擅自占地者的权利:不同州的法律定义和法律

屋权

没有土地所有者喜欢拥有空置财产,但在某些情况下,单位会空置,使所有者暴露在擅自占地者之下。 许多州拥有擅自占地者的权利,为侵入者提供特定保护,这可能会使房东或业主陷入困境。
了解什么是擅自占地者的权利、申请时的权利、强制实施擅自占地者权利的州以及房地产的合法所有者可能会采取的措施。

谁是擅自占地者?

擅自占地者是未经许可居住在您的财产上的人。 他们是未经授权非法进入和居住财产的个人。 在某些情况下,擅自占地者是故意这样做的,但在许多其他情况下,由于欺诈性租赁安排、与先前所有者达成的协议或其他法律灰色地带,他们错误地认为自己有权在土地上居住。

擅自占地者的类型

擅自占地者是试图居住在他们无权居住的土地上的人。 寮屋分为三种:

  1. 擅自闯入并占用闲置财产的人,或
  2. 该物业的租户但停止支付租金
  3. 已收到驱逐通知但拒绝离开的物业租户。

擅自占用非住宅物业或非住宅结构本身并不构成犯罪。 非住宅建筑或财产是不是专门为住宅建造的任何结构或土地区域,例如咖啡馆、商店或办公楼。 这种类型的财产通常也被称为商业场所。

房东应定期检查空置财产,以确保该财产没有为保险单目的而被占用。 由于不存在与在商业建筑中擅自占地相关的违法行为,擅自占地者经常寻求此类财产,尤其是因为它经常暴露在公众面前。

擅自占地者只有在犯下其他罪行时才能被逮捕,例如在进入时对财产造成损害(如砸碎窗户以获得进入)或在居住时造成额外伤害。 因此,警方可以将擅自占地者驱逐出非住宅物业的其他方式包括:

  • 从物业内盗窃
  • 未经授权使用电力和天然气等公用事业
  • 没有遵守消减噪音通知
  • 飞小费

在警察、议会、业主命令或已发出收回令的情况下拒绝离开财产或土地也是重罪。

什么是擅自占地者权利?

擅自占地者的权利,也称为逆权占有法,是在某人长时间占用财产而财产所有人没有试图驱逐或以其他方式干扰访问时出现的。 通过继续占用废弃财产,擅自占地者获得了向原所有者索取土地合法所有权的权利。

本法不适用于租户拒绝向房东支付约定租金的出租物业。 这被称为非法拘留者; 业主已准许租客占用该物业,因此租客没有合法占有该土地的权利。 在这种情况下,土地所有者将联系律师并按照他们所在城镇的适当法律驱逐程序。

蹲着和侵入有什么区别?

擅闯是一种犯罪行为,任何擅自闯入陆地的人都可能被逮捕。 另一方面,蹲下被认为是一个民事问题。 如果擅自占地者在业主不知情的情况下搬迁到被占用的财产中,他们仍然可能被逮捕并驱逐出他们的土地。

用法律术语来说,主要区别是侵入者为了进入您的财产而闯入,例如打破窗户或打破门。 另一方面,擅自占地者通过未上锁的门、打开的滑动玻璃窗或已经破碎的窗户进入。

为什么擅自占地者有权利?

擅自占地者的权利主要是为了阻止使用私刑正义。 如果允许土地所有者使用暴力或暴力威胁来拆除擅自占地者,情况可能会迅速升级并变得危险。 此外,这将营造一种可能会蔓延到生活的其他领域的治安治安气氛,从而破坏人们对居住地的期望的安全感。

擅自占地者享有权利,从长远来看,这有助于促进正义。 这类似于租户的权利,保护租户免受阴暗的房东的伤害。 法律规定了各方的权利,以维持房地产市场的稳定并(通常)和平交谈。

擅自占地者的权利何时何地适用?

合法的逆权占有索赔要求侵入者在未经所有者许可的情况下长时间公开占有财产。 拥有该财产所需的期限从五到三十年不等。 此外,根据法律,侵入者可能有义务在此期间支付土地的财产税。

例如,假设加利福尼亚的房主去世了。 一个侵入者搬进来并开始在房子进行遗嘱认证期间全职住在那里。 在完成遗嘱认证所需的三年时间里,侵入者对房子进行了改进,与邻居结交朋友,甚至将房子用作他们的邮寄地址。 州外的继承人继承了房子,但不会立即宣传,因为他们太忙了。 因此,两年后,继承人飞往加利福尼亚与房地产经纪人会面,却发现有人已经在这所房子里住了近五年,并拥有合法权利将这片土地归为自己的。

所有 50 个州都有擅自占地者的权利法,但是,确切的法律因州、城市和自治市而异。 请咨询专家律师以确定哪些擅自占地者的权利适用于您的财产。

让我们看看下一部分承认擅自占地者权利的州。

哪些国家承认擅自占地者的权利?

擅自占地者的权利存在于所有州,但它们在某人必须在该物业上居住多长时间以及什么资格方面有所不同。 根据阿拉巴马州法典第 6 章第 5 篇第 200 节,阿拉巴马州的擅自占地者如果缴纳税款或持有契约十年即可获得财产。 然而,在阿拉斯加,擅自占地者如果在该物业上居住了七年或已缴税十年,则可以获得契约。

亚利桑那州的擅自占地者必须有契约并已缴纳财产税三年或更长时间。 如果土地是城市地段的一部分,他们必须有契约并支付五年的费用。 如果邻居无意或故意在相邻的财产上建造,并且没有业主抗议,则邻居将在两年后继承土地。 为了在加利福尼亚州实现逆权占有,土地上的税款只需缴纳五年。 另一方面,擅自占地者可以控制科罗拉多州的土地,前提是他们有契约、缴纳了七年的财产税或在那里居住了 18 年。

拥有擅自占地者权利的州

以下州的擅自占地者权利法要求个人在相关土地上生活至少 20 年:

  • 特拉华
  • 夏威夷
  • 爱达荷州
  • 伊利诺伊
  • 路易斯安那州(30 岁)
  • 缅因州
  • 马里兰州
  • 马萨诸塞
  • 新泽西州纽瓦克(30 年)
  • 北卡罗来纳(NC)
  • 北达科他州(ND)
  • 俄亥俄州(21 岁)
  • 宾夕法尼亚人(21 岁)
  • 南达科他州(SD)
  • 威斯康星

以下州的擅自占地者权利法要求个人在相关土地上居住 19 年或更短时间:

  • 阿拉巴马州(10 年)
  • AK(10 年)
  • 亚利桑那州(10 年)
  • 阿肯色州 (7 年)
  • 加利福尼亚(5年)
  • 科罗拉多 (18 岁)
  • 康涅狄格州纽黑文(15 年)
  • 佛罗里达 (7 年)
  • 印第安纳州立大学(10 年)
  • 爱荷华州(10 年)
  • 堪萨斯州立大学(15 年)
  • 肯塔基 (Kentucky) (15 年)
  • 密歇根州立大学(15 年)
  • 明尼苏达州(15 岁)
  • 密西西比州(10 年)
  • 密苏里州(10 年)
  • 蒙大拿州(5 年)
  • 内布拉斯加州(10 年)
  • 内华达人(15 岁)
  • 新墨西哥州(10 年)
  • 纽约市(10 年)
  • 俄克拉荷马州立大学(15 年)
  • 草本牛至(10年)
  • 罗德岛普罗维登斯(10 年)
  • 南卡罗来纳 (SC) (10 年)
  • 田纳西州(7 年)
  • 德克萨斯州(10 年)
  • 犹他州(7 年)
  • 佛蒙特州 (VT) (15 年)
  • 弗吉尼亚人(15 岁)
  • 华盛顿特区(10 年)
  • 西弗吉尼亚 (WV) (10 年)
  • 怀俄明州 (WY) (10 年)

请记住,擅自占地者的权利上面列出的一些州要求擅自占地者拥有契约或在其拥有期间缴纳税款,而其他州则没有。 在某些地方,如果擅自占地者可以提供必要的文书工作,年数可能会降低。

英格兰和威尔士擅自占地者权利

如果长期擅自占地者(或一连串擅自占地者)连续占用该物业 10 年(如果未登记则为 12 年),他们最终可以成为该物业的注册业主。 他们必须证明他们当时是该物业的所有者,并且在未经所有者许可的情况下没有这样做(例如,他们最初不是从所有者那里租用的)。
如果擅自占地者申请逆权管有(试图登记所有权)注册财产,土地注册处将通知现有所有者,后者将有 65 天的时间提出反对。 有效反对将导致擅自占地者的申请被拒绝; 然而,随后必须采取行动移除擅自占地者并恢复土地(否则后续的逆权管有申请更有可能成功)。

土地注册处可能无法通知作为逆权管有申请标的的未注册财产的拥有人。 与已登记的土地相比,未登记的财产所有人反对 逆权管有索赔 不是自动的; 可能需要与擅自占地者谈判,如果无法达成协议,可能需要仲裁庭。

安大略擅自占地者权利。

在安大略省,法律对占有所有权的要求规定了一些要求。 在大多数情况下,擅自占地者必须“公开、臭名昭著和持续”拥有一块真正所有者的土地至少十年。 此外,他们一定是有意阻止所有者使用他们的土地。 他们还必须能够证明他们这样做了。 “擅自占地者”要依法阻挠登记业主占用和使用该物业的权利,必须在法庭上立案。 他们接下来必须采取额外行动来获得该财产的合法所有权。

然而,通过擅自占地者的权利获得部分土地的合法权利在安大略可能很快就会过时。 《土地业权法》现在管辖大多伦多地区大多数财产的登记。 这对房主来说意义重大,因为一旦土地转换为土地所有权,就不允许逆权占有。 如果您提出或抗辩逆权管有索赔,您必须证明该索赔在转换日期之前已经进行了至少十年。 对于安大略省南部的许多房产来说,这一分水岭时刻发生在 20 多年前。

阅读: 土地租赁:2023 年您需要知道的一切(更新)

如何获得擅自占地者的财产权

长期擅自占地者可能会在未经业主许可的情况下成为其所居住财产或土地的登记业主。

因此,如果您是房产的擅自占地者并想要求所有权,请向产权转让人或律师寻求法律顾问。

谁有资格申请?

如果你能证明你可以申请:

  • 您或一连串擅自占地者已连续占用该物业 10 年(如果未在 HM 土地注册处注册,则为 12 年)。
  • 在此期间,您(或您的前任)担任该物业的所有者。
  • 您(或您的任何前任)没有获得所有者的许可。 例如,该物业最初并非租给擅自占地者。

如果房产已登记

  • 填写逆权管有表格。
  • 填写并签署一份书面的真相声明,或者让律师为您起草一份。
  • 将填妥的表格和声明发送至 HM土地注册处 市民中心。

英国土地注册处

市民服务中心

邮政编码:74

告士打道

9BB GL14

如果您的申请有效,HM 土地注册处将通知业主。 业主有 65 天的时间提出反对; 如果他们这样做,您的申请通常会被自动拒绝。

如果没有人反对,他们会将您登记为该物业的所有者。

如果出现以下情况,您可以在两年后重新申请:

  • 所有者尚未尝试将您删除。
  • 该物业尚未收回。
  • 您仍然拥有该财产的所有权。

然后,HM 土地注册处通常会将您注册为所有者。

如果房产没有登记,

填写并签署一份书面的真相声明,或者让律师为您起草一份。 申请您​​的第一次注册并提交您的声明。

HM 土地注册处将:

  • 让您支付费用以检查财产。
  • 确定您的申请的有效性
  • 如果您有他们的联系信息,请通知业主。

如果业主反对,您可以尝试与他们达成协议。 如果您不能或不想就谁拥有该物业达成一致,HM 土地注册处将设立一个法庭来决定。

无论结果如何,您都可能需要支付所有者的费用,例如合理的法律费用。

防止擅自占地者的步骤

如果您发现有人蹲在您的土地上,您可以联系法律当局。 如果他们拒绝离开并要求擅自占地者的权利,您有权驱逐他们。 各州的擅自占地者权利法都授权业主驱逐擅自占地者。 但是,作为业主,您必须在一段时间内通过发送驱逐通知开始驱逐程序。 这个时间段被称为法定期限。

鉴于清除擅自占地者的复杂性以及可帮助擅自占地者的组织数量,建议首先采取预防措施以保护您的财产。 这可能具有挑战性,因为在很多情况下擅自占地者因为签署了虚假协议而声称拥有租户权利 租赁协议 并向骗子支付租金,或者他们与业主达成口头协议,以改善房产而不是支付租金,即使业主是欺诈者。

第1步。 不得擅自闯入

业主不得放置擅闯标志,以免逆权管有。

步骤#2:保护周边

作为任何土地,尤其是空置财产的合法所有者,您应该保护您的房地产周边。 您不想与据称有租金付款或敌对索赔的擅自占地者打交道,他们认为他们拥有合法财产。 用灯光、声音警报、所有门窗的钢制执法装置以及每个窗户上的单独警报来保护您的周边。 如果你有栅栏,加固所有的栅栏以及锁。

第 3 步:设置闹钟

考虑安装警报器,尤其是那些带有可以将实时数据广播到智能手机的摄像头的警报器。 有了这个,你可以看到你的财产发生了什么,并让某人采取行动。

步骤#4:锁上门窗

确保所有门窗都已牢固关闭。 擅自占地和非法侵入之间的区别在于,擅自占地者因其持续占有而主张对他人财产的合法权利。 如果一扇窗户已经被打碎,人们可以通过它而无需擅自进入,从而享有基本权利。 您的入口越安全,他们获得访问权限的可能性就越小。

步骤#5。 定期访问

定期检查您的财产。 您或其他人访问该物业的频率越高,您就能越早发现擅自闯入者可以进入的破门窗并防止擅自占地者。

另请参阅: 1000年财富2023强企业名单,更新!!! (如何投资指南)

寮屋如何被踢出局?

威尔士和英格兰

业主必须在得知他们的财产被擅自占地后的 28 天内申请临时占有令 (IPO),才能合法驱逐擅自占地者。 一旦 IPO 得到确认,法院将发出文件,必须在 48 小时内送达擅自占地者。 如果擅自占地者在 IPO 送达后 24 小时内没有离开,或者在 12 个月内返回,他们可能会被监禁。 首次公开募股后,财产所有者必须提出占有要求。

如果他们错过了提交 IPO 申请的 28 天限制,他们必须首先提出占有要求(这可能会减慢速度)。

苏格兰

业主必须在当地治安法庭提交简易案件,才能正式移除擅自占地者。 财产所有人可以向拥有财产但对该财产没有任何权利或所有权的人提出索赔。 没有必要识别擅自占地者,因为可以针对身份不明的占用者发起此类行动。

简易理由诉讼需要在治安官面前举行听证会,因为它允许缩短通知期,这是由治安官全权决定的。 当缩短通知期(通常为 48 小时)获得批准后,治安官将设定归还日期(擅自占地者必须就任何预期辩护提供书面通知的日期)和召集日期(第二次听证会的日期——通常在返回日期后几天给出)。

在归还日期之前,治安官将通过在物业的入口、出口和中心粘贴传票副本的方式将传票送达擅自占地者。 听证会将在预定日期举行,治安官可能会发布法令。 这样的法令可以由治安官酌情决定立即下达(称为“立即提取”),允许治安官立即移除擅自占地者(无需等待 14 天)。

首次公开募股的费用

首次公开募股的费用约为 2,500 英镑(包括增值税)。 另一种选择是使用标准侵入程序,完成该程序大约需要 2,000 英镑。 这更便宜,但速度较慢。

法庭程序也收取费用:

  • 法院的法律文件草稿
  • 以解决纠纷为目的出庭
  • 服务和后续订单的程序
  • 有代表出席听证会(临时和最终听证会)
  • 法庭费用
  • 增值税

防止擅自占地

摆脱寮屋并不容易,而且肯定不便宜。 最好的做法是首先尝试保护您的财产和您自己免受擅自占地者的侵害。

有两种方法可以防止住宅或商业物业擅自占地:

  • 确保该物业不会吸引擅自占地者
  • 确保财产难以进入和保护。

业主应了解擅自占地者的权利

有人非法进入并夺取您的财产所有权的概念可能看起来很荒谬,但业主应该意识到它可能会发生。

不要仅仅把擅自占地者想象成一个没有多少合法选择的无家可归者。 擅自占地者的权利可能因多种原因而被援引,包括遗产冲突和过去出租物业协议中挥之不去的租户。

因此,任何学习如何成为房东的人都必须熟悉与租户、擅自占地者和侵入者有关的法律权利和程序。 如果您对这些法律有任何疑问,最好咨询律师。 你希望你永远不必与擅自占地者打交道,但如果你这样做了,你会很感激有专业人士在你身边。

占屋者能否被驱逐出他们长期占用的房产?

这取决于! 虽然占屋者可以通过逆权占有获得财产所有权,但如果合法所有者采取法律行动,则可以获得法院的驱逐令。 因此,长期擅自占地者被驱逐是可能的,但这是必须遵循的法律程序。

不,擅自占地者更换他们占用的财产的锁是不合法的。 这被认为是非法的,并可能导致刑事指控。

业主能否对擅自占地者对其财产的行为负责?

是的,如果业主知道或应该知道擅自占地者正在占用物业,但没有采取行动将他们搬走,则业主可能要为擅自占地者对其财产的行为负责。

擅自占地者可以起诉业主驱逐吗?

不,擅自占地者不能起诉业主驱逐。 只有财产的合法所有者或代表公众行事的政府机构才能启动驱逐程序。

XYZ 州逆权占有的时效是什么?

逆权占有的诉讼时效因州而异。 在 XYZ,诉讼时效是 X 年。 咨询当地律师以了解您所在州的具体法律非常重要。

业主如何保护自己免受擅自占地者的侵害?

财产所有者可以通过定期访问和维护财产、安装锁和张贴禁止擅自进入的标志以及在必要时采取法律行动来保护自己免受擅自占地者的侵害。

擅自占地者权利常见问题解答

为什么占屋者有权利?

擅自占地者的权利主要是为了阻止使用私刑正义。 如果允许土地所有者使用暴力或暴力威胁来拆除擅自占地者,情况可能会迅速升级并变得危险。

警察可以清除擅自占地者吗?

如果擅自占地者是非法侵入者,而不是成为擅自占地者的前租客,您应该联系当局。 在这种情况下,擅自占地者违反了非法侵入法,应授权当局将其移除。

蹲着算不算刑事犯罪?

在英格兰和威尔士,占屋通常是指非所有者占有土地或空置住宅的人。 1 年 2012 月 144 日,根据 2012 年法律援助、判刑和惩罚罪犯法第 XNUMX 条,在住宅物业中擅自占地成为刑事犯罪。

谁是非法占屋者?

擅自占地者是居住在或占用一块财产但没有合法所有权的人。 擅自占地者是居住在他们没有所有权、权利或租赁权的财产上的人。

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