Akquisitionshypothek und Eigentümerfinanzierung sind zwei Namen für die Verkäuferfinanzierungstechnik. Aber im einfachsten Sinne bezieht es sich auf eine Art Immobilienkreditgeschäft, bei dem ein Immobilienbesitzer, egal ob Auto oder Haus, auch als Hypothekengeber fungiert. Aufgrund dieser besonderen Umstände im Immobilienverkaufsverfahren ist ein Finanzinstitut nicht verpflichtet, Finanzierungsvereinbarungen und -verhandlungen zu führen. Die Verkäuferfinanzierung für Eigenheime wird in diesem Artikel besprochen.
Was ist Verkäuferfinanzierung?
„Verkäuferfinanzierung“ ist eine Vereinbarung zwischen dem Käufer der Immobilienanlage und dem Verkäufer.
Einige Immobilienmakler und Eigentümer unterstützen die Verkäuferfinanzierung als Strategie, um die Anzahl der Hypothekenoptionen zu erhöhen, die Käufern zur Verfügung stehen, den mit dem Hauskauf verbundenen Papierkram zu reduzieren und die Gewinnspannen bei der Kreditvergabe zu erhöhen. Obwohl es sich tatsächlich um einen Verkäufer handelt, der einem Käufer eine direkte Finanzierung zur Verfügung stellt, hat die Verkäuferfinanzierung Vor- und Nachteile wie jede typische Hypothekenalternative.
So funktioniert die Verkäuferfinanzierung
A Anzahlung wird dem Verkäufer normalerweise als Teil einer Verkäuferfinanzierungsvereinbarung gemacht, wenn eine Immobilie oder ein Unternehmen für den Kauf in Betracht gezogen wird. Ähnlich wie bei anderen Finanzierungsplänen verlangt die Verkäuferfinanzierung, dass der Käufer den Verkäufer in regelmäßigen monatlichen Zahlungen oder Raten (der Zeitrahmen kann sich je nach den vereinbarten Bedingungen ändern) zu einem vereinbarten Zinssatz bezahlen muss. Bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, leistet der Käufer weiterhin Zahlungen an den Verkäufer.
Bei Geschäften mit Verkäuferfinanzierung stellt der Verkäufer dem Käufer im Wesentlichen eine Alternative zur Bankfinanzierung dar. Ein solches Geschäft kommt dem Verkäufer zugute, da es je nach Kreditwürdigkeit und Motivation des Käufers, die Zahlungen sicherzustellen, als Investition mit bestimmten Gewinnen angesehen werden kann.
Der Vorteil für den Käufer besteht darin, dass er dank eines Deals mit dem Verkäufer jetzt das gewünschte Haus kaufen kann, auch wenn er möglicherweise keinen Kredit bekommt. Darüber hinaus hat der Verkäufer das Recht, den Vermögenswert zurückzunehmen, falls der Käufer seine Zahlungen einstellt. In der Regel dienen der oder die zu verkaufenden Vermögenswerte als Sicherheit für das Darlehen.
Arten der Verkäuferfinanzierung
- Zusätzliches Pfandrecht/Junior-Hypothek
- Selbstlaminierend
- All-inclusive-Hypothek
- Landvertrag
- Mietkauf
#1. Zusätzliches Pfandrecht/Junior-Hypothek
Oft zögert der Verkäufer aufgrund des damit verbundenen Risikos, eine Verkäuferfinanzierungsvereinbarung mit einem Käufer abzuschließen, sodass dem Käufer stattdessen die Möglichkeit eingeräumt wird, eine zweite Hypothek aufzunehmen, was bedeutet, dass der Großteil der Finanzierung aus der Finanzierung stammt Bank, der Rest kommt vom Verkäufer. Der Käufer leistet bei dieser Art von Vertrag zwei Zahlungen, die erste an die Bank und die zweite an den Verkäufer.
#2. Rundum
Eine Rundum-Hypothek bietet dem Verkäufer eine starke Chance, seinen Gewinn zu steigern.
Nehmen wir an, der Verkäufer hat eine Hypothek, die er nicht vollständig abbezahlt hat. In diesem Fall bietet er beim Verkauf von Immobilien eine Verkäuferfinanzierungsoption an. Er kann einen höheren Zinssatz auf den Kaufpreis verlangen, eine geringere Anzahlung verlangen, laufende Zahlungen für seine von der Bank ausgestellte Hypothek leisten und eine höhere Rendite erzielen.
#3. All-Inclusive-Hypothek
In diesem Szenario überträgt der Eigentümer das Haus per All-Inclusive-Treuhandurkunde an den Käufer und akzeptiert einen Schuldschein über den Restkaufpreis abzüglich einer eventuell geleisteten Anzahlung.
#4. Grundstücksvertrag
Bei dieser Art von Vereinbarung erhält der Käufer einen angemessenen Anteil an der Immobilie und nicht das Eigentumsrecht. Ein rechtsverbindlicher Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer erfolgt erst nach erfolgter Schlusszahlung im Sinne des schriftlichen Vertrages.
#5. Mietkauf
Der Käufer hat die Wahl, ist aber nicht verpflichtet, Immobilien vom Verkäufer zu erwerben; Mit der Anzahlung und den laufenden Mietzahlungen erwirbt der Käufer jedoch das Eigentumsrecht an der Immobilie.
Vor- und Nachteile der Verkäuferfinanzierung für Verkäufer
Vorteile
- Geld sparen: Verkäufer, die eine Finanzierung arrangieren, sollten vermeiden, Gebühren und die Kosten für die Auflistung und den Verkauf eines Eigenheims zu zahlen, insbesondere wenn sie mit bekannten Käufern zusammenarbeiten. Eine stetige Einkommensquelle wird durch Tilgungs- und Zinszahlungen bereitgestellt.
- Höhere Renditen: Im Laufe der Zeit bietet die Finanzierungsvereinbarung des Verkäufers bessere Renditen als ein einzelner, langfristiger Kapitalgewinn.
- Gewinnen Sie mehr Käufer: Das Angebot einer Verkäuferfinanzierung auf einem Käufermarkt kann einem Verkäufer helfen, sich von der Konkurrenz abzuheben, indem er Kunden anlockt, die Probleme haben werden, einen Kredit zu bekommen.
Nachteile
- Risikoanalyse: Der Verkäufer muss das mit der Verkäuferfinanzierung verbundene Risiko bewerten und die notwendigen Entscheidungen zur Teilnahme treffen.
- Wertverlust: Vor Ablauf des Vertrages kann der Käufer die Immobilie vernachlässigen und verfallen lassen. In diesem Fall „geben Sie es in einem schlechteren Zustand zurück, als Sie es verkauft haben.“ Bevor Sie die Immobilie den Käufern zur Verfügung stellen, vergewissern Sie sich daher, dass sie davon begeistert sind, das Geld haben, um sie zu erwerben, und bereit sind, dies zu tun.
- Reparaturkosten: Es ist möglich, dass der Verkäufer Verbesserungen und Reparaturen an der Immobilie vornehmen muss, wenn ein Käufer in Zahlungsverzug gerät.
Die Vor- und Nachteile der Verkäuferfinanzierung für Käufer
Vorteile für Käufer
Wenn sich Käufer für den Kauf einer eigenfinanzierten Immobilie entscheiden, können sie darüber hinaus in mehrfacher Hinsicht profitieren, u. a
- Mehr Finanzierungsalternativen, insbesondere für Kunden mit geringem Einkommen
- Schneller und kostengünstiger schließen: Bei einem traditionellen Kreditgeber ist das Abschlussverfahren mit einem Berg an Papierkram sowie verschiedenen Kosten und Bedingungen verbunden. Der Dokumentations- und Zeichnungsaufwand für einen eigenfinanzierten Kauf ist deutlich geringer.
- Flexiblere Vertragsbedingungen
Nachteile für Käufer
Wie oben angedeutet, ist die Verkäuferfinanzierung für Käufer auch nicht ohne potenzielle Nachteile. Folgende Punkte sollten Sie bei der Überlegung berücksichtigen, ob Sie diese Form der Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchten:
- Eventuell höhere Kosten: Wenn Sie keine Finanzierung erhalten können, befindet sich der Verkäufer in einer stärkeren Position und kann verlangen, dass Sie einen über dem Marktwert liegenden Wert für das Haus zahlen und hohe Zinsen zahlen.
- Für den Fall, dass der Verkäufer die vorrangige Finanzierungshypothek nicht bezahlt, besteht für die Käufer weiterhin das Risiko der Zwangsvollstreckung.
- Zahlungsfrist: Der Vertrag kann eine abschließende Anzahlung vorsehen, für die Sie eine Hypothek aufnehmen müssten.
Verkäufer Finanzierung von Häusern
Eine der Alternativen, die Sie bei der Finanzierung eines Hauskaufs finden könnten, ist die Verkäuferfinanzierung für Eigenheime. Ein Verkäufer stellt eine Finanzierung bereit, wenn ein Verkäufer einem Käufer einen Kredit gewährt und nicht ein herkömmliches Hypothekengeber. Das Darlehen kann die Kosten für den Kauf eines Eigenheims ganz oder teilweise decken.
Für einen Hauskäufer, der hat schlechte Gutschrift oder andere Schwierigkeiten hat, sich für eine typische Hypothek zu qualifizieren, kann eine Verkäuferfinanzierung, auch bekannt als Eigentümerfinanzierung, eine Option sein. Die Nutzung der Verkäuferfinanzierung für den Kauf eines Eigenheims kann jedoch mit einer Reihe von Gefahren verbunden sein.
Darüber hinaus ist der Käufer beim Kauf eines Eigenheims oft allein für die gesamte Finanzierung verantwortlich. Nach Kreditzusage und Zahlung aller Kosten nimmt der Verkäufer einen Scheck entgegen oder erhält eine Überweisung. Die Option der Verkäuferfinanzierung für Eigenheime kann jedoch für mutige Verkäufer attraktiv sein, die offen für nicht-traditionelle Finanzierungsformen sind.
Die Verkäuferfinanzierung für Eigenheime hat jedoch ein spezielles Verfahren sowie wichtige Elemente, die berücksichtigt werden müssen.
#1. Stellen Sie einen Inspektor ein
Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten einen eigenen Gutachter beauftragen, um den Wert des Hauses zu ermitteln. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer verlangen eine Immobilienbewertung, um einen angemessenen Preis für die Immobilie zu ermitteln. Dies sind einige Methoden, um einen Makler zu finden.
- Fragen Sie ein Hypothekenunternehmen, eine Bank oder einen Makler nach Empfehlungen zur Verkäuferfinanzierung von Eigenheimen.
- Wenden Sie sich an die Zulassungsstelle Ihres Bundeslandes.
#2. Arbeiten Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht zusammen
Ein Immobilienanwalt muss eng mit beiden Seiten zusammenarbeiten. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann alle notwendigen Unterlagen erstellen. Darüber hinaus kann der Anwalt Ihre Interessen wahren.
#3. Lassen Sie sich von einem Originator für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien beraten
Sie können sich von einem Originator für Wohnbauhypothekendarlehen beraten lassen, wie Sie die Verkäuferfinanzierung für Eigenheime auf offene und gesetzeskonforme Weise handhaben können. Wenn Ihr Eigentümer ein Haus finanziert, geben Sie dem Käufer im Wesentlichen ein Darlehen bis zu dem Zeitpunkt, an dem er die Hypothekenzahlungen abgeschlossen hat.
Verkäufer Finanzierung Auto
Erwägen Sie die Finanzierung des Autos durch den Verkäufer, wenn Sie eines verkaufen möchten, aber nicht sofort die volle Geldsumme benötigen. Der Eigentümer des Autos oder einer anderen zulässigen Art von Sicherheit behält das Eigentum im Rahmen dieser Vereinbarung. Der Käufer erhält das Eigentum an dem Fahrzeug und folgt einem festgelegten Zahlungsplan. Bei Zahlungsverzug des Käufers ist der Verkäufer berechtigt, die Sicherheiten zu pfänden.
Darüber hinaus ermöglicht die Verkäuferfinanzierung den Abschluss jeder Geschäftstransaktion, einschließlich des Verkaufs eines Fahrzeugs (eines Autos) von einer Person an eine andere. Eigentümerfinanzierung – manchmal Verkäuferfinanzierung genannt – liegt vor, wenn der Verkäufer eines bestimmten Produkts dem Käufer dieses Produkts einen Kredit gewährt und a Schuldschein für das Darlehen. Das Gegenteil der Eigentümerfinanzierung ist die Bankfinanzierung, bei der der Verkäufer die vollständige Zahlung von einer Bank erhält und der Kreditnehmer das Kreditinstitut zurückzahlt. Wenn Sie Ihr Auto selbst finanzieren möchten, sollten Sie einige wichtige Dokumente verwenden und einige Vorsichtsmaßnahmen treffen.
#1. Bonitätsprüfung durchführen
Wenn Sie der Verkäufer sind, sollten Sie bei der Finanzierung eines Autos eine Bonitätsprüfung durchführen, wenn Sie der Verkäufer sind. Es gibt viele verschiedene Kreditprüfungsdienste, und es kostet nur ein paar Dollar, die Kreditauskunft einer Person zu erstellen. Wenn Sie nach einem möglichen Kreditnehmer suchen, sollten Sie auch die aktuelle Beschäftigung mit einem aktuellen Gehaltsscheck bestätigen.
#2. Machen Sie eine beträchtliche Anzahlung
Stellen Sie sicher, dass Sie eine beträchtliche Anzahlung erhalten, wenn Sie dem Verkäufer eine Finanzierung für ein Auto anbieten möchten. Viele Banken bieten keine Autokredite ohne eine Anzahlung von 15–20 % an. Wenn Sie eine Verkäuferfinanzierung für ein Auto anbieten, sollten Sie weniger Risiko eingehen als eine Bank, also denken Sie daran, 25 % oder mehr zu verlangen. Um das eingegangene Risiko auszugleichen, sollten Sie auch höhere Zinsen verlangen als eine Bank für einen gleichwertigen Autokredit.
#3. Verwenden Sie einen Kaufvertrag, um Ihre Transaktion aufzuzeichnen
Für jeden Kauf ist eine Quittung als Bestätigung erforderlich, dass die vereinbarte Transaktion tatsächlich stattgefunden hat. Ein Kaufvertrag ist eine Quittung für einen Geschäftsvorfall. Die Marke, das Modell, die Identifikationsnummer und der Kilometerstand des Fahrzeugs sollten alle auf dem Kaufvertrag aufgeführt sein.
#4. Machen Sie einen Schuldschein offiziell
Ein persönlicher Darlehensvertrag oder Schuldschein legt die Bedingungen des Darlehens sowie die geltenden Zinssätze fest. Der Schuldschein ist auch das Rechtsinstrument, mit dem der Schuldner verklagt und die Rückzahlung des Darlehens verlangt werden kann, wenn der Darlehensnehmer damit in Verzug gerät.
#5. Übertragen Sie das Eigentum
Sobald der Kaufvertrag und der Schuldschein fertig sind, wenden Sie sich an Ihre lokale Regierung, um den Titel des Fahrzeugs zu übertragen. Der Käufer hat alle Steuern und Gebühren vor der Eigentumsübertragung zu bezahlen. Der Verkäufer muss der Regierung einen eindeutigen Eigentumsnachweis vorlegen, bevor der Kreditnehmer übernehmen kann.
Darüber hinaus sollten Sie vorsichtig sein, bevor Sie ihnen einen Kredit geben, da die Mehrheit der Autokäufer, die eine Verkäuferfinanzierung wünschen, eine schlechte Kreditwürdigkeit haben.
Hypothekenverkäuferfinanzierung
Eine Hypothek ist ein Vertrag, der die Verpfändung des Immobilienvermögens als Sicherheit für ein Darlehen oder eine andere Schuldverpflichtung darstellt. Eine Hypothek und ein Sicherungspfandrecht werden häufig vom Käufer im Namen des Kreditgebers unterzeichnet, wenn Hypotheken- und Bankkreditgeber den Kauf der Immobilie finanzieren. Der Hypothekengläubiger ist für die erforderlichen Rückzahlungen verantwortlich; der Kreditnehmer ist Eigentümer der Hypothek und der Forderung.
Eine Hypothekenverkäuferfinanzierung ist ein Vertrag, den der Verkäufer und der Käufer einer Immobilie eingehen und der den Verkäufer zum Hypothekengeber macht. Der Verkäufer finanziert den Erwerb, anstatt eine Bank, Kreditgenossenschaft oder einen direkten Hypothekengeber zu beauftragen. Der Käufer bezahlt dann den Verkäufer oder denjenigen, den der Verkäufer direkt benannt hat. Es ist möglich, dass ein Verkäufer als erster Hypothekenanbieter fungiert und 80–100 % der Transaktion finanziert. Alternativ kann der Verkäufer eine zweite Hypothek zwischen 5 und 20 Prozent stellen, während eine Bank die erste Hypothek abwickelt.
Zweck der Hypothekenverkäuferfinanzierung
Eine hypothekarische Verkäuferfinanzierung ist eine Alternative, wenn eine Immobilie Probleme hat, die sie daran hindern, die Bewertungsanforderungen zu erfüllen und sich somit für einen konventionellen oder staatlichen Kredit zu qualifizieren. Es wird auf einem Käufermarkt verwendet, um die Attraktivität der Immobilie zu erhöhen oder Käufern, die die Anforderungen für eine herkömmliche Finanzierung nicht erfüllen, den Kauf des Eigenheims zu ermöglichen. Wenn der Käufer nicht über ausreichende Mittel für eine Anzahlung auf die Immobilie verfügt, kann der Verkäufer eine zweite Hypothek anbieten. Als persönliche Anlagealternative zur Investition von Barmitteln aus einem Direktverkauf bieten Verkäufer gelegentlich eine Finanzierung für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien an.
Zusammenfassung
Für Käufer, die aufgrund ihrer finanziellen Situation, ihrer Kredithistorie oder der Art der Immobilie, die sie kaufen, kein herkömmliches gewerbliches Hypothekendarlehen erhalten können, ist die Verkäuferfinanzierung eine praktikable Option. Ich rate Ihnen dringend, sich vor der Entscheidung für eine Bauherrenfinanzierung über alle verfügbaren Möglichkeiten der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu informieren.
Wer hat Anspruch auf Verkäuferfinanzierung?
Der Verkäufer behält weiterhin das Eigentum an der Immobilie bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens durch den Käufer.
Ist Verkäuferfinanzierung eine gute Idee?
Die Antwort hängt ganz von Ihren Umständen und Anforderungen ab. Die Verkäuferfinanzierung kann Ihnen als Hauskäufer weitere Kreditoptionen eröffnen, ebenso wie sie Hausverkäufern eine zusätzliche Chance geben kann, finanziell zu profitieren.
Was ist eine verkäuferfinanzierte Transaktion?
Bei der Verkäuferfinanzierung fungiert der Verkäufer als Kreditgeber. Anstatt Bargeld auszuhändigen, gewährt der Verkäufer dem Käufer einen Kredit, der ausreicht, um die Kosten für die Obdachlosenkaution zu decken.
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