Alle FNMA-Hypothekenprodukte für herkömmliche Anlageimmobilien und Freddie Mac-Primärhypothekenprodukte für Mehrfamilienhäuser halten sich jetzt an das neue Arbeitsblatt zu den Richtlinien für Mieteinnahmen, wie aus einer kürzlich am 2. August 2019 herausgegebenen Mitteilung hervorgeht. Die FNMA gab jedoch bekannt, dass sie neue Kriterien einführen wird, um festzustellen, ob oder Nicht Mieteinnahmen gelten als anrechnungsfähige Einkünfte. Diese Anpassungen sollen Erstvermietern helfen, nachhaltige Eigenheimbesitzer zu werden, indem sie die Eintrittsbarrieren für Käufer von Anlageimmobilien senken. In diesem Artikel werden wir auch die FNMA-Mieteinnahmen besprechen, die den Wohnsitz verlassen.
Kann ich Mieteinnahmen verwenden, um mich für eine Hypothek zu qualifizieren?
Ja, eine Hypothek mit Mieteinnahmen ist möglich, wenn Sie Vermieter oder angehender Immobilieninvestor sind. Ihre Fähigkeit, einen Einkommensnachweis vorzulegen, oder im Falle einer Neuvermietung, einen Nachweis über die zukünftigen Einnahmen der Immobilie, wird bestimmen, ob sie dies wirklich tun oder nicht. Bei der Urteilsfindung müssen Kreditgeber eine Reihe bestimmter Vorschriften befolgen.
Das Antragsverfahren für eine Hypothek mit Mieteinnahmen unterscheidet sich nicht wesentlich von dem ohne Mieteinnahmen. Seien Sie jedoch bereit, sich einer eingehenderen Überprüfung zu unterziehen und zusätzliche Nachweise über Ihre tatsächlichen oder voraussichtlichen Mieteinnahmen einzureichen.
FNMA-Richtlinien zu Mieteinnahmen
Die FNMA hat Bundesrichtlinien zur Beurteilung aufgestellt, ob Mieteinnahmen als qualifizierendes Einkommen betrachtet werden oder nicht. Es werden Änderungen vorgenommen, um den langfristigen Hausbesitz für Investoren zu fördern, die den Kauf einer Immobilie planen, aber keine Erfahrung in der Immobilienverwaltung haben.
Ein Haupthaus mit zwei oder mehr Einheiten unterliegt jedoch ebenfalls dieser Einschränkung. Die neuen FNMA-Vorschriften und -Richtlinien für Mieteinnahmen wurden implementiert, um potenziellen Bedrohungen wie Belegungsbetrug zu begegnen. Wie es in seinem Leitbild heißt, engagiert sich die FNMA für den langfristigen Erfolg des amerikanischen Traums vom Eigenheim.
Darüber hinaus veranschaulichen die neuen FNMA-Richtlinien für Mieteinnahmen, wie viel des Einkommens eines Kreditnehmers auf die Anzahlung für ein Haupthaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit einer bis vier Einheiten angerechnet werden kann. Kreditgeber sollten über diese Dinge nachdenken.
- Der vorherige Besitz von Mietobjekten und die Erfahrung der Kreditnehmer sind nicht erforderlich, damit Mieteinnahmen als „erheblich“ angesehen werden können.
- Wenn der Kreditnehmer einen Hauptwohnsitz hat, entweder als Hausbesitzer oder als Mieter
- Wenn der Kreditnehmer seit mindestens einem Jahr Mieteinnahmen erzielt oder Erfahrung in der Verwaltung von Immobilien nachgewiesen hat, können sie sich qualifizieren.
Solange Sie ein Jahr lang Mieteinnahmen gesammelt haben, können Sie so viel von den positiven Mieteinnahmen verwenden, die in Ihren Finanzdokumenten (Steuererklärungen oder Mietvertrag) ausgewiesen sind, wie die FNMA-Richtlinien vorschlagen.
Wie rechnet man Mieteinnahmen ein?
Es macht Sinn, dass Immobilien in guter Lage, die gut gepflegt und zu einem fairen Preis verkauft werden, eine gute Möglichkeit sind, Geld zu verdienen. Die Immobilie behält ihren Wert und bringt dem Eigentümer Geld ein, während sie vermietet wird. Darüber hinaus gelten Mieteinnahmen als eine der sichersten und einfachsten Möglichkeiten, Geld zu verdienen, aber es gibt viele Dinge, die Sie beachten sollten, um das Beste daraus zu machen.
Sie müssen in der Lage sein, Ihre Mieteinnahmen zu berechnen, bevor Sie sich mit den wichtigsten Faktoren Ihrer Mieteinnahmen befassen können. Vereinfacht gesagt ist die Mietrendite das Einkommen der Immobilie nach Abzug der Kosten dividiert durch den Marktwert. Wenn Sie die Rendite Ihrer Immobilie kennen, können Sie Ihre Mieteinnahmen genauer vorhersagen.
Fnma Mieteinnahmen Arbeitsblatt 2019
Ihre Jahresmiete muss mit dem FNMA-Arbeitsblatt 2019 addiert werden, um Ihre Bruttomieteinnahmen zu erhalten. Um eine ungefähre jährliche Rate zu erhalten, teilen Sie den Wert der Immobilie durch ein Jahr. Schließlich wird die Bruttomietrendite berechnet, indem die Monatsmiete mit 100 multipliziert wird. Eine Bruttomieteinnahme von 3-5% ist empfehlenswert, wenn sich Ihr Haus in einer Metropollage befindet und Sie Ihre Investition maximieren möchten, indem Sie es vermieten.
Darüber hinaus können Kreditgeber eines der vier veröffentlichten Arbeitsblätter der FNMA verwenden, um die Höhe der Einnahmen aus einem Mietobjekt zu bestimmen. Diese Arbeitsblätter sind für Ihre Bequemlichkeit, aber Sie müssen sie nicht verwenden. In den Arbeitsblättern sind enthalten:
- Fnma Mieteinnahmen-Arbeitsblatt: Einfamilienhaus, Eigentum mit 2 bis 4 Wohneinheiten
- Einkommen aus Mietobjekt Arbeitsblatt für Unternehmen
- Arbeitsblatt zu den Mieteinnahmen einzelner als Finanzinvestition gehaltener Immobilien (bis zu 4 Immobilien)
- Mieteinnahmen-Arbeitsblatt – Individuelle Mieteinnahmen aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (bis zu 10 Immobilien)
Darüber hinaus können Sie dies für ein vollständiges FNMA-Arbeitsblatt zu Mieteinnahmen überprüfen hier.
Fnma Mieteinnahmen aus dem Wohnsitz
Sie verstehen vielleicht nicht, wie sehr die Fähigkeit eines Kreditnehmers, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, von der Berechnung der Mieteinnahmen aus einem ausziehenden Wohnsitz abhängt. Zu wissen, wo die FNMA-Richtlinien für ein Szenario mit Mieteinnahmen abweichen, wird Ihnen und Ihrem Team helfen, die beste Antwort für Ihren Kreditnehmer zu finden, auch wenn Sie mit diesem Fall nicht sehr oft konfrontiert werden.
Wenn ein Haus nicht verkauft wird, kann der Hausbesitzer entscheiden, in Immobilien zu investieren oder es zu vermieten. Ungeachtet dessen ist es nicht immer einfach, Mieteinnahmen aus einem bereits ausgezogenen Wohneigentum zu verbuchen. Viele Menschen gehen davon aus, dass entweder 100 % oder 75 % ihrer Mieteinnahmen zählbar sind. Die Programme unterscheiden sich jedoch darin, wie sie mit diesen zusätzlichen Einnahmen umgehen.
Darüber hinaus haben beliebte USDA- und herkömmliche FNMA-Darlehensprogramme sehr unterschiedliche Zulassungsvoraussetzungen, von der Gutschrift von 100 % der Mieteinnahmen im ersten Jahr bis hin zur Forderung nach Steuererklärungen für die letzten zwei Jahre des Verlassens des Wohnsitzes. Es können weitere Beschränkungen durch das kreditgebende Institut auferlegt werden.
Warum sind die Mieteinnahmen von Fnma aus dem Wohnsitz so eine große Sache?
Ein ausziehender Wohnsitz ist eine Hypothekenlaufzeit für ein derzeit bewohntes Haus, dessen Eigentümer einen Umzug plant. Der Kauf eines neuen Hauses ist der häufigste Grund, ein bestehendes Haus zu verlassen. Die Entscheidung eines Hausbesitzers, zu einem anderen umzuziehen, ist nicht unbedingt ein Hinweis auf einen Trend. Kreditgeber werden daran interessiert sein, wie die Immobilie letztendlich verkauft wird. Hier sind einige Optionen für einen ausscheidenden Wohnsitz gemäß den FNMA-Richtlinien zu Mieteinnahmen.
- Verkaufe das Haus
- Behalten Sie den Titel und das Eigentum an einem Zweitwohnsitz
- Erlauben Sie der Familie, es zu besetzen
- Mieten Sie das Haus.
Die Hypothekenzahlung, Steuern und Versicherungen für den ausziehenden Wohnsitz gelten nicht mehr als Schulden, wenn das Haus verkauft wird, bevor ein neues gekauft wird. Wenn der Verkäufer jedoch Geld aus dem Verkauf erhält, kann er es für die Kosten des neuen Hauses verwenden.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert, wenn Sie eine Hypothek haben?
Alle zusätzlichen relevanten Einnahmen, die Sie während des Geschäftsjahres erzielen, werden den Mieteinnahmen hinzugerechnet. Um beispielsweise Ihre Steuerpflicht zu ermitteln, nehmen Sie Arbeitseinkommen oder sogar Zinsen aus Ersparnissen. Diese Einkünfte müssen jährlich in einer Selbstveranlagungserklärung gemeldet werden. Möglicherweise können Sie jedoch einige Kosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen, um Ihre Steuerpflicht zu senken. Wenn Sie eine Hypothek für Immobilien zur Miete haben, beinhaltet dies auch einige Wartungskosten und Gebühren des Vermietungsmaklers.
Daher sind Hypothekenzinsabzüge von Mieteinnahmen für Vermieter nicht mehr möglich. Ihre Hypothekenzinszahlungen (bis zu 20 % Ihrer Gesamtzahlung) sind jetzt steuerlich absetzbar. Aufgrund der neuen Vorschriften kann Ihre Steuerbelastung deutlich höher ausfallen als in der Vergangenheit.
Werden Mieteinnahmen mit der Hypothek verrechnet?
Ja, meistens verwenden die Kreditgeber die Hälfte der Mieteinnahmen, um die Hypotheken-PIT (Hauptbetrag, Zinsen und Steuern) zu bezahlen. Wenn also die Miete für Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 3,000 USD pro Monat beträgt und der Kreditgeber Sie 50 % abziehen lässt, sind das 1,500 USD.
Beim Mietverrechnungsverfahren hingegen bekommen Sie mehr für Ihr Geld, weil Sie einen Teil der Mieteinnahmen zum Abzug (Verrechnung) Ihrer Mietkosten verwenden können.
Mieteinnahmen von Freddie Mac
Die Methode, mit der Kreditgeber Mieteinnahmen verarbeiten, hat sich infolge der Reformen von Freddie Mac geändert. Laut Mortgage News Today hat Freddie Mac Änderungen in Bezug auf kurzfristige Mieten ohne Mietvertrag angekündigt. Laut Quellen spiegeln die Änderungen die Beliebtheit von Kurzzeitmieten wider.
Darüber hinaus können gemäß den Mieteinnahmenregeln von Frederic Mac die Nettomieteinnahmen eines Kreditnehmers bis zu 30 % seiner gesamten Nettomieteinnahmen + zusätzliches regelmäßiges monatliches Einkommen verwendet werden.
Ein Kreditnehmer mit mindestens einem Jahr Erfahrung in der Verwaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist eine Ausnahme. Freddie Mac sagte, die neue Richtlinie werde „nachhaltiges und erfolgreiches Wohneigentum fördern, indem die Abhängigkeit von einer neueren Form von Mieteinnahmen begrenzt wird“.
Freddie Mac benötigt Folgendes, um Mieteinnahmen zur Refinanzierung einer Anlageimmobilie mit einer bis vier Wohneinheiten, eines Haupthauses mit zwei bis vier Wohneinheiten oder einer Anlageimmobilie ohne Subjekt zu verwenden.
#1. Kurzfristige Mieteinnahmen
(dh aus einer anderen Quelle als einem Mietvertrag) und die Immobilie muss mindestens zwei Jahre lang zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt worden sein (wie in IRS Schedule E eingetragen). Laut Freddie Mac kann die Stabilität kurzfristiger Mieteinnahmen nur durch eine Untersuchung der vergangenen Volatilität bestimmt werden.
#2. Langfristige Mieteinnahmen
Eine weitere akzeptable Überprüfungsmethode ist das Einkommen nach Schedule E oder ein unterzeichneter einjähriger Mietvertrag. Freddie Mac sagt jedoch, wenn aus den Unterlagen hervorgeht, dass Mieteinnahmen nicht vorübergehend sind, können Verkäufer davon ausgehen, dass sie auch ohne Vertrag stabil sind.
Wie verwenden Sie Mieteinnahmen?
Kreditgeber werden die Fähigkeit des Mieters, das Darlehen zurückzuzahlen, auf die prognostizierten Mieteinnahmen des Mieters stützen, je nach Mietvertrag. In der Regel werden 75 % Ihres angegebenen Einkommens nach Abzug der Leerstands- und Instandhaltungskosten von 25 % verwendet.
Zählen Mieteinnahmen als Erwerbseinkommen?
Mieteinnahmen gelten aufgrund der Mittelherkunft nicht als Erwerbseinkommen. Mit seltenen Ausnahmen gelten Mieteinnahmen stattdessen als passives Einkommen.
Können Kreditgeber Mieteinnahmen berücksichtigen?
Zählen Einkünfte aus vermieteten Immobilien bei der Beantragung einer Hypothek dazu? Bei der Beantragung einer Hypothek auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder bei der Refinanzierung einer bestehenden Immobilie können Mieteinnahmen in der Regel als qualifizierte Einnahmen betrachtet werden. Andererseits muss es, genau wie jede andere Einnahmequelle, ordnungsgemäß erfasst werden und bestimmten Qualifikationsstandards entsprechen, um berücksichtigt zu werden.
Was zählt zu den Mieteinnahmen?
Welche Geldarten zählen zu den Mieteinnahmen? In den meisten Fällen müssen Sie das gesamte Geld, das Sie als Miete erhalten, in die Berechnung Ihres Bruttoeinkommens einbeziehen. Mieteinnahmen beziehen sich auf alle Zahlungen, die Sie für die Nutzung oder Nutzung der Immobilie erhalten, und umfassen sowohl kurzfristige als auch langfristige Zahlungen. Sie müssen Mieteinnahmen für alle Ihre Immobilien erfassen.
Erlaubt Fnma Airbnb-Einnahmen?
Bei einem aus zwei bis vier Einheiten bestehenden Haupthaus, in dem der Kreditnehmer eine der Einheiten bewohnt, oder bei einer aus ein bis vier Einheiten bestehenden Anlageimmobilie sind Mieteinnahmen aus der betreffenden Immobilie akzeptabel.
Wie berechnet Fnma Mieteinnahmen?
Bei Verwendung aktueller Mietverträge oder Marktmieten, die auf Formular 1007 oder Formular 1025 gemeldet wurden, muss der Kreditgeber die Mieteinnahmen berechnen, indem er die Bruttomonatsmiete(n) mit 75 % multipliziert, um den Gesamtbetrag der Mieteinnahmen zu erhalten . (Auf Formular 1007 finden Sie, dass dies als „Monatliche Marktmiete“ bezeichnet wird.)
Zusammenfassung
Die Einkünfte Ihres Mietobjekts können höchstwahrscheinlich als Einkünfte deklariert werden. Halten Sie einfach die notwendigen Beweise bereit, um Ihre Behauptung zu untermauern. Besprechen Sie mit einem Kreditgeber die genauen Unterlagen, die für Ihre spezielle Mietsituation eingereicht werden müssen, um eine Vorstellung davon zu erhalten, was enthalten sein sollte. Stellen Sie sicher, dass Sie Kopien erstellen, bevor Sie Ihre Unterlagen beim Kreditgeber einreichen.
Häufig gestellte Fragen zu Fnma-Mieteinnahmen
Wie rechnet man Mieteinnahmen ein?
Die Kreditgeber werden ihre Erwartungen an die Mieteinnahmen auf die Auslastung des Mieters und den Mietzahlungsplan des Mieters stützen.
Können Sie Vermögen als Einkommen nutzen, Fannie Mae?
Der Kreditnehmer muss alle Vermögenswerte besitzen, die zur Generierung eines monatlichen Einkommensstroms erforderlich sind, oder der Miteigentümer muss ein Hypothekendarlehen unterzeichnen.
Erlaubt Fannie Mae Mieteinnahmen von Familienmitgliedern?
Fannie Mae und Freddie Mac (von der Regierung geförderte Firmen, die Kredite kaufen) erlauben kalifornischen Hypothekenbanken, Grenz- und Mietereinkommen zu zählen.
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