Die Cap Rate ist eine wichtige Immobilienkennzahl für gewerbliche Immobilieninvestoren. Die Cap-Rate kann verwendet werden, um Immobilien zu analysieren und ein gutes Geschäft zu finden. In diesem Beitrag definiere ich eine Kapitalisierungsrate (auch Kapitalisierungsrate genannt). Ich zeige Ihnen auch, wie Sie die Cap-Rate-Formel verwenden, um Immobilienmärkte und Mietobjekte auf sehr praktische Weise zu untersuchen.
Was ist Kapitalisierungsrate (Cap Rate)?
Die Kapitalisierungsrate (oder kurz Cap Rate) ist ein Begriff, der in der Immobilienbranche verwendet wird, um die Rendite einer Immobilie zu beschreiben, basierend auf dem von der Immobilie generierten Nettobetriebsertrag (NOI). Mit anderen Worten, der Kapitalisierungszinssatz ist eine Renditekennzahl, die zur Berechnung der voraussichtlichen Kapitalrendite oder Kapitalrückzahlung verwendet wird.
Was ist eine gute Kapitalisierungsrate bei der Investition in Immobilien?
Was ist eine gute Cap-Rate? Die schnelle Antwort lautet, dass es darauf ankommt, wie der Kapitalisierungszinssatz verwendet wird. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie verkaufen, ist eine niedrigere Cap-Rate gut, da sie den Wert Ihrer Immobilie erhöht. Eine höhere Cap-Rate hingegen ist gut, wenn Sie eine Immobilie kaufen, da dies bedeutet, dass Ihre Anfangsinvestition reduziert wird.
Möglicherweise suchen Sie auch nach einer marktbasierten Obergrenze, die auf den jüngsten Verkäufen vergleichbarer Eigenheime basiert. Eine gute Kapitalisierungsrate in diesem Szenario wird durch den Vergleich ähnlicher Immobilien am selben Standort ermittelt. Angenommen, Sie möchten den Wert einer Büroimmobilie anhand eines marktüblichen Kapitalisierungszinssatzes ermitteln. Eine gute Kapitalisierungsrate in diesem Szenario ist eine, die aus den jüngsten Verkäufen von Bürogebäuden auf demselben Markt ermittelt wurde. Eine schreckliche Kapitalisierungsrate würde durch verschiedene Immobilientypen in verschiedenen Märkten bestimmt.
Cap-Rate-Formel
Die Cap-Rate-Formel entspricht dem Net Operating Income (NOI) dividiert durch den aktuellen Marktwert des Vermögenswerts.
Nettobetriebseinkommen/aktueller Marktwert eines Vermögenswerts = Kapitalisierungszinssatz
Cap-Rate-Formel
Wo:
Der Nettobetriebsertrag ist der Jahresertrag, den die Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten wie Hausverwaltung und Steuerzahlungen erwirtschaftet.
Der aktuelle Marktwert eines Vermögenswerts ist der Marktwert eines Vermögenswerts.
So berechnen Sie die Cap-Rate
Die Cap-Rate einer Immobilie wird durch ihren potenziellen Ertrag und ihr Risikoniveau im Vergleich zu anderen Immobilien definiert. Es ist wichtig zu beachten, dass der Kapitalisierungszinssatz keine vollständige Kapitalrendite liefert. Stattdessen wird eine Schätzung bereitgestellt, wie lange es dauern wird, bis sich die anfängliche Investition in die Immobilie amortisiert.
Um diese Statistik erfolgreich zu verwenden, müssen Sie zunächst verstehen, wie die Cap-Rate berechnet wird. Die Cap Rate kann berechnet werden, indem das Nettobetriebsergebnis (NOI) durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert wird.
Sehen wir uns ein Beispiel für diese Berechnung an, um diese Cap-Rate-Formel besser zu verstehen.
#1. Berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen der Immobilie
Zuallererst müssen Sie lernen, das Nettobetriebsergebnis (NOI) zu berechnen. Der NOI ist die Summe der Einkommensströme der Immobilie abzüglich der Summe der Ausgaben der Immobilie.
Um die Einkommensströme der Immobilie zu berechnen, einschließlich aller Arten von Geld, die sie generieren kann, wie z. B. Mieteinnahmen, Gebühren und Einrichtungen vor Ort, die zusätzliche Zahlungen erfordern. Angenommen, Sie bewerten eine Immobilie, die Mieteinnahmen in Höhe von 5,000 US-Dollar pro Monat generiert, aber keine anderen Einnahmequellen hat.
Die Kosten für die Immobilie werden dann zusammengerechnet. Grundsteuern, Versicherungsprämien, Reparaturen und Anwaltskosten sind offensichtliche Punkte, die zu erwähnen sind. Es gibt jedoch einige weniger sichtbare Kosten, die berücksichtigt werden müssen, z. B. potenzielle Vakanzen. Die meisten Investoren gehen von einer Leerstandsquote von 10 % aus, aber Sie können einige Recherchen in Ihrer Nähe durchführen, um eine genaue Einschätzung der erwarteten Leerstandsquote der Immobilie zu erhalten. Die monatlichen Gesamtkosten für die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, belaufen sich auf 1,000 USD, einschließlich einer Leerstandsprognose von 10 %.
Nachdem Sie die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ermittelt haben, ziehen Sie die Kosten von den Einnahmen ab. An diesem Punkt wird der NOI bestimmt. In unserem Szenario beträgt das Nettobetriebseinkommen der Immobilie 4,000 $ pro Monat oder 48,000 $ pro Jahr.
#2. Subtrahieren Sie den aktuellen Marktwert von der Summe.
Das Nettobetriebsergebnis wird dann durch den aktuellen Marktwert dividiert. Obwohl sich die Investoren darüber uneinig sind, ob der aktuelle Marktwert oder der Kaufpreis angesetzt werden soll, greift die Mehrheit der Investoren auf den aktuellen Marktwert der Immobilie zurück.
Vor diesem Hintergrund verwenden wir die allgemein anerkannte Cap-Rate-Formel und dividieren das Nettobetriebsergebnis durch den aktuellen Marktwert. Schauen Sie sich die Immobilieninformationen und eines der verschiedenen Tools zur Schätzung der Hausbewertung an, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
In diesem Fall beträgt der aktuelle Marktwert der Immobilie 480,000 $. Damit können wir 48,000 $ teilen, was 0.10 ergibt.
#3. Berechnen Sie als Prozentsatz
Der letzte Schritt besteht darin, Ihr Divisionsprodukt in einen Prozentsatz umzuwandeln. Dazu wird das Ergebnis mit 100 multipliziert.
In dieser Situation können wir einfach 0.10 mit 100 multiplizieren, um eine Obergrenze von 10 % zu erhalten. Die Cap Rate wird in Prozent angegeben.
Cap-Rate-Einflussfaktoren
Die Kapitalisierungsrate beeinflusst Ihre Investitionsentscheidung. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die Obergrenze von einer Vielzahl von Umständen beeinflusst wird. Zu den zu prüfenden Faktoren gehören der Markt, der Standort und die Art der Immobilie.
Hier sind einige der Variablen, die sich auf die Cap Rates auswirken können:
- Standort: Wie bei allem im Immobilienbereich kann der Standort der Immobilie einen erheblichen Einfluss auf die Cap Rates haben. Eine höhere Kapitalisierungsrate ist manchmal mit einem riskanteren Bereich verbunden.
- Marktgröße: Ein großer, wettbewerbsintensiver Markt kann niedrigere Kapitalisierungssätze haben als ein kleinerer, riskanterer Markt.
- Vermögensstabilität: Die zu erwartende Wertstabilität der Immobilie kann berücksichtigt werden.
- Wachstumspotential: Bei einer vielversprechenden Immobilie in einem wachsenden Markt kann die Kapitalisierungsrate beeinflusst werden.
- Kapitalliquidität: Die Höhe des in die Immobilie investierten Kapitals hat einen erheblichen Einfluss auf die Kapitalisierungsrate, da sie sich direkt auf den NOI auswirkt.
Natürlich sind dies nicht die einzigen Variablen, die Cap Rates beeinflussen können. Diese können jedoch die größten Auswirkungen haben.
Wichtigkeit der Kapitalisierungsrate
Der Kapitalisierungszinssatz dient dem Vergleich verschiedener Anlagemöglichkeiten. Wenn zum Beispiel alles andere gleich ist, neigt ein Investor eher dazu, sich auf eine Immobilie mit einer Obergrenze von 10 % zu konzentrieren als auf eine andere Immobilie mit einer Obergrenze von 3 %.
Die Rate veranschaulicht auch, wie lange es dauert, bis sich eine Immobilieninvestition amortisiert. Wenn eine Immobilie beispielsweise eine Obergrenze von 10 % hat, dauert es 10 Jahre, bis der Investor seine Investition zurückerstattet hat (dies wird als „vollständig kapitalisiert“ bezeichnet).
Obwohl es sich um einen wichtigen Indikator für die Analyse von Investitionsaussichten handelt, sollten Anleger eine Immobilie niemals nur auf der Grundlage ihrer Cap Rate kaufen. Es ist wichtig zu wissen, dass unterschiedliche Kapitalisierungssätze unterschiedliche Risikoniveaus bedeuten – ein niedriger Kapitalisierungssatz weist auf ein geringeres Risiko hin, während ein hoher Kapitalisierungssatz auf ein höheres Risiko hindeutet. Infolgedessen gibt es keine „ideale“ Cap-Rate; sie wird durch die Risikobereitschaft des Anlegers bestimmt.
Analysieren von zwei verschiedenen Eigenschaften unter Verwendung von Cap Rates
Angenommen, Sie entscheiden sich für den Kauf eines kleinen Mehrfamilienhauses. Sie und ein Geschäftspartner haben etwas Geld gespart, das Sie als Anzahlung ausgeben möchten. Zur Deckung des restlichen Kaufpreises wird ein Hypothekendarlehen verwendet.
Ihr lokaler Immobilienmakler sucht nach Häusern mit traditionellen Methoden wie MLS (Multiple Listing Service), Loopnet.com und Networking.
Sie präsentiert Ihnen nach einigen Wochen der Suche zwei separate Erwerbsmöglichkeiten.
Eigenschaft Nr. 1 – Konsistenter Einkommensproduzent mit einer Cap Rate von 6.48 Prozent
Das erste Grundstück ist ein Gebäude mit zehn Wohneinheiten, das für 1,000,000 $ verkauft wird. Ihr Agent stuft es als B-Immobilie ein. Es ist vollständig vermietet, erfordert keine größeren Reparaturen und wird von einer guten Firma verwaltet. Die langfristigen demografischen und wirtschaftlichen Wachstumsaussichten sind in der Region ebenfalls gut.
Hier die Zahlen:
Die monatliche Gesamtmiete beträgt 9,000 $ (900 $/Einheit).
- Monatliche Betriebskosten = 3600 $
- Monatliches Nettobetriebseinkommen = 5,400 $
- jährliches Nettobetriebsergebnis = 5,400 x 12 Monate = 64,800 $
- Obergrenze = 6.48 Prozent (64,800 USD / 1,000,000 USD)
Dieses Angebot gefällt Ihnen, weil es ein gutes Einkommen generiert und langfristig vielversprechende Möglichkeiten bietet. Es fehlen auch größere „Fallstricke“ oder bewegliche Teile. Sie können es einfach kaufen und sofort damit beginnen, Geld zu verdienen, indem Sie einen Drittanbieter-Manager einstellen.
Eigenschaft Nr. 2 – 6.35 Prozent Cap Rate, aber Potenzial für Wertsteigerung
Das zweite Grundstück ist ein Gebäude mit 15 Wohneinheiten, das für 850,000 $ verkauft wird. Ihr Makler stuft es als C-Klasse-Immobilie ein, aber die Nachbarschaft wächst, mit B- und sogar A-Klasse-Immobilien in der Nähe. Andere Investoren sanieren und erhöhen die Mieten für ihre Gebäude. Infolgedessen besteht die Möglichkeit, Wert zu schaffen und gleichzeitig eine potenziell höhere Rendite zu erzielen.
Nachfolgend die Kaufnummern:
- Monatliche Gesamtmiete = 7,500 $ (500 $/Einheit).
- Monatliche Betriebskosten = 3,000 $
- Monatliches Nettobetriebseinkommen = 4,500 $
- Jährliches Nettobetriebseinkommen = 54,000 USD (4,500 USD x 12 Monate)
- Obergrenze = 6.35 Prozent (54,000 $/850,000 $)
Denken Sie jedoch daran, dass es die Möglichkeit gibt, einen Mehrwert zu schaffen und die finanzielle Situation zu verbessern. Ihr Makler und Hausverwalter sind davon überzeugt, dass Sie 150,000 $ (10,000 $/Einheit) ausgeben und die Miete für jede Einheit von 500 $ auf 700 $ pro Monat erhöhen können.
Lesen Sie auch: BELASTUNG IN IMMOBILIEN: DEFINITION & WIE ES FUNKTIONIERT
Hier sind die neuen Zahlen als Ergebnis dieser Verbesserung:
- Monatliche Gesamtmiete = 10,500 $ (700 $/Einheit).
- Monatliche Betriebskosten = 3,500 $
- Monatliches Nettobetriebseinkommen = 7,000 $
- 84,000 USD = jährliches Nettobetriebseinkommen (7,000 USD x 12 Monate).
Es gibt zwei Möglichkeiten:
Wenn Sie zu einer Exit-Cap-Rate von 6 % verkaufen, beträgt der neue Wert 1,400,000 $ (84,000 $ 6 % = 1,400,000 $).
Der Bruttowertgewinn beträgt 400,000 $ (1,400,000 $ – 1,000,000 $).
ODER weiterhin für eine Obergrenze von 8.40 % (84,000 $ 1,000,000 $) zu vermieten, auch bekannt als unverschuldete Mietrendite.
Diese zweite Option erfordert mehr Zusammenarbeit. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Strategie scheitert. Bevor Sie fertig sind, kann die lokale oder nationale Wirtschaft auf Schwierigkeiten stoßen. Alternativ können Sie die Reparaturen oder Mieterhöhungen nicht ordnungsgemäß durchführen.
Aber wenn Sie diese Gefahren angehen und sich anstrengen können, wird die Auszahlung weitaus größer sein. Für dieselbe Investition von 1 Million US-Dollar erhalten Sie einen erheblichen Wertzuwachs und eine erheblich höhere Einkommensrendite.
Wann man Kapitalisierungszinssätze verwendet und wann nicht
Cap Rates werden häufig von Immobilieninvestoren verwendet, um das Risiko beim Kauf mehrerer Gewerbeimmobilien zu vergleichen. Obwohl Cap Rates verwendet werden können, um andere Entscheidungen über Immobilieninvestitionen zu leiten, sind sie möglicherweise nicht so nützlich.
Wenn Sie den Kapitalisierungszinssatz als Technik zur Analyse möglicher Eigenschaften in Betracht ziehen, denken Sie daran, dass zahlreiche Tools zur Verfügung stehen, die Ihnen dabei helfen. Andere Indikatoren können verwendet werden, um das Risiko und die möglichen Renditen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie einzuschätzen.
Cap Rates können ein nützliches Instrument für Gewerbeimmobilien sein. Sie sollten diese Formel jedoch nicht verwenden, um den Wert eines Einfamilienhauses, einer Immobilie mit unregelmäßigen Einkommensströmen oder einer Immobilie, die Sie sofort umtauschen möchten, zu bewerten.
ROI vs. Kapitalisierungsrate
Die grundlegende Unterscheidung zwischen Cap Rate und ROI ist der Zweck der beiden Messungen. Wie bereits erwähnt, misst der Kapitalisierungszinssatz die wahrscheinliche Kapitalrendite (ROI) des Investors. Allerdings ist es leicht zu verstehen, warum viele Unternehmer beides mischen. Die beiden Indikatoren sind sich insofern sehr ähnlich, als sie einen Anleger darüber informieren, was ihn erwartet, wenn er mit einer Investition fortfährt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Kapitalisierungsrate und der ROI bei der Überprüfung eines Deals unterschiedliche Funktionen erfüllen.
Die Kapitalrendite soll Anlegern einen objektiven Anteil darüber geben, wie viel sie von einer Transaktion erwarten können. Der ROI wird beispielsweise üblicherweise als Prozentsatz dargestellt, um die wahrscheinliche Kapitalrendite eines Investors zu bewerten. Anleger können dann die ROIs zweier völlig unterschiedlicher Investitionen vergleichen. Darüber hinaus erleichtert die Angabe der Kapitalrendite in Prozent den Vergleich zweier bestimmter Vermögenswerte, unabhängig davon, ob sie gleich sind oder nicht. Infolgedessen können Anleger den ROI einer dreimonatigen Reha mit einem 30-jährigen Buy-and-Hold vergleichen.
Im Gegensatz dazu wird die Cap Rate verwendet, um ähnliche Immobilienbestände zu vergleichen. Eine Cap-Rate zum Beispiel wäre gut, um die Renditen von zwei Mietobjekten zu vergleichen, wäre aber alles andere als optimal für Investoren, die ein Mietobjekt mit einer Reha vergleichen.
Ist 12 % eine angemessene Obergrenze?
Obwohl die Bandbreite für eine gute Kapitalisierungsrate zwischen 8 % und 12 % liegt, lautet die wirkliche Antwort: Es ist unterschiedlich. Während eine Obergrenze von 10 % für einige Vermietungen respektabel sein kann, gibt es andere Überlegungen, die Sie abwägen sollten, bevor Sie sich zu einer Airbnb-Investition verpflichten.
Entspricht die Cap Rate dem ROI?
ROI und Kapitalisierungsrate sind nicht dasselbe. Der ROI ist die Rendite Ihrer Barinvestition, nicht der Marktwert, während die Kapitalisierungsrate die erwartete Rendite basierend auf dem Wert der Immobilie ist.
Warum ist eine höhere Kapitalisierungsrate riskanter?
Lassen Sie uns jedoch eines klarstellen, bevor Sie anfangen, Statistiken zu erstellen und Pläne für Ihr Immobilienimperium zu schmieden: Cap Rates sind mit Risiken verbunden. Im Allgemeinen gilt: Je riskanter die Investition, desto höher die Obergrenze. Mit anderen Worten, ein niedriger Vermögenspreis und eine hohe Obergrenze weisen oft auf eine riskantere Investition hin.
Niedrigerer Wert aus einer höheren Kapitalisierungsrate abgeleitet?
Wenn der NOI gleich ist, führt eine höhere Cap-Rate daher zu einem niedrigeren Immobilienwert. Der Wert der betreffenden Immobilie wird zweifellos überschätzt, wenn eine zu hohe Cap-Rate darauf angewendet wird, und umgekehrt.
Was bedeutet „Cap-Rate“ genau?
Eine Kennzahl der Immobilienbewertung, die zur Bewertung verschiedener Immobilieninvestitionen verwendet wird, ist die Kapitalisierungsrate (oder „Cap Rate“). Die Cap Rate wird typischerweise als Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen eines Immobilienvermögens zu seinem aktuellen Marktwert bestimmt, es gibt jedoch verschiedene Variationen.
Zusammenfassung
Eine Cap-Rate-Formel ist ein effektives Instrument zum Vergleich von Gewerbe- und Mehrfamilienhäusern. Die Kapitalisierungsrate ist jedoch nicht die einzige Kennzahl, die Sie bei der Recherche von Investitionsmöglichkeiten in Immobilien berücksichtigen sollten.
Da die Umstände jedes Anlegers einzigartig sind, sollte eine gute Cap-Rate nicht Ihr einziges grünes Signal sein. Bevor Sie eine Anlageentscheidung treffen, müssen Sie andere Variablen berücksichtigen. Beispielsweise kann sich Ihr Cashflow-Bild erheblich von dem eines anderen Investors auf derselben Immobilie unterscheiden. Was für einen Anleger ein vorteilhafter Vermögenswert ist, kann für Sie zu einer Belastung werden.
Während Sie Ihre Suche nach der idealen Anlageimmobilie fortsetzen, machen Sie Ihre Hausaufgaben zu den Best Practices für den Kauf einer Anlageimmobilie. In Immobilien investieren kann ein lukratives Geschäft sein, wenn Sie sich die Zeit nehmen, sich weiterzubilden.
Häufig gestellte Fragen zur Cap-Rate
Was bedeutet eine Cap-Rate von 7.5%?
Eine Obergrenze von 7.5 bedeutet, dass Sie mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 7.5 Prozent auf den Wert Ihrer Immobilie oder Investition rechnen können. Wenn Ihre Immobilie 150,000 US-Dollar wert ist, bedeutet eine Cap-Rate von 7.5 eine jährliche Rendite von 11,250 US-Dollar.
Warum ist die Kapitalisierungsrate bei Immobilien wichtig?
Der Kapitalisierungszinssatz dient in erster Linie der Differenzierung verschiedener Anlagemöglichkeiten. Ein Investor wird sich eher auf die Immobilie konzentrieren, wenn eine Wertpapieranlage eine voraussichtliche Rendite von 4 % liefert und die Immobilie eine Kapitalisierungsrate von 8 % aufweist.
Warum sind die Cap-Raten so niedrig?
Cap Rates sind in vielen Immobilienmärkten niedrig, weil die Anlegerstimmung positiv ist. Mit anderen Worten, anstatt ihr Investitionskapital zu riskieren, sind die Menschen bereit, in einem sicheren und stabilen Markt mehr für NOI zu zahlen.
