehmen, was den Wiederverkaufswert erhöht. Sie können das durch Ihre Hypothekenzahlung geschaffene Eigenheimkapital verwenden, um große Kreditkartensalden abzuzahlen, Hausschäden zu reparieren, Schulden aus Studentendarlehen zu begleichen oder andere teure finanzielle Unternehmungen abzuschließen.
Warum dürfen Sie nur zwei Hypotheken erhalten?
Es ist schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, eine Bank zu finden, die das dritte Pfandrecht für eine Wohnimmobilie akzeptiert. Selbst wenn eine Bank oder ein anderer Kreditgeber beschließt, Ihnen einen Kredit für eine dritte Hypothek zu gewähren, können die Zinssätze aus triftigen Gründen exorbitant sein, sodass es unwahrscheinlich ist, dass Sie die Anforderungen erfüllen können.
Die Ursache liegt darin, dass Hypotheken an dritter Stelle bei Zwangsvollstreckungen zuletzt und vielleicht gar nicht bezahlt werden. Es ist möglich, dass Banken dieses Risiko nicht eingehen wollen.
WIE VIELE HYPOTHEKEN KÖNNEN SIE HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN HABEN
Wie viele Hypotheken können Sie gleichzeitig halten?
Sie können so viele haben, wie Sie möchten. Aber für traditionelle oder herkömmliche Kreditinstitute können Sie einfach vier verwenden.
Kann ich 3 Hypotheken haben?
Ja, du kannst!. Wenn Sie möchten, sogar noch mehr.
Wie kann ich mehr als 4 Hypotheken haben?
Mit der Genehmigung der Federal National Mortgage Association können Sie mehr als vier Hypotheken haben.
Können Sie 2 Hypotheken auf 2 verschiedene Immobilien haben?
Es sei denn, es handelt sich um eine herkömmliche Hypothek. Ein herkömmliches Hypothekendarlehen kann für mehrere Objekte gleichzeitig genutzt werden. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass mit solchen Krediten größere Anzahlungen verbunden sind oder dass Kreditgeber zusätzliche Beweise von Kreditnehmern einholen.
Ist es schwierig, eine dritte Hypothek zu bekommen?
Nein, es ist nicht schwer. Solange Sie es als eine großartige Option für Sie sehen.
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