Wenn Sie mehr als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen, ist es in der Regel vorzuziehen, eine Pauschalhypothek aufzunehmen, bei der es sich um einen einzelnen Kredit zur Finanzierung des Erwerbs mehrerer Immobilienstücke handelt, statt für jeden einzelnen Kauf einzeln einen Kredit zu beantragen. Lassen Sie uns nun besprechen, was eine Pauschalhypothek ist und wie sie auf Immobilien anwendbar ist.
Überblick
Eine Pauschalhypothek, auch Pauschaldarlehen genannt, ist eine Hypothek, die eine Reihe von Immobilien abdeckt und diese alle als Sicherheit nutzt. Anstatt jede Immobilie einzeln zu finanzieren, können Sie mit einer Pauschalhypothek mehrere Immobilien gleichzeitig finanzieren.
Mit einem Pauschalkredit können Sie mehrere Immobilien auf einmal erwerben oder die Kredite für mehrere Immobilien zu einem zusammenfassen. Bei der Veräußerung einer Sicherheit ist nur der auf die verkaufte Immobilie entfallende Betrag zu zahlen; Der Kredit selbst wird nicht „gekündigt“, da dies eine Refinanzierung oder vollständige Rückzahlung erzwingen würde. Daher läuft die verbleibende Kreditsumme planmäßig weiter.
Pauschalhypotheken sind bei traditionellen Banken und Kreditgebern oft nicht erhältlich. Stattdessen sind gewerbliche Kreditgeber die Hauptquellen dieser Kredite. Sie konzentrieren sich auf erfahrene Immobilieninvestoren mit komplexen Finanzen und einem Portfolio mit vielen Immobilien.
Wie funktioniert eine Pauschalhypothek?
Pauschalhypotheken vereinfachen die Immobilienfinanzierung. Immobilieninvestitionen erfordern große Einlagen. Persönliche Ersparnisse reichen möglicherweise nicht für groß angelegte Immobiliengeschäfte aus. Daher sind Pauschalhypotheken ideal für die Immobilienfinanzierung. Entwickler kaufen und entwickeln Grundstücke, um sie mithilfe von Pauschalhypotheken in Wohneinheiten aufzuteilen. Diese Hypothek umfasst mehrere Grundstücke. Bei der Entwicklung von Immobilienunterteilungen wird diese Art der Finanzierung genutzt. Gegen einen festgelegten Betrag kann der Kreditnehmer bestimmte Lose ablösen. Die Hypothek wird während des Baufortschritts für beide Grundstücke abbezahlt.
Als Sicherheit für den Kredit dienen die Gebäude, die mit dieser Hypothek gebaut werden. Allerdings gibt es bei Pauschalhypotheken Regeln, die den Verkauf einzelner Immobilien ohne vollständige Rückzahlung des Darlehens ermöglichen.
Eine „Due-on-Sale-Klausel“ in herkömmlichen Hypotheken schreibt die vollständige Zahlung vor, wenn die Immobilie verkauft wird. Die „Freigabeklausel“ einer Pauschalhypothek ermöglicht den Verkauf eines Teils der Sicherungsimmobilie und die Rückzahlung eines Teils der Schulden. Nachdem alle Häuser verkauft sind, wird die Pauschalhypothek wieder aufgenommen. Dies erleichtert den Kauf und Verkauf mehrerer Wohnungen mit der gleichen Bonität.
Diese Klausel ist jedoch nur anwendbar, wenn der Wert der verbleibenden Immobilie ausreicht, um den Restbetrag des ausstehenden Darlehens zu decken, wenn eine Immobilie aus einem Portfolio verkauft wird, das eine Pauschalhypothek unterstützt.
Pauschalhypothekenanforderungen
Kreditinstitute können bei der Bestimmung der allgemeinen Hypothekenfähigkeit eines Unternehmens auch Folgendes berücksichtigen:
#1. Bonität des Kreditnehmers
Die persönliche Bonität und das Einkommen des Kreditnehmers werden vom Pauschalhypothekengeber bei der Beantragung berücksichtigt.
#2. Die finanzielle Stabilität des Unternehmens
Damit sich das Unternehmen für den Kredit qualifiziert, ist zusätzlich zu den Geschäftsergebnissen und der Bonitätshistorie eine Schuldendienstdeckungsquote (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) von mindestens 1.25 erforderlich.
#3. Verständnis für die Branche
Wenn der Kreditnehmer beabsichtigt, ein größeres Projekt zu bauen, ist dies unerlässlich. Der Pauschalhypothekengeber wird wissen wollen, ob der Kreditnehmer über Erfahrung in der Vergangenheit verfügt, da er in dieser Situation einer großen Gefahr ausgesetzt ist.
#5. Stärke des Vermögenswerts
Das Kreditinstitut möchte wissen, wie viele Immobilien im Darlehen enthalten sind, um welche Art von Immobilien es sich handelt, wofür sie genutzt werden, wo sie sich befinden, wie sie gepflegt werden und wie viel sie wert sind.
#6. Nettobetriebsergebnis
Wenn es sich um ein Darlehen für Mietobjekte handelt, möchte die Bank wissen, wie viel Geld die Immobilien jeden Monat einbringen.
Für wen eignen sich Pauschalhypotheken?
Meistens werden sie von klugen Käufern, Flippern und Immobilienentwicklern genutzt. Zielmarkt für Pauschalhypotheken sind Unternehmen, die Häuser in großen Mengen kaufen, oder erfahrene Investoren mit einem Portfolio aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
Diese Kredite sind nicht für die Finanzierung eines Zweithauses oder gar eines Hauptwohnsitzes gedacht. Stattdessen dienen sie als Investitionsresidenzen für Immobilieninvestoren, die Häuser mit Gewinn vermieten, verkaufen oder bauen. Zu den typischsten Kunden für eine Pauschalhypothek gehören:
#1. Investoren in Mietobjekte
Investoren in Mietimmobilien sind in der Regel mit Einschränkungen bei der Kreditaufnahme durch herkömmliche Kreditgeber konfrontiert. Mit einem Pauschalkredit können Sie mehrere Immobilien gleichzeitig erwerben oder Kredite für bestehende Mietobjekte zu einem einzigen Kredit zusammenfassen.
#2. Immobilienflipper
Immobilienverkäufer können mit einem Pauschalkredit mehrere Immobilien auf einmal kaufen und weiterverkaufen. Der Flipper muss lediglich diesen Prozentsatz des Darlehens für jede verkaufte Immobilie zurückzahlen. Flipper können beispielsweise nach Pauschalhypotheken suchen, um schnell reagieren und Chancen nutzen zu können, die sie auf dem Markt entdecken. Eine Pauschalhypothek könnte zusätzliche Flexibilität bieten, um solche Vorhaben praktikabler zu machen, wenn der Investor viele Häuser entdeckt, die er kaufen, renovieren und weiterverkaufen möchte.
#3. Bauherren und Entwickler
Immobilienentwickler können Grundstücke kaufen und den Bau von Gebäuden auch mit einer Pauschalhypothek bezahlen. Wenn der Bauträger sich bereit erklärt, das Darlehen zu behalten, wird es zu einer dauerhaften Finanzierung; andernfalls kann es zurückgezahlt werden, wenn der Bauträger Immobilien verkauft.
#4. Geschäftserweiterung
Ein Pauschalkredit bietet die Möglichkeit, alle Gebäude im Rahmen einer Hypothek zu finanzieren, was für Unternehmen nützlich ist, die expandieren oder ein Gebäude mit mehreren Standorten kaufen.
Pauschalhypothek-Immobilien
Kurz gesagt handelt es sich bei einer Pauschalhypothek um ein System zur Finanzierung verschiedener Immobilienprojekte und -akquisitionen mithilfe eines Pauschaldarlehens. Dies bietet auch die Möglichkeit, mehrere einzelne Immobilienhypotheken in einem Rahmendarlehen zusammenzufassen. Da Pauschalhypotheken sehr flexibel sind und den separaten Verkauf einzelner Vermögenswerte ermöglichen, ohne dass eine Refinanzierung oder die Aufnahme eines neuen Kredits erforderlich ist, werden sie in der Regel von Immobilieninvestoren und -entwicklern erworben, um bei der Finanzierung mehrerer Vermögenswerte oder Gewerbe- und Wohnimmobilien Zeit und Geld zu sparen Eigenschaften.
Nehmen Sie zum Beispiel dieses Szenario. Ein Bauträger kauft 100 Acres Grundstück mit der Absicht, ein Vorstadtviertel mit einem Haus pro Acre zu entwickeln. Sie kaufen das Land mit einem Pauschalkredit von verschiedenen Verkäufern. Sie verkaufen Häuser an bestimmte Familien, während sie bauen, und zahlen bei jedem Verkauf einen Teil des Kredits ab.
Pauschalhypothekengeber
Fordern Sie Empfehlungen von Ihrem Bankberater, CPA oder an Finanzberater ist der einfachste Ansatz, einen gewerblichen Kreditgeber zu finden, der Pauschalhypotheken vergibt. Hier sind jedoch einige Hypothekengeber, die Sie möglicherweise ebenfalls in Betracht ziehen sollten:
#1. Vaster-Geschäftskredite:
Vaster ist ein vollständig integriertes Hypothekenunternehmen mit lokalen Marktexperten als Rückgrat. Es wurde 2017 von zwei der größten Immobilienfirmen in Südflorida gegründet; Fortune International Group und die damit verbundene Gruppe. Es wurde als Joint Venture gegründet. In den ersten beiden Betriebsjahren als privater Kreditgeber für Wohnimmobilien konnte Vaster Kredite in Höhe von über 150,000,000 US-Dollar abschließen. Seitdem haben sie die Vielfalt ihrer Kreditprodukte erweitert, um immer mehr Menschen beim Aufbau von Vermögen durch Immobilien zu unterstützen.
Vaster hat seinen Sitz im Brickell von Miami, Florida, dem Finanzzentrum der Stadt, und kann Kunden aus den USA und anderen Ländern aufgrund der günstigen Lage seines Hauptsitzes ein nahtloses Hypothekenerlebnis bieten.
Vaster ist auf groß angelegte und komplexe Handelstransaktionen mit einer Finanzierung von bis zu 65 % und keinem maximalen Kreditbetrag bei einem 12- bis 36-monatigen Vertrag sowohl für gewerbliche als auch für private Kredite spezialisiert.
#2. KRAM Capital
Wenn es um die Finanzierung von Gewerbe- und Wohnimmobilien geht, können nur wenige Unternehmen mithalten KRAM Capital Group LLC. Aufgrund ihrer weltweiten Präsenz können KRAM-Kunden überall auf Mittel für Gewerbe- und Wohnimmobilieninvestitionen zugreifen. Ihr Hauptsitz befindet sich in Atlanta, Georgia.
Die 20-jährige Erfahrung des Führungsteams in der Finanzierung von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Transaktionen im Wert von 2 Milliarden US-Dollar helfen den Kunden. Seit 2017 bietet die KRAM Capital Group außergewöhnlichen Service und Online-Tools, um jedem Kunden ein einzigartiges Erlebnis zu bieten.
KRAM Capital bietet Finanzierungen für Immobilieninvestoren jeder Größe, darunter: Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Wohninvestitionen, Überbrückungskredite und Ferienvermietungen mit Kreditbeträgen ab mindestens 300,000 US-Dollar und einer festen Kreditlaufzeit von 5 bis 30 Jahren.
#3. Westpark-Darlehen
Westpark Loans mit Sitz in Kalifornien ist ein landesweit tätiger direkter Hartgeldkreditgeber. Sie bieten jede Art von Hypothek an, einschließlich Festgeld-, Staats-, alternativer Hypotheken und konventioneller Hypotheken.
Westpark Loans mit Sitz in Irvine, Kalifornien, USA, bietet zwei verschiedene Produkte im Rahmen des Pauschalkreditsystems an. Dabei handelt es sich um das Pauschaldarlehen „Standard Investor“ und das Pauschaldarlehen „Apartment Investor“.
Im Rahmen der Standard-Investor-Pauschaldarlehensoption;
- Die Kreditbeträge liegen zwischen 500,000 und 5 Millionen US-Dollar
- Eine Cash-Out-Refinanzierung ist akzeptabel
- 5 oder 10 Jahre feste Laufzeit mit einer Amortisation von bis zu 30 Jahren
Im Rahmen der Option Apartment Investor Pauschaldarlehen;
- Die Kreditbeträge liegen zwischen 1 und 50 Millionen US-Dollar
- Eine Cash-out-Refinanzierung ist ebenfalls akzeptabel
- 5 oder 10 Jahre feste Laufzeit mit einer Amortisation von bis zu 30 Jahren
Pauschalkredit vs. Überbrückungskredit
Obwohl es sich bei beiden um gewerbliche Immobilienkredite handelt, gibt es einige Unterschiede zwischen ihnen.
Ein Überbrückungskredit ist ein kurzfristiger Kredit, der zur Finanzierung einer Übergangsphase, beispielsweise eines Umzugs von einer Wohnung in eine andere, geschaffen wird, während es sich bei einem Pauschalkredit um eine einzelne Hypothek handelt, die zwei oder mehr Immobilien abdeckt.
Überbrückungskredite werden hauptsächlich von alleinstehenden Hausbesitzern genutzt, die in ein neues Zuhause umziehen oder ihr altes Haus renovieren und verkaufen möchten, während Pauschalkredite vor allem von Immobilienentwicklern und Investoren bevorzugt werden, die eine große Anzahl von Immobilien gleichzeitig entwickeln.
Überbrückungskredite haben einen höheren Zinssatz von 6.25 % und mehr und sind relativ kurzfristige Kredite, die in der Regel innerhalb von 6 Monaten bis 3 Jahren zurückgezahlt werden müssen, während Pauschalkredite deutlich niedrigere Zinssätze von bis zu 4 % haben und Kreditlaufzeiten zwischen 2 und 30 % haben XNUMX Jahre.
Immobilieninvestoren können manchmal kommerzielle Überbrückungskredite nutzen, bei denen es sich um kurzfristige Kredite handelt, bis sie sich eine langfristige Finanzierung sichern können. Bei der Renovierung einer kürzlich erworbenen Renditeimmobilie werden häufig Überbrückungskredite eingesetzt; Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten kann die Immobilie dauerhaft finanziert werden. Zusätzlich, Gewerbliche Überbrückungskredite können für den Kauf noch nicht bebauter Grundstücke oder die Refinanzierung von Betriebsvermögen genutzt werden.
Vor- und Nachteile einer Pauschalhypothek
Dies sind die wichtigsten Vor- und Nachteile einer Pauschalhypothek:
Vorteile
- Ein Kreditnehmer mit einer Pauschalhypothek spart möglicherweise mehr Geld, da nur für einen Kredit Gebühren zu zahlen sind. Dadurch erhält der Immobilieneigentümer mehr Geld, das er in das Projekt investieren kann. Daher sind die Kosten für die Beantragung und den Abschluss mehrerer Hypotheken für einen Immobilienhändler geringer.
- Diese Kredite ermöglichen es Investoren und Kreditnehmern, mehrere Immobilien unter einem Kredit zusammenzufassen. Das spart viel Zeit, Energie und Geld. Da es nur einen Kreditantrag gibt, sparen sie außerdem eine Menge Papier, da nur ein Satz Finanzdaten, eine Kreditanfrage und ein Antrag auszufüllen sind.
- Nach der Kreditgenehmigung müssen Kreditnehmer nur noch eine Kreditzahlung pro Monat verwalten und nachverfolgen und eine monatliche Abrechnung in der Buchhaltung des Kreditnehmers aktualisieren.
- Der Verkauf eines einzelnen Vermögenswerts löst nur die Rückzahlung des auf diesen Vermögenswert entfallenden Kreditsaldos aus. Ist das Pauschaldarlehen abbezahlt, kann es ohne Auswirkung auf die Restschuld veräußert werden.
- Mit Pauschaldarlehen können beliebig viele Immobilien erworben werden, wie der Kreditnehmer möchte.
Nachteile
- Pauschalkredite sind aufgrund ihrer Seltenheit nicht einfach zu erhalten.
- Die Qualifikationsanforderungen sind im Allgemeinen viel anspruchsvoller, da sich ihre Bedingungen tendenziell von denen herkömmlicher Hypothekendarlehen unterscheiden.
- Für einige Kreditnehmer kann es schwierig sein, die höheren Anzahlungen zu leisten, die Pauschalhypothekenkreditgeber gelegentlich verlangen (zwischen 25 % und 50 %), zusätzlich zu den hohen Kreditbeträgen, die Pauschalkredite im Vergleich zu herkömmlichen Hypothekendarlehen normalerweise mit sich bringen.
- Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken können sich die Konditionen des Darlehens ändern und bei einem Ausfall kann es zum Verlust aller als Sicherheit gesicherten Vermögenswerte kommen.
Was ist ein Beispiel für eine Pauschalhypothek?
Angenommen, ein Immobilienentwickler möchte auf 100 Acres eine Vorstadtsiedlung mit einem Haus pro Acre bauen. Der Bauträger könnte entweder das Grundstück mit einem Pauschalkredit kaufen oder den einzelnen Hausbau mit dem Pauschalkredit finanzieren und den Kredit nach und nach bei jedem Hausverkauf abbezahlen.
Ist es schwierig, eine Pauschalhypothek zu bekommen?
Für normale Privatpersonen wäre es recht schwierig, einen Pauschalkredit zu erhalten, während die Tendenz für erfahrene Anleger wie Immobilienunternehmen und Investoren eher zunimmt.
Wie funktioniert eine Pauschalhypothek?
Bei einem Pauschalkredit handelt es sich um eine Darlehensform, die es dem Kreditnehmer grundsätzlich ermöglicht, den Kredit durch den Verkauf der besicherten Immobilie in Teilstücken zurückzuzahlen.
Siehe auch GRUNDLEIHEN: Was es ist und wie es verwendet wird
Zusammenfassung
Pauschalkredite oder Hypotheken sind Kredite, die mehrere Immobilienwerte abdecken und es Anlegern ermöglichen, mehrere Immobilien gleichzeitig zu finanzieren, anstatt mehrere einzelne Hypotheken aufnehmen zu müssen. Als Sicherheit für den Kredit dient die Immobilie, für die der Kredit aufgenommen wird. Eine Freigabeklausel ermöglicht den Verkauf der Immobilie einzeln, ohne dass die gesamte Schuld beglichen werden muss.
Der Hauptvorteil dieses Finanzierungsmodells besteht darin, dass es dem Kreditnehmer mehr Bargeld zur Verfügung stellt. Pauschalkredite werden vor allem von Bauträgern, Immobilieninvestoren und Flippern beantragt, die große Gewerbe- oder Wohnimmobilien bauen.
Häufig gestellte Fragen zu Pauschalhypotheken
Was sind die Sicherheiten bei einer Pauschalhypothek?
Die Immobilie ist die Sicherheit für die Hypothek.
Was deckt eine Pauschalhypothek ab?
Eine Pauschalhypothek umfasst zwei oder mehr Vermögenswerte oder Immobilien.
Sind Pauschalkredite sicher?
Pauschaldarlehen sind sicher, solange der Kreditnehmer nicht mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät.
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