Das LTV-Verhältnis ist der Prozentsatz des Wertes eines Vermögenswerts, gegen den ein Kreditgeber bereit ist, Schulden zu finanzieren. Sie wird häufig in Prozent angegeben. Darüber hinaus ist es häufig höher für Gegenstände, die als Sicherheit „begehrenswerter“ sind. Die Wertstabilität, Sekundärmarktaktivität und einfache Titelübertragbarkeit eines Vermögenswerts sind unter anderem typische Indikatoren dafür, wie wünschenswert es ist, ihn als Sicherheit zu verwenden. Lesen Sie weiter unten für weitere Übersichten über Ltv-Verhältnisse.
LTV-Verhältnis
Vor der Vergabe einer Hypothek betrachten Banken und andere Kreditgeber das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe zu messen. Kreditbewertungen mit hohem LTV werden oft als Kredite mit höherem Risiko angesehen. Wenn die Hypothek genehmigt wird, erhöht sich der Zinssatz für das Darlehen.
Wenn das LtV-Verhältnis hoch ist, muss der Kreditnehmer möglicherweise auch eine Hypothekenversicherung abschließen, um das Risiko für den Kreditgeber zu verringern. Private Hypothekenversicherung ist der Name für diese Art von Deckung.
Wie LTV-Verhältnisse funktionieren
Ihr LTV-Verhältnis steigt, wenn Ihnen mehr Geld gegeben wird, was das Risiko erhöht, das der Kreditgeber eingeht. Wenn der Kreditgeber Sie als Kreditnehmer mit höherem Risiko ansieht, bedeutet dies normalerweise:
- Kreditgenehmigung ist schwieriger zu bekommen.
- Es besteht die Möglichkeit, dass Ihr Zinssatz steigt.
- Hypothekenversicherungszahlungen sind möglich.
Wenn Sie mit einer LTV-Berechnung arbeiten, haben Sie es im Allgemeinen mit einem Darlehen zu tun, das durch eine Art Sicherheiten gestützt wird. Wenn Sie sich zum Beispiel Geld für den Kauf eines Hauses leihen, wird das Darlehen durch ein Pfandrecht an der Immobilie besichert. Für den Fall, dass Sie keine Zahlungen leisten, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu beschlagnahmen und durch Zwangsvollstreckung zu verkaufen. Sie beschlagnahmen Ihr Auto, wenn Sie Ihren Autokredit nicht mehr bezahlen.
Echtes Interesse der Kreditgeber am Kauf Ihres Hauses ist nicht vorhanden. Sie brauchen einfach eine Garantie, dass sie Ihr Geld zurückbekommen, wenn Sie nicht zahlen. Wenn sie nur bis zu 80 % des Wertes der Immobilie verleihen, können sie ihr Geld zurückerhalten, indem sie die Immobilie für weniger als den geforderten Preis verkaufen.
So berechnen Sie das LTV-Verhältnis
Das LTV-Verhältnis eines Eigenheims ist für interessierte Käufer einfach zu ermitteln. Es geht so:
LTVratio= APV/MA
wo:
MA = Hypothekenbetrag
APV = Geschätzter Immobilienwert
Das LTV-Verhältnis erhält man, indem man den Kreditbetrag durch den Wert der Immobilie dividiert, der in Prozent angegeben wird. Wenn Sie beispielsweise 10,000 US-Dollar für den Kauf eines Hauses im Wert von 100,000 US-Dollar investieren, müssen Sie 90,000 US-Dollar leihen. Dadurch beträgt das LTV-Verhältnis 90 Prozent (90,000/100,000).
Der LTV wird berechnet, indem der Kreditbetrag durch den Wert der Sicherheit dividiert wird. Im Falle einer Hypothek wäre dies der Betrag, der für die Hypothek geschuldet wird, dividiert durch den Wert der Immobilie. Je nach Ausgangspunkt gibt es jedoch eine Reihe praktischer Techniken zur Berechnung oder Ableitung von LTVs. Hier ein paar Illustrationen:
#1. Erforderliches Minimum für Eigenkapital
Ein gutes Beispiel sind Wohnimmobilien.
Betrachten Sie einen Hauskauf. Ein Kreditgeber kann eine „Mindestkapitalanforderung“ haben, die bis zu 5 % (0.05) des Kaufpreises als Anzahlung betragen kann. Der maximale LTV in dieser Situation, ausgedrückt als Prozentsatz, wäre 95 % (1 minus 0.05).
#2. Größte Risikobereitschaft
Es ist hilfreich, das Beispiel eines Geschäftskreditnehmers zu verwenden, der Produktionsanlagen finanzieren möchte.
Mehrere kommerzielle Kreditgeber werden garantieren wollen, dass es eine Sicherheitsmarge zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert des Vermögenswerts gibt. Vielleicht ist sich das Risikoteam eines Finanzinstituts sicher, dass es die Geräte problemlos mit einem Rabatt von 25 % verkaufen könnte. Das bedeutet wahrscheinlich, dass sie bereit sind, einen maximalen LTV von 75 % gegen den Vermögenswert auszudehnen. Er entspricht 1 minus dem „Eigenkapitalpuffer“.
#3. Bargeldumlauf
Ein Beispiel sind gewerbliche Hypotheken. Viele gewerbliche Hypothekenbanken prüfen den Kredit eines Mieters danach, wie viel Geld er einbringen kann.
Sie führen häufig eine Berechnung der Hypothekenfähigkeit durch, um dies zu erreichen. Ein Analyst wird dies verwenden, um das zukünftige Nettobetriebsergebnis (NOI) einer Immobilie zu berechnen, und dann einen angenommenen Zinssatz und eine Mindestschuldenzahlungsverpflichtung verwenden, um den Barwert dieser zukünftigen Cashflows zu berechnen.
Der maximale Kreditbetrag, den sie anbieten, ist unabhängig vom aktuellen Wert. Der maximale LTV wird ermittelt, indem der Darlehensbetrag vom aktuellen Schätzwert der Immobilie abgezogen und das Ergebnis mit 100 (in Prozent ausgedrückt) multipliziert wird.
Das LTV-Verhältnis verstehen
Ein wesentlicher Bestandteil des Hypotheken-Underwritings ist die Ermittlung des LTV-Verhältnisses. Es kann verwendet werden, um ein Haus zu kaufen, eine bestehende Hypothek in ein neues Darlehen umzuwandeln oder Geld gegen den Wert einer Immobilie zu leihen.
Bei der Bewertung einer Hypothek verwenden Kreditgeber das LTV-Verhältnis, um die Höhe des Risikos abzuschätzen, das sie bereit sind einzugehen. Die Kreditgeber glauben, dass die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, höher ist, wenn der geliehene Betrag nahe oder gleich dem Wert ist. Das bedeutet, dass das LTV-Verhältnis höher ist. Aufgrund des äußerst geringen Eigenkapitals der Immobilie ist dies der Fall.
Infolgedessen könnte der Kreditgeber im Falle einer Zwangsvollstreckung Schwierigkeiten haben, das Haus zu einem Preis zu verkaufen, der sowohl den verbleibenden Hypothekensaldo abdeckt als auch einen Gewinn erzielt.
Möglichkeiten zur Reduzierung des LTV-Verhältnisses
Die Reduzierung des LTV für Ihre Darlehen, insbesondere Wohnungsbaudarlehen, reduziert die Kosten über die Laufzeit des Darlehens. Das Senken des LTV ist einfach, da es nur von zwei Faktoren beeinflusst wird: der Kreditbetrag und der Wert des Vermögenswerts.
Geben Sie mehr für die Anzahlung aus. Wenn Sie wirklich darauf aus sind, ein Haus oder ein Auto zu besitzen, kann das Sparen für eine beträchtliche Anzahlung Ihre Geduld auf die Probe stellen. Außerdem kann sich der Aufwand langfristig lohnen.
Auch hier ist es wichtig zu verstehen, wie sich Ihr LTV-Verhältnis auf die gesamten Kreditkosten auswirkt, wenn Sie eine Hypothek oder einen Autokredit beantragen, was Sie tun können, um Ihren LTV zu senken, und wie Sie dadurch im Laufe des Darlehens Geld sparen können.
Welches LTV-Verhältnis ist gut
Ein LTV-Verhältnis von 80 % oder weniger ist optimal, wenn Sie ein traditionelles Darlehen für den Kauf eines Hauses erhalten. Herkömmliche Hypotheken mit einem LTV-Verhältnis von über 80 % erfordern möglicherweise einen PMI, der Ihre Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens um Zehntausende von Dollar erhöhen kann.
Bei einigen staatlich abgesicherten Hypotheken können Sie mit außergewöhnlich hohen LTV-Verhältnissen davonkommen. Beispielsweise erfordert ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) eine Mindestanzahlung von 3.5 % und eine LtV-Quote von 96.5 %. Für Darlehen über das Ministerium für Veteranenangelegenheiten und Landwirtschaft (100 % LTV) ist keine Anzahlung erforderlich.
Das LTV-Verhältnis ist eine weniger wichtige Überlegung für Autokredite. Während ein Autokredit mit einem höheren LTV-Verhältnis höhere Zinssätze haben kann, gibt es keinen Schwellenwert, der mit dem LTV von 80 % vergleichbar ist, um sich für die besten Hypothekendarlehenskonditionen zu qualifizieren.
Was bedeutet LTV 85 %?
Wenn also eine Bank den LTV auf 85 % begrenzt, können Sie nicht mehr als 85 % des Wertes Ihres Hauses für Ihre Hypothek und Ihr Eigenheimdarlehen zusammen schulden. Ein LTV von 85 % zum Beispiel würde bei einem Wert von 170,000 $ unseres Beispielhauses 200,000 $ betragen. Mit diesen Informationen können Sie zusätzlich zu den noch geschuldeten 20,000 US-Dollar weitere 150,000 US-Dollar leihen.
Ist 60 % LTV der niedrigste Wert?
Ja. Mit einem der niedrigsten LTV-Kriterien, die üblicherweise von Kreditgebern angeboten werden, wird eine Hypothek mit 60 % LTV wahrscheinlich einige der besten und günstigsten verfügbaren Zinssätze aufweisen. Außerdem benötigen Sie weniger Kredite, wenn Sie eine Anzahlung von 40 % statt einer niedrigeren leisten. Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen, wenn Sie einen geringeren Kreditbetrag aufnehmen. Wenn Sie außerdem einen kleineren Teil des Immobilienwerts leihen, können Sie ihn möglicherweise schneller zurückzahlen.
Da die Zinssätze im Jahr 2022 für alle gestiegen sind, könnte die Wahl eines niedrigeren LTV-Verhältnisses (wenn Sie für eine größere Anzahlung sparen können) Ihnen helfen, höhere Zinssätze zu erzielen und weniger Gesamtzinsen zu zahlen.
Ist eine Hypothek mit 90 LTV gut?
Es kann eine gute Hypothek sein. LTV-Hypotheken liegen oft zwischen 50 % und 95 %, wobei 90 % am oberen Ende der Spanne liegen. Es stehen Ihnen einige Lösungen mit einem LTV von 90 % zur Verfügung, die jedoch mit höheren Raten verbunden sind, da die Kreditgeber ein höheres Risiko eingehen. Sie müssen wahrscheinlich eine sehr hohe Kreditwürdigkeit haben.
Überlegen Sie, ob Sie mehr Geld für eine Anzahlung sparen oder Ihre Hypothekenzahlung senken können. Dadurch erhalten Sie mehr Optionen mit besseren Angeboten und niedrigeren Gesamtkosten, wodurch Sie langfristig Geld sparen. Sie können dies mit einem Hypothekenexperten besprechen.
Ist ein LTV von 65 % gut?
Eine LTV-Ratio von 65 % gilt als recht niedrig. Dies bedeutet, dass Sie im Vergleich zu Hypotheken mit einem höheren LTV in der Regel niedrigere Zinssätze für Ihre Hypothek erhalten können, was bedeutet, dass Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen niedriger sind.
Wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen, wird der Kreditgeber Ihr Haus nehmen, um es zu verkaufen und sein Geld zurückzubekommen. Der Kreditgeber kann genug Geld erhalten, um das Darlehen zurückzuzahlen, wenn der LTV niedrig ist. Eine Hypothek mit 65 % LTV erfordert also eine Anzahlung von 35 % auf den Hauspreis.
Wie funktioniert eine Hypothek mit 95 % LTV?
Eine 95 %-Hypothek, allgemein als 95 %-Loan-to-Value (LTV)-Hypothek bezeichnet, ist eine Hypothek, die verwendet wird, um ein Haus mit einer geringen Anzahlung (mindestens 5 %, aber weniger als 10 % des Kaufpreises) zu kaufen.
Der Betrag, den Sie für eine Hypothek aufbringen müssen, um 100 % des Gesamtkaufpreises zu decken, wird als Kaution bezeichnet.
Zusammenfassung
LTV-Verhältnisse sind eher eine Annahme als eine bewiesene Tatsache. Obwohl es keine in Granit gemeißelte Linie gibt, die anzeigt, dass ein Darlehen genehmigt wird, wenn Ihr LTV-Verhältnis einen bestimmten Prozentsatz erreicht, erhöhen sich Ihre Chancen, ein Darlehen zu erhalten, wenn es nahe an einem akzeptablen Prozentsatz liegt.
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