什么是土地信托? 如何设置一个

什么是土地信托

土地信托是一种与房地产相关的信托形式。 这是一种生前信托,这意味着它可以用来管理您一生中的土地和财产所有权。 土地信托的条款可以根据您的特定需求及其持有的房地产类型进行定制。 在这里,我们将看到有关土地信托以及如何建立它的所有信息。

什么是土地信托?

土地信托是由三方组成的法律机构:设保人、受托人和受益人。 这些当事人与任何其他信托中的当事人相同。 设保人是土地所有者,土地信托的受益人通常也是土地所有者。 受托人是至少在纸面上获得财产合法占有的个人或公司。

土地信托可能有多个受益人和共同所有人。 当土地信托涉及众多所有者时,设保人可以获得额外的好处。 如果其中一位业主被起诉,信托可以保护其他业主。

土地信托的背景

我们目前对这种信托联系的想法可以追溯到十字军东征期间的英国。 出国旅行的封建领主将他们的土地财产委托给受托人,由受托人在他们不在的情况下处理。 不幸的是,返回的十字军经常遇到不愿交出土地的受托人。 许多案例被提交给皇家法院,并且随着时间的推移形成了基于信任概念的法律先例。

虽然封建主义和十字军东征来了又去,但房地产投资者和任何希望减少与财产所有权相关的法律约束和义务的人仍然对房地产土地信托特别感兴趣。

土地信托如何运作?

土地信托的运作由协议的条件决定。

例如,在伊利诺伊州的土地信托中,财产所有人既可以是委托人,也可以是受益人,但通常情况并非如此。 在大多数情况下,委托人保留对财产使用的权力,但也有一些例外。 此外,伊利诺伊州土地信托仅在少数几个州合法。

相比之下,社区土地信托和保护土地信托在所有 50 个州都是合法的。 尽管这些形式的土地信托是合法的,但美国国税局已经警告那些使用社区和保护土地信托的人滥用避税策略。

事实上,在 2019 年,国会恢复了 慈善保护地役权计划诚信法案 打击利用保护土地信托作为避税手段的行为。

在建立任何类型的土地信托时,此类计划强调向知识渊博的法律从业者寻求建议的重要性。

土地信托的类型

土地信托分为两种类型:所有权和保护土地信托。 个人或实体可以通过所有权信托匿名持有土地。 保护土地信托的主要区别是所有者必须放弃一些土地使用和开发权。

#1。 持有产权的土地信托

所有权信托允许财产所有人保留对财产的全部权利,同时保持匿名并指导土地信托的行动。 因为它们在整个 1800 年代在芝加哥普及,这些信托有时被称为“伊利诺伊州土地信托”。 业主当时无权对他们持有土地的地区的公民项目进行投票。 为了规避这项法律,富裕的商人和政客会组建土地信托,秘密购买土地,保留他们的投票权。

在所有 50 个州都没有针对所有权土地信托的法律结构。 然而,大多数州如果没有自己的土地信托规则,则遵从伊利诺伊州的土地信托规则,这意味着只要有足够的法律顾问,任何人都可以在任何州组织“伊利诺伊式”土地信托。

#2。 保护土地信托

保护土地信托需要财产所有人放弃对土地使用和开发的一些控制权。 保护土地信托的使命是保护动物、历史或文化场所以及自然资源免受商业开发或其他可能导致破坏或污染的活动。

持有土地信托的要求

拥有所有权的土地信托中的土地所有者执行一份称为信托契约的文件,该文件转移了财产的合法所有权。 土地所有者(既是信托授予人又是受益人)可以描述如何管理土地,谁将控制土地,以及在建立信托后产生的任何资金将如何分配。 这意味着,虽然信托是财产的合法所有者,但土地所有者对其拥有完全的权力。

财产所有者使用所有权信托来保持匿名并避免重要资产通过遗嘱认证。 土地信托还可以提供各种其他遗产规划利益,例如资产保护免受判决或留置权。 这对于可能希望将增长计划保密的超级富豪、名人和大公司尤其有利。

保护土地信托要求

除非财产全部捐赠,否则信托不一定会接管保护土地信托中的土地所有权。 相反,土地所有者可能会参与一项被称为保护地役权的具有法律效力的安排,他们将自己的开发权“捐赠”给信托。 信托负责执行地役权,并在某些情况下负责维护财产。

可以调整保护地役权,以确保土地所有者保留所有权和使用权——例如,继续耕种或饲养牲畜的权利——同时确保土地永久未开发。 保护地役权“跟随土地”,这意味着 缓和 即使土地被出售或代代相传,仍可继续申请。

如何建立土地信托

设立土地信托的第一步是选择财产的受托人。 考虑到土地信托的信托责任以及不遵守州法规的土地信托的法律和财务影响,土地所有者在选择合格、信誉良好的受托人时必须保持警惕。

一旦您决定了受托人,您将通过签署一份协议来建立您的土地信托 信托契约 和土地信托协议。 这两个文件设定了土地信托的条款。

这些合同如何执行的细节以及文件本身的条件,对于土地信托成立的州来说是独一无二的。 例如,在伊利诺伊州,信托契约记录在财产所在的县。

由于细节因州而异,您需要咨询熟悉您所在州土地信托的律师。 请注意,会有费用。

土地信托示例

佛罗里达州的迪斯尼度假村就是拥有所有权的土地信托的一个例子。 1965 年,一个持有产权的土地信托被用来购买佛罗里达州奥兰多的华特迪士尼世界度假区。 度假村所在的佛罗里达沼泽地的原业主不知道迪斯尼(当时已经众所周知的名字)是购买的幕后黑手。 如果他们知道客户是谁,他们就会提高要价。

与此同时,美国各地也有几个保护土地信托基金的例子,包括 Ozark 土地信托基金,它负责监督 Ozark 地区 28,000 英亩的数十个项目。 该信托是一个非营利组织,帮助土地所有者保护和保护奥扎克地区的土地免受城市扩张的影响。 欧扎克土地信托通过创建自然保护区和保护地役权为此做出了贡献。

土地信托的优势

使用土地信托持有房地产资产有多种优势。 虽然生前信托通常用于保护债权人的资产或减少遗产税,但在以下情况下,您可能需要探索土地信托:

  • 您将保持您的房地产投资财产与您的其他资产不同。
  • 您寻求隐私和匿名,因为保存在土地信托中的资产归信托所有,并以信托的名义而不是您自己的名义列在公共记录中。
  • 您希望在土地信托中持有资产,以避免在您死后进行遗嘱认证。
  • 作为财产所有人,您寻求更好的责任保护或债权人保护,特别是留置权或判决。
  • 您希望能够在不向公众透露交易价格的情况下买卖房地产资产。

如果您不希望人们猜测您的真实净资产,或者您正在大规模投资房地产并希望将这些交易与您的其他个人事务区分开来,那么土地信托可能会很方便。

土地信托的缺点

虽然土地信托有很多优点,但它们也有一些小的缺点,如下所示:

  • 贷方可能会要求您将房产置于您的名下以确保融资。 然后可以将财产转回信托以获得贷款。
  • 不提供法律保护——为了诉讼保护,您可能需要指定有限责任公司作为受益人。

土地信托如何维护隐私

土地信托由两个法律文书组成:

  • 委托人和受托人之间存在信托协议。 本合同规定了当事人的权利、权力、义务和义务; 和
  • 受托人收到委托人的契约。

首先,您必须签署信托协议。 然后记录受托人契约。 完成后,记录员办公室将不再向公众公开您是该物业的所有者。 此外,信托协议是保密的(在您家中的文件柜中)。 因此,没有人会知道您拥有该房产。 换句话说,公开文件不会透露这些信息。

诉讼人通常不愿意起诉没有资产的人。 确定某人是否财大气粗的最简单方法之一是什么? 您在公共记录中查找房地产所有权。 这种搜索可能会给成功的房地产投资者留下一个巨大的目标。 土地信托虽然不是真正的资产保护信托,但却是一种有效的隐私工具。 它导致诉讼律师无法找到大量资源。

有限责任公司和土地信托的资产保护

首先,请记住,土地信托是一种隐私工具,而不是商业公司。 因此,土地信托没有与公司或有限责任公司相同的责任保护。 如果有人滑倒在财产上,受益人可能会被追究责任。 因此,我们成立了一家公司、有限责任公司或有限合伙企业作为受益人。

其次,财产通常可以免税转移到土地信托中。 这在内部收入代码下得到解决。 联邦政府将把财产视为受益人完全拥有它。 此外,在许多州,将财产转让给可撤销信托免征转让税或记录税。

最后,许多投资者发现以下情况:大多数律师和会计师不知道土地信托是什么或它是如何运作的。 虽然这可能会加剧,但有积极的一面。 考虑一下。 因此,您社区的许多诉讼律师将不熟悉土地信托。 相当大比例的人将停止在县记录员办公室寻找财力雄厚的资金,该办公室位于公共记录追踪之后。

如何为土地信托筹集资金

要为信托提供资金,必须将契约转让给信托。 根据定义,土地信托包含土地或财产形式的资产。

土地信托融资:他们可以获得抵押贷款吗?

如果您不打算为您的首选房产支付现金,您可以从贷方获得抵押贷款。 银行传统上避免向那些打算将其名字从头衔中删除的人放贷。 这开始改变了。 一些银行,特别是社区和地区银行,将以授予人信托的名义提供贷款。

谁在土地信托中购买土地?

土地通常由个人或企业购买,随后将所有权转让给土地信托。 建立信托并转让财产的个人或机构称为土地信托的授予人。

谁应该成为土地信托受托人?

这取决于土地信托的目的,但大多数人将它们设置为所有权保密。 因此,我们将处理这个问题,就好像信任的目的是匿名一样。 在这种情况下,受托人不应是委托人或与委托人同姓的人。 因此,受托人可能是值得信赖的朋友或亲戚。

更好的是,我们经常设立有限责任公司作为土地信托的受托人。 因此,如果委托人是有限责任公司的经理和/或成员,他或她将保留权力。 此外,我们看到不知情的受托人在担任受托人时变得相当不安。 许多受托人担心个人过失(正确或错误,而且大多是错误的)。

土地信托可以存在多久?

土地信托通常设立一段时间,例如 20 年。 信托期限届满,由受益人自行延长; 如果他们不这样做,则该财产将被出售。

土地信托税影响

根据《国内税收法》第 677 条,出于所得税目的,适当建立的土地信托应归类为授予人信托。如果是这种情况,则所有收入和扣除额均按受益人在信托财产中的股份比例分配给受益人。 如果受益人是合伙企业,则合伙协议规定最终的税收待遇。 公司也可能是受益人。

土地信托对美国意味着什么?

一个以社区为基础的非营利组织,称为土地信托或土地保护组织,积极致力于永久保护土地。 土地信托有时会直接购买土地。 使用一种称为保护地役权的技术,他们还合作保护仍然是感兴趣的土地所有者财产的土地。

什么是土地买卖信托?

为了受益人的利益,受托人必须出售资产并将出售收益存入信托账户的信托。 当两个或两个以上的人共同拥有土地或作为共有租户拥有土地时,就会使用法规来施加这种信任。

谁是信托中的房地产所有者?

一旦信托成立并从创始人名下删除,资产即成为信托的财产。 实际上,这意味着创始人去世后,信托的资产将不计入死者的遗产,也无需缴纳遗产税。

谁管理信托中持有的资金?

设保人、受益人和受托人参与信托基金。 信托基金的设保人可以指定积累、保留或支付资产的条件。 受益人从基金中获得资产或其他利益,而受托人维护基金资产并执行其指示。

结论

土地信托可与其他类型的信托相媲美,但它们仅适用于房地产。 应该注意的是,他们还可以拥有其他与房地产相关的资产,例如抵押贷款和票据。 任何土地都可以用于土地信托,尽管它最常用于土地保护或开发。

土地信托常见问题解答

谁拥有信托财产?

作为信托财产的公平所有人的受益人或受益人的受托人,受托人是信托财产的合法所有人。 因此,受托人有受托责任以公平所有人的最大利益经营信托。

土地信托的目的是什么?

土地信托旨在建立土地所有者的责任和隐私。 房地产投资者、个人和实体使用土地信托来帮助建立个人财务和财产。

美国有多少土地信托?

根据土地信托联盟于 1 月 1,363 日发布的最新全国土地信托普查,全美共有 XNUMX 个土地信托。

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