Die Subprime-Hypothekenkrise war ein wesentlicher Faktor, als die globale Finanzkrise zwischen 2007 und 2008 zuschlug. Es war der schlimmste wirtschaftliche Abschwung seit der Weltwirtschaftskrise der 1930er Jahre. Viele Amerikaner brauchten Jahre, um sich von der Finanzkrise zu erholen. Grundsätzlich sind Subprime-Hypotheken für Kreditnehmer mit höherem Risiko gedacht, aber sie sind mit ihren eigenen Risiken verbunden. Wenn Sie jedoch ein Hausbesitzer werden möchten, aber Ihr Kredit Sie zurückhält, können Sie eine Subprime-Hypothek von Kreditgebern erhalten, was möglicherweise eine bessere Option ist. Folgendes sollten Sie wissen, bevor Sie eine Subprime-Hypothek beantragen.
Was ist eine Subprime-Hypothek?
Subprime-Hypotheken, auch Non-Prime-Hypotheken genannt, sind Kredite an Personen mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 600, die keine erstklassigen Hypotheken erhalten können. Herkömmliche Kredite sind leicht zu bekommen und haben in der Regel bessere Konditionen, wie niedrigere Zinsen, als andere Kreditarten.
Subprime-Hypotheken trugen maßgeblich zur Finanzkrise bei, die die Große Rezession anheizte. Die Kreditgeber genehmigten viele Subprime-Hypotheken, die die Kreditnehmer in den Jahren vor dem wirtschaftlichen Zusammenbruch nicht zurückzahlen konnten. Laut einer Analyse der Daten des Home Mortgage Disclosure Act durch die Credit Union National Association waren etwa 30 % aller 2006 vergebenen Hypotheken Subprime-Hypotheken.
Obwohl Subprime-Hypotheken auch heute noch verfügbar sind (und möglicherweise als nicht qualifizierte Hypotheken bezeichnet werden), werden sie einer genaueren Prüfung unterzogen. Sie haben auch höhere Zinssätze und größere Anzahlungen als herkömmliche Kredite.
Wie funktioniert eine Subprime-Hypothek?
Der Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act enthielt eine Bestimmung zur Einrichtung des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) zur Überwachung der Regulierung von Subprime-Hypotheken. Eine der wichtigsten vom CFPB erlassenen Regeln ist, dass jeder Kreditnehmer, der eine Subprime-Hypothek erhält, eine Hauskäuferberatung mit einem vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung zugelassenen Vertreter durchlaufen muss
Darüber hinaus müssen sich Kreditgeber bei der Vergabe von Subprime-Hypotheken an die Dodd-Frank-Standards halten, einschließlich der Rückzahlungsfähigkeit (ATR), die von einem Kreditgeber verlangt, gründlich zu prüfen, ob ein Kreditnehmer in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen.
„Wenn Sie als Kreditgeber gegen die ATR-Regel verstoßen, könnten Sie verklagt oder mit behördlichen Maßnahmen konfrontiert werden“, sagt Austin Kilgore, der für die Unternehmenskommunikation bei der Finanzfirma Achieve verantwortlich ist. „Infolgedessen haben Kreditgeber im Bereich der nicht qualifizierten Hypotheken einen starken Anreiz, sicherzustellen, dass sie Kreditnehmer angemessen bewerten, weit mehr als Subprime-Kreditgeber vor 15 bis 20 Jahren.”
„Nicht qualifizierte Hypotheken“ schränken den rechtlichen Schutz der Kreditgeber ein und hindern viele daran, in diesem Bereich tätig zu werden.
„Die Kreditgeber vergeben nicht mehr die gleichen Subprime-Kredite wie vor der Rezession“, sagt Kilgore. „Der Hauptgrund sind regulatorische Bedenken.“
Was ist der Unterschied zwischen Prime- und Subprime-Hypotheken?
Subprime-Hypotheken werden an Kreditnehmer mit geringer Bonität vergeben. Eine erstklassige konventionelle Hypothek wird nicht angeboten, weil der Kreditgeber der Ansicht ist, dass der Kreditnehmer ein überdurchschnittlich hohes Kreditausfallrisiko hat.
Beispiel einer Subprime- vs. Prime-Hypothek
Subprime-Hypotheken sind für Kreditgeber riskant, da sie für Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit bestimmt sind. Um das Risiko auszugleichen, berechnet der Kreditgeber höhere Zinssätze und Gebühren als bei einem herkömmlichen Kredit. Ein höherer Zinssatz bedeutet, dass Sie insgesamt deutlich mehr für eine Subprime-Hypothek bezahlen.
Ein Beispiel für die Auswirkungen der Subprime-Hypothek
Die Zahlungsausfälle bei Subprime-Hypotheken trugen maßgeblich zum Crash des Immobilienmarktes 2008 bei. Viele Kreditnehmer erhielten NINJA-Darlehen, ein Akronym, das sich aus dem Ausdruck „kein Einkommen, kein Job, kein Vermögen“ ableitet. Diese Hypotheken wurden häufig ohne Anzahlung und ohne Einkommensnachweis ausgestellt. Ein Käufer konnte einen Jahresgewinn von 150,000 US-Dollar geltend machen, musste jedoch keine Unterlagen zur Untermauerung des Anspruchs vorlegen. Diese Kreditnehmer befanden sich dann in einem rückläufigen Immobilienmarkt unter Wasser, wobei die Immobilienwerte niedriger waren als der Hypothekensaldo. Viele dieser NINJA-Kreditnehmer gerieten in Verzug, weil die mit den Krediten verbundenen Zinssätze „Teaser-Zinsen“ waren, die niedrig begannen und im Laufe der Zeit explodierten, was es schwierig machte, den Hypothekenbetrag zurückzuzahlen.
Im Juni 2015 gaben Wells Fargo, die Bank of America und andere Finanzinstitute bekannt, dass sie damit beginnen würden, Menschen mit Kreditwerten unter 600 Hypotheken anzubieten, und die gemeinnützige Organisation Neighborhood Assistance Corporation of America, eine Interessenvertretung für die Gemeinschaft und Wohneigentum, setzte ihre Bemühungen fort die Dream-Tour im Jahr 2018, bei der Veranstaltungen im ganzen Land veranstaltet wurden, um Menschen bei der Beantragung von „Non-Prime“-Darlehen zu helfen, die praktisch mit Subprime-Hypotheken identisch sind.
Arten von Subprime-Hypotheken
Subprime-Hypotheken fallen normalerweise in drei Kategorien: festverzinsliche, zinsfreie und variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs).
#1. Festhypotheken
Neben der üblichen Laufzeit von 30 Jahren ist eine weitere Art der Subprime-Hypothek eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 40 oder 50 Jahren. Diese verlängerte Kreditlaufzeit reduziert die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers, ist aber eher mit einem höheren Zinssatz verbunden. Die Zinssätze für festverzinsliche Hypotheken können von Kreditgeber zu Kreditgeber erheblich variieren. Verwenden Sie ein Tool wie einen Hypothekenrechner, um die besten verfügbaren Zinssätze zu finden.
#2. Hypothek mit variablem Zinssatz
Eine variabel verzinsliche Hypothek beginnt mit einem festen Zinssatz und ändert sich über die Laufzeit des Darlehens zu einem variablen Zinssatz. Der 2/28 ARM ist ein typisches Beispiel. Der 2/28 ARM hat einen festen Zinssatz für zwei Jahre, bevor er angepasst wird. Der 3/27 ARM ist ein weiterer gängiger ARM-Darlehenstyp mit einem festen Zinssatz für drei Jahre, bevor er variabel wird.
Ein Index plus eine Marge bestimmt den variablen Zinssatz für diese Kredite. Der SOFR ist ein beliebter Index (Secured Overnight Financing Rate). ARMs haben in der Regel während der anfänglichen Laufzeit niedrigere monatliche Zahlungen für den Kreditnehmer. Aber wenn ihre Hypotheken auf den höheren, variablen Zinssatz zurückkehren, gehen ihre Zahlungen normalerweise durch die Decke. Natürlich kann der Zinssatz je nach Index und wirtschaftlichen Bedingungen im Laufe der Zeit sinken und den Zahlungsbetrag verringern.
ARMs spielten in der Krise eine bedeutende Rolle. Als die Immobilienpreise zu fallen begannen, stellten viele Hausbesitzer fest, dass ihre Häuser nicht den Betrag wert waren, den sie dafür bezahlt hatten. Dies führte zusammen mit einem Anstieg der Zinssätze zu massiven Zahlungsausfällen. Aus diesem Grund stieg die Zahl der Zwangsversteigerungen von Subprime-Hypotheken im August 2006 stark an, und die Immobilienblase platzte im folgenden Jahr.
#3. Nur-Zins-Hypotheken
Eine reine Zinshypothek ist die dritte Art von Subprime-Hypotheken. Während des ersten Teils der Kreditlaufzeit, die in der Regel fünf, sieben oder zehn Jahre beträgt, zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen für das Darlehen. Er kann die Hauptzahlungen leisten, muss dies aber nicht.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Kreditnehmer entweder mit der Tilgung des Kapitals beginnen oder die Hypothek refinanzieren. Dies kann eine gute Option für einen Kreditnehmer sein, wenn sein Einkommen jährlich schwankt oder wenn er ein Haus kaufen möchte und davon ausgeht, dass sein Einkommen in den nächsten Jahren steigen wird.
Sind Subprime-Darlehen riskant?
Eines der besten Dinge an Subprime-Hypotheken ist, dass sie es Menschen ermöglichen, Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, wenn sie es sonst nicht hätten.
Nur weil Sie für eine Subprime-Hypothek in Frage kommen, heißt das jedoch nicht, dass Sie eine abschließen sollten. Neben einigen Vorteilen sind auch einige Risiken zu berücksichtigen.
- Hohe Raten: Kreditnehmer mit Subprime-Hypotheken haben in der Regel eine niedrige Kreditwürdigkeit und andere finanzielle Schwierigkeiten. Dies bedeutet, dass das Anbieten dieser Art von Darlehen für einen Kreditgeber weitaus riskanter ist als das Anbieten einer traditionellen Hypothek. Kreditgeber berechnen höhere Zinssätze, um dieses Risiko auszugleichen. Eine 30-jährige herkömmliche Hypothek mit festem Zinssatz hat derzeit einen durchschnittlichen Zinssatz von weniger als 3 %, aber eine Subprime-Hypothek kann Zinsen von bis zu 8 % bis 10 % haben und größere Anzahlungen erfordern.
- Höhere Anzahlung: Das kann schwierig sein, wenn die Immobilienwerte schnell steigen und Sie riskieren, aus Ihrer gewünschten Nachbarschaft herausgepreist zu werden. Sie sollten auch darauf achten, nicht zu viel von Ihren liquiden Ersparnissen in Ihr Eigenheim zu investieren. Im Falle einer finanziellen Notlage müssen Sie über genügend Ersparnisse verfügen, um alle Ausgaben einschließlich Ihrer Hypothekenzahlung zu decken.
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- Höhere Zahlungen: Da Sie höchstwahrscheinlich einen höheren Zinssatz für eine Subprime-Hypothek zahlen müssen, ist Ihre monatliche Zahlung höher. Natürlich sollten Sie niemals mehr leihen, als Sie sich leisten können, um es zurückzuzahlen, und die Kreditgeber werden dies noch einmal überprüfen. Wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert, z. B. wenn Sie Ihren Job verlieren oder ein medizinischer Notfall eintritt, können diese hohen Zahlungen untragbar werden. Versäumte Hypothekenzahlungen können Ihren Kredit ernsthaft schädigen oder, schlimmer noch, zu einer Zwangsvollstreckung führen.
- Längere Sätze: Die Laufzeiten einer klassischen Hypothek betragen in der Regel 15 bis 30 Jahre. Subprime-Hypotheken hingegen haben häufig Laufzeiten von 40 bis 50 Jahren. Sie könnten also einen erheblichen Teil Ihres Lebens damit verbringen, Hypothekenzahlungen zu leisten. Dies erhöht jedoch die Zinsen, die Sie über die Laufzeit des Darlehens zahlen, erheblich.
Was war die Subprime-Hypothekenkrise?
Nachdem der US-Immobilienmarkt 2007 zusammenbrach, gab es von 2007 bis 2010 eine Subprime-Hypothekenkrise. Viele Kreditnehmer konnten ihre Kredite nicht zurückzahlen, als die Immobilienblase platzte. Mehrere Finanzinstitute scheiterten an der dramatischen Zunahme von Zwangsvollstreckungen. Viele Menschen benötigten staatliche Hilfe. Abgesehen vom Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten fiel auch der Aktienmarkt, wobei der Dow Jones Industrial Average um mehr als die Hälfte fiel. Die Krise breitete sich weltweit aus und war die Hauptursache der globalen Finanzkrise.
Hier ist ein kurzer Überblick über die Subprime-Hypothekenschmelze.
Subprime-Hypotheken sind Kredite an Kreditnehmer mit schlechter Bonität. Sie stellen ein hohes Kreditrisiko dar, da ihnen eine solide Kredithistorie fehlt. Sie sind auch häufiger als andere von Zahlungsausfällen betroffen. Während des Immobilienbooms in den 2000er Jahren vergaben viele Kreditgeber Subprime-Hypotheken an unqualifizierte Kreditnehmer. Im Jahr 2006, ein Jahr vor Ausbruch der Krise, vergaben Finanzinstitute Subprime-Hypotheken im Wert von 600 Milliarden US-Dollar, was fast einem Viertel (23.4 %) aller Hypotheken entspricht.
Aufgrund der lockeren Kreditvergabe und der laxen Kreditvergabestandards konnten viele risikoreiche Kreditnehmer überteuerte Häuser kaufen, was eine Immobilienblase anheizte. Als sich der Wohnungsmarkt abkühlte, schuldeten viele Hausbesitzer mehr, als ihre Häuser wert waren. Als die Federal Reserve Bank die Zinssätze erhöhte, konnten viele Hausbesitzer ihre monatlichen Zahlungen nicht leisten, insbesondere diejenigen mit variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) und Zinsdarlehen. Da die Immobilienpreise sanken, konnten sie ihre Häuser nicht refinanzieren oder verkaufen. Seit Beginn der Krise wurden fast 5 Millionen Wohnungen zwangsversteigert.
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Dies hatte erhebliche Auswirkungen auf Mortgage Backed Securities (MBS) und Collateralized Debt Obligations (CDOs), bei denen es sich um Anlageprodukte handelt, die durch Hypotheken besichert sind. Finanzinstitute verpackten Subprime-Hypotheken in komplexe Anlageprodukte und verkauften sie an Investoren auf der ganzen Welt. Bis Juli 2008 war eine von fünf Subprime-Hypotheken säumig, wobei 29 % der ARMs stark säumig waren. Finanzinstitute und Investoren, die MBS und CDOs hielten, blieben mit nahezu wertlosen Investitionen im Wert von Billionen Dollar zurück.
Die Subprime-Hypothekenkrise hatte große Auswirkungen auf den US-Immobilienmarkt und die Wirtschaft insgesamt. Es reduzierte das Bauwesen, den Wohlstand und die Verbraucherausgaben sowie die Fähigkeit der Finanzmärkte, Geld zu verleihen oder zu beschaffen. Die Subprime-Hypothekenkrise breitete sich schließlich weltweit aus und führte 2007–2009 zur globalen Finanzkrise.
Bieten Banken immer noch Subprime-Hypotheken an?
Obwohl Subprime-Hypotheken auch heute noch verfügbar sind (und möglicherweise als „nicht qualifizierte Hypotheken“ bezeichnet werden), werden sie einer genaueren Prüfung unterzogen. Sie haben auch höhere Zinssätze und größere Anzahlungen als herkömmliche Kredite.
Ist Fha-Darlehen ein Subprime?
Da diese Kredite unter Druck einen AIA-Hypothekenausfallrisiko-Score von 40 % aufweisen, gelten sie als Subprime. Dies sind historisch bedingte Subprime-Kredite: Die Indikatoren für Subprime-Kredite sind seit langem beeinträchtigte Kredite, dargestellt durch einen FICO-Score von weniger als 660 oder eine Gesamtverschuldungsquote von mehr als 42 %
Schließlich sind FHA-Darlehen laut Marketing zweitrangig.
Welche Kreditwürdigkeit liegt über Subprime?
Es gibt keine Einheitslösung für Kredit-Scores, die Kreditgeber als „Subprime“ betrachten, aber Experian hat eine Gruppierung: Subprime-Kredite sind definiert als FICO-Scores zwischen 580 und 669, die zwischen den fairen und durchschnittlichen Kreditbereichen liegen. Jeder Kreditgeber kann jedoch einen anderen Bereich verwenden. Ein im Handel erhältlicher Kredit-Score hat fünf Kredit-Score-Stufen:
- Tiefe Subprime-Hypotheken (Kredit-Scores unter 580)
- Subprime-Hypotheken (Kredit-Scores von 580-619)
- Fast-Prime-Hypotheken (Kredit-Scores von 620-659)
- Erstklassige Hypotheken (Kredit-Scores von 660-719)
- Super-Prime-Hypotheken (Kreditwürdigkeit von 720 oder höher)
Wer profitiert von Subprime-Krediten?
Jede Subprime-Hypothek birgt ein erhebliches Risiko. Beim Begriff „Subprime“ geht es nicht um den Kredit selbst, sondern um die Menschen, die ihn aufnehmen und wie viel Geld sie haben. Kreditnehmer mit Subprime-Krediten werden mit größerer Wahrscheinlichkeit ausfallen als solche mit höheren Kredit-Scores.
Zusammenfassung
Subprime-Kredite ermöglichen es mehr Menschen, Eigenheime zu kaufen, erhöhen aber auch die Schwierigkeit, dies zu tun, und die Wahrscheinlichkeit, dass Kreditnehmer mit ihren Krediten in Verzug geraten. Ein Zahlungsverzug schadet sowohl der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers als auch der des Kreditgebers.
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Bibliographie
