Käufer stellen häufig fest, dass bestimmte Wohnungen die meisten ihrer Anforderungen erfüllen, während andere nur wenige und keine erfüllen. Dies zwingt Sie dazu, Kompromisse einzugehen und einige Ihrer „Must-Haves“ zu „Nice-to-Haves“ herabzustufen, die kein Deal-Breaker sind.
Sie wollen keinen Zentimeter auf Ihre Ziele und Bedürfnisse verzichten? Wenn Ihr ideales Zuhause nicht verfügbar ist (oder gar nicht existiert), können Sie jederzeit eines erstellen. Auf diese Weise können Sie das perfekte Zuhause entwerfen, ohne sich Gedanken über die Nachteile des Kaufs einer zuvor bewohnten Immobilie machen zu müssen. Um dieses Projekt zu finanzieren, müssen Sie jedoch Baudarlehen verstehen. Sehen wir uns an, wie ein Baukredit funktioniert, die verschiedenen Arten, Zinssätze und ihre Anforderungen.
Was ist ein Baukredit?
Ein Baukredit ist ein kurzfristiger Kredit, der nur die Kosten für den individuellen Hausbau abdeckt. Dies ist keine Hypothek und wird als Sonderfinanzierung eingestuft. Sobald das Haus gebaut ist, muss der potenzielle Bewohner eine Hypothek beantragen, um es zu bezahlen.
Es stehen jedoch verschiedene Wohnungsbaukredite zur Verfügung, die vom Neubau bis zur kompletten Sanierung der gesamten Immobilie reichen. Egal, ob Sie mit einem Grundstücksdarlehen bei null anfangen oder ein Haus komplett renovieren, es gibt wahrscheinlich ein Darlehen für Sie.
Wie funktioniert ein Baukredit?
Baudarlehen werden in der Regel von Bauherren oder Hauskäufern erhalten, die ihre eigenen Häuser nach Maß bauen. Es handelt sich um kurzfristige Darlehen, die in der Regel nur ein Jahr dauern. Wenn das Haus fertig ist, kann der Kreditnehmer das Baudarlehen entweder in eine Dauerhypothek umfinanzieren oder ein neues Darlehen zur Tilgung des Baudarlehens erhalten (auch „Enddarlehen“ genannt). Während das Projekt noch läuft, kann der Kreditnehmer bei einem Baudarlehen nur zur Zahlung von Zinsen verpflichtet werden. Bei einigen Baudarlehen kann es erforderlich sein, dass der Restbetrag bis zum Ende des Projekts vollständig bezahlt wird.
Wenn ein Kreditnehmer ein Baudarlehen für den Bau eines Hauses aufnimmt, kann der Kreditgeber die Mittel direkt an den Auftragnehmer und nicht an den Kreditnehmer zahlen. Zahlungen können in Raten erfolgen, wenn das Projekt neue Phasen der Entwicklung durchläuft. Mit Baudarlehen können Sanierungs- und Restaurierungsprojekte sowie der Bau neuer Wohnungen finanziert werden.
Welchen Umfang hat ein Baukredit?
Jedes Projekt ist einzigartig, aber im Allgemeinen deckt ein Baukredit folgende Ausgaben ab:
- Land.
- Pläne, Lizenzen und Gebühren
- Materialien und Arbeit
- Abschlusskosten.
- Reserven für Eventualitäten (falls das Projekt mehr kostet als veranschlagt).
- Zinsreserven (wenn Sie beim Bauen keine Zinsen zahlen wollen).
Verschiedene Arten von Baudarlehen
# 1. Baudarlehen
Sie leihen sich Geld, um die Kosten für den Bau Ihres Hauses mit einem Baudarlehen zu finanzieren, und sobald das Haus fertig ist und Sie einziehen, wird das Darlehen in eine dauerhafte Hypothek umgewandelt.
Der Vorteil des Konzepts vom Bau bis zum endgültigen Abschluss besteht darin, dass Sie einen Satz Abschlusskosten bezahlen müssen, wodurch Ihre Gesamtgebühren gesenkt werden.
Wenn das Darlehen von einem Baudarlehen zu einem dauerhaften Darlehen übergeht, wird es zu einer regulären Hypothek mit einer Darlehenslaufzeit von 15 bis 30 Jahren. Dann leisten Sie Zahlungen, die sowohl Zinsen als auch Kapital beinhalten. Dabei können Sie zwischen einer Festhypothek und einer variabel verzinslichen Hypothek wählen. Andere Alternativen sind ein Baudarlehen der FHA, das weniger strenge Genehmigungsbedingungen hat und einigen Kreditnehmern zugute kommen kann, oder ein VA-Baudarlehen, wenn Sie ein qualifizierter Veteran sind.
#2. Nur Baudarlehen
Ein reines Baudarlehen stellt die Finanzmittel bereit, die für die Fertigstellung des Eigenheims benötigt werden. Dennoch ist der Kreditnehmer dafür verantwortlich, das Darlehen bei Fälligkeit (normalerweise ein Jahr oder weniger) entweder vollständig zurückzuzahlen oder eine dauerhafte Finanzierung durch eine Hypothek zu suchen.
Bei diesen Baudarlehen werden die Mittel auf der Grundlage des Prozentsatzes des abgeschlossenen Projekts ausgezahlt, und der Kreditnehmer ist nur für die Zinszahlungen auf das gezogene Geld verantwortlich.
Nur-Baudarlehen können auf lange Sicht teurer sein, wenn Sie eine dauerhafte Hypothek benötigen, da Sie zwei unterschiedliche Darlehensverfahren absolvieren und zwei Gebührensätze zahlen müssen. Abschlusskosten können Tausende von Dollar kosten, daher ist es vorteilhaft, einen weiteren Satz zu vermeiden.
Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist, dass sich Ihre finanzielle Situation während des Baus verschlechtern kann. Wenn Sie Ihren Job verlieren oder einen weiteren Rückschlag erleiden, kommen Sie möglicherweise in Zukunft nicht mehr für eine Hypothek infrage – und können daher möglicherweise nicht in Ihr neues Zuhause einziehen.
#3. Darlehen für Renovierungen
Sie können Alternativen für Renovierungsdarlehen prüfen, wenn Sie ein bestehendes Haus modernisieren möchten, anstatt eines zu bauen. Je nachdem, wie viel Geld Sie für das Projekt ausgeben, können diese verschiedene Formen annehmen.
„Wenn ein Hausbesitzer weniger als 20,000 US-Dollar für einen Umbau ausgeben möchte, könnte er erwägen, einen Privatkredit aufzunehmen oder eine Kreditkarte zur Finanzierung des Projekts zu verwenden“, sagt Kaminski. „Wenn der Hausbesitzer Eigenkapital in seiner Immobilie aufgebaut hat, kann ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie für Verbesserungen ab etwa 25,000 US-Dollar angemessen sein.“
Eine Cash-out-Refinanzierung ist eine weitere realistische Alternative im aktuellen Umfeld niedriger Hypothekenzinsen, bei der ein Hausbesitzer eine neue Hypothek zu einem höheren Betrag als sein bestehendes Darlehen aufnimmt und die Differenz in einer Summe erhält.
In den meisten Fällen verlangt der Kreditgeber vom Hausbesitzer nicht, offenzulegen, wie das Geld verwendet wird. Das Budget, die Strategie und die Zahlungen werden alle vom Hausbesitzer verwaltet. Bei anderen Finanzierungsarten muss der Kreditgeber den Bauherrn bewerten, das Budget überprüfen und den Zeitplan für die Ziehung überwachen.
#4. Baudarlehen für den Bauherrn
Bauherrendarlehen sind entweder Baudarlehen oder reine Baudarlehen, bei denen der Kreditnehmer auch als Bauherr fungiert.
Aufgrund der Komplexität des Baus eines Eigenheims und der erforderlichen Fähigkeiten zur Einhaltung der Bauvorschriften erlauben die meisten Kreditgeber dem Kreditnehmer nicht, als Bauherr zu fungieren. Kreditgeber, die dies ermöglichen würden, tun dies oft nur, wenn der Kreditnehmer ein lizenzierter Bauunternehmer von Beruf ist.
#5. Darlehen beenden
Laut Kaminski ist ein Enddarlehen nur die Hypothek des Hausbesitzers, sobald die Immobilie gebaut ist. Ein Baudarlehen wird während der gesamten Bauphase in Anspruch genommen und nach Abschluss des Projekts zurückgezahlt. Der Kreditnehmer muss dann seine durchschnittliche Hypothek zurückzahlen, die oft als endgültiges Darlehen bezeichnet wird.
Gemeinsame Anforderungen für Baudarlehen
Baukredite sind für Kreditgeber riskanter, daher ist es verständlicherweise schwieriger, eine Genehmigung zu erhalten. Hier ist, worauf Kreditgeber achten.
#1. Ihre Kreditwürdigkeit:
Genau wie bei einer typischen Hypothek berücksichtigen die Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit. Die meisten konventionellen und USDA-Baudarlehen erfordern eine Kreditwürdigkeit von 620. Für VA-Baudarlehen gibt es kein erforderliches Minimum. Kreditgeber verlangen jedoch häufig eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620. Für FHA-Baudarlehen war eine Mindestkreditwürdigkeit von 580 erforderlich.
#2. Anzahlung
Während Sie bei einem Baudarlehen von einer größeren Anzahlung ausgehen, sind sie einer Standardhypothek ebenbürtig. FHA-Baukredite erfordern eine Anzahlung von 3.5 % für HUD-genehmigte Projekte und eine Anzahlung von 10 % für nicht HUD-genehmigte Projekte. VA-Baudarlehen erfordern keine Anzahlung, USDA-Baudarlehen erfordern eine Mindestanzahlung von 10 % und herkömmliche Baudarlehen erfordern in der Regel eine Anzahlung von 5 % oder mehr.
#3. Bauplan und Spezifikationen:
Die Kreditgeber werden auch die Einzelheiten dessen wissen wollen, was Sie erstellen möchten. Sie verlangen einen Entwurf des Hauses und Spezifikationen, und die Pläne müssen validiert werden, da sie alle erforderlichen Bauvorschriften an Ihrem Standort erfüllen. Ein Hausgutachter muss diese Spezifikationen studieren, um ihren Wert zu bestimmen, der Ihren Kreditbetrag bestimmt.
#4. Bauunternehmer- und Kreditgeberprüfung:
Wenn Sie kein zertifizierter Generalunternehmer sind, müssen Sie einen anstellen, um Ihr Haus zu bauen. Die Kreditgeber prüfen auch den am Bau beteiligten Auftragnehmer. Daher ist es wichtig, einen erfahrenen auszuwählen. Ihr Auftragnehmer ist ein wesentliches Element des Prozesses. Der Kreditgeber möchte das Budget und die Cashflow-Prognosen des Projekts kennen. Kreditgeber müssen in der Regel den Bauvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Auftragnehmer bewerten und genehmigen.
Wie erhalte ich einen Baukredit?
Im Folgenden sind die wesentlichen Prozesse zur Erlangung eines Baudarlehens aufgeführt:
- Überprüfen Sie, ob Sie für spezielle Programme berechtigt sind. Wenn Sie interessiert sind, sehen Sie sich die Anforderungen und Prozesse für ein FHA- oder ein VA-Baudarlehen an.
- Holen Sie eine Vorabgenehmigung ein. Bevor Sie viel Arbeit investieren, lassen Sie sich vorab genehmigen, damit Sie genau wissen, wie hoch Ihr Budget sein wird.
- Suchen Sie Ihr Land und einen Baumeister. Überprüfen Sie, ob Ihr Bauunternehmen alle Anforderungen für Baudarlehen erfüllt, die von Ihrem vorab genehmigten Kreditgeber festgelegt wurden. Achten Sie besonders auf Lizenzen und Versicherungen.
- Beende den Papierkram. Vervollständigen Sie die Pläne mit dem Bauherrn und reichen Sie alle Unterlagen beim Kreditgeber ein. Der Kreditgeber wird wahrscheinlich im Rahmen der nächsten Phase eine Bewertung und Inspektion anordnen.
- Schließen Sie das Darlehen ab. Der Hypothekenabschluss ist abgeschlossen, wenn Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Ihr Bauherr kann mit der Arbeit beginnen, sobald alles unterschrieben ist und die Mittel bewilligt wurden.
Zinssätze für Baudarlehen
Baukredite gibt es nicht bei jedem Kreditgeber. Sprechen Sie zuerst mit den örtlichen Banken und Kreditgenossenschaften. Die Zinsen für Baudarlehen sind in der Regel höher als die regulären Hypothekenzinsen, da diese Darlehen für den Kreditgeber wesentlich komplexer und gefährlicher sind.
Angesichts der Zeit, die für die Fertigstellung des Baus benötigt wird, machen Sie sich möglicherweise Sorgen, dass sich die Zinssätze verschieben, während die Struktur im Gange ist. Einige Kreditgeber bieten langfristige Ratensperren an. Sie müssen für die Sicherheit bezahlen, und einige Kreditgeber verlangen eine nicht erstattungsfähige Anzahlung im Voraus. Beispielsweise können Sie einen Punkt für eine 360-Tage-Sperre ausgeben, wobei eine Einzahlung von 0.5 Punkten erforderlich ist. Die Zinssperre kann auch eine Float-Down-Klausel enthalten, die es Ihnen ermöglicht, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, wenn die Zinssätze ausreichend sinken.
Fragen zum Kreditgeber für Baudarlehen
#1. Kann ich mein Grundstückskapital auf meine Anzahlung anwenden?
Wenn Sie das Land mindestens ein Jahr lang besessen haben, sind Sie möglicherweise berechtigt, jede Erhöhung des Eigenkapitals zur Anzahlungsanforderung beizutragen. Um den Wert des Grundstücks zu ermitteln, ist ein Wertgutachten erforderlich.
#2. Wie funktioniert die erste Ziehung?
Baumaterialien wie Beton für das Fundament und Bauholz für den Rahmen sind in den frühen Bauphasen manchmal am teuersten. Kreditgeber ziehen es jedoch vor, keine wesentlichen Auszahlungen zu tätigen, es sei denn, sie werden speziell für einen bestimmten Zweck bereitgestellt.
Dies hält unehrliche Auftragnehmer davon ab, enorme Geldsummen zu verlangen, ohne sie eindeutig für bestimmte Projektanforderungen zu benennen. Stellen Sie sicher, dass dem Bauherrn ausreichende Mittel zur Verfügung stehen, um mit den Arbeiten zu beginnen, und dass Sie und Ihr Bauunternehmer genau verstehen, wie alle Baukosten bezahlt werden.
#3. Wie hoch ist der Zinssatz während der Bauzeit?
Einige Baukreditgeber verwenden während des Baus einen Index mit variablem Zinssatz (z. B. den Leitzins). Andere berechnen nur Zinsen auf den Zinssatz, dem Sie für Ihr endgültiges Darlehen zugestimmt haben, und wandeln den Rest dann in eine Gesamtkapital- und Zinszahlung um, wenn das Haus fertiggestellt ist.
In einigen Situationen können Bauzahlungen in die Baukosten Ihres Darlehens einbezogen werden – lassen Sie sich dies von Ihrem Baukreditsachbearbeiter bestätigen.
#4. Welche Unternehmen bieten Baukredite an?
Nicht alle Kreditgeber bieten jede Art von Baukredit an, und Kreditgeber, die keine Banken sind, bieten möglicherweise überhaupt keine Baukredite an.
#5. Wie hoch sind die Gebühren für Ihren Baukredit?
Sie benötigen mehr Informationen als nur die Darlehensgebühren. Die Titelgesellschaft verwaltet häufig die Auszahlungen, und während des Baus des Hauses fallen weitere Inspektions- und Registrierungsgebühren an.
Jede Ziehung erfordert Inspektions- und Aufzeichnungsgebühren, die sich schnell auf Tausende von Dollar summieren können, also stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, worum es geht.
#6. Ziehungen: Wie funktionieren sie?
Um Verzögerungen im Prozess zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass Ihr Bauunternehmer oder Bauunternehmer versteht, wie er während der Bauphase bezahlt wird. Wenn ein Subunternehmer sich rundweg weigert, Arbeiten auszuführen, bis er eine Vorauszahlung erhalten hat, bringen Sie entweder das Geld auf, um die Forderung des Auftragnehmers nach Vorauszahlung zu erfüllen, oder suchen Sie einen anderen Subunternehmer.
Zusammenfassung
Wenn Ihre ideale Immobilie beim Durchsehen der Angebote in Ihrem ausgewählten Markt nicht verfügbar erscheint, muss der Traum nicht enden. Sich die perfekte Kombination aus Lage, Stil und Nutzen in einem Haus vorzustellen, ist einer der angenehmsten Aspekte des Hauskaufprozesses. Es muss nicht nur eine Fantasie sein. Sie können Ihr Traumhaus mit finanziellen Unterstützungsmöglichkeiten planen, bauen und einrichten.
Es muss nicht kompliziert sein, die richtigen Mittel zu finden, um Geld für Ihr zukünftiges Haus zu leihen, sei es ein Baudarlehen, ein Renovierungsdarlehen, ein HELOC oder eine Vielzahl anderer Möglichkeiten. Untersuchen Sie alle Ihre Alternativen, bestimmen Sie die beste Form des Darlehens für Ihre Situation und suchen Sie nach den besten Preisen.
