Ein Überbrückungskredit ist ein kurzfristiger Kredit, der speziell zur Finanzierung einer Hypothekenanzahlung aufgenommen wird. Einfach ausgedrückt, wenn Sie ein Angebot für ein neues Haus abgeben möchten, bevor Sie Ihr aktuelles Haus verkaufen, aber zusätzliches Geld benötigen, kann Ihnen ein Überbrückungskredit helfen. Aber die Frage ist: „Ist das die richtige Wahl für Sie?“ Und wie genau funktioniert ein Überbrückungskredit?
Wir führen Sie durch die Vor- und Nachteile von Überbrückungskrediten, damit Sie entscheiden können, ob sie für Ihren Hauskauf geeignet sind.
Was genau ist ein Überbrückungskredit?
Ein Überbrückungskredit ist eine Art kurzfristige Finanzierung, die es Privatpersonen und Unternehmen ermöglicht, Mittel für bis zu einem Jahr zu leihen. Überbrückungskredite, auch Überbrückungskredite, Zwischenfinanzierungen, Gap-Finanzierungen und Swing-Darlehen genannt, werden durch Sicherheiten wie das Eigenheim oder andere Vermögenswerte des Kreditnehmers besichert. Überbrückungskredite haben Zinssätze zwischen 8.5 % und 10.5 % und sind damit teurer als traditionelle, langfristige Finanzierungsoptionen.
Auf der anderen Seite haben Überbrückungsdarlehen einen schnelleren Antrags- und Zeichnungsprozess als herkömmliche Darlehen. Wenn Sie eine Hypothek für den Kauf eines neuen Eigenheims aufnehmen können, können Sie außerdem wahrscheinlich einen Überbrückungskredit erhalten, vorausgesetzt, Sie haben das erforderliche Eigenkapital für Ihr erstes Eigenheim. Überbrückungskredite sind daher eine beliebte Option für Hausbesitzer, die einen schnellen Zugang zu Geldern benötigen, um ein neues Haus zu kaufen, bevor sie ihr aktuelles Haus verkaufen.
Wie funktioniert Bridge Lending?
Wenn ein Hausbesitzer beschließt, sein derzeitiges Haus zu verkaufen und ein neues zu kaufen, kann es schwierig sein, einen Vertrag zum Verkauf des Hauses zu erhalten und dann innerhalb desselben Zeitrahmens ein neues Haus abzuschließen. Darüber hinaus kann ein Hausbesitzer möglicherweise keine Anzahlung für eine Zweitwohnung leisten, bis der Erlös aus dem Verkauf seiner Erstwohnung eingegangen ist. In diesem Fall kann der Hausbesitzer sein jetziges Eigenheim als Sicherheit für einen Überbrückungskredit verwenden, um die Anzahlung für sein neues Eigenheim abzudecken.
In diesem Fall kann ein Hausbesitzer mit seiner derzeitigen Hypothekenbank zusammenarbeiten, um ein sechs- bis zwölfmonatiges Darlehen zu erhalten, um die Lücke zwischen dem Neukauf und dem Verkauf seines alten Hauses zu „überbrücken“. Überbrückungskredite werden nicht von allen traditionellen Hypothekenbanken angeboten, aber sie werden häufiger von Online-Kreditgebern angeboten. Überbrückungsdarlehen sind zwar durch das Eigenheim des Kreditnehmers besichert, weisen aber aufgrund der kurzen Laufzeit des Darlehens häufig höhere Zinsen auf als andere Finanzierungsmöglichkeiten, wie z. B. Eigenheimkredite.
Wenn das erste Eigenheim des Kreditnehmers verkauft wird, kann der Erlös zur Tilgung des Überbrückungsdarlehens verwendet werden, sodass ihm nur noch die Hypothek auf sein neues Eigenheim bleibt. Wenn das Haus des Kreditnehmers nicht innerhalb der Kreditlaufzeit verkauft wird, ist er für die Zahlung seiner ersten Hypothek, der Hypothek seines neuen Hauses und des Überbrückungsdarlehens verantwortlich. Überbrückungskredite sind daher eine riskante Option für Hausbesitzer, die ihr Haus wahrscheinlich nicht in kurzer Zeit verkaufen werden.
Ein Beispiel für einen Überbrückungskredit
Um das Sony Building in New York City im Jahr 2016 zu erwerben, erhielt Olayan America Corp. einen Überbrückungskredit von ING Capital. Das kurzfristige Darlehen wurde schnell genehmigt, sodass Olayan das Sony Building schnell abschließen konnte. Das Darlehen trug dazu bei, einen Teil der Kosten für den Kauf des Gebäudes zu decken, bis Olayan eine dauerhaftere, langfristigere Finanzierung sicherstellen konnte.
Traditionelle Kredite vs. Überbrückungskredite
Überbrückungsdarlehen sind in der Regel einfacher zu beantragen, zu genehmigen und zu finanzieren als herkömmliche Darlehen. Als Gegenleistung für die Bequemlichkeit haben diese Darlehen jedoch in der Regel kurze Laufzeiten, hohe Zinssätze und hohe Bearbeitungsgebühren.
Kreditnehmer akzeptieren diese Bedingungen im Allgemeinen, weil sie einen schnellen und einfachen Zugang zu Geldern benötigen. Sie sind bereit, hohe Zinsen zu zahlen, weil sie wissen, dass es sich um einen kurzfristigen Kredit handelt, und beabsichtigen, ihn mit einer zinsgünstigen, langfristigen Finanzierung schnell zurückzuzahlen. Darüber hinaus haben die meisten Überbrückungskredite keine Rückzahlungsstrafen.
Arten von Überbrückungskrediten
Überbrückungsdarlehen werden in vier Arten eingeteilt: offene Überbrückungsdarlehen, geschlossene Überbrückungsdarlehen, Überbrückungsdarlehen mit erster Gebühr und Überbrückungsdarlehen mit zweiter Gebühr.
#1. Geschlossener Überbrückungskredit
Ein geschlossener Überbrückungskredit steht für einen vorher vereinbarten Zeitraum zur Verfügung. Kreditgeber werden es eher akzeptieren, weil es ihnen mehr Sicherheit bei der Kreditrückzahlung gibt. Es hat niedrigere Zinssätze als ein herkömmlicher Überbrückungskredit.
#2. Brückendarlehen öffnen
Die Rückzahlungsmethode für einen offenen Überbrückungskredit ist zu Beginn unbekannt, und es gibt keinen festgelegten Rückzahlungstermin. Die meisten Überbrückungsunternehmen ziehen die Darlehenszinsen vom Darlehensvorschuss ab, um die Sicherheit ihrer Mittel zu gewährleisten. Kreditnehmer, die unsicher sind, wann ihre erwartete Finanzierung verfügbar sein wird, bevorzugen einen offenen Überbrückungskredit. Da die Kreditrückzahlung ungewiss ist, verlangen Kreditgeber für diese Art von Überbrückungskredit einen höheren Zinssatz.
#3. First Charge Überbrückungskredit
Mit einem erstrangigen Überbrückungsdarlehen erhält der Kreditgeber die erste Gebühr für die Immobilie. Wenn es zu einem Zahlungsausfall kommt, wird der erste Überbrückungskreditgeber zuerst bezahlt, gefolgt von anderen Kreditgebern. Aufgrund des geringen versicherungstechnischen Risikos wird das Darlehen niedriger verzinst als Überbrückungsdarlehen nach zweiter Gebühr.
#4. Second Charge Überbrückungskredit
Der Kreditgeber übernimmt die zweite Gebühr nach dem bestehenden ersten Kreditgeber für eine zweite Gebühr Überbrückungskredit. Diese Darlehen sind in der Regel für einen kurzen Zeitraum von weniger als einem Jahr. Sie sind eher zahlungsunfähig und ziehen daher einen höheren Zinssatz nach sich. Nachdem alle Verbindlichkeiten gegenüber dem Überbrückungsdarlehensgeber der ersten Gebühr beglichen wurden, beginnt ein Darlehensgeber der zweiten Gebühr mit der Rückforderung der Zahlungen vom Kunden. Der Überbrückungskreditgeber bei einem Zweitschuldendarlehen hingegen hat die gleichen Rücknahmerechte wie der Erstschuldner.
Vorteile von Überbrückungskrediten
Einer der Vorteile von Überbrückungskrediten besteht darin, dass Sie Gelegenheiten nutzen können, die Sie sonst verpassen würden. Ein Hausbesitzer, der ein neues Haus kaufen möchte, kann eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, die besagt, dass er das Haus erst kauft, nachdem er sein aktuelles Haus verkauft hat. Einige Verkäufer fühlen sich jedoch möglicherweise unwohl mit einer solchen Vereinbarung und verkaufen die Immobilie möglicherweise an andere bereite Käufer. Sie können einen Überbrückungskredit verwenden, um eine Anzahlung für ein Haus zu leisten, während Sie auf den Abschluss des Verkaufs des anderen Hauses warten.
Ein Überbrückungsdarlehen benötigt auch weniger Zeit, um sich für einen Überbrückungskredit zu qualifizieren und genehmigt zu werden, als ein herkömmlicher Kredit. Die schnelle Bearbeitung eines Überbrückungskredits ermöglicht es Ihnen, ein neues Zuhause zu kaufen, während Sie auf das beste Angebot für das alte warten. Aufgrund der langen Wartezeiten bei herkömmlichen Krediten können Sie gezwungen sein, eine Wohnung zu mieten, was sich auf Ihr Budget auswirken kann. Darüber hinaus ermöglichen Überbrückungskredite je nach Kreditvertrag flexible Zahlungsbedingungen. Sie haben die Möglichkeit, vor oder nach einer langfristigen Finanzierung oder dem Verkauf der Altimmobilie mit der Kredittilgung zu beginnen.
Nachteile Überbrückungskredit
Wenn Sie einen Überbrückungskredit aufnehmen, müssen Sie zwei Hypotheken plus einen Überbrückungskredit bezahlen, während Sie auf den Verkauf Ihres alten Hauses oder die langfristige Finanzierung warten. Wenn Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nicht nachkommen, kann der Überbrückungsdarlehensgeber Ihr Haus zwangsversteigern, was Sie in noch größere finanzielle Schwierigkeiten bringt als vor der Aufnahme des Überbrückungsdarlehens. Darüber hinaus kann die Zwangsvollstreckung dazu führen, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.
Überbrückungskredite sind als kurzfristige Finanzierungsform aufgrund der hohen Zinssätze und der damit verbundenen Gebühren wie Bewertungszahlungen, Ausgabeaufschläge und Anwaltskosten des Kreditgebers teuer. Darüber hinaus verlangen einige Kreditgeber, dass Sie eine Hypothek bei ihnen aufnehmen, was Ihre Möglichkeiten einschränkt, Hypothekenzinsen verschiedener Unternehmen zu vergleichen.
Zinssätze für Common Home Bridge-Darlehen
Die Zinssätze für Überbrückungskredite sind im Allgemeinen höher als die Zinssätze für herkömmliche Kredite, wobei die Gebühren bis zu 2 % über dem Leitzins liegen. Überbrückungskredite haben wie herkömmliche Hypotheken Abschlusskosten (die von einigen tausend Dollar bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Kreditwerts reichen können) und Bearbeitungsgebühren. Möglicherweise müssen Sie auch für ein Gutachten bezahlen.
Da der Käuferschutz jedoch häufig begrenzt ist, falls der Verkauf seines derzeitigen Eigenheims scheitert, ist es wichtig, die mit einem Überbrückungsdarlehensangebot verbundenen Geschäftsbedingungen zu lesen. Da Überbrückungsdarlehen durch Ihr vorhandenes Eigentum gesichert sind, können sie von einem Kreditgeber zwangsversteigert werden, wenn Zahlungen nicht rechtzeitig geleistet werden. Vor diesem Hintergrund sollten Sie sorgfältig überlegen, wie lange Sie ohne finanzielle Entlastung auskommen können, wenn ein Verkauf zustande kommt, und vermeiden, sich mit geliehenen Beträgen zu überfordern. Ebenso werden Sie feststellen, dass sich umfangreiche Recherchen zum aktuellen Immobilienmarkt und zur Verkaufsdauer von Häusern in Ihrer Gegend auszahlen.
Wann sollten Sie einen Überbrückungskredit verwenden?
Überbrückungskredite werden am häufigsten verwendet, wenn ein Hausbesitzer ein neues Haus kaufen möchte, bevor er sein bestehendes verkauft. Ein Kreditnehmer kann einen Teil seines Überbrückungsdarlehens verwenden, um seine aktuelle Hypothek abzuzahlen, während der Rest für eine Anzahlung auf ein neues Zuhause verwendet wird. Ebenso kann ein Überbrückungskredit als zweite Hypothek verwendet werden, um die Anzahlung für ein neues Zuhause zu decken.
Ein Überbrückungskredit könnte von Vorteil sein, wenn Sie:
- Haben Sie sich für ein neues Zuhause entschieden und leben Sie in einem Verkäufermarkt, in dem sich Häuser schnell verkaufen.
- Sie möchten ein Haus kaufen, aber der Verkäufer akzeptiert kein Angebot, das vom Verkauf Ihres derzeitigen Hauses abhängig ist.
- Sie können sich keine Anzahlung für ein neues Haus leisten, ohne zuerst Ihr altes zu verkaufen
- Sie möchten ein neues Haus kaufen, bevor Sie Ihr altes verkaufen.
- Planen Sie, Ihr aktuelles Haus zu verkaufen, bevor Sie das neue schließen.
Unternehmen können auch Überbrückungskredite nutzen, um unmittelbare Immobilienchancen zu nutzen oder kurzfristige Ausgaben zu finanzieren. Diese Kredite stehen Unternehmen in der Regel über Hartgeldverleiher zur Verfügung, die Kredite mit Ihrer Immobilie als Sicherheit finanzieren, und über alternative Online-Kreditgeber. Die Zinssätze für diese Kredite sind höher als die für andere Arten von Geschäftskrediten.
Überbrückungskredite für Unternehmen werden üblicherweise für die folgenden Zwecke verwendet:
- Deckung der Betriebskosten, während ein Unternehmen eine langfristige Finanzierung anstrebt
- Schnelle Beschaffung der für den Immobilienkauf erforderlichen Mittel
- Verwenden Sie zeitlich begrenzte Angebote für Inventar und andere Geschäftsressourcen
Kosten eines Überbrückungskredits
Wenn Sie ein neues Haus oder eine andere Immobilie kaufen möchten, aber Ihre aktuelle Immobilie noch nicht verkauft haben, sind Überbrückungskredite eine bequeme Möglichkeit, eine vorübergehende Finanzierung zu erhalten. Diese Art der Finanzierung ist jedoch in der Regel teurer als eine klassische Hypothek. Die Zinssätze für Überbrückungskredite variieren je nach Kreditwürdigkeit und Kreditgröße, reichen jedoch in der Regel vom Leitzins (derzeit 3.25 %) bis zu 8.5 % oder 10.5 %. Die Zinssätze für Überbrückungskredite für Unternehmen sind sogar noch höher und liegen in der Regel zwischen 15 % und 24 %.
Kreditnehmer müssen neben den Überbrückungsdarlehenszinsen Abschlusskosten sowie zusätzliche Rechts- und Verwaltungsgebühren zahlen. Die Kosten und Gebühren für den Abschluss von Überbrückungskrediten liegen in der Regel zwischen 1.5 % und 3 % des gesamten Kreditbetrags und können Folgendes umfassen:
- Beurteilungsgebühr
- Verwaltungsgebühr
- Treuhandgebühr
- Die Kosten der Eigentumsversicherung
- Notarkommission
- Kreditvermittlungsgebühr
Alternativen für Überbrückungskredite
Wenn Sie einen schnellen Geldsegen brauchen, müssen Sie natürlich nicht immer nach einem Überbrückungskredit Ausschau halten. Denn auch viele andere Formen der alternativen Immobilienfinanzierung können Ihnen helfen, hier über die Runden zu kommen, auch wenn es mal eng wird. Sehen wir uns einige Beispiele an.
#1. Eigenheimdarlehen
Überbrückungskredite werden häufig durch Eigenheimkredite ersetzt. Mit dieser Art der Finanzierung können Sie gegen aktuelles Eigenkapital in Ihrem Eigenheim leihen, das durch Ihr aktuelles Eigenheim als Sicherheit besichert ist. Eigenheimkredite sind in der Regel langfristig (bis zu 20 Jahre) und bieten Zinssätze, die mit Überbrückungskrediten konkurrenzfähig sind. Obwohl es oft günstiger ist als ein Überbrückungsdarlehen, denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie ein neues Haus kaufen und Ihr altes nicht rechtzeitig verkaufen, immer noch zwei Hypotheken tragen müssen, wenn Sie ein Eigenheimdarlehen erhalten, wenn nicht sogar drei .
#2. HELOC (Eigenheimkreditlinie)
Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist im Wesentlichen eine zweite Hypothek, die einen niedrigeren Zinssatz, niedrigere Abschlusskosten und mehr Zeit für die Rückzahlung geliehener Mittel bietet. Sie können auch alle HELOC-Mittel verwenden, um Heimwerkerarbeiten und andere Verbesserungen vorzunehmen. Es sollte beachtet werden, dass einige HELOCs Vorfälligkeitsentschädigungen haben können. Rocket Mortgage bietet keine Eigenheimdarlehen an.
#3. 80-10-10 Darlehen
Ein 80-10-10-Darlehen ermöglicht es Ihnen, ein neues Zuhause mit weniger als 20 % Anzahlung zu kaufen und gleichzeitig zusätzliche Gebühren aufgrund einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden. Ein 80-10-10-Darlehen erfordert, dass Sie 10 % hinterlegen und dann zwei Hypotheken aufnehmen: eine für 80 % des geforderten Preises des neuen Hauses und eine weitere für die restlichen 10 %. Nachdem Sie Ihr aktuelles Haus verkauft und alle ausstehenden Beträge beglichen haben, können Sie mit dem Erlös die zweite Hypothek in Höhe von 10 % auf die neue Immobilie abbezahlen. Rocket Mortgage bietet derzeit diese Art der Finanzierung nicht an.
#4. Privat Darlehen
Schließlich, wenn Sie eine gute Bonität, stabile Beschäftigung, eine Erfolgsbilanz bei der rechtzeitigen Zahlung von Ausgaben und ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen, sollten Sie die Beantragung eines Privatdarlehens in Betracht ziehen. Diese Art von Darlehen ist häufig durch Privatvermögen besichert, wobei die Konditionen je nach Kreditgeber variieren.
Schritte zum Erhalt eines Überbrückungsdarlehens
Untersuchen Sie Ihr Eigenheimkapital
In den meisten Fällen benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital, um einen Überbrückungskredit zu erhalten, aber viel mehr, wenn Sie zusätzliches Geld für eine Anzahlung für ein neues Zuhause benötigen. Denken Sie daran, dass Sie, wenn Ihr Haus für weniger als erwartet verkauft wird, möglicherweise den Restbetrag des Überbrückungsdarlehens in bar zurückzahlen müssen.
Behalten Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) im Auge
Sie müssen sich sowohl mit Ihren aktuellen als auch mit Ihren voraussichtlichen Hypothekenzahlungen qualifizieren. Ziehen Sie einen Überbrückungskredit in Betracht, wenn Ihr Einkommen aufgrund von Provisionen oder selbstständiger Tätigkeit schwankt – ein paar langsame Monate könnten Ihre Ersparnisse schnell aufbrauchen, wenn Sie drei Hypothekenzahlungen leisten.
Verbessern Sie Ihre Kredit-Score
Überbrückungskreditgeber möchten sehen, dass Sie verantwortungsvoll mit Ihren Schulden umgegangen sind, weil sie erwarten, dass Sie mehrere Hypothekenzahlungen leisten. Obwohl einige Überbrückungsdarlehensprogramme Kredit-Scores von nur 600 zulassen, erhalten Sie mit einem hohen Kredit-Score die besten Zinsen.
Suchen Sie einen Überbrückungskreditanbieter
Überbrückungskredite sind ein Nischenprodukt, das nicht alle Kreditgeber anbieten. Erkundigen Sie sich bei dem Kreditgeber, mit dem Sie für den Kauf eines neuen Eigenheims zusammenarbeiten, nach Überbrückungsdarlehen. Wenn dies nicht der Fall ist, ziehen Sie die folgenden Alternativen in Betracht:
- Banken und Kreditgenossenschaften in der Gemeinde. Wenn Sie bereits vor Ort Bank haben, erkundigen Sie sich nach Überbrückungskrediten. Selbst wenn Sie kein Bankkonto bei ihnen haben, bieten lokale Banken und Kreditgenossenschaften persönlichen Service und kennen sich mit dem lokalen Immobilienmarkt aus.
- Nicht-QM-Kreditgeber. Nicht qualifizierte Hypothekengeber (ohne QM) konzentrieren sich auf alternative Hypothekenprodukte wie Überbrückungskredite. Nicht-QM-Darlehen haben Merkmale, die qualifizierte Hypotheken nicht haben, wie z. B. Zins- und Ballonzahlungsstrukturen.
- Kreditgeber für hartes Geld. Als Hartgeldverleiher werden Einzelpersonen oder Investorengruppen bezeichnet, die Kredite mit kurzen Laufzeiten anbieten, wie zum Beispiel Überbrückungskredite. Sie haben in der Regel höhere Zinssätze, aber ihre Kreditanforderungen können weniger streng sein. Bevor Sie mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten, stellen Sie sicher, dass er seriös ist.
Haben Sie einen Backup-Plan für die Rückzahlung von Überbrückungskrediten
Die Aufnahme eines Überbrückungsdarlehens kann riskant sein, wenn der Wert des Eigenheims zu sinken beginnt. Stellen Sie daher sicher, dass Sie über die Mittel verfügen, um es zurückzuzahlen, wenn Sie Ihr Eigenheim nicht verkaufen können. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht innerhalb von 12 Monaten zurückzahlen oder nicht zurückzahlen können, können Sie Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.
Zusammenfassung
Ein Überbrückungskredit kann in bestimmten Situationen nützlich sein, z. B. wenn Sie ein neues Haus kaufen müssen, bevor Ihr altes verkauft wird. Ein Überbrückungsdarlehen kann Sie zwar aus der Klemme befreien oder Ihnen helfen, schneller eine dringend benötigte neue Immobilie in einem heißen Markt zu bekommen, aber es kann auch den Erwerb einer kostspieligen Anschaffung erschweren.
Wenn Sie einen bekommen, haben Sie mit ziemlicher Sicherheit mehr Geld, das Sie für Immobilien ausgeben können. Sie erhöhen jedoch Ihre Gesamtschuldenlast und können am Ende mehrere Kredite gleichzeitig zurückzahlen, wenn sich Ihr derzeitiges Haus nicht schnell verkauft. Wenn Sie es schaffen, ist es wie immer die beste Strategie, mit dem Verkauf Ihres alten Hauses zu warten, bevor Sie ein neues kaufen.
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