Die Kapitalisierungsrate oder Kapitalisierungsrate ist eine Formel, die im Immobilienbereich verwendet wird, um die potenzielle Rendite abzuschätzen, die ein Investor mit einer Immobilie erzielen wird. Die Cap-Rate ist für die Berechnung der Rendite mehrerer Immobilien von großer Bedeutung. Allerdings kann die Bestimmung einer guten Kapitalisierungsrate je nach Bewertung der Anlageklasse und dem Marktstandort der Vermögenswerte entmutigend sein. Andererseits gibt es Situationen, in denen es richtig ist, den Cap-Satz zu verwenden, und in denen Sie ihn nicht verwenden müssen. Wenn Sie sich diesbezüglich nicht sicher sind, erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie einen guten Kapitalisierungssatz für Immobilien ermitteln und diesen mithilfe der Formel berechnen.
Was ist eine Cap-Rate in Immobilien?
Der Cap-Rate bei Immobilien ist eine Formel zur Berechnung der potenziellen Rendite von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Der Cap-Satz wird normalerweise als Prozentsatz ausgedrückt und liegt zwischen 3 % und 20 %. Im Allgemeinen stehen die Kapitalisierungsraten in einem umgekehrten Verhältnis zum Immobilienwert. Je niedriger der Cap-Satz, desto höher der Kaufpreis und umgekehrt.
Darüber hinaus ist die Kapitalisierungsrate nützlich, um den relativen Wert ähnlicher Immobilieninvestitionen auf dem Markt schnell zu vergleichen. Es sollte nicht als alleiniger Indikator für die Stärke einer Investition verwendet werden, da es unter anderem die Hebelwirkung, den Zeitwert des Geldes und zukünftige Cashflows aus Immobilienverbesserungen außer Acht lässt.
Was ist ein Beispiel für eine Cap-Rate-Immobilie?
Investoren vergleichen verschiedene Immobilienbestände anhand von Kapitalisierungszinssätzen als Hauptheuristik. Beispielsweise hätte eine Immobilie mit einem Angebotspreis von 10 Millionen US-Dollar und einem erwarteten NOI von 1 Million US-Dollar eine Kapitalisierungsrate von 10 %.
Formel für die Kapitalisierungsrate in Immobilien
Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes bei Immobilien. Die gebräuchlichste Formel zur Berechnung einer Kapitalisierungsrate bei Immobilien besteht darin, das Nettobetriebsergebnis (NOI) der Immobilie durch den aktuellen Marktwert zu dividieren.
Die Formel für die Kapitalisierungsrate bei Immobilien = Nettobetriebseinkommen / aktueller Marktwert wo:
- Nettobetriebsergebnis ist das Jahreseinkommen, das die Immobilie nach Abzug aller Betriebskosten erwirtschaftet; wie Immobilienverwaltung und Steuerzahlungen.
- Der aktuelle Marktwert Der Vermögenswert ist der Wert eines Vermögenswerts auf dem Markt.
Eine andere Formel zur Berechnung der Kapitalisierungsrate ist die Verwendung der ursprünglichen Kapitalkosten oder Anschaffungskosten der Immobilie.
Kapitalisierungssatz = Nettobetriebseinkommen / Kaufpreis
Diese Cap-Rate-Formel ist im Immobilienbereich aus zwei Gründen nicht sehr beliebt. Erstens liefert es keine realistischen Ergebnisse für Immobilien, die vor mehreren Jahren/Jahrzehnten zu niedrigen Preisen gekauft wurden. Zweitens können Sie es nicht auf geerbte Immobilien anwenden, da deren Kaufpreis Null ist und eine Teilung somit unmöglich ist. Darüber hinaus schwanken die Immobilienpreise so stark. Die erste Version, die den aktuellen Marktpreis verwendet, ist eine genauere Darstellung als die zweite, die den ursprünglichen Kaufpreis mit festem Wert verwendet.
Was bedeutet eine Obergrenze von 7.5 %?
Um einen CAP-Satz zu berechnen, dividieren Sie einfach die jährlichen Nettobetriebseinnahmen durch den Kaufpreis des Gebäudes. Wenn beispielsweise eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 1 Million US-Dollar kostet und im NOI-Jahr (Nettobetriebseinkommen) 75,000 US-Dollar generiert, beträgt die Kapitalisierungsrate 7.5 %.
Was bedeutet eine Obergrenze von 3 %?
Cap Rates werden als Maß für Risiko und Rendite angesehen; Eine „niedrige“ Obergrenze von 3-5 % würde darauf hinweisen, dass der Vermögenswert ein geringes Risiko und einen hohen Wert aufweist, während eine „hohe“ Obergrenze von 8-10 % auf einen niedrigeren Preis, ein höheres Risiko und eine höhere Rendite hindeutet.
So berechnen Sie eine Cap-Rate für Immobilien
Sie berechnen den Kapitalisierungssatz bei Immobilien mithilfe der Formel, indem Sie das Nettobetriebseinkommen der Immobilie (Bruttoeinkommen abzüglich Ausgaben) durch den Wert des Vermögenswerts dividieren.
#1. Erfahren Sie, wie Sie das Nettobetriebseinkommen der Immobilie berechnen
Bei der Berechnung der Kapitalisierungsrate ist der NOI die Summe der Einkommensströme der Immobilie abzüglich der Summe der Ausgaben der Immobilie.
Sie können jede Art von Einkommen verwenden, das die Immobilie erwirtschaften kann; wie Mieteinnahmen, Gebühren und Annehmlichkeiten vor Ort, für die zusätzliche Gebühren anfallen; bei der Summierung der Einkommensströme der Immobilie. Angenommen, Sie erwägen den Kauf einer Immobilie, die monatlich 10,000 US-Dollar an Mieteinnahmen einbringt, aber über keine anderen Einnahmequellen verfügt. Sie müssen die Kosten für die Immobilie wie Grundsteuern, Versicherungsprämien, Reparaturen und Anwaltskosten addieren.
Es gibt jedoch einige weniger offensichtliche Kosten, die Sie berücksichtigen müssen, wie etwa potenzielle Leerstände. Die meisten Investoren gehen von einer Leerstandsquote von 10 % aus, Sie können jedoch in Ihrer Nähe recherchieren, um eine genaue Schätzung der Leerstandsquote der Immobilie zu erhalten. Die Gesamtkosten für die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, belaufen sich auf 1,000 US-Dollar pro Monat, einschließlich einer Leerstandserwartung von 10 %.
Sie können die Kosten von den Einnahmen abziehen, sobald Sie die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ermittelt haben. So ermitteln Sie den NOI.
#2. Teilen Sie durch den aktuellen Marktwert
Wenn Sie den NOI erhalten haben, besteht der nächste Schritt darin, das Nettobetriebsergebnis durch den aktuellen Marktwert zu dividieren. Allerdings streiten einige Immobilieninvestoren darüber, ob es sinnvoll ist, den aktuellen Marktwert oder den Kaufpreis zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes heranzuziehen. Doch die Mehrheit der Anleger greift auf den aktuellen Marktwert der Immobilie zurück.
Darüber hinaus können Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln, indem Sie die Immobiliendetails überprüfen und eines der vielen verfügbaren Tools zur Schätzung der Hausbewertung verwenden.
#3. In einen Prozentsatz umrechnen
Der letzte Schritt besteht darin, das Produkt Ihrer Abteilung in einen Prozentsatz umzuwandeln. Sie können dies tun, indem Sie das Ergebnis mit 100 multiplizieren. Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 1,000,000 US-Dollar kaufen und in einem Jahr ein positives Nettobetriebseinkommen von 100,000 US-Dollar erzielen (der Betrag, der nach Abzug der festen und variablen Ausgaben von den Bruttomieteinnahmen verbleibt).
Dann: 100,000 $ / 1,000,000 $ = 0.10 = 10 %
Der Kapitalisierungssatz des Vermögenswerts beträgt 10 %; ein Zehntel der Kosten des Eigenheims, bezahlt durch den Nettoerlös des Jahres.
Welche Cap-Rate ist die 1 %-Regel?
Bei Immobilien wird die 1%-Regel verwendet, um den Kaufpreis den erwarteten annualisierten Bruttomieteinnahmen gegenüberzustellen. Potenzielle Investitionen müssen eine monatliche Miete von mindestens einem Prozent des Anschaffungspreises aufweisen, um das Ein-Prozent-Kriterium zu erfüllen.
Bedeutung der Kapitalisierungsrate in Immobilien
Die Kapitalisierungsrate ist für Anleger wichtig, da sie die Rendite einer Gewerbeimmobilie misst und einen einfachen Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermöglicht. Bei der Festlegung der Kapitalisierungsrate müssen Sie den Prozentsatz des Risikos berücksichtigen, da eine Immobilie mit einer niedrigen Kapitalisierungsrate möglicherweise eine hohe Leerstandsquote aufweisen kann, was sie zu einer risikoreichen Investition macht. Eine Immobilie in schlechtem Zustand kann sich auch negativ auf den Cap-Satz auswirken, da der Gesamtwert niedriger ist. Die Kapitalisierungsraten werden jedoch von mehreren Faktoren beeinflusst. Mit dieser Formel können Sie also Eigenschaften mit ähnlichen Zeichen vergleichen.
Was ist eine gute Kapitalisierungsrate bei Immobilien?
Eine gute Kapitalisierungsrate bei Immobilien geht mit potenziellen Erträgen einher, die volatil sein können und am häufigsten schwanken. Sie können einen guten Immobilien-Cap-Satz auf zwei Arten ermitteln; was Sie von einer Investition erwarten und wie viel Risiko Sie bereit sind einzugehen. Eine höhere Kapitalisierungsrate impliziert ein höheres Risikoniveau, wohingegen eine niedrigere Kapitalisierungsrate auf ein geringeres Risikoniveau hinweist. Die Kapitalisierungsraten stehen auch im umgekehrten Verhältnis zum Wert der Immobilie. Eine höhere Kapitalisierungsrate entspricht einer teureren Immobilie, wohingegen eine niedrigere Kapitalisierungsrate einer günstigeren Immobilie entspricht.
Im Allgemeinen ordnet die Formel Vermögenswerte mit höherem Nettobetriebsergebnis und niedrigerer Bewertung einem höheren Kapitalisierungssatz zu. Während Vermögenswerte eine größere haben Bewertung aber ein niedrigerer Nettobetriebsgewinn hat eine niedrigere Kapitalisierungsrate zur Folge.
Anleger halten Immobilien mit niedrigeren Kapitalisierungsraten in der Regel für sicher, sie sollten jedoch mit einer längeren Zeitspanne rechnen, bis sich ihre ursprüngliche Investition amortisiert. Als Investor sollten Sie überlegen, wie hoch der akzeptable Kapitalisierungssatz für die Immobilien in Ihrem Portfolio ist. Wenn Sie eine Zahl im Kopf haben, können Sie Häuser, die nicht Ihrer Risikotoleranz entsprechen, schnell weitergeben.
Ist eine höhere Cap-Rate immer besser?
Eine höhere Obergrenze weist oft auf eine größere Verlustwahrscheinlichkeit hin. Das heißt, wenn die Kapitalisierungsrate Ihres Vermögenswerts hoch, der Preis des Vermögenswerts jedoch niedrig ist, ist die Investition möglicherweise riskanter, als es den Anschein hat. Die Marktkapitalisierungssätze können jedoch von einem Standort zum nächsten stark variieren. Folglich sollten Sie Vorsicht walten lassen.
Faktoren, die die Kapitalisierungsraten beeinflussen
Die Cap-Rate-Gleichung wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Bevor Sie die Kapitalisierungsrate für Anlageentscheidungen verwenden, ist es wichtig, die Faktoren zu verstehen, die die Kapitalisierungsrate beeinflussen. Leerstände wirken sich beispielsweise auf den NOI, die Dauer der Mietverträge, die Art der Mietverträge und die Bonität der Mieter aus. Der Standort, der aktuelle Markt, die Qualität der Struktur oder Immobilie und eine Vielzahl anderer Faktoren beeinflussen die Kapitalisierungsrate. Um die Kapitalisierungsrate wirklich zu verstehen, müssen Anleger diese vielen Elemente berücksichtigen.
Hier sind einige der Faktoren, die einen massiven Einfluss auf die Cap-Raten haben können:
- Ort. Die Lage der Immobilie kann einen erheblichen Einfluss auf eine gute Kapitalisierungsrate bei Immobilien haben. Eine höhere Kapitalisierungsrate betrifft in der Regel risikoreiche Standorte.
- Marktgröße. Ein großer, wettbewerbsintensiver Markt weist möglicherweise niedrigere Kapitalisierungsraten auf als ein kleinerer, risikoreicherer Markt.
- Vermögensstabilität: Die zukünftige Stabilität des Immobilienwertes kann berücksichtigt werden.
- Wachstumspotenziale. Eine Immobilie mit viel Wachstumspotenzial in einem wachsenden Markt kann auch durch Cap Rates beeinflusst werden
- Kapitalliquidität. Die Kapitalinvestition, die Sie in die Immobilie investieren, hat einen erheblichen Einfluss auf die Kapitalisierungsrate, da sie sich direkt auf den NOI auswirkt.
Wann Cap-Raten verwendet werden sollten und wann nicht
Immobilieninvestoren können anhand einer guten Kapitalisierungsrate die potenzielle Rendite oder Rentabilität einer Investition abschätzen. Wenn Sie in Immobilien investieren, möchten Sie Ihre Gewinnchancen maximieren und gleichzeitig in Ihrer Komfortzone bleiben.
Cap-Raten können Ihnen bei der Entscheidung zwischen Märkten, Immobilienarten und anderen Anlagemöglichkeiten helfen. Um beispielsweise den voraussichtlichen Gewinn abzuschätzen, vergleichen Sie den Kapitalisierungssatz einer Immobilie mit dem jährlichen Zinssatz für staatlich ausgegebene Staatsanleihen.
Diese beiden Anlagemöglichkeiten sind jedoch nicht völlig gleich. Anleihen bieten ein gewisses Maß an Sicherheit, da sie eine festgelegte Rendite garantieren, wenn Sie sie bis zur Fälligkeit halten. Immobilieninvestitionen bergen Risiken, die sich aus dem Wiederverkaufswert der Immobilie, dem Mietmarkt, Leerstand oder problematischen Mietern oder einem negativen Cashflow ergeben. Immobilieninvestitionen sind riskant, da die Kapitalisierungsraten vom prognostizierten Nettoeinkommen abhängen und variieren Marktwert.
Während Cap-Raten für effiziente Berechnungen nützlich sind, gibt es Zeiten, in denen Sie ihre Verwendung nicht in Betracht ziehen sollten. Wenn Sie eine stabilisierte Net Operating Income (NOI)-Prognose korrekt anwenden, kann der Basis-Cap-Satz eine Bewertung liefern, die der einer umfassenderen Discounted-Cashflow-Studie (DCF) nahe kommt. Nur eine gründliche Discounted-Cashflow-Analyse führt zu einer fairen und vertrauenswürdigen Bewertung, wenn der Nettobetriebsertrag der Immobilie komplex und unregelmäßig ist und erhebliche Schwankungen im Cashflow aufweist.
Zusammenfassung
Mithilfe einer Cap-Rate können Sie die Rendite Ihrer Mehrfachinvestition in Immobilientransaktionen ermitteln. Eine gute Kapitalisierungsrate bringt potenzielle Gewinne mit sich, auch wenn diese meist schwanken. Aber Sie müssen verstehen, wann Sie es verwenden sollten und wann nicht. Cap-Raten können Ihnen bei der Entscheidung zwischen Märkten, Immobilienarten und anderen Investitionsmöglichkeiten helfen. Es hilft, den voraussichtlichen Gewinn abzuschätzen und den Kapitalisierungssatz einer Immobilie mit dem jährlichen Zinssatz für von der Regierung ausgegebene Staatsanleihen zu vergleichen.
Cap-Rate in Immobilien-FAQs
Was bedeutet eine Cap-Rate von 7.5?
Ein Cap-Satz von 7.5 bedeutet, dass Sie mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 7.5 Prozent auf den Wert Ihrer Immobilie oder Investition rechnen können. Wenn Ihre Immobilie einen Wert von 150,000 US-Dollar hat, bedeutet ein Cap-Satz von 7.5 eine jährliche Rendite von 11,250 US-Dollar.
Ist die Cap-Rate dasselbe wie der ROI?
Die Kapitalisierungsrate zeigt Ihnen, wie hoch die aktuelle Rendite einer Renditeimmobilie ist, während der ROI Ihnen sagt, wie hoch die Kapitalrendite über einen bestimmten Zeitraum sein könnte.
Beinhaltet der Cap-Satz den Schuldendienst?
Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist der Geldbetrag, den Sie nach Abzug der Ausgaben mit der Mietimmobilie verdienen. Während der Schuldendienst nicht enthalten ist, sollten Immobilienverwaltung, Steuern, Versicherungen, Unterhalt und andere Ausgaben enthalten sein.
Wie erhöht man den Cap-Satz?
Wenn Sie die Immobilie kaufen und einen neuen Hausverwalter einstellen, können Sie Ihren Cap-Satz durch eine einfache Erhöhung der Miete schnell erhöhen:
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