Wissen Sie, dass Sie nach Abschluss des Verkaufs Ihres früheren Eigenheims Ihre neuen Hypothekenzahlungen mithilfe einer Hypothekenneufassung senken können? A machen pauschale Zahlung und Ihren Kreditgeber zu bitten, Ihr Darlehen neu zu fassen, sind beide Optionen, die Sie haben, sobald Sie das Geld aus dem Verkauf Ihres Hauses erhalten haben. Im letzten Teil dieses Artikels gehen wir näher auf diese Neufassung der Hypothek ein, also lesen Sie weiter!
Hypothek umgestalten
Mit einer Neufassung der Hypothek können Sie den Kapitalbetrag Ihres Darlehens in einer Summe zurückzahlen. Dann wird Ihr Kreditgeber Ihr Darlehen mit dem neuen (niedrigeren) Saldo umschulden. Da Ihr Kapital gesunken ist, können Sie jeden Monat weniger zahlen, während Sie den gleichen Zinssatz und die gleiche Laufzeit beibehalten.
Wenn ein Hausbesitzer ein neues Haus kauft, aber sein altes nicht verkauft, refinanziert er meistens seine Hypothek. Nach dem Verkauf der Immobilie kann der Hausbesitzer das Geld aus dem Verkauf verwenden, um eine Refinanzierung seiner neuen Hypothek zu bezahlen.
Wenn Sie einen erheblichen Geldbetrag erwerben und Ihre Hypothekenzahlungen kürzen möchten, können Sie auch eine Neufassung in Betracht ziehen. Ein Hausbesitzer könnte beispielsweise eine Erbschaft oder einen beträchtlichen Bonus bei der Arbeit erhalten.
Umformbare Hypothekenarten
Nicht jede Hypothek ist umbuchbar. VA-, USDA- oder FHA-Darlehen können aufgrund der aktuellen Einschränkungen und Vorschriften nicht neu formuliert werden. Außerdem erfüllen die meisten Jumbo-Darlehen nicht die Kriterien für das Neufassungsverfahren für Hypotheken.
Es gibt jedoch nur zwei spezifische Hypotheken, die neu gefasst werden können:
Darlehen mit niedriger Amortisationszeit:
Ein negatives Tilgungsdarlehen kann neu gefasst werden, und die Bedingungen der Neufassung können auch in den Bedingungen des Darlehens dargelegt werden. Insbesondere können Kreditnehmer aufgrund der Strukturierung der Zahlungen Zahlungen planen, die unter dem Zinssatz eines Standarddarlehens mit negativer Amortisation liegen.
Option Hypothek mit variablem Zinssatz:
Der Hauptunterschied zwischen Option-Hypotheken mit variablem Zinssatz (Option ARM) und Darlehen mit negativer Amortisation besteht darin, dass Kreditnehmer von Option ARM die Wahl haben, den gesamten Kreditbetrag und die Zinsen oder nur einen Teil davon zurückzuzahlen. Infolgedessen sind Option ARMs anpassungsfähiger als Kredite mit negativer Amortisation. Aufgrund von Änderungen der Zinssätze besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Kreditnehmer letztendlich eine höhere Verschuldung hat.
Prozess der Hypothekenneufassung?
Hier sind die Stufen, die Sie vorwegnehmen können; die Besonderheiten können sich jedoch je nach Kreditgeber unterscheiden:
Der Grundstückseigentümer zahlt eine Gebühr.
Sie müssen einem Kreditgeber eine beträchtliche Pauschalzahlung leisten, normalerweise mindestens 10,000 US-Dollar, aber stellen Sie sicher, dass Sie das Kleingedruckte lesen. Dieses Geld senkt Ihre Schulden, indem es zum Prinzip Ihres Darlehens beiträgt.
Der Kreditgeber refinanziert Ihre Schulden.
Sie zahlen Kapital und Zinsen nach einem festgelegten Zeitplan zurück, der als Amortisation bezeichnet wird. Über einen festgelegten Zeitraum tilgen Sie das Darlehen. Der Tilgungsplan, den der Kreditgeber anbietet, kann Ihnen zeigen, wie sich Ihre Zahlungen im Laufe des Kredits ändern werden.
Sie erheben Kreditgebergebühren für den Service.
Die Neufassung des Darlehens ist in der Regel mit einer Wartungsgebühr des Darlehensgebers verbunden. Normalerweise kosten sie nicht mehr als ein paar hundert Dollar, aber um mehr Informationen zu erhalten, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber.
Die Vorteile der Refinanzierung einer Hypothek
Ein zusätzlicher Vorteil einer Neufassung der Hypothek gegenüber alternativen Kreditoptionen sind die günstigeren monatlichen Zahlungen. Darunter sind:
Keine Bonitätsprüfung erforderlich:
Wenn Sie einen Kredit refinanzieren, überprüft der Kreditgeber Ihre Bonität und passt die Bedingungen an Ihre bestehende Kreditwürdigkeit an. Eine Neufassung beinhaltet oft keine Bonitätsprüfung.
Sie zahlten weniger Geld an Zinsen:
Der Gesamtzinsbetrag, der während der Laufzeit Ihres Darlehens gezahlt wird, sinkt, wenn sich Ihr Kapital verringert. Dadurch sinkt Ihre gesamte Kreditrate.
Behalten Sie den Zinssatz, den Sie jetzt haben.
Es spielt keine Rolle, wie hoch die aktuellen Hypothekenzinsen sind, wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren. Auch wenn die Tarife höher werden, behalten Sie Ihren günstigeren Tarif.
Keine Abschlusskosten:
Sie sind für Abschlussgebühren verantwortlich, wenn Sie Ihr Darlehen refinanzieren. Für die Neufassung Ihres Darlehens kann eine Gebühr von Ihrem Kreditgeber anfallen, die jedoch in der Regel geringer ist als die üblichen Abschlusskosten.
Die Restlaufzeit des Darlehens wird nicht verlängert:
Möglicherweise müssen Sie die Laufzeit Ihres Darlehens verlängern, wenn Sie es refinanzieren. Die Laufzeit Ihres Darlehens bleibt auch nach einer Neufassung gleich.
Kein langwieriges Bewerbungsverfahren:
Viele der Schritte, die mit Ihrem ersten Hypothekenantrag verbunden sind, werden wiederholt, wenn Sie ein Haus refinanzieren. Eine Neufassung der Hypothek ist mit wesentlich weniger Arbeit verbunden, was den Prozess beschleunigt.
Wie eine Hypothekenneufassung funktioniert
Reduzierte monatliche Zahlungen sind der große Vorteil der Neufassung einer Hypothek für den Kreditnehmer. Ein Hypothekengeber verkürzt häufig die Laufzeit des Darlehens, wenn der Kreditnehmer bei gleichbleibender monatlicher Festzahlung mehr Kapital zahlt. Dies geschieht durch einfaches Erhöhen des Kapitalbetrags und Verringern des Zinsanteils der Zahlung.
Wenn eine große Tilgungszahlung geleistet wird, kann die Neufassung den Gesamtbetrag der Zinsen reduzieren, die der Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens zahlen wird, indem der Kapitalsaldo und die Zinsen, die auf die neuen monatlichen Zahlungen des Darlehens fällig werden, gesenkt werden.
Neufassung des Hypothekenrechners
Obwohl Ihr Kreditgeber in der Lage sein sollte, Ihnen Informationen zu geben, ist es keine schlechte Idee, Ihre eigene Hypothekenneufassungsberechnung durchzuführen. Schauen wir uns an, wie man es manuell berechnet, bevor wir zur einfachsten Lösung übergehen, nämlich die Verwendung eines Hypotheken-Recast-Rechners.
Um Ihren gesamten Kreditsaldo zu reduzieren, müssen Sie zunächst festlegen, wann Sie die Einmalzahlung leisten möchten. Dann müssen Sie mit dem neuen Betrag und dem gleichen Zinssatz berechnen, wie viel Sie für die restliche Laufzeit des Darlehens monatlich zahlen müssen.
Drei Zahlen sind erforderlich, um die Bedingungen einer Neufassung einer Hypothek zu berechnen:
- Der Restbetrag Ihres Darlehens
- Die Anzahl der verbleibenden Monate für das Darlehen und
- Der Zinssatz.
Sie können besser verstehen, wie sich Ihre aktuelle Hypothekenzahlung ändern könnte, wenn Sie diese Aspekte berücksichtigen. Sie können mehr darüber erfahren, wie sich Ihre Zahlungen ändern können, indem Sie einen der vielen hilfreichen Online-Recast-Rechner verwenden. Um ihre neuen Zahlungen besser zu verstehen, könnten Hausbesitzer beispielsweise jede Variable in diesen Hypothekenneufassungsrechner eingeben.
Wenn Ihre Hypothek insgesamt 200,000 USD beträgt und Ihr Zinssatz beispielsweise 4.99 % beträgt, haben Sie eine 30-jährige Festzinshypothek. In diesem Szenario müssten Sie jeden Monat 1,072.43 $ bezahlen.
Ihr Guthaben fällt auf 160,000 $, wenn Sie sich entscheiden, auf diese Weise einen Pauschalbetrag von 40,000 $ zu zahlen. Bei einer Neufassung wird Ihre Zahlung jeden Monat um 201.62 USD reduziert, was sie auf etwa 870.81 USD bringt.
Neufassung von Mortgage Wells Fargo
Mit einem Vermögen von fast 1.9 Billionen US-Dollar ist Wells Fargo ein führender Anbieter von Finanzdienstleistungen. Es ist der führende Bankdienst für den Mittelstand in den USA und bedient mehr als 10 % der kleinen Unternehmen sowie eines von drei Privathaushalten.
Um eine Hypothek bei Wells Fargo zu refinanzieren, müssen Sie grundsätzlich mindestens 20,000 US-Dollar mehr bezahlt haben.
Neufassung von Hypothekenjagd
Ihr benötigter monatlicher Zahlungsbetrag hat sich nicht geändert, unabhängig davon, ob Sie Ihre Hypothekenzahlung jeden Monat ein wenig erhöht oder eine beträchtliche Einmalzahlung auf einmal geleistet haben.
Sie können sich dafür entscheiden, jeden Monat weniger zu zahlen, anstatt das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, weil Sie mehr für das Kapital gezahlt haben. Umformung ist der Name für diese Option. Eine Neufassung senkt Ihre monatliche Zahlung, indem der Betrag, den Sie noch schulden, über die restliche Laufzeit Ihres Darlehens verteilt wird.
Ist es eine gute Idee, meine Hypothek umzuschulden?
Sie können den Wert Ihres Hauses steigern und mehr von Ihrem monatlichen Einkommen behalten, indem Sie Ihre Hypothek neu fassen. Wenn Sie Geld gespart haben, ein Geldgeschenk oder eine Erbschaft erhalten oder Zugang zu einer dieser Einkommensquellen haben, würden Sie geringere monatliche Kosten bevorzugen. Sie senken Ihren Kreditbetrag und Ihre monatlichen Zahlungen, indem Sie Ihre Hypothek refinanzieren.
Was sind die Nachteile der Neufassung einer Hypothek?
Der Zinssatz bleibt gleich:
Dies ist vorteilhaft, wenn die Zinsen für Hypotheken seit der letzten Finanzierung Ihres Kredits gestiegen sind. Durch die Neufassung können Sie jedoch nicht von einem günstigeren Kurs profitieren, wenn die Kurse fallen. Eine Refinanzierung kann in dieser Situation eine bessere Lösung bieten.
Es gibt kein Eigenkapital, das geliehen werden darf:
Sie müssen refinanzieren, wenn Sie Eigenkapital von Ihrem Haus abheben möchten.
Mögliche Einschränkungen bestehen:
Nicht alle Kreditgeber bieten Dienstleistungen zur Neufassung von Hypotheken an, und nicht alle Darlehen qualifizieren sich dafür (die FHA/VA- und USDA-Darlehen beispielsweise nicht). Der von Ihnen geschuldete Betrag, der von Ihnen gezahlte Betrag und Ihr Zahlungsverhalten können ebenfalls Einschränkungen unterliegen.
Ist es besser, das Kapital zurückzuzahlen oder neu zu fassen?
Nur wenn Sie der Meinung sind, dass die reduzierten monatlichen Raten die von Ihnen vorab gezahlte Pauschale überwiegen, ist eine Neufassung der Hypothek eine geeignete Entscheidung. Einige Hausbesitzer könnten entscheiden, dass die Ersparnisse aus der Refinanzierung einer Hypothek nicht ausreichen, um sie lohnenswert zu machen, und sie würden ihr Geld lieber besser verwenden.
Durch die Kapitalherabsetzung werden die für das Darlehen gezahlten Zinsen über die Laufzeit des Darlehens erheblich gesenkt, was bei einer „normalen“ Kapitalherabsetzung nicht der Fall ist. Refinanzieren Sie eine Hypothek nicht und reduzieren Sie den Kapitalbetrag, wenn Sie weniger Zinsen zahlen und die Laufzeit verkürzen möchten.
Wie lange dauert die Neufassung einer Hypothek?
Eine Neufassung ist ein ziemlich einfacher Prozess, auch wenn es für einen Hypothekengeber 45 bis 60 Tage dauern kann, bis er fertig ist. Solange Ihr Hypothekendarlehen aktuell ist, überspringt der Kreditgeber die Bonitätsprüfung, die Hausbewertung und die Einkommensnachweisanforderungen.
Was sind die Vor- und Nachteile der Neufassung einer Hypothek?
Vorteile
- Reduzierte monatliche Zahlung
- Die Refinanzierung ist einfacher und kostengünstiger.
- Ihr Zinssatz bleibt gleich.
- Sparen Sie während der Laufzeit des Darlehens Zinsen.
Nachteile
- Nicht von allen Krediten und Kreditgebern angeboten
- Die Neufassung kann eine beträchtliche Menge an Geld erfordern; Andernfalls könnten zu Hause geparkte Gelder anderweitig eingesetzt werden.
- Gebühren auf Geld
Erlauben die meisten Kreditgeber eine Neufassung?
Mögliche Einschränkungen bestehen. Neufassungen von Hypotheken sind nicht bei allen Kreditgebern verfügbar, und nicht alle Darlehen qualifizieren sich für eine Neufassung (z. B. bieten FHA/VA- und USDA-Darlehen keine Möglichkeit einer Neufassung).
Wie hoch ist die Umformungsgebühr?
Die Recasting-Kosten sind geringer als die Refinanzierungskosten. Der typische Bearbeitungspreis für die Umformung von Dokumenten liegt zwischen 150 und 500 US-Dollar, was weitaus günstiger ist als die 2 % bis 6 % des Kreditbetrags, die Sie normalerweise für eine vollständige Refinanzierung ausgeben würden.
Wird Recast PMI loswerden?
Sie können eine niedrigere monatliche Zahlung für etwa 250 US-Dollar Abschlusskosten erhalten, aber einige Kreditgeber verlangen mindestens 5,000 US-Dollar für eine Neufassung. Wenn Sie diese Hauptzahlung leisten, könnten Sie Ihr Beleihungsverhältnis auf 80 % reduzieren und die Zahlung von PMI einstellen.
Häufig gestellte Fragen zur Neufassung von Hypotheken
Wie viele Neufassungen von Krediten sind zulässig?
Bevor Sie einen Kredit neu fassen können, müssen Sie den aktuellen Zahlungsbetrag für mindestens zwei aufeinanderfolgende Monate bezahlen. Die Neufassung könnte zu einem geringen Preis kommen (normalerweise etwa 250 US-Dollar). In der Regel gibt es keine Obergrenze für die Anzahl der Neufassungen eines Darlehens.
Führt die Neufassung zu höheren Zinszahlungen?
Sie haben nur eine reduzierte monatliche Zahlung, sparen aber auch Geld für Zinszahlungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens, da die Hypothekenumschreibung im Gegensatz zur Refinanzierung erfolgt, wodurch sich Ihre Darlehenslaufzeit und Ihr Zinssatz ändern.
Zusammenfassung
Eine Neufassung Ihrer Hypothek kann Ihnen helfen, eine niedrigere monatliche Rate zu erzielen. Sie müssen keinen neuen Kreditantrag stellen, und die Servicegebühr ist nicht zu hoch. Es ist eine einfache Möglichkeit, Ihre Zahlung für den Rest Ihres Darlehens zu reduzieren und mehr Geld für den Kapitalbetrag bereitzustellen.
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Bibliographie
