Eine Hypothek ist eine Art von Darlehen, das zum Kauf oder Unterhalt eines Hauses, Grundstücks oder anderer Arten von Immobilien verwendet wird. In diesem Fall verpflichtet sich der Darlehensnehmer zu regelmäßigen Zahlungen an den Darlehensgeber. Es handelt sich normalerweise um eine Reihe regelmäßiger Raten, die in Kapital und Zinsen aufgeteilt werden. Als Kreditnehmer ist es jedoch notwendig, die verschiedenen Arten von Hypothekendarlehen zu kennen, die für Sie von Vorteil wären. Als Immobilieninvestor ist es außerdem wichtig, die Arten von Hypothekenbetrug zu kennen und zu wissen, wie man sie vermeidet. Bleiben Sie also beim Lesen offen für die verschiedenen Arten von Hypotheken und welche Sie leicht zurückzahlen können.
Was ist eine Hypothek und wie funktioniert sie?
Ein Hypothekendarlehen ist ein Geschäft, das Sie (der Kreditnehmer) und ein Hypothekengeber eingehen, um mit dem Geld des Kreditgebers ein Haus zu kaufen und zu refinanzieren. Diese Art von Vereinbarung gibt dem Kreditgeber das gesetzliche Recht, ein Haus wieder in Besitz zu nehmen, falls Sie die Bedingungen Ihrer Hypothek nicht erfüllen können, meistens weil Sie den geliehenen Betrag zuzüglich Zinsen nicht zurückzahlen.
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, stellt Ihnen Ihr Kreditgeber eine vorher festgelegte Geldsumme für den Kauf des Hauses zur Verfügung. Sie stimmen zu, Ihr Darlehen über einen längeren Zeitraum mit Zinsen zurückzuzahlen. Bis zur vollständigen Abzahlung der Hypothek hat der Kreditgeber das Recht an der Immobilie.
Arten von Hypotheken
#1. Festhypothek
Eine „Festhypothek“ ist ein Hauskredit mit festem Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens. Bei dieser Art von Hypothek vereinbaren der Kreditnehmer (der Schuldner) und der Kreditgeber (der Gläubiger) vor Auszahlung des Kredits einen Zinssatz, der während der gesamten Kreditlaufzeit gleich bleibt.
Festzins bedeutet, wie der Name schon sagt, dass der Zinssatz für die Hypothek durchgehend gleich bleibt. Für Kunden, die wissen möchten, wie viel sie jeden Monat bezahlen, sind Festhypotheken attraktive Optionen. Sie können auch festverzinsliche Hypothekendarlehen mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien absichern.
Dadurch sind Tilgungshöhe und Laufzeit des Darlehens festgeschrieben und der Rückzahlungsverantwortliche profitiert von einer verlässlichen Einmalzahlung und der Möglichkeit, auf Basis dieser Fixausgaben zu finanzieren. Kreditnehmer mit Festhypotheken sind bei einer unerwartet hohen Inflation besser dran.
#2. Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)
Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) ist ein Hauskredit mit variablem Zinssatz. Der Anfangszinssatz für einen ARM wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Der auf das unbezahlte Guthaben berechnete Zinssatz wird dann sporadisch zurückgesetzt, manchmal jeden Monat.
ARMs werden auch als schwimmende Hypotheken oder Hypotheken mit variablem Zinssatz bezeichnet. Ein zusätzlicher Spread, der als ARM-Marge bekannt ist, wird der Benchmark oder dem Index hinzugefügt, der verwendet wird, um den Zinssatz für ARMs neu festzulegen.
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#3. Nur-Zins-Darlehen
Bei einer reinen Zinshypothek ist der Darlehensnehmer (Hypothekengeber) nur verpflichtet, für einen vorher festgelegten Zeitraum Zinsen für das Darlehen zu zahlen. Entweder wird das Prinzip zu einem bestimmten Zeitpunkt vollständig zurückgezahlt, oder es wird im Laufe der Zeit zurückgezahlt.
Es gibt zahlreiche Methoden, um Zinshypotheken zu strukturieren. Zinszahlungen können für einen im Voraus festgelegten Zeitraum erfolgen, als Option angeboten oder für die gesamte Laufzeit des Darlehens fortgesetzt werden. Nur die Zinsen zu zahlen, könnte eine Bedingung sein, die nur bestimmte Kreditnehmer bei einigen Kreditgebern in Anspruch nehmen können.
#4. Umgekehrte Hypotheken
Wie bei einer herkömmlichen Hypothek ermöglicht ein umgekehrtes Hypothekendarlehen Hausbesitzern, Geld zu leihen und gleichzeitig den Wert ihres Hauses als Sicherheit zu verwenden. Wenn Sie ein umgekehrtes Hypothekendarlehen aufnehmen, bleibt das Eigentum an Ihrem Haus, genau wie bei einer normalen Hypothek, auf Ihrem Namen. Bei einem umgekehrten Hypothekendarlehen leisten Kreditnehmer im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek keine monatlichen Hypothekenzahlungen.
Wenn der Kreditnehmer die Immobilie räumt, wird das Darlehen zurückgezahlt. Monatlich erhöht sich die Kreditsumme durch Gebühren und Zinsen. Um sich für ein Reverse-Hypothekendarlehen zu qualifizieren, muss ein Hausbesitzer über eine gute Bonität verfügen, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen zahlen und das Haus als Hauptwohnsitz nutzen.
Arten von Hypothekendarlehen
#1. FHA-Darlehen
Ein FHA-Darlehen ist eine Haushypothek, die von der Regierung garantiert wird. Es wird normalerweise von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber bereitgestellt, der von der Federal Housing Administration (FHA) zugelassen wurde.
FHA-Darlehen ermöglichen Antragstellern niedrigere Kreditratings als oft erforderlich und bieten geringere Mindestanzahlungen als viele kommerzielle Kredite. Das Ziel eines FHA-Darlehens ist es, Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen dabei zu unterstützen, Eigenheimbesitzer zu werden. Sie sind besonders beliebt bei Erstkäufern von Eigenheimen.
#2. VA-Darlehen
Ein VA-Darlehen ist eine der Arten von Hypothekendarlehen, die über ein Programm erhalten werden können, das vom Department of Veterans Affairs (VA) der Vereinigten Staaten (früher Veterans Administration) eingerichtet wurde. Veteranen, aktives Personal und die überlebenden Ehepartner dieser Personen können VA-Darlehen erhalten, um Häuser mit geringer bis keiner Anzahlung, ohne private Hypothekenversicherung und in der Regel wettbewerbsfähigen Zinssätzen zu kaufen.
Mitglieder des aktiven Dienstes, Veteranen und ihre überlebenden Ehepartner können mit Hilfe der VA-Finanzierung Häuser erwerben. Auf den Wert eines Eigenheims bieten sie eine Finanzierung von bis zu 100 % an. Kreditnehmer, die die Anforderungen erfüllen, können ein VA-Darlehen verwenden, um ihre Hypothek umzustrukturieren, ihre Häuser umzubauen und zu reparieren oder ein neues zu schaffen.
#3. USDA-Wohnungsbaudarlehen
Eigenheimkäufer in bestimmten Städten und ländlichen Gebieten können ein USDA-Wohnungsbaudarlehen erhalten, für das keine Anzahlung erforderlich ist. Das USDA Rural Development Guaranteed Housing Loan Program, eine Abteilung des US-Landwirtschaftsministeriums, garantiert USDA-Darlehen. Obwohl die Regierung sie direkt an berechtigte Kreditnehmer mit Einkommen unter einer bestimmten Schwelle vergeben kann, wird die Mehrheit der USDA-Darlehen von Partnerkreditgebern bereitgestellt.
Da die Regierung die mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken übernimmt, haben USDA-Wohnungsbaudarlehen häufig niedrigere Zinsen als herkömmliche Hypotheken und erfordern außerdem keine Anzahlung. Selbst wenn das USDA die Kredite vergibt, gilt dies immer noch.
Beste Arten von Hypothekendarlehen
Herkömmliche Darlehen gibt es in zwei Varianten: konform und nicht konform, und sie sind nicht von der Bundesregierung versichert.
Kredite, die den von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Standards „entsprechen“, einschließlich derjenigen in Bezug auf Kredit, Schulden und Kredithöhe, wie der Name schon sagt. Die konformen Kreditgrenzen betragen 970,800 USD in teureren Gebieten und 647,200 USD in den meisten Gebieten.
Die FHFA-Standards werden von diesen Krediten nicht erfüllt. Stattdessen konzentrieren sie sich auf Kreditnehmer, die teurere Häuser oder solche mit einzigartigen Kreditprofilen kaufen möchten. Die beste Option für Sie ist wahrscheinlich eine herkömmliche Hypothek, wenn Sie über eine gute Bonität und das Geld verfügen, um einen beträchtlichen Betrag anzulegen.
Um Sie in die bestmögliche Position zu bringen, um eine Hypothek zu erhalten und ein Haus zu kaufen, könnte ein hilfreicher Kreditgeber oder Hypothekenmakler Ihnen auch Hausaufgaben geben – bestimmte Finanzbereiche, die es zu stärken gilt.
Was ist die häufigste Hypothekenart?
Die beliebteste Option für Eigenheimkäufer ist eine klassische Hypothek mit 30-jähriger Zinsbindung.
Das optimale Darlehen für Ihre Umstände hängt weitgehend von Ihrer finanziellen Gesundheit ab, einschließlich Ihres Einkommens, Ihrer Kredithistorie, Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Beschäftigung und Ihrer finanziellen Ziele.
Um die besten Kreditoptionen auszuwählen, können Hypothekenbanken Sie bei der Prüfung Ihrer finanziellen Situation unterstützen. Sie können Ihnen auch dabei helfen, die Qualifikationsanforderungen zu verstehen, die häufig kompliziert sind.
Verschiedene Arten von Hypotheken
#1. Festhypothek vs. variabel verzinsliche Hypothek
Eine Festhypothek unterscheidet sich von einer Hypothek mit variablem Zinssatz dadurch, dass der Zinssatz zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt wird und nicht schwankt. Der Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz kann steigen oder fallen.
Im Vergleich zu Festhypotheken haben viele ARMs niedrigere Anfangszinsen. Diese Anfangsrate kann für ein paar Jahre, ein Jahr oder mehrere Jahre konstant sein. Ihr Zinssatz ändert sich, wenn diese Aktionszeit abgelaufen ist, und Ihr Zahlungsbetrag wird wahrscheinlich steigen.
Ihr Zinssatz basiert teilweise auf einem Index, der eine umfassendere Methode zur Messung von Zinssätzen darstellt. Wenn dieser Zinsindex steigt, erhöht sich Ihre Zahlung.
Wenn dieser Zinsindex steigt, erhöht sich Ihre Zahlung. Ihre Zahlung kann gelegentlich sinken, wenn die Zinssätze sinken, aber nicht für alle ARMs. Bei einigen ARMs darf Ihr Zinssatz ein bestimmtes Niveau nicht überschreiten. Einige ARMs haben eine Obergrenze für den niedrigsten Zinssatz, den Sie haben können.
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Arten von Hypothekenbetrug
Hypothekenbetrug ist eine Art von Finanzkriminalität, die die Änderung von Darlehensunterlagen oder den Versuch umfasst, unrechtmäßig von dem Hypothekendarlehensprozess zu profitieren. Beispielsweise wissentlich falsche Angaben bei einem Hypothekenantrag. Zu den Praktiken des Hypothekenbetrugs gehören Doppelverkäufe, Luftkredite und Strohkäufe.
Es gibt viele verschiedene Arten von Hypothekenbetrug, aber einige sind häufiger als andere, und jede hat ihre Warnzeichen.
#1. Besitzbetrug
Belegungsbetrug tritt auf, wenn ein Kreditnehmer falsche Angaben darüber macht, ob eine Immobilie bewohnt wird oder nicht. Um einen günstigen Bankstatus zu erlangen, gibt der Eigentümer häufig an, dass er das Haus bewohnt, auch wenn er woanders wohnt. Selbst wenn es nicht stimmt, ermöglicht die Angabe, dass das Haus vom Käufer bewohnt wird, ihm niedrigere Zinssätze, günstigere Zahlungen aus eigener Tasche und größere Beleihungsquoten.
#2. Stroh Käufer
Ein Strohkäufer ist eine Person, die die Art der Transaktion absichtlich falsch darstellt, indem sie im Namen des tatsächlichen Käufers handelt. Der eigentliche Käufer versucht möglicherweise, fragwürdige Beteiligungen zu verbergen oder hat eine schlechte Kreditwürdigkeit, was beides verhindern könnte, dass er für eine Hypothek genehmigt wird. Der echte Käufer erhält den Eigentumstitel, wenn der Strohkäufer das Geschäft abgeschlossen hat.
#3. Nicht-Arm's-Length-Geschäfte
Eine Nicht-Langarm-Transaktion ist eine weitere sehr typische Art von Transaktionsbetrug. Dies geschieht, wenn die beiden Parteien des Hypothekendarlehens eine persönliche Verbindung haben, wodurch sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer anfällig für die Manipulation des anderen sind.
#4. Flipping-Eigenschaften
Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie eine falsche Bewertung hat, die den potenziellen Käufer täuscht. Obwohl es legitim ist, eine Immobilie zu kaufen, zu halten, zu renovieren und dann mit Gewinn weiterzuverkaufen. Es jedoch unter dem Marktwert zu kaufen und sofort zu einem künstlich überhöhten Preis zu verkaufen, stellt Betrug dar.
Ein paar typische Anzeichen können Hypothekenbanken höchstwahrscheinlich auf einen nicht autorisierten Home-Flip aufmerksam machen. Ein „Flipper“, der die falsche Bewertung abgibt, ist häufig der Zwischenhändler oder Strohkäufer, wenn der Kauf über ihn läuft.
#5. Einkommensdiebstahl
Einkommensbetrug tritt auf, wenn ein Kreditnehmer falsche Behauptungen über die Verfügbarkeit oder Beständigkeit der zur Rückzahlung des Kredits erforderlichen Einkommensquelle aufstellt. Es gibt zwei weit verbreitete Formen des Einkommensbetrugs:
- Falsche Einkommenserklärung: Die Einkommensangaben des standardisierten Kreditantrags wurden nicht gründlich überprüft.
- Falsche Darstellung des Jobs: Der Kreditnehmer stellt gefälschte Arbeitsunterlagen zur Verfügung, wie z. B. gefälschte Gehaltsabrechnungen und Arbeitgeberunterlagen.
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Was sind die 5 Teile einer Hypothek?
#1. Rektor
Der Hauptbetrag Ihres Wohnungsbaudarlehens ist der Betrag, den Sie zurückzahlen müssen. Der Betrag, den Sie leihen müssen, ist geringer, wenn Sie genug Geld für die Anzahlung beiseite legen oder sparen könnten. Als allgemeine Richtlinie sollten Sie die Anzahlung für ein Haus niemals aus Ihrer Notreserve zahlen, die allgemein als Notfallfonds oder Regentagefonds bezeichnet wird. In ähnlicher Weise sollten die Mittel, die zur Erreichung anderer wichtiger Ziele bestimmt sind, nicht für die Anzahlung ausgegeben werden.
#2. Interesse
Diese ist die Gebühr für das Hypothekendarlehen und wird anteilig zur aufgenommenen Darlehenssumme fällig. Während Sie das Darlehen zurückzahlen, wird nach und nach ein höherer Betrag in die Hauptkomponente verschoben, wobei ein höherer Teil in den ersten Jahren der Laufzeit des Darlehens in die Zinsen fließt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die EWI bei ihrer Berechnung die Methode des abnehmenden Saldos verwenden. Ihr Wohnungsbaudarlehen wird früher und zu niedrigeren Gesamtzinskosten zurückgezahlt, wenn Sie Ihre Zahlungen im Voraus zahlen oder beschleunigen.
#3. EMIs
Die monatliche Rate für ein Wohnungsbaudarlehen (oder ein anderes Darlehen) besteht sowohl aus den Zinsen als auch aus dem Kapital, das während des gesamten Darlehens zurückgezahlt werden muss.
Sie sollten sich des Prozentsatzes des Hauskredits bewusst sein, den EMI auf Zinsen und Kapital verteilt, auch wenn die EMIs während des gesamten Darlehens weitgehend konstant bleiben.
Wenn ein Hauskredit einen variablen Zinssatz hat, ändert sich der EMI-Betrag oder die Kreditlaufzeit je nachdem, ob die Zinssätze steigen oder fallen (oben oder unten).
Sie als Kreditnehmer des Hauskredits haben die Wahl, die EMIs (durch Zinsänderungen) anzupassen oder die Laufzeit des Kredits zu ändern, je nachdem, was für Sie am besten passt. Es ist sinnvoll, die Tilgung Ihres Wohnungsbaudarlehens zu erfassen.
#4. Hypothekenversicherung
Kreditgeber verlangen häufig, dass Sie eine Hypothekendarlehensversicherung abschließen, wenn Sie einen Hauskredit beantragen.
Dies schützt den Kreditgeber im Falle eines unvorhergesehenen Umstands, wie z. B. Verlust des Arbeitsplatzes, Tod usw.; Der Versicherungsanbieter erstattet dem Kreditgeber alle unbezahlten Kreditsalden. Infolgedessen hat eine Hypothekenversicherung sowohl für Sie als auch für den Kreditgeber einige Vorteile.
#5. Hauseigentümerversicherung
Einige Vollkaskoversicherungen decken zusätzlich zur Hypothekenversicherung auch das Haus und seine Sachen ab. Dies schützt vor Diebstahl, Feuer, Überschwemmungen und anderen Katastrophen. Auch dies ist sowohl für Sie als auch für den Hypothekengeber von Vorteil.
Eine der besten Möglichkeiten, Ihr Vermögen zu mehren, ist ein Wohnungsbaudarlehen. Es bietet auch Steuervorteile: Das Einkommensteuergesetz erlaubt einen Abzug für Kapital und Zinsen, die auf eine Hypothek gezahlt werden.
Warum heißt es Hypothek?
Der Begriff „Hypothek“ stammt von einem rechtsfranzösischen Ausdruck, der im Mittelalter in Großbritannien verwendet wurde und „Todesversprechen“ bedeutete. Es beschreibt ein Pfand, das erlischt (stirbt), wenn entweder die Schuld oder das Eigentum befriedigt ist durch Zwangsvollstreckung beschlagnahmt. Der Ausdruck „ein Kreditnehmer, der die Form einer Sicherheit für eine Leistung (Darlehen) in Betracht zieht“ kann auch zur Beschreibung einer Hypothek verwendet werden.
Kreditnehmer von Hypotheken können Unternehmen oder Personen sein, die gewerbliche Immobilien oder ihre Häuser (z. B. ihre Geschäftsräume, an Mieter vermietete Wohnimmobilien oder ein Anlageportfolio) mit einer Hypothek belasten.
Was sind die 3 Cs in einer Hypothek?
Ein Underwriter beginnt mit der Arbeit, sobald er die oben genannten Dokumente (und möglicherweise einige zusätzliche) in der Hand hat. Die drei Cs – Kapazität, Kredit und Sicherheiten – werden verwendet, um ihre Ergebnisse zu klassifizieren, wenn sie Kredit- und Zahlungshistorie, Einkommen und Vermögenswerte bewerten, die als Anzahlungen verwendet werden können.
#1. Kapazität
Durch den Vergleich Ihres monatlichen Bruttoeinkommens mit der Summe aller wiederkehrenden monatlichen Schulden bestimmt Ihr Versicherer, ob Sie einen Kredit zurückzahlen können. Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) ist das Ergebnis dieser Berechnung. Sie werden auch Ihre 401(k)-, IRA- und Bankkontoauszüge als Vermögenswerte betrachten.
#2. Kredit
Um festzustellen, wie Sie es geschafft haben, die Schulden in der Vergangenheit zurückzuzahlen, prüfen Underwriter eine zusammengesetzte Kreditauskunft von Equifax, Experian und Trans-Union.
Sie erfahren, wie viel Kredit Sie aufgenommen haben, die Bedingungen des Kredits und ob Ihre bisherige Kredithistorie Bedenken hinsichtlich Ihrer Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits in dieser Phase aufwirft.
Wenn Sie es noch nicht herausgefunden haben, hängt der Erhalt günstiger Hypothekenkonditionen fast immer von einer starken Kredithistorie ab.
#3. Sicherheit
In diesem Szenario versucht Ihr Kreditgeber, sich gegen die Möglichkeit zu schützen, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen. Dazu fordern sie eine Hausbewertung an, um den Wert des Hauses als Ganzes zu bestätigen, nicht nur die Kreditsumme, und berechnen dann die Beleihungsquote (LTV).
Zusammenfassung
Um jederzeit Hypothekendarlehen zu erhalten, sind Dokumente erforderlich, die Sie im Voraus vorbereiten müssen. Sie können aus den verschiedenen Arten von Hypothekendarlehen wählen, und es gibt gute Optionen für Erstkäufer von Eigenheimen. Die verschiedenen Arten von Hypothekendarlehen und Hypothekendarlehen basieren vollständig auf den Raten und dem Zeitpunkt (dh monatlich, jährlich). Bei der Auswahl müssen Sie darauf achten, wie gut Sie es pünktlich halten können.
FAQs
Was sind die drei häufigsten Hypothekenfehler?
- Wählen Sie den ersten Kreditgeber, auf den Sie stoßen.
- Keine vorherige Genehmigung einholen.
- Fehler beim Schutz Ihrer Kreditwürdigkeit.
Woher weiß ich, ob meine Hypothek genehmigt wird?
- Wenn Ihre Bonität höher als 620 ist.
- Sie haben drei bis fünf Prozent oder mehr eingezahlt.
- Sie haben im Moment wenig Schulden.
- Sie haben mindestens zwei Jahre beständige Beschäftigung und Einkommen.
Was sollte man beim Versuch, eine Hypothek zu bekommen, nicht tun?
- Verlassen Sie nicht Ihre Anstellung, hören Sie nicht auf zu arbeiten oder gründen Sie Ihr eigenes Unternehmen.
- Vermeiden Sie die Aufnahme weiterer langfristiger Schulden, indem Sie Anschaffungen wie Einrichtungsgegenstände oder ein Auto für Ihr neues Haus vermeiden.
- Verwenden Sie keine Kreditkarten häufiger und lassen Sie keine Rechnungen unbezahlt.
- Behalten Sie Ihr aktuelles Finanzinstitut.
Bibliographie
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