从 2008 年到 2012 年，卖空很流行，但现在在当今繁荣的房地产市场中并不常见。 尽管如此，卖空可能会重返购房市场。 卖空可能会导致房屋交易非常划算，但通常需要很大的勇气和耐心，以及很大的运气。 这是房地产行业卖空过程和抵押贷款的指南。
什么是卖空？
当您以低于抵押贷款所欠金额的价格出售房屋时，就会发生卖空，也称为止赎前销售。 如果您的抵押贷款服务商同意卖空，您可以卖掉您的房子并用这笔钱来偿还您的部分抵押贷款余额。 根据您的情况，您可能需要为余额做出财务贡献，但在卖空完成后，您将免除支付任何剩余余额的义务——这被称为“缺陷豁免”。
卖空如何运作
您将无法通过卖空以低价购买房屋。 以下是购买卖空房屋的入门指南：
- 贷方必须同意： 贷方必须首先同意卖空。 在典型的房屋销售情况下，收入将用于偿还初始贷款。 在卖空情况下，房屋的售价低于卖方的欠款，因此贷方不会收到全部金额。 因此，出售必须得到原始贷方的批准。
- 供应商必须证明他们别无选择： 供应商必须表现出某种困难。 如果他们能够证明他们将无法继续支付抵押贷款并最终违约，贷方更有可能遵守，特别是如果贷方不想通过 止赎过程 然后自己卖房子。
- 住宅的价格必须符合市场价值： 在许多情况下，卖空完成是因为市场在下跌，而房屋的价值也相应下降。 买方支付的价格通常必须是市场价值。
- 必须报告卖空： 最后，如果房屋的挂牌价格低于抵押贷款的欠款，则必须提前提及差额。 潜在买家应该意识到房屋的售价低于抵押贷款余额，因此除了与卖方打交道外，他们还必须与贷方进行谈判。
完成卖空流程需要多长时间？
卖空可以在几周或几个月内完成。 卖空需要更长的时间才能完成，因为它们是更复杂的交易。 此外，原始贷方必须分析卖空要约，以确定是否会被接受。 如果贷方认为继续通过止赎程序将使他们获得更多资金，他们可能会拒绝卖空安排。
与具有卖空交易经验的房地产经纪人合作可能会帮助您节省时间。 卖空是一种房地产交易，您应该寻求专家代理人或律师的帮助。 由于并非所有房地产经纪人都有资格管理卖空，因此请确保您与受过特殊培训且有良好业绩记录的经纪人交谈。 有一位了解卖空交易并与他人谈判的房地产经纪人将提高您完成交易的机会。
通过短期销售过程购买房屋的步骤
根据《购买止赎的完整白痴指南》的合著者 Bobbi Dempsey 的说法，典型的卖空过程需要一系列阶段，通常按此顺序进行。
- 找到潜在的卖空。
- 检查财产。
- 进行你的研究。
- 找到所有留置权和抵押贷款。
- 确定资金
- 与贷方联系。
- 如果需要，请填写贷方的卖空申请。
- 编制提案。
- 应协商条款。
- 完成交易
步骤#1：找到潜在的卖空。
查看在线列表、法院列表和法律广告，或利用经验丰富的买家代理查找您所在地区的预赎房屋。
首先，计算出与其估计价值相关的房屋欠款金额。 如果它看起来很高，这是一个很好的选择，因为这意味着卖方可能很难以足够的价格出售它来支付贷款。 转让业主拥有大量资产的房屋； 贷方很可能更愿意取消抵押品赎回权并以较低的价格转售。
步骤＃2：检查财产。
评估其状况并提供维修或升级费用的大致估计。 如果它需要工作，许多“常规”客户不会考虑它，这对您有利。
第 3 步：进行研究。
房产价值多少？ 可能的利润是多少？ 如果您是投资者，甚至是计划短期居住在家中的房主，您将希望从此次出售中受益。
第 4 步：找到任何留置权或抵押。
向卖方或代理人询问有关财产的留置权以及哪个贷方是主要留置权人。 在结束销售之前，请通过标题搜索确认此信息，以确保该物业没有未报告的留置权。
步骤#5：确定资金。
这是必不可少的。 您必须计划如何支付物业费用。 如果您有良好的信用，您当前的贷方可能已经准备好给您贷款。 他们可能能够加快贷款申请流程，因为他们已经在卖空文书中掌握了很多您的信息。
重要的是要认识到在卖空中，您必须能够迅速行动。 一旦达成协议，贷方通常希望在短短 20 天内完成交易。 现在开始寻找抵押贷款为时已晚。
步骤#6：与贷方联系。
您或您的代理人应联系贷方的减损部门——或者可能是资源回收部门——而不是专门负责收回逾期贷款付款的催收或客户服务部门。
最困难的首要问题之一是找到决策者。 您必须首先让房主写并签署一份授权书（通常需要公证），授权贷方与您讨论抵押贷款状况。
步骤#7：如果需要，请填写贷方的卖空申请。
许多贷方为卖空请求提供特殊应用程序。 如果他们没有卖空申请，请找出他们需要什么文件来考虑卖空。
第 8 步：将提案放在一起。
一般来说，提案由一揽子材料组成，其中包括申请书和授权书，以及：
- 买卖协议
- 苦难信
- 物业估价单
- 费用和负债的彻底细分
- 结算声明
步骤#9：同意条款
贷方拒绝您的报价或还价的情况并不少见。 与任何房地产交易一样，您应该提前确定您的绝对最高限额，如果贷方拒绝满足您的金额，请不要害怕走开。
步骤#10：完成交易。
一旦达成所有三方（您、卖方和贷方）都可以接受的安排，请以书面形式正式记录所有内容。 确保卖方了解交易的所有条款。 之后，财产将归您所有。
通过卖空购买的技巧
#1。 获取维修报价：
即使房产是“按原样”出售的，您仍然应该对其进行检查并获得维修估算。 掌握这些信息不仅可以帮助您确定房屋是否值得购买，还可以为您提供与贷方更大的谈判能力。 如果您能证明该物业的状况比看起来更糟，您将更有机会说服贷方以更便宜的价格出售。
#2。 确保您的报价是现实的：
虽然贷方有出售的动机，但他们也希望从交易中获得最大利润。 如果您提出低价出价或要求应急，您的出价不太可能被接受。
#3。 提供尽可能多的现金：
在危险的冒险中亏损后，贷款人正在寻求确定的事情。 如果你能用现金支付，贷方会欣然接受你的提议。 如果不是，您的首付越高，您的报价就越安全和有吸引力。 （请记住，如果您需要融资，您必须在出价前获得预先批准。）
#4。 提供支付卖方的成交费用：
虽然贷方通常会支付卖方所欠的佣金和任何其他费用，但提议支付这些费用将使您的报价更具吸引力。 如果有其他买家对房屋感兴趣，此优惠将为您提供优势，因为它可以让贷方收回更多资金。
#5。 寻求房地产专业人士的帮助：
在卖空方面，房地产经纪人是无价的资源。 卖空是一个复杂的程序，并且由贷方做出所有决定，您必须有代表。 经验丰富的代理人将能够调查该物业，就其价值为您提供建议，协商一个更好的价格，并保证您的利益得到保障。
卖空的好处
卖空可能对所有相关方都有利。 它们增加了购买者的投资选择，同时最大限度地减少了如果房产被取消抵押品赎回权，贷方和卖方将面临的财务后果。 让我们看看买卖双方的优势。
卖空的买家利益
- 降价： 虽然卖空房产将按市场价值定价，但贷方有很大的动力出售以减少银行的损失。 因此，购买者通常可以获得比在传统销售中购买的房屋更好的价格。
- 市场竞争较少： 由于贷方参与交易，卖空比典型的销售要复杂得多。 由于大多数购买者不熟悉卖空，他们往往会避开它们。 当潜在买家越少时，竞争就越少，收到报价并被接受的机会就越大。
卖家的卖空福利
- 止赎回避： 卖空可以防止卖家的房屋陷入止赎，这可能对他们的信用评分造成更大的损害。
- 债务吸收： 购房者将偿还卖方的大部分债务。
- 费用节省： 在传统销售中，卖方将负责支付代理佣金，但在卖空中，贷方承担这些费用。
- 可能的债务免除： 贷方可以接受卖空的收益并将剩余的债务作为损失注销。 在这些情况下，卖方不对卖空后剩余的任何债务承担责任。
- 房市再入： 在正确的情况下，卖空允许卖方重新进入市场并以 FHA 贷款. 为此，您必须在卖空前一年没有逾期抵押贷款或分期付款，并且在新抵押贷款的卖空申请前一年没有逾期抵押贷款或分期付款。
卖空的缺点
尽管有这些优点，但卖空也有许多缺点。 卖空过程复杂且耗时，这增加了交易的风险，并对买家、卖家和贷方产生了财务影响。
以下列出了买卖双方在卖空过程中遇到的一些挑战。
买家挑战
- 耗时： 由于贷方的参与，卖空通常需要比标准销售更长的时间。 主要贷方和所涉及的任何初级留置权持有人将花时间谈判并签订协议，以收回尽可能多的资金。 请记住，卖空过程花费的时间越长，留置权人就越多。 此外，卖方可能会因为怀疑自己的决定或缺乏必要的文件而推迟销售。
- 风险增加： 由于卖空报价是“原样”，没有传统的披露，例如卖方的披露，买方并不总是知道房屋的状况或交易的质量。 此外，无法保证销售会结束，因此买家可能会冒着在最终无法购买的房屋上浪费时间和金钱的风险。
- 更多功课： 卖空需要买方进行大量的前期准备。 研究房屋的真正价值，确定房产的所有留置权，并确定房产状况的任何困难，都是评估购买是否值得的必要步骤。
- 物业状况： 由于卖空者经常陷入财务困境，他们的房产状况比市场上提供的平均房屋状况更差。 结果，购买者经常不得不在维修和增强上花费更多的钱。
卖家的卖空陷阱
- 无议价能力： 尽管卖方积极参与房产的销售，但贷款人是唯一有权协商房屋购买价格的人。
- 盈利能力： 因为卖家欠贷方的钱，所以他们不会从出售房屋中获得任何收益。
- 信用评分危害： 卖空会严重损害卖家的信用评分。 您的信用评分越高，受到的打击就越大。 另一方面，与止赎相比，卖空往往会降低卖家的信用评分。
- 延迟获得新的抵押贷款： 卖空后，卖方必须等待一段时间才能获得新的抵押贷款。 在 FHA 贷款之外，等待时间可能在 2 到 7 年之间。
- 不足判断： 在某些情况下，贷方会在卖空后起诉卖方以收回未偿债务。 如果卖家被起诉，他们的信用评分将遭受与止赎类似的打击。 然而，这种卖空过程并非在所有州都是合法的。
您的信用报告中的卖空持续时间是多久？
如果您是卖空的人，它很可能会出现在您的信用报告中，但不会以您预期的方式出现。 “卖空”一词不会出现在报告中，但如果您逾期付款或未完全还清抵押贷款，则与卖空相关的帐户将有不良标记，可能会在您的信用报告中保留七年.
卖空买家的常见错误
#1。 离开家庭检查
房屋检查可帮助您确定您可能会忽略的问题，例如需要的维修或维护。 如果您发现一个严重的缺陷，您可能希望退出销售。 更好的是，如果检查发现存在难题，请有承包商或房屋工程师在场 - 他们可以提供有关维修成本的重要见解，让您对销售做出更明智的决定。
#2。 忽视法律和保险建议
典型的披露声明会指明房屋是否位于洪泛区或是否进行了任何未经许可的装修。 另一方面，银行拥有的房产经常按原样出售，没有披露，因此买家必须对房产进行额外的研究。
#3。 留给关闭的时间不足
在正常情况下，关闭房屋可能需要一些时间，而完成卖空交易通常需要更长的时间。 确保在您的计划中包括这个额外的时间。
#4。 爱上一个破烂的家
房地产是一个情感市场； 一旦您开始看到自己住在那里，就很容易爱上房子。 但是，请记住，您基本上是在进行金融交易。
止赎和卖空有什么区别？
虽然卖空房屋并不理想，但许多专家认为，最好采取更激烈的行动，例如取消抵押品赎回权。 当房主拖欠抵押贷款时，贷方通常会在未经房主同意的情况下收回房屋，然后尝试出售。 根据州规定，如果抵押公司从出售中收到的金额少于未偿还的抵押债务，房主可能会面临不足的判断。 换句话说，现在的前房主可能仍然欠他或她的抵押贷款。
卖空比止赎更为常见。 即使在经济低迷时期，例如 2011 年的住房危机，利率也飙升至仅 3.6%。 目前该比率徘徊在1%左右。
人们经常将止赎和卖空混为一谈，虽然它们有某些相似之处，因为这两种情况通常发生在陷入困境的房主身上，但过程和结果却大不相同。 一方面，止赎过程通常会加快，因为贷方急于收回未付抵押贷款所产生的成本。
止赎也会对一个人的信用评分和信用报告产生负面影响。 因此，那些通过它的人通常必须等待至少五年才能获得新房贷款的资格。
为什么是卖空？
由于房产售价低于卖家欠款，银行在卖空交易中亏损。 卖空不是止赎。
什么是卖空？
止赎前出售或卖空是指您以低于抵押贷款余额的价格出售房屋。 如果您的抵押贷款服务商批准卖空，您可以卖掉您的房子并偿还部分抵押贷款。
谁负责卖空？
贷方收到所有卖空收益。 贷方可能会免除剩余款项或进行不足判决以迫使前房主支付差额。 一些州放弃了这种定价差异。
卖空的风险有多大？
卖空会影响买方、卖方和贷方。 卖空会影响卖家的信用，但不如取消抵押品赎回权那么严重。 您还将在没有任何补偿的情况下失去您的房屋，因此很难找到并负担得起新房屋。
结论
卖空房屋可能是以更少的钱获得房屋的绝佳方式。 在许多情况下，卖空房屋状况良好，虽然购买价格可能超过止赎，但使房屋适销对路的成本可能大大降低，卖方的劣势可能不那么严重。
然而，由于卖空过程漫长，买卖双方必须愿意等待。 专业的房地产经纪人可以帮助您确定合理的卖空报价并与银行进行谈判。
由于税法复杂且不断变化，您应该咨询熟悉房地产投资和相关税法的注册会计师（CPA），以确保您拥有完整和最新的信息。
这可能意味着投资盈利和亏损之间的差异。
卖空常见问题解答
卖空如何运作？
在卖空中，房主开始出售房屋，但房屋的价值必须低于抵押贷款所欠的金额才能使卖空可行。
卖空比止赎更糟糕吗？
与止赎相比，卖空对信用记录的影响较小。 当住宅被投资者或银行没收并出售时，就会发生止赎。 每笔抵押贷款交易都包括对房产的留置权，允许银行控制未能支付抵押贷款的房主。
卖空房子能赚钱吗？
卖空意味着您不会从出售房屋中获利； 银行或抵押贷款人将获得全部销售利润。
