什么是房地产中的 MLS? 它是如何工作的和好处

什么是房地产中的 MLS

房地产市场专家的合作对其成功至关重要。 卖房者和买房者都需要彼此。 多重上市服务最大限度地增加了房地产经纪人和代理人将这两个群体联系起来的机会。 多重上市服务 (MLS) 是一种资源房地产经纪人,用于就待售房屋相互沟通。 继续阅读以了解有关房地产多重上市服务 (MLS)、在线运作方式和示例的更多信息。

什么是房地产中的 MLS?

为了提供待售房屋的信息,合作的房地产经纪人创建了一个称为“MLS”的数据库。 为了将购房者和卖家联系起来,MLS 使经纪人能够查看彼此的待售房产清单。 通过合并和交换信息以及拆分佣金,这种安排对上市和销售经纪人都有利。

链接经纪人列出的待售房屋通常由多个列表服务汇编在一本书或一个电子数据库中,这些列表由这些经纪人定期更新。 每个服务成员都会从相关方那里收到一本印刷版或在线版的书。

MLS如何运作房地产

当很明显,每个经纪公司都可以通过查看自己经纪公司的清单之外来更成功地出售房屋并为客户提供更好的服务时,在 1800 年代建立了多重上市服务,以促进房地产经纪人之间更好的合作。 从本质上讲,MLS 是房地产经纪人之间通过互惠互利的服务列出彼此房屋的合同。 虽然最初的多重列表服务 (MLS) 是通过目录分发的,但目前几乎所有这些服务都可以在线获得。

“MLS”一词不能注册为商标或品牌,因为 MLS 的概念是通用的,没有管理组织。 通常,房地产经纪人在当地合作开发他们自己的本地多重上市服务 (MLS)。 因此,在不同房地产代理网站上看到的所有国家列表都被分成数百个区域数据库。

要访问每个 MLS,房地产经纪人和代理人必须支付会费或会员费。 作为交换,代理商会获得附近房屋的信息,包括清单、图片和房产面积和特征等细节。 只有授权的经纪人和代理人才能访问 MLS。 尽管每个 MLS 都有自己的做法,但它们通常都遵守全国房地产经纪人协会 (NAR) 制定的准则。

为什么需要多重上市服务

在数字时代,买家可以浏览大量的房地产和经纪网站。 尽管有这种曝光,但仍然需要 MLS。 当买家与作为 MLS 成员的经纪人合作时,经纪人可以轻松访问在线列出的所有参与代理商出售的房屋。

MLS 列表通常还包括私人联系信息和放映时间信息。 要在没有这种合并服务的情况下确定该地区合适的房产,经纪人将需要浏览众多网站,每个网站都针对不同的经纪人。

使用多重上市服务的好处

MLS 的每个参与者都从中受益。 在商业方面,联合起来创建 MLS 使房地产经纪人能够为他们的销售客户提供最大的曝光率,同时保证他们的潜在买家对房地产市场有充分的了解。

此外,由于较小的企业可以访问与较大的企业相同的列表,因此可以确保该行业仍然具有竞争性和平等性。
MLS 可以帮助卖家以更高的价格更快地出售房产。 与使用 MLS 的代理商合作时,购房者可以确信他们正在全面了解该地区的可用信息。

多重上市服务示例

为了更好地了解房地产多重上市服务,请看下面的例子:

  • 例 1:Jack 想买房子。 他不得不决定是否相信其他网站上的数据。 于是他向房地产经纪人寻求建议。 该代理人可以代表 Jack 搜索 MLS 数据库并输入必要的标准以找到理想的房产。 由于代理商通常会提供数据,因此可以相信它是准确的。 一旦确定了符合标准的房产,就可以完成交易。
  • 示例 2:根据 2022 年 XNUMX 月的研究,得克萨斯州的房屋产权率一直在上升。 尽管它们已经稳定增长了七个月,但销售量并不稀缺。 MLS 仍然是最值得信赖和最新的住宅数据来源,因此该报告还表明,在那里列出房产的房主有所增加。

好处和缺点

MLS 系统的主要优点和缺点如下:

优势

  • 所有数据必须由上市代理人输入 MLS。 可以保证他们会检查其准确性。 此外,它由控制 MLS 的委员会管理,数据通常是可靠的。
  • 它为买卖双方提供了访问大量潜在客户数据库的途径。
  • 房地产行业是大多数发达国家经济的主要贡献者,MLS 编制了一个清单数据库,以促进交易。

缺点

  • 其他房地产经纪人协会的会员资格可能是必要的,因为某些 MLS 不会与其他 MLS 交换列表。 这可能会导致额外费用。
  • 它是自动化的。 因此,停电会干扰日常操作并导致编辑或更新延迟,这可能导致潜在的交易损失。
  • 责任落在买方身上,因为通常的佣金率(5% 到 7%)被认为高于行业标准。
  • 尽管它使识别属性变得更容易,但技术发展和过高的佣金率使它们变得不受欢迎和过时。

多重上市服务的要求

当谈到互联网或其他地方的房产信息时,MLS 列表数据库被认为是最准确的。 必须在一定时间内添加新列表。 如果会员未在截止日期前完成列表数据,可能会导致罚款。 上市协议签署后大约 24 至 48 小时,就会发生这种情况。

从面积到说明和位置,MLS 协会在输入的信息中保持高度准确。 尽管此要求的具体内容可能会发生变化,但通常必须包含一定数量和一定口径的照片。

争议与投诉

MLS 组织通常需要调解、仲裁或两者兼而有之,具体取决于争议的性质。 每个地方 MLS 都有一个道德委员会来听取成员对其他成员的不满。 委员会在做出决定之前会考虑双方的论点。 其中很多问题都与佣金有关。

由于互联网的使用,“采购原因”的问题变得更加严重。 人们在网站上寻找待售房屋,他们可能会通过电话或电子邮件联系发布代理,询问有关该物业的问题。 如果另一个代理人交付了同一位买家,则发布代理人可能会在以后声称他们是采购原因,因为他们最初协助买家寻找房屋。

伦理委员会将对这种情况进行整体评估,考虑到谁在什么时候做了什么。 在大多数情况下,如果挂牌代理人与买方的互动仅限于回答有关房产的问题,则买方代理人将有权获得佣金。
因为国家许可委员会是下一步,多个上市服务试图成为客户对会员投诉的第一联系人。

MLS是如何开发的?

NAR 声明 MLS 是私有数据库。 每个地区的当地房地产行业开发、维护和资助每个 MLS。

在 MLS 上,房地产经纪人发布他们的列表,包括全面的详细信息和图像。 参与的代理人和经纪人经常更新 MLS 数据库上可访问的数据。
自行出售房产的房主不能添加 MLS; 他们必须与代理人或经纪人接洽才能将他们的房屋列在那里。

有多少个 MLS?

根据房地产标准组织的数据,目前美国大约有 600 个 MLS,尽管由于地区整合,这个数字每年都在波动。 但是,MLS 在其他国家的使用并不常见。

据佛罗里达州棕榈滩 Douglas Elliman 的房地产经纪人 Katie Severance 和《完全白痴的房屋销售指南》一书的作者所说,“美国在这方面很不寻常。” “大多数国家在国际上没有 MLS,或者即使有,也只覆盖了一小部分市场,”作者说。
此外,还有少数没有 MLS 的美国市场。 一个这样的例子是纽约市。 纽约市没有 MLS,但有其他区域服务可以联合可用的房地产列表。

MLS 是否列出了每一个待售房产?

MLS 列出了绝大多数待售房屋。 但是,也有一些例外,例如完全在市场外出售 (MLS) 的房屋。

“通常不会在 MLS 数据库中找到严格由业主出售的房屋,”犹他州盐湖城 RE/MAX Masters 的房地产经纪人 Jen Horner 说。 她声称,对于特定经纪人列出的房屋来说,这可能也是如此:“大型经纪人只能在他们的专有数据库中列出清单,而选择不将他们的房屋库存放在 MLS 系统上。”

关于此事,NAR 的会员房地产经纪人明确合作政策规定,“在向公众推销房产后的一个工作日内,挂牌经纪人必须将挂牌提交给 MLS,以便与其他 MLS 参与者合作。”

我可以在没有代理的情况下访问我的本地 MLS 吗?

房产只能由持牌房地产经纪人和代理人在 MLS 上在线列出。 但是,在某些领域,任何人都可以在没有专业帮助的情况下查看 MLS 列表。

“一些地区性的 MLS 数据库有一个'面向公众的一面',这样消费者就可以访问相同的列表,而不是代理人的一面,”Severance 声称。 代理方只是在看房、物业准入、报盘方式、代理佣金合作、市场分析能力等方面多了一点知识。

许多经纪人还允许他们的客户访问他们的列表。 但再一次,普通公众将无法访问经纪人和代理人拥有的所有信息。

访问多重上市服务是否需要房地产许可证?

作为买家或卖家,您通常需要通过房地产经纪人访问您当地的多重上市服务 (MLS)。 您需要房地产许可证才能在 MLS 上实际列出房产。 许多城市提供固定费用的多重挂牌服务,如果您不想拥有房地产许可证或不想与专业卖家代理合作,这些服务将为您列出您的房屋。

MLS 代表什么?

MLS:多重上市服务

什么是纽约州 MLS?

整个纽约州都由全州范围内的房地产多重上市服务提供服务。

MLS 与 Zillow 有何不同?

与 Zillow 的 300-50 相比,典型的 MLS 具有 80 多个与属性相关的数据字段。 因此,Zillow 仅提供有限数量的房产详细信息。 另一方面,MLS 包含过去 10 到 20 年的所有上市时间、上市详情、图片和失败的上市。

为什么 MLS 在房地产中很重要?

为了将购房者和卖家联系起来,MLS 使经纪人能够查看彼此的待售房产清单。

谁拥有 MLS?

MLS 或多重上市服务是房地产经纪人共享上市并共同销售房屋的平台。 它通常是由经纪人协会或许多房地产经纪人团体控制的实体。

你如何进入美国职业足球大联盟?

为每个俱乐部参加公开的 MLS 选拔赛是一种策略。 如果我们是现实的,一个从未打过职业比赛的球员不太可能在美国职业足球大联盟试训后直接签下他们的第一份合同,除非他们在公开试训中表现出色。

结论

多重上市服务 (MLS) 的目的是让您更轻松地出售您的房产并识别待售房产。 尽管出现了 Zillow、Trulia、Redfin 等大型房地产网站,但 MLS 仍然是在大多数地方寻找待售房产的最准确和最新的方式。

参考资料

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