Während dasselbe Unternehmen sowohl die Kreditvergabe als auch die Hypothekenverwaltung übernehmen kann, unterscheiden sich die beiden Dienstleistungen grundlegend. Die Abwicklung von Krediten ist ein komplexer Prozess, der eine umfassende Betreuung erfordert, von dem Moment an, in dem ein Kreditnehmer eine Hypothek in Betracht zieht, bis zum Datum des Eingangs der letzten Zahlung.
Um einen reibungslosen Prozess für alle Beteiligten zu gewährleisten, haben die Kreditgeber verschiedene Teams, die an der Kreditvergabe und Kreditverwaltung arbeiten. In diesem Beitrag erfahren wir mehr über den Prozess der Hypothekendarlehensvergabe und die damit verbundenen Gebühren.
Was ist Kreditvergabe?
Im Immobilienbereich bezieht sich die Kreditvergabe auf den Prozess, bei dem ein Käufer ein Hypothekendarlehen von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber erhält. Die Kreditvergabe beinhaltet häufig das Sammeln und Analysieren geeigneter oder relevanter Kundendaten, um eine Kreditentscheidung zu treffen.
Wussten Sie, dass der Kreditvergabeprozess je nach Kreditart unterschiedlich ist? Beispielsweise unterscheidet sich die Vergabe eines Hypothekendarlehens erheblich von der Vergabe eines Privatdarlehens.
Beispiele für die Kreditvergabe
Beispiel 1: Entstehung eines Privatdarlehens
EBeispiel 2: Entstehung eines Hypothekendarlehens
Wie funktioniert der Kreditvergabeprozess?
Ein Antragsteller beginnt den Kreditvergabeprozess mit der Übermittlung von Unterlagen und Daten an den Kreditgeber. Diese Informationen können für einen kleinen besicherten Kredit weniger detailliert sein als für einen großen Kredit, aber Kredithistorie, Einkommen und Vermögen sowie Informationen darüber, wie der Kredit verwendet wird, werden alle berücksichtigt.
Die meisten Kreditgeber nehmen dann alle erforderlichen Unterlagen und geben die Schlüsseldaten in ein automatisiertes Underwriting-Softwareprodukt ein, oder ein Underwriter bestimmt manuell die Kreditlimits, für die sich der Kreditnehmer qualifiziert.
Der Vertreter des Kreditgebers wird mögliche Konditionen und Zinssätze mit dem Kreditnehmer besprechen, da er möglicherweise Anspruch auf einen niedrigeren Zinssatz für ein längerfristiges Darlehen hat oder wenn das Darlehen festverzinslich oder variabel verzinslich ist. Wenn die Bedingungen akzeptabel sind, können sie zustimmen, mit dem Darlehen fortzufahren.
All dieser Aufwand wird mit einer Gebühr belohnt, die im Kredit enthalten ist. Eine typische Hypothekenvergabegebühr für ein Wohnungsbaudarlehen beträgt 0.5 % bis 1 % des Darlehensbetrags.
Note: Da jeder Kreditgeber dies in Ihre Kreditschätzung aufnehmen muss, kennen Sie die Höhe Ihrer Bearbeitungsgebühr im Voraus. Nur in Ausnahmefällen können Originierungsgebühren erhoben werden.
Was bedeutet dies für Erstkäufer von Eigenheimen?
Selbst wenn Erstkäufer von Eigenheimen und andere kurz davor stehen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, können Kredite vergeben werden, auch wenn sie sich zunächst nicht für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren.
Es stehen mehrere staatliche Darlehensprodukte zur Verfügung, darunter VA-, FHA- und USDA-Darlehen, die für einige Käufer geeignet sein können. Wenn dies der Fall ist, kann Ihnen der Entstehungsprozess dabei helfen, dies festzustellen.
Ein Darlehen mit besonderen Umständen kann zusätzliche Unterlagen erfordern. Wenn Sie diese Dokumente Ihrem Kreditsachbearbeiter vorlegen, wird er sich mit dem Underwriting-Team beraten, um zu sehen, ob es ein Kreditprodukt gibt, das gut zu Ihnen passt.
Anforderungen an die Kreditvergabe
Während je nach Darlehensprodukt andere Unterlagen erforderlich sein können, verwenden viele Kreditgeber Folgendes, um den Prozess ernsthaft zu beginnen:
- Steuererklärungen und andere Formen der Einkommensdokumentation, wie W2s und 1099s
- Kontoauszüge und andere Vermögens- und Ausgabendokumente
- Kredit Geschichte
- Lichtbildausweis zur Identitätsprüfung.
- Ggf. Angaben zu Mitunterzeichnern
Wenn Sie sich für eine bestimmte Art von Darlehen qualifizieren, müssen Sie möglicherweise zusätzliche Unterlagen vorlegen, z. B. einen Nachweis der Zugehörigkeit zum Militär für ein VA-Darlehen oder Informationen zum Standort der Immobilie für USDA-Darlehen.
Schritte, die am Hypothekendarlehensvergabeprozess beteiligt sind
#1. Vorabgenehmigung
Wenn Sie für eine Hypothek qualifiziert sind, erhalten Sie zunächst eine Vorabgenehmigung von einem Kreditgeber. Eine Vorabgenehmigung ist keine feste Kreditzusage, aber sie zeigt, was Sie wahrscheinlich erhalten werden, wenn Sie alle versicherungstechnischen Anforderungen erfüllen und sich Ihre finanziellen Umstände zwischen der Vorabgenehmigung und dem Abschluss nicht wesentlich ändern. Sie werden Ihrem Kreditgeber in dieser Phase des Kreditvergabeprozesses spezifische Finanzdokumente zur Verfügung stellen und sich einer Bonitätsprüfung unterziehen, damit der Kreditgeber feststellen kann, ob Sie ein kreditwürdiger Kreditnehmer sind. Zu diesen Dokumenten gehören:
- Gehaltsabrechnungen von den letzten Jobs
- Einkommensteuererklärungen der letzten zwei Jahre und W-2s (oder, wenn selbstständig, Geschäftsunterlagen wie Gewinn- und Verlustrechnungen)
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Informationen zu Investitionen
- Reisepass oder Führerschein
Mit all diesen Informationen kann der Kreditgeber eine fundierte Vermutung darüber anstellen, wie viel Haus Sie sich leisten können und für wie viel Hypothek Sie sich qualifizieren können.
#2. Antrag auf ein Darlehen
Zusammen mit einer Vorabgenehmigung müssen Sie einen Antrag für die gewünschte Darlehensart ausfüllen, was eine gründliche Prüfung Ihrer Finanzen und des Hauses, das Sie kaufen, erfordert, einschließlich:
- Alle ausstehenden Schulden, wie Studentendarlehen und Kreditkarten
- Ihr beruflicher Werdegang und Ihr Einkommen
- Bankkonten, Aktien und Pensionsfonds sind Beispiele für Vermögenswerte.
- Die Höhe der Anzahlung, die Sie leisten möchten, und woher sie stammt (z. B. Schenkung, Erbschaft oder Ersparnisse)
- Die Art der Immobilie, die Sie kaufen.
Nachdem Sie Ihren Antrag eingereicht haben, erhalten Sie einen Kreditvoranschlag, ein Dokument, in dem alle geschätzten Kosten des von Ihnen beantragten Kredits aufgeführt sind. Diese Gebühren werden von den Kreditgebern im Voraus angegeben, damit die Kreditnehmer die Angebote vergleichen können. Sie erhalten den Kreditvoranschlag innerhalb von drei Tagen nach Beantragung oder möglicherweise sofort.
Je nach Kreditgeber kann auch eine einmalige Antragsgebühr anfallen.
#3. Underwriting und Kreditbearbeitung
Während der Kreditbearbeitung und -unterzeichnung bewerten der Kreditgeber und die Versicherer Ihre Informationen, die auch als Ihr Risikoprofil bezeichnet werden, um festzustellen, wie groß eine Hypothek ist, die Sie bewältigen und rechtzeitig zurückzahlen können. Um eine Entscheidung über die Gewährung einer Hypothek zu treffen, wertet der Kreditgeber Informationen mit einem Softwareprogramm, manuell oder beidem aus. An dieser Stelle kann der Kreditgeber den Kredit genehmigen oder ablehnen oder zusätzliche Informationen anfordern. Seien Sie nicht überrascht, wenn Sie eine Anfrage nach zusätzlichen Informationen erhalten; das ist durchaus üblich.
#4. Schließen
Wenn Ihr Hypothekenantrag genehmigt und das Underwriting abgeschlossen ist, erhalten Sie eine endgültige Verpflichtungserklärung für das Darlehen. Die Schließung ist der nächste Schritt. Sie unterzeichnen die Papiere, die den Kreditbedingungen und der Eigentumsübertragung beim Abschluss zustimmen, und Sie erhalten die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause. Sie müssen auch Abschlusskosten zahlen, die eine Gründungsgebühr enthalten können, wenn Ihr Kreditgeber eine berechnet. Andere Gebühren können anfallen, wie z. B. eine Zeichnungsgebühr oder eine Gebühr für die Vorbereitung der Dokumentation sowie Rechtstitelversicherungs- und Anwaltsgebühren.
Abschlusskosten und -gebühren werden in drei Arten eingeteilt:
- Manche ändern sich vielleicht nicht.
- Einige können so hoch wie 10% gehen.
- Unter bestimmten Bedingungen können einige auf unbestimmte Zeit steigen.
Eine überarbeitete Kreditschätzung wird bereitgestellt, wenn zulässige Änderungen auftreten.
Sie können die Abschlusskosten auf verschiedene Weise aushandeln, einschließlich der Bitte an Ihren Kreditgeber um einen Rabatt, der Bitte an den Verkäufer, einen Beitrag zu leisten, oder der Übernahme der Kosten in Ihr Darlehen (was Ihnen im Voraus Geld sparen kann, Sie aber über die Lebensdauer des Kredits mehr kosten kann Darlehen).
So stellen Sie einen Hypothekendarlehensantrag
Der Prozess der Hypothekendarlehensvergabe kann zeitaufwändig und stressig sein, daher ist eine frühzeitige Planung unerlässlich.
#1. Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft
Bevor Sie eine Hypothek beantragen (oder ernsthaft den Kauf eines Eigenheims in Betracht ziehen), vergewissern Sie sich, dass Ihre Kreditwürdigkeit die Mindestanforderungen erfüllt und Ihre Kreditauskunft fehlerfrei ist. Je höher Ihre Punktzahl, desto besser Ihre Optionen und desto niedriger Ihr Zinssatz.
Reparieren Sie, was repariert werden muss, und verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit, indem Sie Schulden zurückzahlen und vermeiden, mehr aufzunehmen. Vermeiden Sie verspätete Zahlungen bei Miete, Kreditkarten, Studentendarlehen oder Autokrediten und versuchen Sie, wenn möglich, den gleichen Job zu behalten, da Stabilität in den Augen eines Kreditgebers wichtig ist.
#2. Bestimmen Sie die Art der Hypothek, die Sie benötigen
Kennen Sie die Unterschiede zwischen konventionellen und USDA-Darlehen und welches am besten zu Ihren Finanzen und Ihrer Situation passt, insbesondere wo Sie sich in Ihrem Leben oder Familienzyklus befinden. Wie wahrscheinlich ist es zum Beispiel, dass Sie Ihr Haus in fünf oder sieben Jahren refinanzieren oder dort bleiben?
#3. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Kreditgeber.
Das Finden des besten Kreditgebers für Ihre Situation ist entscheidend für Ihr Budget. Sprechen Sie mit mindestens drei Hypothekengebern, beginnend mit Ihrer eigenen Bank, um zu sehen, welche Art von Beziehungsprogrammen sie anbietet. Erkundigen Sie sich bei Ihren Freunden, Ihrer Familie und Ihrem Immobilienmakler, wen sie empfehlen würden. Es ist wichtig zu beachten, dass es verschiedene Arten von Kreditgebern gibt: Nationalbanken, Gemeinschaftsbanken, Kreditgenossenschaften, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Online-Kreditgeber. Jeder Staat hat auch eine Wohnungsfinanzierungsagentur, die im Allgemeinen mit allen Arten von Kreditgebern zusammenarbeitet und ein guter Ausgangspunkt sein kann.
Was ist betrügerische Kreditvergabe?
Jede Art von Kreditaktivität, einschließlich der Kreditvergabe, kann zu Betrug und betrügerischem Verhalten bei allen beteiligten Personen führen. Betrügerische Kreditvergabe bezieht sich auf Maßnahmen, die ergriffen werden, um Kreditmittel für jemanden zu erhalten, der nicht qualifiziert ist, einen zu erhalten. Dies kann auf eine der folgenden Arten geschehen:
- Kreditnehmerbetrug: Ein Kreditnehmer kann bei einem Antrag falsche Angaben machen.
- Kreditgeberbetrug: Ein Kreditgeber kann wissentlich einen Kredit genehmigen, der nicht den eigenen Standards des Kreditgebers entspricht; Dies würde mit ziemlicher Sicherheit die Fälschung einiger Informationen beinhalten.
- Betrug durch den Kreditgeber und den Kreditnehmer: Sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer können sich verschwören, um auf betrügerische Weise Kreditmittel zu erhalten. Tatsächlich können alle Parteien einer großen Kredittransaktion zusammenarbeiten, um Betrug bei der Kreditvergabe zu begehen.
Verschiedene Methoden des Betrugs bei der Vergabe von Hypothekendarlehen
Im Folgenden sind einige der Methoden aufgeführt, mit denen Betrug bei der Vergabe von Hypothekendarlehen begangen wird:
#1. Überhöhte Bewertungen:
Überhöhte Schätzungen werden seit langem verwendet, um bei Hypothekendarlehenstransaktionen Betrug zu begehen. Bewertungsbetrug tritt auf, wenn ein Gutachter einer Immobilie einen viel höheren Wert beimisst, als dies durch herkömmliche Bewertungsmethoden gerechtfertigt wäre. Eine Strategie besteht darin, unangemessene und nicht wahre Vergleichswerte zu verwenden, um einen höheren Wert für eine Immobilie zu rechtfertigen, als gerechtfertigt ist. Ein Gutachter begeht diese Art von Betrug normalerweise in Zusammenarbeit mit einem Verkäufer, Käufer, Hypothekengeber oder allen dreien gleichzeitig.
#2. Stroh Käufer:
Ein Strohkäufer ist jemand, der eine Zahlung im Austausch für die Verwendung seines Namens, seiner Sozialversicherungsnummer und anderer persönlicher Informationen bei einem Hypothekenantrag akzeptiert. Der Strohkäufer scheint die Person zu sein, die einen Hypothekenkredit beantragt und beabsichtigt, in dem Haus zu wohnen.
In Wirklichkeit hat der Strohkäufer nicht die Absicht, das zur Besicherung des Darlehens verwendete Eigentum jemals zu besitzen oder zu besitzen. Der Strohkäufer kann die Transaktion abbrechen, möglicherweise ohne zu wissen, dass er Betrug begeht. Die Teilnehmer des betrügerischen Programms können den Großteil des durch das Darlehen erhaltenen Geldes einstecken, während das zur Sicherung des Darlehens verwendete Eigentum möglicherweise zwangsversteigert wird.
#3. Strohverkäufer:
Ein Strohverkäufer ist jemand, der eine Zahlung annimmt, um fälschlicherweise das Eigentum an einer verkauften Immobilie zu beanspruchen. Mitverschwörer des Strohverkäufers können Eigentumsdokumente, einschließlich gefälschter Garantieurkunden, fälschen, um ihre Ansprüche zu untermauern.
Der Strohverkäufer behauptet fälschlicherweise, dass er das Eigentum besitzt und bewohnt, das als Sicherheit für das Darlehen dient. Schließungen, bei denen das Eigentum an Strohkäufer übertragen wird, können Strohverkäufer umfassen. Die Kreditmittel werden von den Tätern des Betrugs gestohlen.
#4. Flugdarlehen:
Ein Luftdarlehen tritt auf, wenn alle Aspekte der Darlehenstransaktion fiktiv sind, einschließlich der Immobilie, des Käufers und des Verkäufers. Betrüger können sogar fiktive Arbeitgeber, Bewertungen und Kreditauskünfte als Überprüfung von Kreditanträgen verwenden.
Identitätsdiebstahl tritt auf, wenn jemand Zugriff auf den Namen, die Sozialversicherungsnummer, die Führerscheinnummer und andere persönliche Informationen einer anderen Person erhält, um Kredite zu erhalten, dh Darlehen zu erhalten oder Einkäufe zu tätigen. Das Opfer eines Identitätsdiebstahls weiß nicht, dass eine andere Person seine Identität gestohlen hat und nutzt diese, um sich einen Kredit in seinem Namen zu verschaffen. Einige Identitätsdiebe sind geschickt genug, um Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und Kontoauszüge sowie falsche Führerscheine und Sozialversicherungskarten zu fälschen.
Eine der häufigsten Arten der betrügerischen Kreditvergabe ist, wenn ein Kreditgeber einen Kreditnehmer dabei unterstützt, eine Genehmigung für bestimmte Arten von Bundesdarlehen, Wohnraum oder Leistungen zu erhalten.
Alle diese Aktivitäten verstoßen gegen staatliche und bundesstaatliche Strafgesetze. Jeder Beteiligte kann eine strafrechtliche Verurteilung und eine Gefängnis- oder Gefängnisstrafe sowie hohe Geldstrafen erhalten. Opfer, die ihre Verluste wieder hereinholen wollen, können sie vor Zivilgerichten verklagen. Jede Art von Betrug im Zusammenhang mit einem Kreditantrag ist illegal. Wenn eine Person einen Kredit jeglicher Art beantragt, insbesondere ein Hypothekendarlehen, möchte sie so ehrlich wie möglich sein.
Benötige ich einen Anwalt, um Probleme bei der Kreditvergabe zu behandeln?
Die Kreditvergabe kann schwierig sein, insbesondere bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens. Es kann lange dauern und die Erstellung zahlreicher Dokumente erfordern. Wenn Sie Unterstützung bei Fragen zur Kreditvergabe benötigen, müssen Sie möglicherweise einen Hypothekenanwalt beauftragen. Ihr Anwalt kann Ihnen beispielsweise bei der Prüfung und Verhandlung von Kreditkonditionen behilflich sein.
Wenn Sie glauben, dass ein Kreditgeber Sie nicht fair und auf der gleichen Grundlage wie alle anderen potenziellen Kreditnehmer behandelt, können Sie alternativ die Dienste eines Hypothekenanwalts in Anspruch nehmen. Wenn Sie rechtliche Probleme haben, kann Ihr Anwalt Ihnen helfen, sich vor Gericht zu vertreten, wenn Sie eine Klage einreichen müssen.
Häufig gestellte Fragen zur Kreditvergabe
Was ist ein Beispiel für einen Kreditgeber?
Zwei der häufigsten Formen von Hypothekengebern sind Hypothekenbanker und Hypothekenmakler. Während die Titel identisch klingen, gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den beiden.
Was sind Kreditvergabeaktivitäten?
Die Kreditvergabe umfasst alle finanziellen und nichtfinanziellen Schritte, die erforderlich sind, um sicherzustellen, dass das Portfolio der Präqualifikationen und Anträge in Übereinstimmung mit allen anwendbaren geltenden Gesetzen sowie den Richtlinien, Verfahren und Vorschriften der Abteilungen bearbeitet und bedient wird.
Was passiert nach der Kreditvergabe?
Die Kreditverwaltung erfolgt nach der Kreditvergabe. Die Servicephase umfasst alle Vorgänge bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens durch den Kreditnehmer.
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Bibliographie
