对于房东和物业经理来说，确保他们的租户始终满意是至关重要的。 这在租户搬入后的头几天尤为重要。房东和管理人员有责任确保他们的租户对他们的新房完全满意。 租户改善是房东为迎接新租户而对出租物业进行的改造。 本文解释了商业租户改善的含义以及如何为此获得承包商。 我们还解释了租户改善津贴会计的全部内容。 让我们开始吧！
什么是租户改善？
租户改善，通常称为租赁改善，是房东对出租财产进行的修改或维护。 通常，这些调整是为了更好地满足特定承租人的需求。 这些改动通常是承租人要求的，尤其是在商业环境中。 然而，在租户改善方面存在一些复杂性，可能使其难以理解。
租户改进的类型
以下是租户改进的类型：
#1。 租户改善津贴
租户对租赁物改善过程的控制可以减轻房东任何不必要的工作，尤其是在工作范围很广的情况下。 在大多数情况下，房东会在租约中包含允许租户在一定预算范围内进行改善的条款。 通常为此提供单一价格或每平方英尺价格。 房东或租户可能会向改建或建筑公司支付首期付款。 承租人应对项目成本的任何超支负责。
#2。 租金优惠
租户可能有资格从房东那里获得租金减免，以换取租赁物的改善。 如果租约中包含此条款，则承租人可能有资格以免费一个月或在一年中的特定时间减少租金的形式获得租金减免。 承租人可以因此节省不必要的建筑成本。 此外，租户对租赁升级具有与 TIA 相同级别的监督和控制。 租户还需承担任何超额费用。
#3。 建筑标准津贴
扩建也描述了这种潜在的行动。 在这种情况下，房东会向租户提供一系列可能的升级选择。 承租人有更多时间专注于经营业务，因为房东负责项目管理。 租户并不总能得到他们想要的改善，这可能不利于他们公司的成功。 他们对他们要求的任何进一步修改负责。
#4。 交钥匙
这种类型的租户改进通常在租赁开始时进行。 租户通常提供成本估算并提交计划，而房东则充当项目经理并买单。
租户改进示例
租户改善，也称为租赁物改善，是租户对租赁财产进行的改造，以使其更适合租户的预期用途。 租户通常会雇用承包商来进行这些升级，尽管房东有时会同意在交钥匙的基础上管理项目。 在其他情况下，租户和房东可能会分担扩建责任。
以下是租户改进的例子：
- 重涂
- 新地毯
- 照明配置
- 暖通空调更新
- 管道升级
- 电气工作
- 全面装修
房客改善津贴
房东通常通过支付租户津贴或租户改善津贴来补偿租户建造租户改善设施的成本。 这有时不会直接支付，而是在租金过程中分摊。 租户改善成本通常以每平方英尺占用空间的美元计价。 房东用这笔钱支付所有最初租户的装修费用，包括硬成本和软成本。
但是，津贴将不包括家具或装饰品的费用，因为这些不被视为租户改进。 仅考虑对商业物业的维护和维修。 如果承租人的实际改善费用超过该金额，则由承租人负责差额。
什么使您有资格获得租户改善津贴？
以下是不符合条件和符合租户改善津贴条件的事物：
| 合格的 | 不合格 |
| 新地毯 | 新办公家具 |
| 暖通空调维修 | 新电脑 |
| 门窗更换 | 人行道重铺 |
| 照明更新 | 电梯维修 |
| 项目管理成本 | 网络安装 |
协商租户改善津贴的支付方式
租户改善津贴通常不会亲自交给您。 相反，租户改善津贴限额用于支付承包商和供应商的费用，超出此限额的任何费用都是您作为租户的责任。 或者，房东可能决定“免除”您一两个月的租金，在这种情况下，您需要确保您不会将“节省”的钱浪费在您目标以外的任何事情上。
如果可以在两者之间进行选择，则应优先考虑第一个选项。 如果您用这笔钱支付租金和水电费，国税局有可能会将您从房东那里获得的租户改善津贴视为应税收入。 如果房东确实有钱并负责付款，则可能不会发生这种情况。
协商租户改善津贴的规模
如果您知道升级的预期成本，您将能够更好地协商获得足够的租户改善津贴。 应依靠空间规划师和设计师的指导。 如果房东不愿意提供符合您预算的 TIA，您可能仍然会发现自己进行必要的投资是值得的。
您将承担建筑超支的风险（和成本），因为您将负责支付超出 TIA 的任何费用。 如果房东代替您和您的承包商建造房屋，风险水平就会上升。 由于房东不负责支付超出 TIA 的任何支出，因此房东这样做的动力很小。 因此，您可能会发现提出一种解决增强功能的替代方法更为方便。
协商如何使用租户改善津贴
不要让您的房东误以为您的 TIA 是免费赠品。 对将来有利于租户的结构进行资本改进或翻新，通常是房东的责任。 如果是资本改善，房东大概应该为您的 TIA 项下的工作付费。 如果这项工作实际上是根据您的喜好或您企业的特殊需求定制的，而房东仍然为此付费，那么房东的处境并不比以前更糟。 毫无疑问，房东将他们的租金要价设定在一定程度上弥补了他们将支付给您的 TIA。
商业租户改善
商业租户改进的房地产定义是建筑物所有者作为租赁协议的一部分对租赁空间进行的定制更改，以调整空间以满足特定租户的需求。 租户改善津贴（TI 津贴）是房东为商业租户改善提供融资的一种常见形式。 它通常表示为每平方英尺的美元金额或与房东协商的统一费率。 租户有责任支付其租户改善津贴未涵盖的任何费用。
租户改善津贴不是强制性的，房东没有义务在竞争激烈的租赁市场上提供这些津贴。 然而，近年来，吸引租户租赁办公空间已成为一种普遍的方式。 大多数房东都很灵活，愿意与租户合作，如果改善超出限额，则将租户改善超额部分计入每月租赁付款中。 在谈判租约时，请务必向您的潜在房东询问此选项。 在租赁开始日期之后，您可能不必为超出津贴的修改提供额外的资金。
租户改善承包商
在选择租户改善承包商时，重要的是要选择能够高效且负担得起的人。 以下是您在选择租户改善承包商时需要牢记的注意事项：
#1。 选择体验
尽管这些特质令人钦佩，但经验是商业建筑行业最宝贵的资产。 如果您希望您的企业租户改善项目取得成功，请使用具有良好记录的商业改造承包商。 他们意识到地方、州和联邦法规对这项工作的潜在影响。 他们熟悉该地区，并与企业和政府机构有联系。 此外，他们可以通过借鉴以往举措的经验来预测和预防重大困难。 寻找具有必要经验的租户改善承包商至关重要。 不，不是他们在互联网上看到的。 聘请专业承包商将提高工作质量、降低成本并减轻压力。
#2。 验证所有联系方式
您想在为租户提供专为满足他们需求而设计的设施的同时节省资金吗？ 为此，聘请对您的需求表现出兴趣并愿意与您探讨不同选择的商业装修承包商非常重要。 如果每个人都在同一个页面上并经常就可能出现的任何问题进行公开交流，那么施工过程会更加顺利，焦虑也会减少。
#3。 请记住，创造性的解决方案可以扩展您的选择
如果您想从您的投资中获得最大收益，那么与不怕跳出框框的租户改善承包商合作是必不可少的。 看起来与其他人的租户改善计划一样可以完成工作，但充分利用您的可用区域和预算的独特布局可以产生更好的结果。 专业的租户改善承包商会权衡众多选择的利弊。 他们利用从以前的项目中积累的知识来提供一流的工作。
#4。 认识专业的价值
当由以工作为荣的熟练专业人员处理时，商业翻新项目将运行得更加顺利。
#5。 质量第一
虽然在雇用租户改善承包商时预算是一个重要的考虑因素，但它不应该是决定性因素。 价值可以放在出色的工作和专业的服务上。 在评估租户改善施工投标时考虑价格以外的因素。 承包商的提议是否表明他们完全掌握了项目的范围？ 承包商会雇用训练有素的工人和高档用品吗？ 他们是否为他们的工作提供保证或保证？
租户改善津贴会计
IRS 法规禁止与改进相关的扣除。 但是，翻新工程可能会折旧，因为它们被视为结构的结构元素。 只要满足这些要求，美国国税局就允许扣除折旧。 房东或租户均可申请折旧扣除，具体取决于实际执行工作的人。 新税法将之前的 500,000 美元上限提高到 1,000,000 美元。
建议在同一时期内进行的任何不超过公司资本化限额的增强都计入费用。 如果升级成本超过此阈值，则必须将其资本化并在租赁期或两个使用寿命中的较短者内摊销。
如果房东拥有改进，则租户改进津贴会计
如果房东是支付升级费用的人，他们将需要在一定时间范围内将租户改进的折旧计为固定资产。 如果租赁期短于承租人改良设施的使用寿命，则按较短的期限计算折旧年限。 如果铺设地毯时预计五年内需要更换地毯，则五年的折旧期比较合适，剩余的租赁期为七年。 如果租期只有两年而不是七年，那么折旧期也应该只有两年，因为这比新地毯的使用寿命还短。
有信心续租的租户通常同意将折旧期延长新租约的期限，直至资产的使用寿命。 如果在计算资产折旧期间有新租户搬入，并且该租户不需要对资产进行任何更改，则折旧表可以保持不变。 如果财产被毁坏或损坏，剩余金额将在损益表中报告为损失。
如果租户拥有改进，则租户改进津贴会计
租户应将 TIA 视为一种激励或租户诱惑，将成本资本化，并在租户拥有改进的情况下在租赁期内对其进行折旧。 由于房东将收购任何剩余资产，因此在折旧计算中将忽略任何残值。 如果租赁时间太短，承租人必须取消剩余的债务。
为什么租户改善很重要？
搬迁到商业空间时，公司必须确保能够使用最少的便利设施。 因此，对于一家公司来说，能够根据自己的需要自由调整其新的建筑空间是至关重要的。 这些调整包括安装新的墙壁和房间，使办公室适合公司的需要。 为确保所有请求的修改都包含在我们之前解释的租户改进津贴中，必须始终在租赁协议中指定它们。
租户并不是唯一从中受益的人。 大多数租户改善项目涉及进行结构性和永久性改造，从长远来看，这可能对房东有利。 这是因为如果有新租户入住，房东可以收回所有花在装修上的钱。根据租赁市场的状况，房东可能会或可能不会提供租户改善服务。 这就是为什么在搬家之前与房东讨论并同意所有租赁条款如此重要。
租户改善的问题是什么？
搬进新地方时，企业主往往会犯花太多钱进行装修的错误。 避免在改善租用的办公空间方面进行重大投资。 您可能无法将它们带走，而且新租户可能不会像您那样欣赏它们。
租户改善与建筑改善
租户改善，也称为租赁改善或扩建，发生在现有建筑物内。 他们专注于只有一个租户并由他们租用的某个区域。 租户会从这些改造中受益，因为它们会增强租户自身的业务，而损害其他租户的利益。
由于多个租户将受益于对共享区域的改进，因此应将这些改进视为建筑物改进而不是租赁权改进。 在大多数情况下，公寓楼的租户会集中资源来支付共享空间的维修费用。
租户改善税可以减免吗？
租户的改进不能免税。 但是，如果业主对建筑物进行修改，则可以注销部分或全部折旧，因为美国国税局将这些增加视为结构的一部分。
租户改善是一项资产吗？
在房东的财务报表中，租户的改进被记录为资本支出的常规部分。 付款总额在房东的资产负债表上显示为资产。 之后，折旧费用将出现在房东的每月损益表中。
租户改进在资产负债表上的什么位置？
租户改进是资产，包含在资产负债表非流动资产的不动产、厂房和设备类别中。
租户改进是折旧还是摊销？
租户改进在技术上是摊销的，而不是折旧的。 这是因为出租人而非承租人是改进的合法所有者。 在租赁期内，承租人仅拥有使用该资产的抽象权利。 获得的无形权利不折旧，而是随时间摊销。
您可以利用租户的改进吗？
如果租赁物改良成本超过了公司可以支出的金额，则超出部分应予以资本化。 如果是这样，请在它们发生时将其注销为费用。 此外，如果这些成本被资本化，它们将在其使用寿命或剩余租赁期中的较短者内计提折旧。
最后的思考
租户改进允许租户对租用的财产进行更改以准备入住。 公司及其房东可能会在租约签署过程中为这些升级协商价格。 但是，如果扩建的总成本超过最初商定的金额，则承租人可能负责弥补差额。
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参考资料
