Wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Eigenheim sind, aber Schwierigkeiten haben, eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen zu erhalten, ist die Eigentümerfinanzierung eine Alternative, mit der Sie Ihren Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe rücken können. Obwohl nicht alle Verkäufer bereit oder in der Lage sind, dem Käufer eine direkte Finanzierung zu gewähren, kann dies eine ausgezeichnete Option für den Kauf einer Immobilie sein und gleichzeitig den Abschlussprozess rationalisieren. Allerdings kann es bei eigenfinanzierten Häusern schwierig sein und eine schriftliche Vereinbarung erfordern – daher ist es wichtig, den Prozess zu verstehen, bevor Sie die unterzeichnete Vereinbarung unterzeichnen. Wir erklären Ihnen, wie die Eigentümerfinanzierung funktioniert, wer die Grundsteuer auf Häuser zahlt, wie es Ihnen als Käufer oder Verkäufer helfen kann und wie Sie einen eigentümerfinanzierten Vertrag strukturieren.
Was ist Eigentümerfinanzierung?
Mit der Eigentümerfinanzierung – auch Verkäuferfinanzierung genannt – können Käufer für neue Häuser bezahlen, ohne auf eine typische Hypothek angewiesen zu sein. Stattdessen finanziert der Hausbesitzer (Verkäufer) den Kauf, häufig zu einem Zinssatz, der über den bestehenden Hypothekenzinsen liegt, und mit einer Ballonzahlung, die nach mindestens fünf Jahren fällig wird. Dies kann den Prozess des Kaufs und Verkaufs eines Hauses rationalisieren, da die Notwendigkeit eines Kreditgebers, einer Bewertung und einer Inspektion entfällt.
Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung?
Genau wie bei einer normalen Hypothek umfasst die Eigentümerfinanzierung die Leistung einer Anzahlung auf die Immobilie und die Tilgung des Restbetrags im Laufe der Zeit. Allerdings ist diese Alternative zur Standardfinanzierung oft teurer und muss in nur fünf Jahren zurückgezahlt oder in einen herkömmlichen Kredit umfinanziert werden. Dennoch ist eine Verkäuferfinanzierung häufig schneller und einfacher zu sichern als eine staatlich abgesicherte Hypothek – sofern der Verkäufer diese bereitstellen kann.
Und obwohl bei den meisten Eigenheimfinanzierungen eine Art Hintergrund- oder Bonitätsprüfung erforderlich ist, kann sie andernfalls disqualifizierten Kreditnehmern dabei helfen, Wohneigentum zu erwerben. Es sind nicht nur keine Banken oder herkömmlichen Kreditgeber involviert, sondern auch die Eigentümerfinanzierung erfordert keine Inspektion oder Bewertung, es sei denn, der Käufer wünscht dies.
Sobald sich Käufer und Verkäufer auf die Bedingungen einigen, werden monatliche Zahlungen an den Eigentümer/Verkäufer gemäß einem vereinbarten Tilgungsplan geleistet. Je nach Zeitplan muss der Kreditnehmer am Ende der Kreditlaufzeit möglicherweise auch eine beträchtliche Pauschalzahlung leisten. Anders als bei herkömmlichen Hypotheken sind Steuer- und Versicherungszahlungen jedoch in der Regel nicht im monatlichen Schuldendienst gebündelt und müssen vom Käufer separat geleistet werden.
Der Käufer zahlt den Darlehensgebern den Erlös eines neuen Darlehens zurück oder leistet die Ballonzahlung nach Ablauf der Darlehenslaufzeit, je nachdem, für welche Option er sich entscheidet. Je nachdem, wie die Eigentümerfinanzierung ursprünglich gestaltet wurde, unterzeichnet entweder der Verkäufer eine Hypothekenbefriedigung, in der er bestätigt, dass die Hypothek vollständig beglichen wurde und das Pfandrecht an der Immobilie entfällt, oder der Käufer erhält erstmals das Eigentumsrecht an der Immobilie .
Finanzierungskosten für Eigentümer
Die Kosten für die Eigenfinanzierung von Eigenheimen können niedriger sein, da keine Bankhypothek erforderlich ist. Aber nur weil der Verkäufer das Geld bereitstellt, heißt das nicht, dass der Käufer nicht für die Abschlusskosten verantwortlich ist. McDermott behauptet, dass Eigentümer, die Käufer finanzieren, dennoch bereit sein sollten, Kosten wie Gebühren für die Titelsuche und die Eintragung von Urkunden zu zahlen.
Auch Grundsteuern sollten berücksichtigt werden. Diese Steuern sind zusammen mit den Kosten für die Hausratversicherung in der Regel in der monatlichen Hypothekenzahlung enthalten, wenn Sie eine Standardhypothek für den Kauf einer Immobilie aufnehmen. Bei einem eigentümerfinanzierten Erwerb ist der Kreditnehmer für die Zahlung von Steuern und Versicherungsprämien an die zuständige Steuerbehörde und den Versicherungsträger verantwortlich. Der Eigentümerfinanzierungsvertrag sollte idealerweise Zahlungsbedingungen sowohl für die Versicherungs- als auch für die Grundsteuer enthalten.
Die gute Nachricht ist, dass, wenn Sie als Käufer über eine Eigentümerfinanzierung nachdenken, die Abschlusskosten Ihren Kaufpreis wahrscheinlich nicht um bis zu 5 % erhöhen werden, wie dies manchmal bei einer herkömmlichen Hypothekenfinanzierung der Fall ist. Der in Atlanta ansässige Immobilienmakler, Investor und Immobilienanwalt Bruce Ailion behauptet, dass die vom Eigentümer finanzierten Abschlusskosten „in der Regel deutlich geringer sind, als Sie bei einer Bankfinanzierung zahlen würden“.
Eigenheimfinanzierung
Ein erfahrener Immobilienmakler oder Immobilienmakler kann Ihnen bei der Suche nach Immobilien helfen, die mit Eigenfinanzierung verkauft werden sollen, wenn Sie nicht in der Lage sind, die benötigte Finanzierung von einer Bank oder einem Hypothekengeber zu erhalten.
Überprüfen Sie einfach, ob der von Ihnen unterzeichnete Schuldschein mit dem Gesetz vereinbar ist und die Vertragsbedingungen ordnungsgemäß darlegt. Ein Verkäuferfinanzierungsvertrag sollte nach einigen Jahren überprüft werden, insbesondere wenn die Zinssätze gesunken sind oder sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessert hat, da Sie so eine Refinanzierung mit einer herkömmlichen Hypothek durchführen und den Verkäufer früher als erwartet abbezahlen können.
Die Erwähnung der Vereinbarung bei der Vermarktung Ihrer Häuser hilft dabei, Käufer anzulocken, die an dieser Möglichkeit interessiert sind, wenn Sie als Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung anbieten möchten.
Laut McDermott ist es wichtig, seine Hausaufgaben zu machen. Es liegt in Ihrem Interesse, sicherzustellen, dass Ihr Käufer bereit und in der Lage ist, seinen Teil des Vertrags einzuhalten, da Sie nicht die hochentwickelte Kreditrisikomodellierung verwenden, die von Kreditversicherern verwendet wird. Er schlägt vor, dass Sie eine beträchtliche Anzahlung verlangen, vorzugsweise 15 %. „Ermitteln Sie die Position und Ausstiegsstrategie des Käufers sowie seine Strategie und seinen Zeitplan. Zu guter Letzt möchten Sie sicher sein, dass der Käufer Sie bei Fälligkeit Ihrer Ballonzahlung abbezahlen und refinanzieren kann.
Ein Eigentümerfinanzierungsvertrag kann auf verschiedene Arten gestaltet werden. Zu den typischen Setups gehören:
- Schuldschein
- Treuhandvertrag
- Mietkaufvertrag
Um die Rechte sowohl des Käufers als auch des Verkäufers zu schützen, ist es wichtig, die entsprechenden Unterlagen von einem erfahrenen Immobilienanwalt mit Erfahrung in der Gestaltung von Eigentümerfinanzierungsvereinbarungen erstellen oder prüfen zu lassen.
Wer zahlt Grundsteuern auf die Eigentümerfinanzierung?
Der Eigentümer einer Immobilie, der über eine Eigenfinanzierung verfügt, ist auch für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Wenn der Käufer in der Kaufurkunde als Eigentümer aufgeführt ist, ist er möglicherweise für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich. Wenn der Verkäufer jedoch die Finanzierung für den Kauf bereitstellt, bleibt er dennoch haftbar.
Jedes Geschäft, bei dem eine Immobilie gegen eine Teil- oder Vollfinanzierung verkauft wird, wird als Eigentümerfinanzierung bezeichnet. Ein Hypothekendarlehen ist eine Art Darlehen, das nur der Eigentümer erhalten kann, der auch Eigentümer der Schulden ist, im Gegensatz zu einer Bank oder einem anderen Kreditgeber. Um Anspruch auf diese Hypothek zu haben, muss der Käufer den vom Verkäufer festgelegten Tilgungsplan einhalten und regelmäßige Hypothekenzahlungen leisten. Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie möglicherweise eine Reihe von Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht ziehen.
Wer eine Immobilie kauft, einen Grundstücksvertrag abschließt oder einen Mietvertrag abschließt, kann eine zweite Hypothek beantragen. Bei der Eigentümerfinanzierung kann der Verkäufer die Immobilie im Ist-Zustand verkaufen, ohne Reparaturen verlangen zu müssen. Die bestehende Hypothek des Käufers wird mit einem höheren Zinssatz verzinst als die bestehende Hypothek des Verkäufers.
Beispiel einer Eigentümerfinanzierung
Stellen Sie sich ein Szenario vor, in dem ein Käufer ein historisches Haus erwerben möchte, dies jedoch aufgrund des Alters und Zustands der Immobilie nicht tun kann. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, 80,000 US-Dollar für das Haus zu zahlen und 25,000 US-Dollar oder etwas mehr als 30 % der Gesamtkosten zu zahlen.
Bei einer Ballonzahlung von rund 47,000 US-Dollar, die nach fünf Jahren fällig wird, verpflichtet sich der Verkäufer, die restlichen 55,000 US-Dollar für eine Laufzeit von fünf Jahren zu einem Zinssatz von 7 % zu finanzieren und über 20 Jahre abzuschreiben. Zusätzlich zu den monatlichen Zahlungen in Höhe von 426 US-Dollar während der Laufzeit des Darlehens ist der Käufer auch für die Zahlung von Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich.
Der Käufer erwirbt bei Vertragsabschluss das Eigentumsrecht an dem Haus, es ist jedoch weiterhin mit der Hypothek des Verkäufers belastet. Der Käufer leistet die Schlusszahlung nach fünf Jahren pünktlicher monatlicher Zahlungen und die Hypothekenschuld ist dann beglichen.
Vor- und Nachteile des Hausbesitzers
Da sie die Finanzierung eines Hauskaufs erleichtern kann, ist die Eigenheimfinanzierung bei Kreditnehmern eine beliebte Wahl. Anstatt eine Einzelzahlung zu akzeptieren, können Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung wählen, um den Abschlussprozess zu beschleunigen und Zinsen zu kassieren. Allerdings können einige Nachteile einen Käufer oder Verkäufer davon abhalten, einer Eigentümerfinanzierung zuzustimmen.
Vorteile für Käufer
- Kann Kreditnehmern Zugang zu Finanzierungen ermöglichen, auf die sie sonst möglicherweise keinen Anspruch hätten
- Ermöglicht Käufern die Finanzierung von Eigenheimen, auch wenn sie keinen Anspruch auf eine herkömmliche Finanzierung haben
- Ermöglicht Käufern und Verkäufern, den Abschlussprozess zu beschleunigen, indem die Zeit für die Due Diligence verkürzt wird
- Reduziert die Abschlusskosten durch den Wegfall von Bankgebühren, Bewertungskosten und, wenn der Käufer dies wünscht, auch Inspektionskosten.
- Entfällt die erforderliche Mindestanzahlung für staatlich abgesicherte Hypotheken.
Vorteile für Verkäufer
- Es ist nicht erforderlich, dass Eigentümer die Bewertungskriterien eines Kreditgebers einhalten, sodass sie ihre Immobilie so verkaufen können, wie sie ist.
- Bietet eine potenzielle Investition mit höheren Renditen als die meisten herkömmlichen Investitionen.
- Reduziert den Umfang der erforderlichen Due-Diligence-Prüfung und macht den Kreditvergabeprozess überflüssig, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
- Ermöglicht weiterhin den Verkauf des Schuldscheins an einen Käufer gegen eine Vorauszahlung.
- Ermöglicht Verkäufern, den Besitz ihres Hauses und aller geleisteten Hypothekenzahlungen zu behalten, wenn der Käufer in Verzug gerät.
Nachteile für Käufer
- Oft sind die Zinssätze höher als bei einer herkömmlichen Hypothek
- Könnte den Kreditnehmern nach Ablauf der Kreditlaufzeit eine Ballonzahlung auferlegen.
- Die Bonität des Käufers kann dazu führen, dass der Verkäufer einer Eigentümerfinanzierung nicht zustimmt.
- Die Hypothek des Verkäufers kann eine Fälligkeitsklausel enthalten, die es ihm verbietet, eine Finanzierung für den Eigentümer bereitzustellen, da er dadurch gezwungen wird, den Kredit zurückzuzahlen, wenn er das Haus verkauft.
Nachteile für Verkäufer
- Setzt Verkäufer dem Risiko einer Nichtzahlung, eines eventuellen Zahlungsausfalls und in manchen Situationen der Notwendigkeit aus, den Zwangsvollstreckungsprozess einzuleiten
- Kommt der Kreditnehmer in Verzug, ist der Verkäufer für etwaige Reparaturen und sonstige Folgen einer verspäteten Wartung verantwortlich.
- Das Bundesgesetz kann Ballonzahlungen begrenzen, Verkäufern verbieten, Eigentümerfinanzierungen anzubieten, und vorschreiben, dass Parteien mit einem Hypothekendarlehensgeber zusammenarbeiten.
So richten Sie eine Verkäuferfinanzierungstransaktion ein
Jedes Mal, wenn Käufer und Verkäufer einer Eigentümerfinanzierung zustimmen, sollten die Bedingungen der Transaktion schriftlich festgelegt werden. Der ideale Ansatz hängt von Ihren besonderen Bedürfnissen und Umständen ab, es gibt jedoch verschiedene Methoden, dies zu erreichen. Hier sind die drei wichtigsten Möglichkeiten, ein verkaufsfinanziertes Geschäft zu organisieren:
#1. Nutzen Sie einen Schuldschein, eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde
Dieses Modell wird Ihnen bekannt sein, wenn Sie mit herkömmlichen Hypotheken vertraut sind. Ein Schuldschein, in dem die Bedingungen wie Kreditbetrag, Zinssatz und Tilgungsplan aufgeführt sind, wird sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet. Der Name des Käufers erscheint auf dem Titel, die Hypothek wird bei der örtlichen Regierung hinterlegt und das Haus dient als Sicherheit oder Sicherheit für den Kredit.
#2. Erstellen Sie einen Urkundenvertrag
Ein Kaufvertrag liegt vor, wenn ein Käufer mit der Beurkundung einer vom Eigentümer finanzierten Immobilie wartet, bis er die letzte Kreditzahlung geleistet hat. Es wird auch als Ratenkauf- oder Grundstückskaufvertrag bezeichnet. Alternativ erwirbt der Käufer das Eigentum, wenn er den Verkäufer vollständig bezahlt und die Schulden bei einem anderen Kreditgeber refinanziert.
#3. Erstellen Sie einen Mietkaufvertrag.
Bei dieser Option, auch „Rent-to-Own“ oder „Lease-Option“ genannt, vermietet der Verkäufer die Immobilie an den Käufer, der dann die Option hat, sie für einen bestimmten Betrag zu erwerben. Nach Ablauf der Mietdauer hat der Käufer zwei Möglichkeiten: Er kann seine Mietoption ausüben und die Immobilie kaufen. Der Käufer zahlt Miete. Die während der Mietzeit gezahlte Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn er sich für den Kauf der Immobilie entscheidet.
Wir empfehlen Ihnen, sich an einen qualifizierten Anwalt zu wenden, der Ihre Interessen bei der Erstellung der entsprechenden Unterlagen in den Vordergrund stellt, da die Finanzierung des Eigentümers kompliziert sein kann.
Wann sollte ich über eine Eigentümerfinanzierung nachdenken?
Die Eigenheimfinanzierung erfreut sich bei Kreditnehmern großer Beliebtheit, da sie die Finanzierung eines Hauskaufs erleichtern kann. Anstatt eine Einzelzahlung zu akzeptieren, können Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung wählen, um den Abschlussprozess zu beschleunigen und Zinsen zu kassieren.
Ist eine Verkäuferfinanzierung eine gute Idee?
Ja. Für einen Verkäufer, der den Kauf eines Hauses finanziert, ist es am besten, die Immobilie vollständig zu besitzen oder über ein „Minimaldarlehen zu verfügen, das durch eine Anzahlung des Käufers auf die Immobilie zurückgezahlt werden könnte“.
Schadet die Eigentümerfinanzierung Ihrer Kreditwürdigkeit?
In den meisten Fällen wird ein Verkäuferfinanzierungsvertrag Ihre Kreditwürdigkeit in keiner Weise verbessern, da der Eigentümer Ihre monatliche Hypothekenzahlung wahrscheinlich nicht verbuchen wird.
Wie berechnet man die Eigentümerfinanzierung?
Berechnen Sie 100,000 $ x 0.08, um 8,000 $ Zinsen für das ganze Jahr für ein vom Verkäufer finanziertes Darlehen mit einem Zinssatz von 8 % zu erhalten. In diesem Fall wäre für ein Darlehen von 100,000 $ zu 8 % eine monatliche, zinslose Zahlung von 666.67 $ erforderlich.
Zusammenfassung
Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von einer Eigentümerfinanzierung profitieren. Wenn eine konventionelle Finanzierung keine Option ist, kann sie Käufern den Kauf einer Immobilie ermöglichen. Es kann den Verkauf einer Immobilie beschleunigen und den Verkäufern Einnahmen aus Investitionen generieren. Allerdings birgt diese Art der Finanzierung auch Gefahren. Wenn Sie über eine Eigentümerfinanzierung nachdenken, empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt zu konsultieren, der Ihnen bei der Ausarbeitung und Analyse der Papiere sowie aller anderen rechtlichen Dokumente hilft.
- Treuhandurkunde: Überblick, Hypothek vs. Treuhandurkunde und wie es funktioniert
- WIE MAN EIN UNTERNEHMEN OHNE GELD UND SCHLECHTE KREDITKAUFEN KAUFT: Richtlinie
- HAUSURKUNDE: Definition und wie man eine bekommt
- VERKÄUFERFINANZIERUNG: Wie es funktioniert
- UTAH DIVISION OF REAL ESTATE: Alles, was Sie über Utah DRE wissen müssen
- PPA-VERSICHERUNG: Was es ist, Deckung, Ansprüche und Bewertungen
Bibliographie
