Eine 30-jährige Festhypothek ist bei Eigenheimkäufern beliebt. Es gibt jedoch Zeiten, in denen Ihre finanzielle Situation es Ihnen möglicherweise nicht erlaubt, ein Haus zu kaufen, selbst wenn Sie es wirklich wollen. Die einzige Möglichkeit, einen Hauskauf abzuschließen, wenn keine Anzahlung verfügbar ist, besteht darin, mehrere Kredite aufzunehmen. Eine Huckepack-Hypothek kann eine Option sein, um Ihnen beim Kauf des gewünschten Hauses zu helfen, aber es gibt Nachteile, die Sie beachten sollten, bevor Sie irgendwelche Unterlagen unterschreiben.
Lassen Sie uns diese Nachteile und alle Details der Informationen durchgehen, die Sie benötigen, um die beste Entscheidung für eine Huckepack-Hypothek zu treffen.
Piggyback-Hypotheken werden auch als Piggyback-Darlehen bezeichnet
Überblick
Wenn Sie nach einem Haus suchen, das aber außerhalb Ihrer Preisklasse liegt, insbesondere in heißen Märkten, kann ein Huckepack-Darlehen bei den Vorabkosten helfen.
Ein Huckepack-Darlehen ist ein zweites Darlehen nach der ersten Hypothek zur Finanzierung einer einzelnen Immobilie. Es wird normalerweise verwendet, um die anfänglichen Hypothekenkosten zu reduzieren, wie z. B. eine Anzahlung oder eine private Hypothekenversicherung, die viele Kreditgeber für die erste Hypothek verlangen.
Die meisten Kreditgeber verlangen eine Anzahlung von mindestens 20 % des Hauswertes. Es ist jedoch nicht immer möglich, so viel Bargeld zur Hand zu haben (ohne Ihre Ersparnisse zu gefährden), insbesondere wenn die Immobilienwerte schnell steigen.
Einige Programme, wie die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) oder der Veteran Affairs (VA), ermöglichen es den Kreditnehmern, weniger Geld zu hinterlegen. Sie sind jedoch mit bestimmten Anforderungen (Einkommen, Wohnort usw.) verbunden, die Sie erfüllen müssen. Darüber hinaus müssen Sie möglicherweise zusätzliche Gebühren zahlen, was ein Huckepack-Darlehen zu einer attraktiveren Option macht.
Hier ist, was Sie über Huckepack-Darlehen für Wohnungsbaudarlehen wissen müssen.
Geschichte der Huckepack-Darlehen oder Hypotheken
Viele Kreditgeber boten in den frühen 20er Jahren (vor der Immobilienkrise) Wohnungsbaudarlehen ohne die traditionelle Anzahlung von 2000 % an. Laut dem Furman Center for Real Estate and Urban Policy der New York University nutzte 2006 ein Viertel aller Kreditnehmer ein Huckepack-Darlehen.
Dies bedeutete, dass die Kreditnehmer zwei Wohnungsbaudarlehen zur Deckung der Kosten des Eigenheims verwendeten, einen für 80 % und einen weiteren für die 20 %ige Anzahlung. Als die Immobilienblase platzte, blieb vielen Hausbesitzern ein negatives Eigenkapital, auch bekannt als unter Wasser (oder auf dem Kopf stehend auf ihren Krediten).
Infolgedessen gerieten viele Menschen mit ihren Hypotheken in Verzug, und das Vorhandensein von zwei Hypotheken machte es schwierig, eine Kreditänderung oder die Genehmigung eines Leerverkaufs zu erhalten.
Huckepack-Darlehen sind seit der Sanierung des Wohnungsbaus auf 90 % des Beleihungswerts begrenzt. Das bedeutet, dass Sie statt des während der Blase beliebten 10-80-Darlehens eine Anzahlung von 20 % leisten müssen.
Wie eine Huckepack-Hypothek funktioniert
Eine Huckepack-Hypothek funktioniert: Sie erhalten eine Hypothek für 80 % des Kaufpreises des Eigenheims. Anstatt die restlichen 20 % in bar zu zahlen, nehmen Sie einen zweiten Kredit auf (normalerweise zu 10 %) und legen dann die restlichen 10 % in bar zurück.
Angenommen, Sie möchten ein Haus im Wert von 200,000 US-Dollar kaufen, haben aber nur 20,000 US-Dollar an Ersparnissen. Sie würden eine Hypothek in Höhe von 160,000 USD (80 %) erhalten, wenn Sie die Huckepack-Darlehensstrategie verwenden. Dann würden Sie ein Huckepack-Darlehen für weitere 20,000 $ (10 %) aufnehmen. Abschließend zahlen Sie die verbleibenden 20,000 $ (10 %) als Anzahlung.
Mit dieser Strategie erhalten Sie beide Kredite gleichzeitig. Das zweite kleinere Darlehen, typischerweise ein Home-Equity-Darlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) mit einer Ziehungsfrist von 10 Jahren, ergänzt das erste, um Ihren gesamten Kreditbedarf zu decken.
Sie sind jedoch nicht verpflichtet, Kredite von demselben Kreditgeber zu erhalten. Wenn Sie Ihrem primären Hypothekengeber mitteilen, dass Sie beabsichtigen, ein Huckepack-Darlehen in Anspruch zu nehmen, wird er Sie an einen zweiten Kreditgeber verweisen, der die zusätzliche Finanzierung bereitstellen kann.
Arten von Huckepack-Darlehen
Das oben beschriebene Szenario ist die häufigste Huckepack-Darlehensstruktur, aber es ist nicht die einzige Möglichkeit, die Mittel aufzuteilen. Hier ist ein genauerer Blick auf die drei beliebtesten Alternativen.
80/10/10
Huckepack-Darlehen werden auch als 80/10/10-Darlehen bezeichnet, da dies die häufigste Art ist, die Mittel prozentual aufzuteilen. Die erste Zahl stellt die primäre Hypothekensumme (80 %) dar, während die zweite Zahl die Höhe des Huckepackdarlehens (10 %) darstellt. Die letzte Zahl steht für die Anzahlung (10 %).
80/15/5
Dies ähnelt einem 80-10-10-Darlehen, aber Sie können es bevorzugen, wenn Sie weniger als 10 % für eine Anzahlung haben.
75/15/10
Eine weitere beliebte Methode zur Aufteilung eines Huckepack-Darlehens ist 75/15/10. Das bedeutet, dass die Ersthypothek 75 % des Kaufpreises ausmacht, das Zweitdarlehen 15 % und die Anzahlung 10 %. Diese Variante wird häufig bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung verwendet, da die Hypothekenzinsen höher sind, wenn der Beleihungsauslauf (LTV) 75 % übersteigt.
Unter Verwendung des gleichen $200,000-Beispiels von oben würde ein 75/15/10-Huckepack-Darlehen wie folgt aussehen:
- Primärdarlehen: 150,000 $ (75 %).
- Sekundärdarlehen: 30,000 $ (15 %)
- Anzahlung: 20,000 $ (10 %)
Warum es schwierig sein könnte, ein Huckepack-Darlehen zu bekommen
Theoretisch scheint ein Huckepack-Darlehen die bessere Option zu sein, aber es gibt Risiken, sodass der Kreditgeber einen Nachweis verlangen muss, dass Sie die zusätzlichen Schulden tragen können.
Eine Sache, die Sie beachten sollten, ist, dass der Hypothekengeber bei der Genehmigung Ihres Darlehens Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) berücksichtigt. Da Sie im Wesentlichen zwei Kredite für ein Haus aufnehmen, machen Sie mehr Schulden, sodass Sie ein höheres Einkommen benötigen, um beide zu decken.
Ihr DTI sollte 28 % nicht überschreiten, was bedeutet, dass die monatlichen Gesamtkosten beider Kredite 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten dürfen. Wenn Ihr monatliches Einkommen vor Steuern beispielsweise 6,000 US-Dollar beträgt, haben Sie keinen Anspruch auf ein Huckepack-Darlehen, das mehr als 1,680 US-Dollar pro Monat kostet.
Da die gleichzeitige Aufnahme von zwei separaten Krediten riskant ist, benötigen Sie außerdem eine gute Bonität, um sich für ein Huckepack-Darlehen zu qualifizieren. Jeder Kreditgeber hat unterschiedliche Anforderungen, aber eine Kreditwürdigkeit von mindestens 680 ist erforderlich.
Die Vor- und Nachteile von Huckepack-Darlehen
Einen Huckepackkredit sollten oder sollten Sie aus mehreren Gründen nicht aufnehmen.
Vorteile von Huckepack-Darlehen
#1. Vermeidung von PMI
Einer der häufigsten Gründe für den Erhalt eines Huckepack-Darlehens ist die Vermeidung der Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI), die den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls schützt. Der Erhalt von zwei Hypotheken ist für den Hausbesitzer günstiger, und die Zinsen sind in der Regel steuerlich absetzbar. Bevor Sie eine solch bedeutende finanzielle Entscheidung treffen, empfehlen wir Ihnen, sich mit Ihrem Steuerberater zu beraten.
Wenn Sie 20 % oder mehr Eigenkapital in Ihrem Haus haben, haben Sie das gesetzliche Recht zu verlangen, dass Ihr Kreditgeber Ihr PMI einstellt. Andernfalls muss der Kreditgeber PMI einstellen, sobald Sie 22 % Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben.
#2. Reduzierte Anzahlungen
Eine Huckepack-Hypothek kann auch verwendet werden, um mehr als 80 % des Kaufpreises eines Eigenheims zu finanzieren (auch bekannt als 80 % Loan-to-Value oder LTV).
Wenn ein Hauskäufer beispielsweise nur genug Geld für eine Anzahlung von 5 % hat, kann er ein 80/15/5-Darlehen erhalten. Die „80“ bezieht sich auf die erste Hypothek, die die ersten 80 % des Kaufpreises des Eigenheims abdeckt. Die „15“ bezieht sich auf die zweite Hypothek, die die restlichen 15 % des Kaufpreises abdeckt. Die „5“ steht für die Anzahlung von 5 %, die der Kreditnehmer geleistet hat.
Dies kann auf zwei Arten erfolgen: 80/15/5 oder 80/10/10. Einige Kreditgeber bieten jedoch eine 80/20-Option an, bei der die zweite Hypothek den Rest des Kaufpreises ohne Anzahlung abdeckt.
# 3. Bequemlichkeit
Ein Huckepack-Darlehen kann ein nützliches Instrument für Hauskäufer sein. Sie müssen nicht zu zwei Abschlüssen gehen, zwei Sätze Papierkram unterschreiben oder zwei unterschiedliche Abschlusskosten zahlen, da eine Huckepack-Hypothek zur gleichen Zeit wie die erste Hypothek abgeschlossen wird. Wenn Ihr primärer Kreditgeber keine Huckepack-Darlehen anbietet, wird er höchstwahrscheinlich einen anderen Kreditgeber empfehlen, mit dem er eine Arbeitsbeziehung hat.
Das zweite Darlehen kann manchmal so strukturiert werden, dass der Hausbesitzer davon profitieren kann. Wenn es sich bei dem zweiten Darlehen beispielsweise um eine Kreditlinie für Wohneigentum handelt, kann der Hausbesitzer die Mittel verwenden, um Verbesserungen an seinem Zuhause vorzunehmen.
Huckepack-Darlehen können auch so strukturiert werden, dass sie nur Zinszahlungen akzeptieren. Das bedeutet, dass Sie nur die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum bezahlen müssen, aber Sie können so viel Kapital hinzufügen, wie Sie möchten.
Diese Option gibt Hausbesitzern mehr Möglichkeiten, wie sie ihr Geld ausgeben können. Sie könnten es in ihre stecken 401 (k) oder andere Finanzinvestitionen, zahlen Sie hochverzinsliche Kreditkartenschulden ab oder bewahren Sie sie für schlechte Zeiten auf.
#4. Vermeidung von Jumbo-Darlehenszinsen
Wenn Sie nach einem teureren Haus suchen, können Sie mit einem Huckepack-Darlehen die Kreditlimits von Jumbo-Darlehen umgehen. Niedrigere Zinsen auf die erste Hypothek kommen Ihnen zugute.
Die Nachteile von Huckepack-Darlehen
Auf der anderen Seite haben Huckepack-Hypotheken mehrere Nachteile, die einen Kreditnehmer abschrecken können. Hier sind ein paar Beispiele:
#1. Höhere Zinsen
Da die Zweithypothek an kurzfristige Zinsen gebunden ist, wird sie in der Regel zu einem höheren Zinssatz finanziert als die Haupthypothek. Diese Sätze können schließlich die Kosten von PMI überwiegen.
#2. Höhere monatliche Zahlungen
Zweithypotheken sind in der Regel auf Hauptwohnsitze beschränkt und haben eine kürzere Laufzeit als Ersthypotheken. Das bedeutet höhere monatliche Hypothekenzahlungen und Einschränkungen bei der Wohnform.
#3. Mengenbeschränkungen
Zweite Hypotheken sind ebenfalls auf Darlehensbeträge von nicht mehr als 100,000 USD beschränkt. Einige Kreditgeber erlauben jedoch mehr.
Huckepack-Hypotheken-Alternativen
#1. Zahlen Sie für die private Hypothekenversicherung
Möglicherweise ziehen Sie es vor, für PMI zu zahlen, insbesondere wenn PMI pro Monat günstiger ist als eine zweite Hypothekenzahlung. Kreditgeber müssen PMI kündigen, sobald Sie 22 % Eigenkapital in ihrem Haus haben, aber Sie können beantragen, dass es früher gekündigt wird, wenn sie 20 % Eigenkapital haben.
#2. Beantragen Sie eine Jumbo-Hypothek
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen hoch genug sind, um sich für ein Jumbo-Darlehen zu qualifizieren, ziehen Sie es möglicherweise vor, eine einzige monatliche Zahlung zu leisten.
#3. Kaufen Sie ein weniger teures Haus
Wenn Sie ein günstigeres Haus kaufen, können Sie sich möglicherweise eher für ein konformes Darlehen als für ein Jumbo-Darlehen qualifizieren. Dies würde Ihre Notwendigkeit für ein Huckepack-Darlehen beseitigen, um eine Jumbo-Hypothek zu vermeiden.
Ein erschwinglicheres Haus kann es Ihnen ermöglichen, sich eine Anzahlung von 20 % zu leisten, wodurch die Notwendigkeit für PMI entfällt.
# 4. Holen Sie sich einen Überbrückungskredit
Ziehen Sie einen Huckepackkredit in Betracht, weil Sie umziehen, Ihr Haus aber noch nicht verkauft haben? Ein Überbrückungskredit kann eine bessere Option sein.
Dieser kurzfristige Wohnungsbaukredit überbrückt die Zeit zwischen dem Kauf Ihres neuen Eigenheims und dem Eintreffen des Erlöses aus dem Verkauf Ihres bisherigen Eigenheims. Sie können in der Regel bis zu 80 % des ursprünglichen Eigenheimwerts mit Laufzeiten von sechs Monaten bis zu einem Jahr ausleihen. Wenn Sie einen Zweitkredit mit kürzerer Laufzeit wünschen, damit Sie nicht lange zwei Hypothekenzahlungen leisten müssen, bevorzugen Sie möglicherweise einen Überbrückungskredit.
Ihre finanzielle Situation und die Wohnkosten in Ihrer Nähe werden höchstwahrscheinlich Ihre Entscheidung zwischen einem Huckepack-Darlehen und anderen Optionen beeinflussen.
Andere Möglichkeiten
- Staatlich abgesichertes Darlehen: Einige von der Bundesregierung abgesicherte Kredite ermöglichen es Hauskäufern, weniger Geld anzulegen. FHA-Darlehen erfordern zum Beispiel nur 3.5 % Abschlag, obwohl eine Hypothekenversicherung erforderlich ist. Wenn Sie bestimmte Kriterien erfüllen, ist für VA- und USDA-Darlehen keine Anzahlung erforderlich.
- Anzahlungshilfeprogramme: Wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf spezielle Programme oder Zuschüsse, mit denen Sie Geld für eine Anzahlung sparen können. In den meisten Fällen müssten Sie sich keine Gedanken darüber machen, ob Sie PMI bezahlen oder genügend Ersparnisse haben.
Zusammenfassung
Bevor Sie zwei Hypotheken aufnehmen, rechnen Sie nach, um sicherzustellen, dass Sie Geld sparen. Während die Vermeidung von PMI verlockend erscheinen mag, zahlen Sie am Ende möglicherweise mehr für die Kredite als bei einer Hypothekenversicherung. Warten, bis Sie genug Anzahlung haben, um zwei Kredite oder PMI zu vermeiden, ist der beste Weg, um während Ihres gesamten Wohnungsbaudarlehens Geld zu sparen. Wenn das für Sie keine Option ist, haben wir andere Möglichkeiten, ein Haus mit einer geringen Anzahlung zu kaufen.
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Bibliographie
