Da es viel Aufregung darüber gibt, welche Option zwischen einer Treuhandurkunde und einer Hypothek die bessere ist, kommt dieser Beitrag zur rechten Zeit. Sie stimmen mir zu, dass das Treffen von Entscheidungen im Allgemeinen oft eine große Sache ist, insbesondere wenn Sie keine Ahnung haben, worauf Sie sich einlassen. Allerdings wird es einfacher, wenn Ihnen die Fakten klar dargelegt werden und Sie wissen, was Sie wollen. Mit anderen Worten: Eine klare Übereinstimmung zwischen beiden (Hypothek vs. Treuhandurkunde) ist der erste Schritt, um diese Entscheidung weniger frustrierend zu machen. Aber im gleichen Sinne müssen wir uns auch ansehen, was der Begriff „Treuhandurkunde“ wirklich bedeutet, Best Practices in Kalifornien und ein Beispiel des Formulars.
Was ist ein Treuhandvertrag?
Eine Treuhandurkunde ist ein Rechtsdokument, das als Vertrag zwischen Ihnen, dem Hauskäufer, und Ihrem Kreditgeber dient. In klaren Worten bedeutet dies, dass Sie das Darlehen zurückzahlen müssen, wobei ein Dritter, der als Treuhänder bekannt ist, ins Bild kommt, der die gesetzlichen Rechte an der Immobilie behält, bis Sie dies tun.
Grundsätzlich hilft es, ein Darlehen zu sichern, da es in öffentlichen Dokumenten eingetragen ist. Infolgedessen sind Kreditnehmer verpflichtet, eine Treuhandurkunde zu unterzeichnen, wenn ein Staat eine Treuhandurkunde benötigt, um ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, so wie sie es für eine Hypothek in einem anderen Staat tun würden.
Parteien des Treuhandvertrags
Ein Treuhandvertrag besteht aus drei Parteien, im Gegensatz zu einer Immobilienhypothek, die nur zwei Parteien hat: den Gläubiger und den Kreditgeber. Aber lassen Sie uns eine Pause machen, wenn man bedenkt, dass wir später in diesem Beitrag einen umfassenderen Blick auf Hypothek vs. Treuhandvertrag werfen werden.
Im Grunde genommen handelt es sich bei der folgenden Liste um Parteien, die einen Treuhandvertrag begründen:
- Der Kreditnehmer, der auch als Treugeber bezeichnet wird (die Person, die das Haus oder eine andere Immobilie kauft).
- Der Kreditgeber, die Person oder Einzelperson, die die Mittel für den Kauf aufbringt, wird als Kreditgeber bezeichnet.
- Der Treuhänder, der ein Drittunternehmen ist, das legitime Rechte an Immobilien hat. Da Treuhänder bei einem Immobiliengeschäft weder den Verkäufer noch den Käufer vertreten, sind sie oft neutral. Typischerweise ist der Treuhänder eine eigenständige juristische Person, wie z. B. eine Titelgesellschaft.
- Ein Garant ist eine vierte Person, die sich der Gleichung in einem Treuhandvertrag anschließen kann. Er/Sie ist jemand, der neben dem Treugeber unterschreibt. Dies gibt dem Treuhänder auch eine andere Möglichkeit, Gelder abzurufen, wenn der Gläubiger seiner Verantwortung nicht nachkommt.
Wie funktioniert ein Treuhandvertrag?
Bei einem Immobilienverkauf, beispielsweise dem Kauf eines Hauses, gibt ein Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld gegen einen oder mehrere Schuldscheine (ein rechtlicher Hinweis, der die Zahlung eines Darlehens verspricht) einer Treuhandurkunde beigefügt. Diese Vereinbarung verleiht einem unabhängigen Treuhänder, wie beispielsweise einer Titelgesellschaft, einer Treuhandgesellschaft oder einer Bank, das rechtliche Eigentum an der Immobilie, die als Sicherheit für die Schuldscheine gilt. Der Gläubiger behält jedoch das gleiche Eigentum – das Recht, Alleineigentum zu erlangen – sowie die volle Nutzung und Verantwortung für das Land oder Eigentum.
Dieser Zustand bleibt während der Laufzeit des Darlehens bestehen. Wenn der Treugeber (Darlehensnehmer) seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, behält sich der Treuhänder das Recht vor, die Immobilie zu verkaufen. Wenn andererseits die Leihbedingungen erfüllt sind und der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommt, überträgt/überträgt der Treuhänder die Verwahrung der Immobilie auf den Käufer, der nun das vollständige Eigentum an der Immobilie hat.
Bestandteile einer Treuhandurkunde
Die Mehrheit der Bestandteile in einem Treuhandvertrag ist größtenteils die gleiche wie in einem Mietvertrag. Dazu gehören im Wesentlichen folgende:
- Der Anfangsbetrag des Darlehens
- Eine rechtliche Übersicht über die Immobilie, die als Schutz oder Sicherheit für ein Darlehen dient.
- Namen der drei Parteien
- Entstehungs- und Fälligkeitsdaten des Darlehens
- Die Bedingungen der Hypothek
- Gebühren für verspätete Zahlungen
- Rechtliche Schritte und Prozesse, wenn ein Zahlungsverzug eintritt
- Entfremdungs- und Beschleunigungsklauseln (dies ist, wenn das Gericht einen Hausbesitzer für säumig erklärt oder wenn er das Haus verkauft)
- Bestimmungen wie Vorauszahlungsgebühren oder die Bedingungen einer Hypothek mit variablem Zinssatz für Fahrer, falls vorhanden.
PS: Zahlt der Gläubiger nicht vertragsgemäß, kann der Treuhänder eine Inverzugsetzung einreichen. Der Treuhänder kann auch einen neuen Treuhänder ernennen, der das Hypothekenverfahren überwacht. In den meisten Fällen erfolgt dies durch die Einreichung einer formellen Substitution des Treuhänders.
Hypothek gegen Treuhandvertrag
Eine Treuhandurkunde ist in einigen Rechtsordnungen oft eine Alternative für Hypotheken. Grundsätzlich begründet eine Hypothekenpolice ein Grundpfandrecht, das den Hausbesitzer abdeckt, falls der Gläubiger seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Aber während sowohl eine Treuhandurkunde als auch eine Hypothek dem Kreditgeber im Gegensatz zu einer typischen Hypothek ein Sicherungsrecht an dem Grundstück verleihen, besitzt der Kreditgeber das Sicherungsrecht nicht. Weitere wichtige Unterschiede und Ähnlichkeiten zwischen Hypothek und Treuhandurkunde (Hypothek vs. Treuhandurkunde) sind die folgenden:
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- Der Gläubiger und der Verkäufer sind die einzigen Parteien bei einem Hypothekengeschäft. Andererseits umfassen Deeds of Trust eine zusätzliche Partei (Treuhänder). Der Dritttreuhänder behält das treuhänderische Eigentum an der durch einen Treuhandvertrag gehaltenen Immobilie.
- Ein Schuldschein wird vom Kreditgeber aufbewahrt, bis die Schulden vollständig zurückgezahlt sind, und im Gegensatz zu einer Treuhandurkunde wird er normalerweise nicht beim County Recorder oder Registrar of Titles (auch bekannt als County Clerk, Register of Deeds oder Land) registriert Register).
- Sowohl Treuhandurkunden als auch Hypotheken sind für die Schaffung von Grundpfandrechten und Privatkrediten in der Bank von entscheidender Bedeutung.
- Eine Treuhandurkunde ist trotz ihrer Einstufung nicht mit einem Darlehen gleichzusetzen.
- Ob Sie eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek haben, bestimmt die Art der Zwangsvollstreckung, mit der Sie konfrontiert werden. Sie werden fast immer mit einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung konfrontiert, wenn Sie eine Treuhandurkunde haben. Ihr Kreditgeber muss vor Gericht gehen, wenn Sie eine Hypothek haben.
- Wenn Sie eine Hypothekenschuld haben, muss Ihr Kreditgeber eine gerichtliche Zwangsvollstreckung betreiben, um Ihr Eigentum zurückzufordern. Dies bedeutet, dass die Zwangsvollstreckung einer Hypothek viel länger dauert und viel mehr Geld kostet. Infolgedessen werden viele Hypothekengeber, wenn Ihr Staat dies zulässt, eine Treuhandurkunde anstelle einer Hypothek sowie außergerichtliche Zwangsvollstreckungen anwenden. Ihr Kreditgeber wird in dieser Situation fast immer weniger Zeit und Geld aufwenden, um Ihr Eigentum abzurufen.
Solawechsel
Schuldscheine sind ein wesentlicher Bestandteil von Treuhandverträgen. Das zugrunde liegende Stück dient im Wesentlichen als Sicherheit für die Summen, die der Kreditgeber zur Finanzierung der Immobilientransaktionen ausgibt. Hauptelemente eines Schuldscheins sind;
- der Zinssatz,
- Zahlungsbedingungen
- die Verpflichtung des Käufers, das Darlehen zu bezahlen
- der Restbetrag des Darlehens zuzüglich Zinsen
Wenn man das Obige sorgfältig analysiert, kann man mit Sicherheit sagen, dass Schuldscheine mindestens 50-60 % der Bestandteile eines Treuhandvertrags ausmachen. Darüber hinaus wird bei Tilgung der Schuld der Schuldschein unterschrieben „vollständig bezahlt“ und zusammen mit einer eingeschriebenen Rückübertragungsurkunde an den Gläubiger zurückgeschickt. Während der Laufzeit des Darlehens wird der Schuldschein vom Emittenten gehalten. Bis zur Tilgung des Darlehens hat der Gläubiger nur eine Kopie.
Gemeinsamkeiten
Im Folgenden sind einige der Ähnlichkeiten zwischen einem Treuhandvertrag und einer Hypothek aufgeführt:
Beide Optionen ermöglichen es Ihrem Kreditgeber, Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung zurückzufordern. Beide Treuhandverträge und Hypotheken haben die gleiche wesentliche Funktion. Beides sind Vereinbarungen, die besagen, dass Ihr Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigern kann, wenn Sie die Bedingungen Ihres Kredits nicht einhalten. Obwohl die Art der Zwangsvollstreckung variiert, bleibt das Verfahren gleich.
Beide unterliegen der Landesgesetzgebung. Staatliche Gesetze gelten sowohl für Treuhandverträge als auch für Hypotheken. Dies bedeutet, dass die Art des Vertrags, den Ihr Kreditgeber verwenden muss, von den gesetzlichen Anforderungen Ihres Staates bestimmt wird. In einigen Staaten ist nur eine Hypothek zulässig. Kreditgeber können nur in einigen Fällen auf eine Treuhandurkunde zurückgreifen. Nur wenige Bundesstaaten (z. B. Alabama und Michigan) erlauben beides. Wenn Ihr Staat beide Arten von Verträgen zulässt, entscheidet Ihr Kreditgeber, welchen Sie erhalten.
Die Vor- und Nachteile der Investition in Treuhandurkunden
Anleger, die nach hohen Renditen suchen, wenden sich oft an den Immobilienmarkt, der ohne einen Treuhandvertrag unvollständig wäre. Der Investor/Kreditgeber der Treuhandurkunde leiht einem Bauträger, der an einem Immobilienprojekt arbeitet, durch dieses Dokument Geld. Dies bedeutet, dass der Name des Investors auf der Treuhandurkunde erscheinen muss. Am Ende des Geschäfts erhält der Kreditgeber Zinsen für sein Darlehen und erhält sein gesamtes Kapital zurück.
Doch dann stellt sich die Frage: Wer sind eigentlich die Personen, die an solchen Deals beteiligt sind? Definitiv keine Banken. Banken können solche Entwicklungen nicht finanzieren. Auf der anderen Seite können vorsichtige Kreditgeber zu langsam vorgehen, insbesondere für Entwickler mit knappen Fristen.
Dadurch geraten sie oft in eine Zwickmühle. Infolgedessen kommen Treuhandinvestoren ins Spiel. Das Ziel ist es, eine hohe Rendite auf ihre Investitionen zu erzielen. Sie profitieren buchstäblich von der Diversifikation in eine neue Anlageklasse, ohne Spezialisten für Immobilienentwicklung oder -verwaltung sein zu müssen: Es handelt sich um ein passives Investment.
Die Investition in Treuhandurkunden ist jedoch mit bestimmten Risiken und Nachteilen verbunden.
- Immobilienaktien sind im Gegensatz zu Anleihen nicht liquide, sodass Anleger ihr Kapital nicht sofort zurückerhalten können.
- Darüber hinaus sollten Kreditnehmer nur damit rechnen, dass die Schulden Zinsen anziehen; ein weiterer Kapitalzuwachs ist ausgeschlossen.
- Investierende Parteien könnten rechtliche Mängel in der Treuhandurkunde ausnutzen, was zu teuren rechtlichen Verstrickungen führen könnte, die die Investition gefährden könnten.
- Der durchschnittliche Investor mit wenig Erfahrung kann kämpfen. Denn seriöse und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden, erfordert fundiertes Wissen.
Ein Beispiel für eine Treuhandurkunde in der realen Welt (Formular in Kalifornien)
Das folgende Beispiel zeigt eine Kurzform eines Treuhandvertrags, der in Kalifornien für die meisten Kreditgeber verwendet wird. Es zeigt auch ihre Bedingungen. Grundsätzlich beginnt das Formular mit einem Glossar mit Wörtern und Leerzeichen, damit der Kreditnehmer, der Kreditgeber und der Treuhänder ihre Informationen ausfüllen können. Der geliehene Betrag sowie die Adresse der Immobilie werden ebenfalls benötigt.
Im Anschluss an diese Klausel legt der Vertrag den Übergang von Eigentumsrechten und einheitlichen Vereinbarungen fest, die Folgendes umfassen:
- Informationen zur Zahlung von Kapital und Zinsen
- Treuhand hinterlegte Gelder
- Pfandrechte (Rechtsansprüche an der Immobilie).
- Versicherungsdetails und Instandhaltung der Struktur
- Gebäudebelegung – erfordert, dass der Vermieter innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt des Darlehens einzieht.
- Uneinheitliche Vereinbarungen, die einen Verzug oder eine Verletzung einer der Vereinbarungsklauseln besagen. Weiter heißt es, dass es sich bei dem fraglichen Darlehen nicht um ein Eigenheimdarlehen handelt, d. h. um ein Darlehen, aus dem der Darlehensnehmer Bargeld erhalten würde, sondern um eines für den Kauf des Hauses.
Der Treuhandvertrag schließt mit einem Unterschriftsfeld für den Gläubiger ab, der in Anwesenheit eines Notars und zweier Zeugen zu unterzeichnen hat.
Was ist ein Treuhandvertrag?
Ein Treuhandvertrag ist eine gesicherte Immobilientransaktion, die in einigen Staaten anstelle von Hypotheken verwendet wird. In den meisten Bundesstaaten überträgt der Kreditnehmer dem Treuhänder das rechtliche Eigentum an der Immobilie, die er oder sie treuhänderisch für die Nutzung und den Nutzen des Kreditnehmers verwahrt.
Wie funktioniert ein Treuhandvertrag?
Ein Treuhandvertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Kreditgeber und einem Kreditnehmer, das Eigentum an der Immobilie an einen neutralen Dritten zu übertragen, der als Treuhänder fungiert. Bis der Darlehensnehmer das Darlehen abbezahlt hat, wird das Eigentum vom Treuhänder gehalten. Das rechtliche Eigentum an der Immobilie liegt hingegen beim Treuhänder.
Was ist der Zweck einer Treuhandurkunde?
Bei finanzierten Immobilientransaktionen geben Treuhandurkunden einem Dritten – wie einer Bank, einem Treuhandunternehmen oder einer Titelgesellschaft – das rechtliche Eigentum an einer Immobilie, die sie halten können, bis der Kreditnehmer den Kreditgeber zurückzahlt. Die Investition in Treuhandurkunden kann einen stetigen Einkommensstrom bringen.
Was ist der Unterschied zwischen Treuhandvertrag und Urkunde?
Sowohl eine Garantieurkunde als auch eine Treuhandurkunde können verwendet werden, um den Eigentümer einer Immobilie zu ändern. Aber wer geschützt ist, ist zwischen diesen beiden Verträgen unterschiedlich. Wie Sie jetzt wissen, schützt ein Treuhandvertrag die Person, die das Geld bekommt (Darlehensgeber). Auf der anderen Seite schützt eine Garantieurkunde den Eigentümer.
Ist der Treuhandvertrag rechtsverbindlich?
Ja, die Eigentümer sind rechtlich daran gebunden. Bei der Vermögensaufteilung im Scheidungsverfahren kann ein Familiengericht dies jedoch übersehen. Eine Vertrauenserklärung schützt Eigentümer, da es sich um ein rechtsverbindliches Dokument handelt. Dies ist besonders beruhigend, wenn eine Situation zwischen Eigentümern entsteht, die sich scheiden lassen.
Zusammenfassung
Für Immobilieninvestoren, die sich nicht aktiv beteiligen möchten, ist Treuhandanlage eine praktikable Option. Ich hoffe, dieser Beitrag konnte einen Überblick über Treuhandverträge im Allgemeinen mit Bezug auf Formulare in Kalifornien geben. Sie können sich im Kommentarbereich an Fragen zur Vorgehensweise wenden.
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