Ein Leerverkauf ist ein Angebot, ein Haus zu einem niedrigeren Preis zu kaufen als dem, was der aktuelle Eigentümer mit seiner Hypothek schuldet. Es ist auch ein Hinweis darauf, dass ein Hausbesitzer in finanzieller Gefahr ist und die Immobilie schnell verkaufen muss, um zu vermeiden, dass der Kreditgeber sie im Rahmen der Zwangsvollstreckung beschlagnahmt. Wir werden uns den Leerverkaufsprozess für Immobilien ansehen, mit den Vorteilen für einen Käufer und warum er schlecht ist. Auf geht's!
Ein Überblick über den Leerverkaufsprozess
Viele Hausbesitzer, die Probleme haben, können im Rahmen des Leerverkaufsprozesses in ihren Häusern bleiben. Abhängig von den Bedingungen des Leerverkaufs kann ein Hausbesitzer möglicherweise sofort eine neue Immobilie erwerben. Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung, die es Ihnen ermöglicht, Ihr Eigentum ohne finanzielle Auswirkungen zu verlassen, außer dass Sie Konkurs anmelden und Ihre Kreditwürdigkeit ruinieren, erfordert ein Leerverkauf Zeit und Mühe. Dennoch kann sich ein Leerverkauf langfristig auszahlen, wenn Sie bereit sind, sich zu bemühen.
Der Leerverkaufsprozess
Das Folgende ist der Ablauf eines Leerverkaufs
#1. Überzeugen Sie den Kreditgeber
Berücksichtigen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditgeber einem Leerverkauf mit Ihnen zustimmen wird, bevor Sie mit dem Prozess beginnen. Eine Nichtmitwirkung seitens des Kreditgebers ist nicht erforderlich.
Anstelle von etwas, das nicht gemeldet wurde, als der Hauskäufer das Darlehen zum ersten Mal beantragte. Die Ursache der finanziellen Schwierigkeiten sollte neueren Datums sein, wie z. B. ein Gesundheitszustand, Verlust des Arbeitsplatzes oder Scheidung. Der Kreditgeber wird auf die Notlage eines trügerischen Kreditnehmers herabblicken.
Sie können für einen Leerverkauf in Frage kommen, auch wenn Sie seit dem Erwerb des Eigenheims keine ernsthaften finanziellen Schwierigkeiten hatten, wenn Sie glauben, dass Ihr Kreditgeber räuberische Kreditvergabemethoden anwendet. Hören Sie auf, Dinge zu kaufen, die Sie nicht brauchen, um Ihren Fall zu stärken. Wenn der Kreditgeber Ihr Angebot prüft, wollen Sie doch nicht leichtsinnig wirken, oder?
#2. Kosten festlegen
Stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten für den Verkauf des Hauses berücksichtigen, wenn Sie Ihren Verkaufspreis berechnen. In einem rückläufigen Markt ist es jedoch unvermeidlich, dass der Wert Ihrer Hypothek unterbleibt. Selbst wenn Sie Ihr Haus für weniger als den vollen Wert verkaufen, möchte die Bank möglicherweise immer noch, dass Sie die Lücke schließen.
#3. Suchen Sie einen Käufer und stellen Sie Ihre Dateien zusammen
Sammeln Sie alle Beweise, die Sie benötigen, um den Kreditgeber von Ihrer finanziellen Notlage zu überzeugen. Es ist eine gute Idee, all diese Dokumente an einem sicheren Ort aufzubewahren, beispielsweise in einem Aktenschrank. Mache einen Vorschlag. Das ist dein Job. Wenn Sie einen Leerverkauf in Betracht ziehen, denken Sie daran, dass Ihr Kreditgeber dies genehmigen muss, da er das Geld aus dem Verkauf erhält.
#4. Nutzen Sie die Dienste von Experten
Konsultieren Sie in dieser Phase einen Anwalt, einen Steuerexperten und einen Immobilienmakler. Auch wenn dies teure Expertendienste sind, könnte der Versuch, einen ausgeklügelten Leerverkaufsprozess selbst zu verwalten, Sie in noch größere finanzielle Schwierigkeiten bringen. Diese Servicegebühren können durch die Verkaufserlöse Ihres Hauses gedeckt werden. Wenn es um Leerverkäufe geht. Experten, die sich bereits damit befasst haben, können Ihnen dabei helfen, herauszufinden, wie Sie sie regeln können.
#5. Senden Sie der Bank Ihr Angebot
Jetzt, da Sie einen Käufer und alle wichtigen Papiere haben, ist es an der Zeit, Ihr Angebot an die Bank zu senden. Ihr Antrag sollte einen Härtefallbrief enthalten, aus dem Ihre aktuelle finanzielle Situation hervorgeht und warum Sie einen Kredit nicht zurückzahlen können. Ihr Ziel ist es sicherzustellen, dass Ihre Interessen geschützt sind und die Bank es als eine gute Investition ansieht.
Sie sollten vorsichtig sein, wenn Sie einem Kreditgeber Ihre persönlichen Finanzdaten zur Verfügung stellen. Wenn sie einen Leerverkauf ablehnen, können Ihre Finanzdaten zur Zwangsvollstreckung Ihres Hauses verwendet werden. Wenn Sie noch über Ersparnisse und Anlagen verfügen, können Darlehensrückzahlungen oder das Defizit zwischen Kaufpreis und Darlehensbetrag von Ihnen verlangt werden.
Tipps für Eigenheimkäufer auf dem Leerverkaufsmarkt
Käufer können möglicherweise viel Geld sparen, indem sie Leerverkäufe nutzen. Hier sind ein paar Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie Immobilien für einen Leerverkauf in Betracht ziehen.
# 1. Wissen, wo sie zu suchen sind
Immobilienmakler und Immobilien-Websites listen in der Regel leerverkaufte Häuser auf. Möglicherweise müssen Sie in der Auflistung nach Signalen suchen, um festzustellen, ob es sich bei einem Haus um einen Leerverkauf handelt. Vorbehaltlich der Genehmigung der Bank ist eine akzeptable Notation. Leerverkaufshäuser können mit Hilfe eines Immobilienexperten gefunden und geschlossen werden. Zertifizierungen für Short Sale and Foreclosure Resource (SFR) stehen Immobilienmaklern zur Verfügung, die auf Leerverkäufe (NAR) spezialisiert sind.
# 2. Machen Sie sich bereit, geduldig zu warten
Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer sind Leerverkäufe schwierig und zeitaufwändig. Aufgrund der Dauer des Genehmigungsverfahrens steigen viele Käufer, die ein Angebot abgeben, aus dem Geschäft aus.
Die Regeln für den Leerverkauf
Staaten haben unterschiedliche Regeln für Leerverkäufe, obwohl die folgenden üblich sind:
#1. Das Paket
Der Kreditnehmer muss seinem Kreditgeber ein Finanzpaket zur Verfügung stellen, um seine finanziellen Schwierigkeiten nachzuweisen. Finanzdaten wie Steuererklärungen, W-2s, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge sind im Paket enthalten, ebenso wie ein Schreiben, in dem die Schwierigkeiten des Verkäufers dargelegt werden.
#2. Angebote für Leerverkäufe
Ein Angebot eines Käufers wird vom Vertreter des Verkäufers und dem Angebotsvertrag angenommen. Ein unterschriebenes Kaufangebot und Vorabgenehmigungsschreiben, ein Duplikat des Schecks. Außerdem wird das Verkaufspaket des Käufers an den Verleiher gesendet. Aus irgendeinem Grund kann das Verfahren verzögert werden, entweder aufgrund eines wichtigen Dokuments, das nicht eingereicht wurde, oder aufgrund eines Bankproblems.
#3. Der Prozess
Die Prüfung des Angebots durch eine Bank kann Wochen oder Monate dauern. Es wird am Ende entweder zustimmen oder es ablehnen. Verkäufer garantieren nicht, dass die Bank ihre Preise akzeptiert, nur weil sie ein Angebot angenommen haben. Die Bank kann das Angebot ablehnen, wenn sie glaubt, dass sie durch das Zwangsvollstreckungsverfahren mehr Einnahmen erzielen kann.
Vorteile des Leerverkaufs für einen Käufer
Im Folgenden sind einige der Vorteile aufgeführt, die ein Käufer bei einem Leerverkauf von Immobilien erhält
#1. Es hat das Potenzial, für Anleger von Vorteil zu sein
Selbst bei einem Leerverkauf muss sich der Hausbesitzer noch mit Diskussionen, Besprechungen und Papierkram auseinandersetzen. Dadurch gleicht das Verfahren eher einem herkömmlichen Verkauf als einem angespannten und streitigen Zwangsvollstreckungsverfahren. Wie jede echte Immobilienverkauf, ermöglicht ein Leerverkauf dem Hausbesitzer, eine praktischere Position einzunehmen und hauptsächlich mit seiner Bank, einem potenziellen Käufer und seinem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten. Im Vergleich zu einer Zwangsvollstreckung hat ein Leerverkauf Vorteile für einen Käufer und ist eine weitaus praktikablere Option für den Hausbesitzer.
#2. Ein Leerverkauf kann Agenten Möglichkeiten bieten
Immobilienmakler, die die Gelegenheit nutzen, den Leerverkaufsprozess zu studieren, können viel Geld verdienen. Möchte sich ein Makler auf einem noch immer verhaltenen Wohnungsmarkt profilieren, kann er sich die in vielen Regionen zunehmenden Leerverkäufe zunutze machen. Immer mehr Immobilienmakler nutzen spezifische Short-Sale-Schulungen, von denen sie langfristig profitieren können.
#3. Es spart Ihnen Geld
Weitere Vorteile eines Leerverkaufs für einen Käufer Es ist möglich, die Summe, die eine Bank von einem Hausbesitzer zurückzufordern versucht, erheblich zu minimieren. Eine Mangelentscheidung wird viel weniger wahrscheinlich verfolgt, wenn Leerverkäufe es einem Hausbesitzer ermöglichen, ein 300,000-Dollar-Haus für 275,000 Dollar statt 300,000 Dollar zu verkaufen.
#4. Hausbesitzer haben mehr Mitspracherecht über ihre Immobilie
Wie bei jedem Immobilienverkauf ermöglicht ein Leerverkauf dem Hausbesitzer, eine praktischere Rolle zu übernehmen und sich hauptsächlich mit seiner Bank, einem potenziellen Käufer und deren zu befassen Immobilienmakler. Insgesamt ist ein Leerverkauf für den Hausbesitzer eine bessere Option als der Prozess der Zwangsvollstreckung, bei dem er den Anwälten der Bank ausgeliefert ist.
#5. Es bietet dem Käufer ein Gefühl der Sicherheit als Vorteile
Für den Verkäufer sind Häuser im Leerverkauf nicht risikofrei und werden die finanziellen Folgen der Unfähigkeit eines Hausbesitzers, ein Haus zu bezahlen, nicht vollständig abmildern. Nichtsdestotrotz kann ein Leerverkauf zu Alternativen für Hausbesitzer führen, die den langen, komplexen und mühsamen Zwangsvollstreckungsprozess vermeiden möchten.
Eigenheimbesitzer, die Immobilien leerverkaufen, haben bessere finanzielle Aussichten, weniger Schulden und eine bessere Chance, ihre Kreditwürdigkeit zu retten. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, mit den Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, kann ein Leerverkauf eine Möglichkeit sein, wieder auf die Beine zu kommen, da der Käufer Vorteile erhalten kann.
Warum ist ein Leerverkauf schlecht?
Ein Leerverkauf hat auch seine schlechten Seiten, die folgenden sind
#1. Leerverkäufe sind keine Rabatte
In einem steigenden Markt Finanzinstituten bereit sind, Kredite zu vergeben. Es besteht die Möglichkeit, dass die Käufer den Kredit nicht zurückzahlen können. Schließlich beginnt der Markt zu schrumpfen, sodass der Eigentümer nur noch wenige Aktien und Schulden hat, die ein Verkauf nicht decken kann. Am Höhepunkt schulden Käufer mehr Geld für ihr Haus, als es ihnen wert ist.
#2. Druck von Agenten
Leerverkäufe können Verkäufern von innovativen oder unfairen Immobilienmaklern aufgedrängt werden, selbst wenn der Verkäufer die Kriterien nicht erfüllt. Bevor Immobilien für einen Leerverkauf genehmigt werden können, müssen Verkäufer ihren Kreditgebern zeigen, dass sie sich in einer finanziellen Notlage befinden.
Bei der Auflistung von Immobilien als Leerverkäufe tun dies einige Makler, ohne jemals mit den Kreditgebern zu sprechen oder irgendeine Art von Vorabgenehmigung von den Verkäufern einzuholen. Das verschwendet Ihre Zeit und die Zeit Ihres Immobilienmaklers bei der Wohnungssuche.
#3. Der Preis der Häuser entspricht dem Marktwert
Der Wert eines Eigenheims geht den Kreditgebern nicht verloren; sie wissen genau, worauf sie sich einlassen. Bevor sie eine Vereinbarung für einen Leerverkauf treffen, verlangen sie von einem Immobilienmakler eine CMA oder ein BPO. Wenn ein Kreditgeber glaubt, dass er mehr Geld zurückbekommt, indem er die Immobilie zwangsversteigert (Haus Zwangsvollstreckung), kann es einen höheren Preis verlangen. Wenn ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, werden die Abschlusskosten des Käufers mit ziemlicher Sicherheit vom Kreditgeber getragen. Die Kreditgeber gehen davon aus, dass Sie das Haus so kaufen, wie es ist.
#4. Verkäufer sind nicht bereit zu verkaufen
Erwarten Sie nicht Schief pünktlich schließen. Trotz der Tatsache, dass der Verkauf innerhalb weniger Tage abgeschlossen sein kann, kann das Verfahren langwierig sein. Wenn Sie versuchen, Ihr gegenwärtiges Haus zu verkaufen und Treuhandkonto schließen Gleichzeitig funktioniert es möglicherweise nicht, was einen Leerverkauf zu einer schlechten Idee macht. Stellen Sie sicher, dass Sie eine Sicherungsstrategie haben.
Verkäufer haben wenig Grund, sich an Leerverkäufe zu halten, sobald sie von den nachteiligen Auswirkungen auf ihre Kreditwürdigkeit erfahren. Wenn der Verkäufer innerhalb von drei Jahren nach einem Leerverkauf keine andere Immobilie kaufen kann, kauft er möglicherweise nie wieder eine andere. In letzter Minute haben einige Kreditgeber die Möglichkeit, die Bedingungen einer Leerverkaufsvereinbarung zu ändern. Wenn sich beispielsweise der Markt ändert, neue Policen erstellt werden oder neue Daten eingehen, kann der Kreditgeber versuchen, seine Bedingungen anzupassen. Ein Leerverkauf kann profitieren, aber in manchen Fällen auch schlecht sein.
Wer profitiert von einem Leerverkauf?
Da sie Zinsen und Provisionen für die Ausleihe der Aktien in ihrem Bestand verlangen können, profitieren Makler, die die Aktien halten, oft am meisten von einem Leerverkauf. Aufgrund der im Margenkontovertrag festgelegten Bedingungen wird der tatsächliche Eigentümer der Aktien nicht begünstigt.
Ist Leerverkauf eine gute Idee?
Solange Sie Zeit und Ressourcen haben, sind Leerverkäufe eine gute Idee. Ein Leerverkaufskäufer erhält das Haus möglicherweise mit einem Rabatt, aber die Immobilie hat (wahrscheinlich) einige Probleme; Betrachten Sie „Fixer-Upper“, und der Deal muss viele Bürokratie bewältigen, um abgeschlossen zu werden.
Warum sind Leerverkäufe so günstig?
Der Verkäufer würde den Erlös eines typischen Hausverkaufs verwenden, um das anfängliche Darlehen zu begleichen. Bei einem Leerverkauf wird das Haus für weniger verkauft, als der Verkäufer schuldet, was bedeutet, dass der Kreditgeber nicht seine gesamte Investition erhält.
Sind Leerverkäufe schwer zu kaufen?
Leerverkäufe sind schwieriger zu erwerben als normale Hausverkäufe, daher sind mit dem Kauf dieser Art von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besondere Gefahren verbunden. Entdecken Sie die sieben Gefahren eines Leerverkaufs, damit Sie sich gut vorbereiten und feststellen können, ob es die ideale Investition für Sie wäre.
Ist Leerverkauf besser als Kaufen?
Es ist viel riskanter, leer zu verkaufen, als Puts zu kaufen. Das mit Leerverkäufen verbundene Risiko ist denkbar unbegrenzt, da der Wert der Aktie theoretisch unbegrenzt steigen kann, der potenzielle Gewinn jedoch begrenzt ist, da der maximale Rückgang der Aktie null beträgt.
Wie gewinnen Sie einen Leerverkauf?
Hier sind Möglichkeiten, einen Leerverkauf zu gewinnen:
- Bieten Sie eine starke Anzahlung an.
- Überprüfen Sie die vergleichbaren Verkäufe.
- Fragen Sie nicht nach Sonderberichten oder Reparaturen.
- Geben Sie der Bank etwas Zeit.
- Versichern Sie dem Verkäufer, dass Sie warten werden.
- Bieten Sie an, die Gebühren des Verkäufers zu zahlen.
- Verkürzen Sie Ihre Prüffrist.
- Stellen Sie ein aussagekräftiges Vorabgenehmigungsschreiben bereit.
Warum treiben Leerverkäufer den Preis nach unten?
Durch den Leerverkauf einer größeren Anzahl von Aktien kann ein Leerverkäufer, der Geld verdient, indem er Aktien zurückkauft, um seine Short-Position zu Preisen unter den Verkaufspreisen zu schließen, den Preis einer Aktie senken.
Warum scheitern Leerverkäufe?
Der Kreditgeber stimmt einem Leerverkaufspreis möglicherweise nicht zu, nur weil der Verkäufer dies tut, und der Listenpreis kann erheblich unter dem liegen, was der Kreditgeber wünscht. Wenn der Preis zu niedrig ist, der Verkäufer oder Käufer nicht teilnahmeberechtigt ist, der Antrag nicht vollständig ist oder das Darlehen bereits verkauft wurde, können Banken Angebote ablehnen.
Zusammenfassung
Leerverkäufe sind Angebote zum Kauf eines Eigenheims zu einem niedrigeren Preis als dem, was der aktuelle Eigentümer mit seiner Hypothek schuldet. In den meisten Fällen ist der Verkauf ein Hinweis darauf, dass der Hausbesitzer in finanzieller Gefahr ist und die Immobilie schnell verkaufen muss, um zu vermeiden, dass der Kreditgeber sie im Rahmen der Zwangsvollstreckung beschlagnahmt.
Häufig gestellte Fragen zum LEERVERKAUF
Ist Leerverkauf eine gute Idee?
Unbedingt! Vor allem, wenn man viel Zeit und Geld hat.
Wie funktionieren Leerverkäufe?
Wie es funktioniert ist durch die Aufnahme eines Kredits auf Sicherheit und den anschließenden Weiterverkauf. Nachdem Sie das ursprüngliche Darlehen zurückgezahlt haben, kaufen Sie es dann zu einem geringeren Preis und behalten den Gewinn.
Können Sie bei einem Leerverkauf weniger bieten?
Obwohl es definitiv erreichbar ist, kann das Aushandeln eines Leerverkaufs viel Zeit in Anspruch nehmen.
Was passiert, wenn Sie eine Aktie leerverkaufen und sie steigt?
Das Maklerhaus kann einen „Margin Call“ auferlegen, Dies ist eine Nachfrage nach zusätzlichen Mitteln, um die erforderliche Mindestinvestition aufrechtzuerhalten, wenn der Preis der Aktie, die Sie leerverkaufen, steigt.
