Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis wird häufig in der Baufinanzierung verwendet, um die Höhe der erforderlichen Anzahlung zu bestimmen. Auch, ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer einen Kredit gewährt. Kreditgeber bevorzugen niedrigere LTVs, aber dies ist mit Kosten verbunden – Kreditnehmer müssen höhere Anzahlungen leisten. Auch die richtige Berechnung des Loan-to-Value-Verhältnisses ist unerlässlich.
Was ist das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis?
Finanzinstitute und andere Kreditgeber bewerten das Kreditrisiko anhand des Loan-to-Value-Verhältnisses (LTV), bevor sie eine Hypothek genehmigen. Bei Krediten mit einem hohen LTV-Verhältnis kann es erforderlich sein, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließt. Die private Hypothekenversicherung oder PMI wird als private Hypothekenversicherung bezeichnet.
Finanzinstitute und Kreditgeber verwenden Loan-to-Value-Verhältnisse, um das Kreditverhältnis vor dem zu bewerten Hypothek. Auch als Loan-to-Value Ratio bezeichnet. Wenn Sie zum Beispiel 20,000 Dollar einzahlen und ein Haus im Wert von 200,000 Dollar kaufen, leiht Ihnen die Bank 180,000 Dollar. Kreditgeber verwenden das Beleihungswertverhältnis, um zu bestimmen, wie viel Kredit sie Ihnen gewähren.
So berechnen Sie das Loan-to-Value-Verhältnis
Mit Hilfe dieser einfachen Formel können potenzielle Eigenheimkäufer schnell das LTV-Verhältnis einer Immobilie ermitteln. Die Berechnung des Loan-to-Value (LTV) ist klar, indem der Kreditbetrag durch den Wert der als Sicherheit verpfändeten Vermögenswerte oder Sicherheiten dividiert wird. Bei einer Hypothek wird der Hypothekensaldo durch den Wert der Immobilie dividiert.
LTV = (Anlagewert / Darlehensbetrag) x 100
Bei der Berechnung des LTV-Verhältnisses wird der geliehene Gesamtbetrag vom Schätzwert der Immobilie abgezogen und in Prozent ausgedrückt. Wenn Sie 10,000 US-Dollar einzahlen und ein Haus für seinen geschätzten Wert von 100,000 US-Dollar kaufen, leihen Sie sich 90,000 US-Dollar. Als Ergebnis beträgt das LTV-Verhältnis 90 % (90,000/100,000).
Beispiel 2: Wenn eine Immobilie mit 200,000 USD bewertet wird und der Käufer eine Hypothek in Höhe von 150,000 USD beantragt, beträgt der Beleihungswert 75 %.
So erreichen Loan-to-Value verstehen Ratio?
Die Berechnung des LTV-Verhältnisses ist ein wesentlicher Schritt im Hypotheken-Underwriting-Prozess. Beim Kauf eines Eigenheims, der Refinanzierung einer bestehenden Hypothek in ein neues Darlehen oder der Aufnahme eines Darlehens gegen das Eigenkapital einer Immobilie kann ein LTV-Verhältnis gelten.
Bei der Bewertung eines Hypothekenantrags schauen Kreditgeber auf das LTV-Verhältnis, um festzustellen, wie viel Risiko sie bereit sind einzugehen. Kreditgeber glauben, dass die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls höher ist, wenn Kreditnehmer Kredite für Beträge beantragen, die dem geschätzten Wert entsprechen oder diesem nahe kommen (und daher ein höheres LTV-Verhältnis haben). Aufgrund der geringen Anzahlung benötigt die Immobilie mehr Eigenkapital.
Die Höhe der Anzahlung, der Verkaufspreis und der geschätzte Wert einer Immobilie sind die Hauptvariablen, die die LTV-Kennzahlen beeinflussen. Höhere Anzahlungen und niedrigere Verkaufspreise führen dazu, dass das LTV-Verhältnis so niedrig wie möglich ist.
Generell steigt mit der LTV-Ratio die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage und eines niedrigeren Zinssatzes. Auch die Möglichkeit, als Kreditnehmer für eine private Hypothekenversicherung (PMI) einzuzahlen, wird abnehmen.
Das LTV-Verhältnis ist nur eines der Kriterien, die die Eignung eines Kreditnehmers bestimmen. Dies kann jedoch einen erheblichen Einfluss auf den Zinssatz haben, den ein Kreditnehmer erhalten kann. Wenn das LTV-Verhältnis eines Antragstellers bei oder unter 80 % liegt, geben die meisten Kreditgeber den niedrigsten Zinssatz, den sie können
Obwohl der Zinssatz für Darlehen mit steigendem LTV-Verhältnis steigen könnte, haben Kreditnehmer mit einem höheren LTV-Verhältnis immer noch Anspruch auf ihre Hypothekengenehmigung. Beispielsweise könnte ein LTV-Verhältnis von 95 % dem Kreditnehmer eine Hypothekenzusage erteilen. Sie können jedoch einen Zinssatz verlangen, der einen ganzen Prozentpunkt höher ist als der Zinssatz, der einem Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von 75 % berechnet wird.
Wenn das LTV-Verhältnis 80 % übersteigt, kann ein Kreditgeber vom Kreditnehmer verlangen, eine private Hypothekenversicherung abzuschließen. Dadurch erhöht sich der Gesamtdarlehensbetrag um 0.5 % bis 1 % pro Jahr. Bis das LTV-Verhältnis 80 % oder weniger beträgt, sind PMI-Zahlungen erforderlich. Das LTV-Verhältnis sinkt, wenn Sie Ihren Kreditsaldo bezahlen, und der Wert Ihres Hauses steigt mit der Zeit.
Obwohl das Gesetz dies nicht vorschreibt, verlangen fast alle Kreditgeber eine LTV-Quote von 80 % für Kreditnehmer, um die Kosten für PMI zu vermeiden. Einige Kreditgeber können gelegentlich Kreditnehmer mit einem hohen Einkommen, geringer Verschuldung oder einem beträchtlichen Anlageportfolio außer Acht lassen.
Der Hauptnachteil der LTV-Informationen besteht darin, dass sie nur die primäre Hypothek eines Hausbesitzers berücksichtigen. Es schließt auch andere Schulden aus, die sie möglicherweise haben, wie eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen, von ihren Berechnungen. Der CLTV ist ein genauerer Indikator für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, eine Hypothek zurückzuzahlen.
Welche Faktoren beeinflussen das LTV-Verhältnis und seine Berechnung?
Die drei Elemente, die das Loan-to-Value-Verhältnis beeinflussen, sind der Verkaufspreis, die Anzahlung und der Schätzwert. Eine Änderung dieser Beträge kann sich auf den Beleihungswert auswirken. Und folglich das Risikoniveau für das Finanzinstitut und den Zinssatz, den es für die Hypothek verlangt.
Anzahlung
Die Anzahlung eines Kreditnehmers ist der Geldbetrag, den er für einen Kauf bereitstellt. Durch einen Beitrag zur Anzahlung und den Erhalt eines Hypothekendarlehens vom Kreditgeber kaufen der Kreditnehmer und der Kreditgeber gemeinsam die Immobilie. Diese Summen ergeben den Gesamtvertragspreis für die Immobilie. Der Beitrag des Kreditgebers zum Darlehen sinkt mit zunehmender Anzahlung des Kreditnehmers. Dies kommt der Fähigkeit des Kreditnehmers, einen Kredit zu erhalten, und dem Zinssatz des Kredits zugute.
Wenn die Immobilie, die ein Kreditnehmer kauft, 200,000 $ wert ist und er 40,000 $ oder 20 % des Verkaufspreises zahlt, finanziert der Kreditgeber die restlichen 160,000 $ oder 80 % LTV: 160,000 $ / 200,000 $ = 80 %. Dies ist ein Beispiel für eine Loan-to-Value-Berechnung. Das Risiko für die Finanzierungsgesellschaft sinkt mit steigender Anzahlung und sinkender Kreditsumme.
Verkaufsvertragspreis
Der zweite Faktor, der die Berechnung des Loan-to-Value-Verhältnisses beeinflusst, ist der Vertrieb Vertragspreis. Obwohl dies nicht explizit in der Formel steht, ist es dennoch eine Schlüsselkomponente. Mit einem niedrigeren Verkaufspreis reduziert sich auch die für den Kauf der Immobilie benötigte Hypothekensumme. Wenn der Verkaufspreis höher ist, wird der Hypothekenbetrag höher sein. Der Kaufpreis und der Beleihungsauslauf sind entscheidend, denn der Kaufpreis darf den geschätzten Objektwert nicht übersteigen. Die Beispiele in diesem Abschnitt gehen davon aus, dass der geschätzte Wert und der Verkaufspreis gleich sind, aber das ist nicht immer der Fall.
Ein Beispiel für die Berechnung des Beleihungswerts wird gegeben: Wenn ein Käufer 50,000 $ für eine Immobilie hat und der Verkaufspreis für diese Immobilie 200,000 $ beträgt. Der LTV wäre also 75 %: (200,000 $ - 50,000 $) / 200,000 $ = 75 %
Geschätzter Wert
Der Schätzwert ist das dritte Element, das die Beleihungsquote beeinflusst. Der Kreditgeber bestimmt den Schätzwert der Immobilie auf der Grundlage ihrer Größe, Ausstattung, Lage, ihres Zustands und des Vergleichs mit ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft. Verwenden des Schätzwerts oder des Verkaufspreises zur Berechnung des LTV, je nachdem, welcher Wert niedriger ist,
Ein Sachverständiger, ein neutraler, vom Verkauf unabhängiger Dritter, ermittelt den Wert einer Immobilie. Der Gutachter ermittelt den Wert der Immobilie anhand einer Vielzahl von Informationen. Der Gutachter erstellt nach der Analyse einen geschätzten Wert für die Immobilie. Der Kreditgeber bestimmt daher das LTV-Verhältnis anhand der oben genannten Formel, bevor er den Kredit genehmigt
Wenn das LTV-Verhältnis für Wohnungsbaudarlehen bei 67 % liegt, hat der Käufer Anspruch auf einen Beleihungswert der Immobilie von 67 %.
Beispiel einer Loan-to-Value-Berechnung
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie kaufen ein Haus mit einem Schätzpreis von 100,000 US-Dollar. Obwohl der Besitzer bereit ist, es für 90,000 Dollar zu verkaufen. Wenn Sie 10,000 $ als Anzahlung für die Hypothek mitbringen, benötigen Sie ein Darlehen von 80,000 $. Somit ergibt sich ein LTV-Verhältnis von 80 % (dh 80,000/100,000). Angenommen, Sie erhöhen den Betrag der Anzahlung auf 30,000 US-Dollar, dann beträgt das von Ihnen benötigte Hypothekendarlehen jetzt 60,000 US-Dollar. Diese Berechnung würde das LTV-Verhältnis auf 60 % bringen (d. h. 60,000/100,000).
Was bedeutet 80% LTV?
Im Allgemeinen sollte ein ausgezeichneter Beleihungsauslauf bei höchstens 80 % liegen. Ein hoher LTV liegt über 80 %. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer möglicherweise höhere Kreditkosten zahlt, eine private Hypothekenversicherung benötigt oder der Kreditgeber sogar einen Kredit ablehnt. LTVs von mehr als 95 % sind nicht akzeptabel.
Was ist ein ausgezeichnetes Loan-to-Value-Verhältnis?
Die meisten Kreditgeber halten 80 % für ein gutes Loan-to-Value-Verhältnis (LTV). Etwas weniger als diese Zahl ist noch besser. Denken Sie daran, dass die Kreditkosten steigen können, wenn der LTV über 80 % steigt, oder Kreditgeber Kredite ablehnen können. Während einige Kreditgeber und Kreditprogramme einen maximalen LTV von 80 % haben, haben andere einen maximalen LTV von 95 %. Ein guter LTV liegt bei oder unter der Akzeptanzschwelle des Kreditgebers: 80 % oder weniger.
Wie berechne ich meinen LTV?
Die Berechnung des Loan-to-Value (LTV) ergibt sich aus der einfachen Division des Darlehensbetrags durch den Wert des Vermögenswerts oder der als Sicherheit verwendeten Sicherheiten. Teilen Sie im Falle einer Hypothek den Hypothekensaldo durch den Schätzwert der Immobilie.
Ist 30 % ein guter LTV?
Ein niedriges LTV-Verhältnis ist gut. Ein niedriges LTV-Verhältnis zieht Kreditgeber an und verbessert die Chancen eines Käufers, schnell einen Kredit zu erhalten. Die Wahrscheinlichkeit, einen Kredit zu bewilligen, steigt mit sinkendem LTV. Daher ist eine 30 % Loan-to-Value-Berechnung günstig.
Was ist ein 95 % LTV-Darlehen?
Wenn das LTV-Verhältnis für Hypotheken 95 % beträgt, hat der Käufer Anspruch auf einen Kredit von der Bank in Höhe von 95 % des Immobilienwerts. Die Bank übernimmt somit 95 % des Kredits. Mit einer 95-%-Hypothek können Sie bis zu 95 % des Kaufpreises der Immobilie leihen, sodass Ihnen eine Anzahlung von 5 % bleibt. Mit einer 95 % Loan-to-Value (LTV)-Hypothek können Sie 95 % des Wertes Ihres Eigenheims leihen.
Was ist die Bedeutung von Loan to Value (LTV)
Finanzinstitute und andere Kreditgeber verwenden Beleihungsquoten, um das Kreditrisiko eines Käufers zu bewerten. Finanzinstitute und andere Kreditgeber bewerten das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) als Maß für das Kreditvergaberisiko, bevor sie eine Hypothek genehmigen. Kreditgeber betrachten Kreditbewertungen mit hohem LTV als Kredite mit höherem Risiko. Durch Division der Kreditsumme durch den Schätzwert lässt sich der LTV errechnen.
Zusammenfassung
Kreditnehmer mit einem höheren LTV-Verhältnis können weiterhin für eine Hypothek genehmigt werden, auch wenn der Zinssatz für ein Darlehen mit zunehmendem LTV-Verhältnis steigen kann. Auf Zinsen, wirkt sich das LTV-Verhältnis aus. Wenn der Beleihungsauslauf niedriger ist, ist es einfacher, einen Kredit mit einem niedrigeren Zinssatz zu erhalten, da das Kreditrisiko deutlich geringer ist.
Bei einem Wohnungsbaudarlehen ist die Beleihungsquote sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber der wichtigste Faktor. Warum wartest du immer noch? Berechnen Sie Ihr LTV-Verhältnis, suchen Sie die Bank oder das Finanzinstitut in Ihrer Nähe und reichen Sie so schnell wie möglich einen Antrag auf eine Hypothek ein.
Häufig gestellte Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist das Loan to Value Ratio?
Finanzinstitute und andere Kreditgeber bewerten das Kreditrisiko anhand des Loan-to-Value-Verhältnisses (LTV), bevor sie eine Hypothek genehmigen
Wie berechnet man den Loan-to-Value?
Teilen Sie einfach den Kreditbetrag durch den Wert des Vermögenswertes oder die verwendeten Sicherheiten.
Ist 40 % ein guter LTV?
Ein niedriges LTV-Verhältnis ist gut. Ein niedriges LTV-Verhältnis zieht Kreditgeber an und verbessert die Chancen eines Käufers, schnell einen Kredit zu erhalten
Ähnliche Artikel
VERSCHIEDENE ARTEN VON HYPOTHEKEN UND HYPOTHEKENDARLEHEN
WOHNUNGSVERHÄLTNIS: So berechnen Sie das Wohnungsverhältnis mit Leichtigkeit (+ kostenlose Tools)
