如果您在市场上购买新房，但在获得贷款预先批准方面遇到问题，那么业主融资是一种可以让您实现拥有房屋梦想的替代方案。 虽然并非所有卖家都愿意或能够向买家提供直接融资，但它可能是购买房产同时简化过户流程的绝佳选择。 然而，业主资助的房屋可能很困难并且涉及书面协议 - 因此在签署之前了解流程至关重要。 我们将向您介绍业主融资的运作方式、谁为房屋支付财产税、它如何帮助您作为买家或卖家，以及如何构建业主融资协议。
什么是业主融资？
业主融资（也称为卖方融资）让买家无需依赖典型的抵押贷款即可支付新房费用。 相反，房主（卖方）为购买提供资金，利率通常高于现有抵押贷款利率，并且至少在五年后到期还款。 这可以通过消除贷方、评估和检查的需要来简化买卖房屋的过程。
业主融资如何运作
就像普通的抵押贷款一样，业主融资涉及支付房产的首付款并随着时间的推移还清余额。 也就是说，这种标准融资的替代方案通常更昂贵，并且需要在短短五年内收回或再融资为传统贷款。 尽管如此，卖方融资通常比政府支持的抵押贷款更快、更容易获得——如果卖方能够提供的话。
而且，虽然大多数业主融资需要某种类型的背景或信用调查，但它可以帮助不合格的借款人获得房屋所有权。 不仅没有银行或传统贷方参与，而且业主融资也不需要检查或评估，除非买家愿意。
一旦买卖双方同意条件，根据商定的摊销时间表每月向业主和卖方付款。 根据该时间表，借款人可能还必须在贷款期限结束时一次性支付一笔可观的款项。 然而，与传统抵押贷款不同的是，税金和保险金通常不会与每月的债务还本付息捆绑在一起，而必须由买方单独支付。
购买者用新贷款的收益偿还贷款人或在贷款期限后进行大笔付款，具体取决于他们选择的选项。 根据业主融资的初始设置方式，卖方将签署一份抵押贷款清偿书，确认已全额支付抵押贷款并解除对房产的留置权，或者买方将首次获得房产所有权.
业主融资成本
业主融资房屋的费用可能较低，因为不需要银行发放的抵押贷款，但仅仅因为卖方提供资金并不意味着买方不负责关闭费用。 麦克德莫特声称，为买家融资的业主仍应准备好支付费用，例如产权搜索和契约记录费。
还应考虑财产税。 如果您获得标准抵押贷款来购买房产，这些税费连同房主保险费用通常包含在每月抵押贷款付款中。 在业主出资收购的情况下，借款人有责任向适用的税务机关和保险提供商支付税款和保险费。 业主融资协议最好包括保险和财产税的支付条款。
好消息是，如果您是考虑业主融资的买家，过户费用不太可能使您的购买价格增加 5%，而传统抵押贷款有时会如此。 亚特兰大的房地产经纪人、投资者和房地产律师 Bruce Ailion 声称，业主出资的过户费用“通常大大低于您通过银行融资支付的费用”。
房屋业主融资
如果您无法从银行或抵押贷款人处获得所需的融资，专业的房地产经纪人或房地产经纪人可以帮助您找到以业主融资方式出售的房产。
只需检查您签署的本票是否符合法律规定并正确列出协议的条件。 卖方融资协议应在几年后进行审查，尤其是在利率下降或您的信用评分上升的情况下，因为这将使您能够使用传统抵押贷款进行再融资，并比预期更早还清卖方。
如果您希望作为卖方提供业主融资，那么在您的房屋营销中提及安排将有助于吸引对这种可能性感兴趣的买家。
麦克德莫特表示，做好功课至关重要。 确保您的买家准备好并能够履行他们的一半合同符合您的最大利益，因为您不会使用贷款承销商采用的复杂信用风险模型。 他建议你要求一笔可观的首付款，最好是 15%。 “确定买方的立场和退出策略，以及他们的策略和时间表。 最后但并非最不重要的一点是，您要确定买家能够在您的大额付款到期时还清您的款项并进行再融资。
业主融资合同可以多种方式起草。 典型设置包括：
- 期票
- 信托契约
- 先租后买协议
为保障买卖双方的权利，必须由具有创建业主融资安排经验的熟练房地产律师创建或审查相关文书工作。
谁为业主融资支付财产税
拥有所有者融资的财产的所有者也负责支付财产税。 如果买方被确定为契约的所有者，他们可能有责任支付财产税，但如果卖方为购买提供资金，他们仍然有责任。
出售房产以换取部分或全部融资的任何交易都称为所有者融资。 抵押贷款是一种只能由所有者（也是债务所有者）而不是银行或其他贷方接收的贷款。 买方必须遵守卖方规定的摊销时间表并定期支付抵押贷款，才有资格获得此抵押贷款。 买房时，您可能需要考虑一系列融资选择。
购买房地产、签订土地合同或租赁的人可以申请第二抵押贷款。 通过业主融资，卖家可以按原样出售房产而无需任何维修。 买方现有抵押贷款的利率高于卖方现有抵押贷款的利率。
业主融资的例子
考虑这样一种情况，买家想要购买一座历史悠久的房屋，但由于房产的年限和状况而无法购买。 借款人同意为房子支付 80,000 美元，并支付 25,000 美元，即总成本的 30% 多一点。
五年后需支付约 47,000 美元的气球付款，卖方同意以 55,000% 的利率在五年内为剩余的 7 美元融资，并在 20 年内摊销。 除了在贷款期限内每月支付 426 美元外，买方还负责支付财产税和保险。
买方在交割时获得房屋所有权，但仍受卖方抵押贷款的约束。 买方在按时按月付款五年后进行最后一笔大额付款，然后解除抵押贷款债务。
房主的优点和缺点
因为它可以使购房融资变得更简单，所以业主融资是借款人的热门选择。 卖家可以选择所有者融资来加速交易过程并收取利息，而不是接受单笔付款。 然而，一些缺点可能会阻止买家或卖家同意业主融资。
对买家的好处
- 可以让借款人获得他们可能没有资格获得的融资
- 即使买家没有资格获得传统融资，也允许他们为房屋融资
- 允许买卖双方通过缩短尽职调查的时间来加快交割过程
- 通过取消银行费用、评估费用以及（如果买方愿意的话）检查费用来降低成交成本。
- 取消政府支持的抵押贷款所需的最低首付。
对卖家的好处
- 不要求业主遵守贷方的评估标准，允许他们按原样出售房产。
- 提供比大多数传统投资回报率更高的潜在投资。
- 减少所需的尽职调查量并摆脱借贷流程以加快销售流程。
- 继续允许向买方出售期票以换取预付款。
- 如果买方违约，允许卖方保留其房屋所有权和任何抵押付款。
买家的缺点
- 经常需要比传统抵押贷款更高的利率
- 可以在贷款期限结束后对借款人进行大笔付款。
- 买方的信誉可能会阻止卖方同意业主融资。
- 卖方的抵押贷款可以有一个销售到期条款，禁止他们提供业主融资，因为它迫使他们在出售房屋时还清贷款。
卖家的缺点
- 使卖家面临不付款、最终违约的可能性，并且在某些情况下需要启动止赎程序
- 如果借款人违约，卖方负责任何维修和延期维护的其他影响。
- 联邦法律可能会限制大额付款，禁止卖家提供业主融资，并强制要求各方与抵押贷款发起人合作。
如何建立卖方融资交易
每次买卖双方同意所有者融资时，交易条款都应以书面形式正式确定。 理想的方法将取决于您的特定需求和情况，但有几种不同的方法可以做到这一点。 以下是组织卖方融资交易的三种主要方式：
#1。 使用本票、抵押或信托契约
如果您熟悉传统抵押贷款，您就会熟悉这种模式。 买卖双方签署一份本票，其中规定了包括贷款金额、利率和摊销时间表在内的条款。 买主的名字出现在产权上，向当地政府提交抵押贷款，房子作为贷款的担保或抵押品。
#2。 创建契据合同
契约合同是指买方等待将契约交给业主资助的财产，直到他支付最后一笔贷款。 它也被称为分期付款销售或土地合同。 或者，如果买方全额付款给卖方并通过不同的贷方为债务再融资，则买方获得所有权。
#3。 构建租购合同。
在这个选项中，也称为“先租后买”或“租赁选项”，卖方将财产出租给买方，然后买方可以选择以一定金额购买它。 当租赁期结束时，买方有两种选择：他可以行使租赁选择权并购买房产。 买方支付租金。 如果他决定购买该物业，则在租赁期间支付的租金将抵消购买价格。
我们建议与一位合格的律师打交道，他会在创建相关文件时将您的利益放在首位，因为业主融资可能很复杂。
我什么时候应该考虑业主融资？
业主融资是借款人的热门选择，因为它可以简化购房融资。 卖家可以选择所有者融资来加速交易过程并收取利息，而不是接受单笔付款。
卖方融资是个好主意吗？
是的。 对于为购买房屋提供资金的卖家来说，理想情况下最好完全拥有该房产，或者拥有“可以由买家支付房产首付来偿还的最低限度贷款”。
所有者融资会损害您的信用吗？
在大多数情况下，卖方融资协议通常不会以任何方式改善您的信用，因为所有者不太可能记录您的每月抵押贷款付款。
您如何计算所有者融资？
计算 100,000 美元 x 0.08 以获得 8,000 美元的卖方融资贷款的全年利息，利率为 8%。 在这种情况下，一笔利率为 100,000% 的 8 美元贷款需要每月支付 666.67 美元的利息。
结论
买卖双方都可以从所有者融资中受益。 如果传统金融不是一种选择，它可以让买家购买房地产。 它可以加快房产的销售速度，并从卖家的投资中产生收入。 但这种融资方式也存在风险。 如果您正在考虑所有者融资，我们建议咨询律师以帮助起草和分析文件以及任何其他法律文件。
- 信托契约：概述、抵押与信托契约及其运作方式
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- 房屋契约：定义和如何获得
- 卖方融资：如何运作
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参考资料
