如果管理不善，房地产过程可能会非常耗时、令人沮丧，并且充满了买卖双方之间的反复谈判。 但是，如果您作为代理商可以优化房地产销售流程，您不仅可以节省时间，还可以更快地完成交易。 不仅如此，妥善处理房地产销售流程可以确保卖家下次要出售另一套房屋时会返回给您。 让我们来看看如何主导房地产销售过程 作为代理人， 从挂牌到收盘，让买家（和卖家）站在您这边。
从上市到成交：房地产销售流程
让我们看看您作为代理人如何主导房地产销售过程，从挂牌到收盘，并让买家（和卖家）站在您这边。
- 准备销售清单
- 设定你的价格。
- 安排看房。
- 关闭交易。
- 完成交易。
第 1 步：准备销售清单
如果将房地产销售清单分为三个部分，则准备房地产销售清单会更容易：准备什么，如何上演和如何做广告。
在开始房地产销售准备过程之前，请确保您有一种建设性的组织方法。 毕竟，您将要处理许多客户/物业与您不能混淆的各种信息。
使用 CRM 程序是掌握您的财产和客户研究的绝佳方法。 这些工具通过概述流程的各个阶段，使跟踪您的关系变得简单。 一种 CRM解决方案 允许您管理电子邮件和电话，减少数据管理时间，提供流程的简化视角等等。 最重要的是，它们完全适应您的要求。
作为房地产经纪人，您可以为每个物业创建不同的管道，并观察表示感兴趣的购买者的进度。 以下是房地产销售结算清单：
第 1 部分：准备好
这可能会让您感到惊讶，但作为房地产经纪人，您必须对您的卖家进行研究。 与任何其他销售关系一样，这种关系越牢固，实现预期目标的机会就越大。
询问卖方的财产、他们出售财产的动机以及他们希望从这个过程中获得什么。
这不仅会增进您的关系，还会让您感受到他们对交易的渴望和估计的时间表。
您应该在初次会议上询问卖家的其他事项包括他们对房产的财务预期，以及要求他们提供房产的税收、产权和保险等文书工作（确保您制作了这些文件的副本） .
如果物业的壁橱里有任何遗骸（例如未缴税款），现在是时候找出来，这样您以后就不会从卖方那里得到令人讨厌的惊喜。
例如，如果卖方的财产对其提出索赔，您必须通知他们必须在出售财产之前解决这个问题。 同样，如果卖家没有报告产权纠纷，那么现在就是直言不讳的时候了。
您最不希望您的房地产代理机构是一个被遗弃的家庭或一个欠钱的收税机构，一旦将钥匙交给买家，就会产生问题。
一旦卖家的所有产权、税务和保险文件都准备就绪，您就可以将房产投放市场。
提示： 如果卖家正在与其他代理商讨论出售他们的房屋，请要求成为他们最终与之交谈的房地产销售代理商。 以这种方式让他们加入会更容易，因为您将能够取消选择其他代理的流程。
部分2
既然您已经与他们建立了关系，您需要使卖方的财产尽可能地吸引潜在购买者。 实现这一点的最简单方法是建议他们正确展示他们的财产。
分期建造房屋不仅使买家更容易将房产视为他们未来的家，而且还有助于房产更快地销售。
事实上，分阶段的房屋在市场上花费的时间比未分阶段的房产少 90%。
当然，作为房地产经纪人，您必须鼓励您的卖家这样做。 如果他们对布置自己的房屋犹豫不决，请告诉他们如果不这样做的财务后果。
未分阶段房屋的上市时间比分阶段房屋长 161 天。 但是，如果您将其分解为货币形式，则不听从您的建议可能会使您的卖家损失数千美元。
提示： 向您的卖家发送此虚拟清单，以帮助他们增加分期交易。 这是一种简单的方法，可以让您的卖家在布置他们的房屋之前知道您想从他们那里得到什么，而不会霸道。 （如果您使用 CRM，只需将清单作为触发器存储在您的房地产销售漏斗中，它就会立即发送给您的卖家。）
第 3 部分：宣传
当该物业处于原始状态并拍摄了图像时，是时候向公众开放了。
根据全国房地产经纪人协会的购房者和卖方概况，买家使用各种渠道搜索他们的新房子，尽管在线资源是最受欢迎的。
作为房地产经纪人，您应该通过网络平台宣传您的卖家的房产。 您应该做的第一件事是在 多重上市服务（MLS）.
您还应该根据 MLS 列表制定营销策略。 您的下一步将是在您的代理网站上推广该物业，然后再使用社交媒体。
以下是要考虑的促销活动的简单清单：
- 您所在地区的多重上市服务 (MLS)
- 您的房地产代理的网站登陆页面： 带有分阶段的照片、您的联系信息和号召性用语（即预约观看）
- 社交媒体平台： 这些包括但不限于您机构的 Facebook、Instagram、Twitter、Pinterest 和 LinkedIn 个人资料。
- 一篇个性化的博客文章，在您的代理机构的博客上宣传该物业： 附有酒店突出特色和装修、分阶段图像、您的联系信息和号召性用语（即预订查看）的摘要
- 传统邮寄： 这些可以只是您的财产的着陆页的物理副本。 传统邮件可用于说服无法访问互联网的买家。
提示： 确保您的代理机构的品牌在所有营销渠道中保持一致。 您不只是出售客户的财产； 你也在宣传你的代理机构。 你必须传达这个 通过您的营销活动. 当您使用低质量的营销材料来代表您的公司时，您可能会损害您的品牌。 确保您对广告系列进行了适当的投资。
第 2 步：设定价格。
毫无疑问，作为房地产经纪人，房地产销售过程中最关键的方面是为卖家的房屋定价。
任何信誉良好的房地产销售代理都了解在此阶段避免取悦卖家的重要性。 与其根据卖方的需求来定价房屋（这违反了房地产销售代理的道德准则），不如根据您的培训、整体市场理解和类似的销售情况为每处房产定价。
当房子太便宜时，卖家不仅赔钱，而且公众可能会将此解读为房产存在问题的暗示。 这可能会对购买房屋的兴趣程度产生重大影响。
另一方面，价格过高的房产会让那些根本买不起的买家望而却步（即使这正是他们正在寻找的东西）。
A 比较市场分析 是确定房产正确价格的唯一方法。
如何对房地产销售进行可靠的比较市场分析
在进行比较市场时分析， 有许多属性需要评估。
从属性中最明显的元素开始：
- 同一街区最近售出且具有可比规模和功能的可比住宅的成本。
- 卖家对物业进行的任何装修或升级
- 在拍卖会上，游泳池或大型庭院空间等设施更有价值。
- 市场上其他房产每平方英尺的成本是多少？
- 您出售房产的市场状况如何？ 这是一个买卖双方都平衡的市场吗？
为确保您为卖家获得最现实的价格，您必须超越基本面。
您的第一步应该是查看该地区的帖子。 将它们分为四类：活跃列表、待定列表、已售列表和撤回列表。
活跃列表：
任何正在积极出售的房产都属于这一类。 确保您仅包含针对可能对您的卖方财产感兴趣的买家的列表。 请记住，活动列表仅应用作一般准则。 请记住，为有效列表列出的任何价格在出售之前都不能反映其市场价值。
待售清单：
这些是已签订合同但尚未关闭的列表。 除非您有参与销售的房地产链接，否则上市代理不太可能向您提供有关待定销售价格的任何信息。 这意味着您只会在酒店关闭之前做出有根据的猜测。 另一方面，待售清单可能会为您提供有关市场走向的好图景。
已售商品：
这就是数字开始变得重要的地方。 可比销售是在过去三个月内关闭的任何财产。 这些销售将为您提供真实的市场价值，您应该查看三到六个月的可比销售数据，以获得卖方财产的可靠数字。
撤回的清单：
四个中最不重要的； 撤回的列表是已从市场上移除的房产。 最常见的原因是房产价格过高，房产中介被迫撤盘审查。 因此，撤出房产的平均价格通常总是高于类似销售的平均价格。
提示： 房地产 CRM 工具可以通过将所有这些数据集成到一个简单易用的平台中来帮助您跟踪这些列表。
一旦您为比较市场分析奠定了坚实的基础，请更深入地检查您遇到的任何可比销售。 保持直截了当的方法。 寻找在条件、形状和大小方面相似的属性。 以下是一些使事情变得更容易的建议：
尺寸相关属性：
这是按每平方英尺计算的。 请记住，较大的房屋每平方英尺的价值通常低于较小的房屋。 在这种情况下，少即是多。 可比销售额与您的卖方财产之间仅允许 10% 到 15% 的误差幅度； 否则，数据可能是错误的。
同龄属性：
这需要进一步调查。 但是，请尝试确定该房产是否与您的卖家的年龄相近。 理想情况下，任何类似的销售都应该在卖家财产的几年内完成。
具有相似特征的属性：
卖家的房产上有游泳池吗？ 还是他们购买了新厨房？ 在评估功能时，最好检查一下它是否已经过改造。 翻新的房屋比固定器更值钱，而带一个浴室的房屋比带两个浴室的房屋价值低。 提醒您的卖家，在列出待售房产之前解决任何维护问题通常可以在交易过程中为他们赚取更多的钱。
地点：
现实地查看卖家房产的位置。 潜在买家会从房子的每个窗户看到什么样的景色？ 例如，任何一种景观的市中心公寓都将比面对砖墙的公寓更有价值。 如果卖家的房产靠近高速公路或繁忙的道路，这将从要价中扣除。
只有完成对房产的所有基本研究后，您才能为卖家创建报告。
您的报告没有标准大小（可能是几页或 50 页的 PDF）。 但是，它越详细，您就越能说服您的客户您的价格是最佳选择。
第三步：安排看房。
一旦您确定了价格并开始营销您的卖家的房产，就该开始寻找买家了。
您的联系人中可能已经有买家。 他们可能是新的或旧的潜在客户，也可能是希望在职业生涯中取得进步的新客户或现有客户。 房地产 CRM 应用程序是组织联系人列表的绝佳方法。
例如，您可以查看您的 CRM 列表并标记您的联系人。 使用这些标签将您的联系人分类为热线索或冷线索。 然后，您可以设置提醒以邀请他们参加开放日。
看房的最佳策略是提供两种选择：开放式房屋和私人展览，供您寻求关闭的买家使用。
让我们从房地产销售过程中的开放日策略开始。
#1。 组织开放日
由于您的促销策略，您应该拥有一份强大的感兴趣买家名单。 这些列表将根据您网站的号召性用语、社交媒体更新和博客自动生成。
提示： 如果您的公司使用房地产 CRM，那么发送开放日邀请将变得轻而易举。 只需过滤掉填写信息以参加开放日并使用预定义设计发送电子邮件的房地产潜在客户。
一旦您预订了您的开放日，请务必与卖家保持联系，以确保房屋在重要的日子里处于最佳状态。
在开放日期间，您的工作是找到对房屋表示兴趣的任何可能的购买者。 在附近放一个记事本，记下他们讨论的任何内容，例如他们的关系、他们对运动的兴趣、他们理想的房产位置以及他们对卖方房产的欣赏。 列出所有内容并将其输入您的 CRM 系统。
这不仅可以帮助您确定他们成为认真买家的可能性，还可以为您提供弹药，以便通过有针对性的沟通来跟进他们。
#2。 跟进潜在买家以安排私人看房。
你去开放日时随身携带的那个记事本？
现在是使用它的时候了。 使用您的 CRM 系统记录您与潜在买家的电子邮件和电话，以便将完整的交互存储在一个易于查找的位置。 您还可以使用智能模板或创建自己的模板，以提高电子邮件跟进和响应时间的效率。
联系您在开放日遇到的任何潜在买家，并使用您收集的信息，向他们发出个性化的私人参观邀请。
这是一个开放日跟进电子邮件的示例：
这是一个很棒的开放式跟进电子邮件的示例：
您好（感兴趣的买家姓名）
我写信只是想表达我昨天与您交谈的乐趣，并征求您对（开放日地址）的想法。 你（和你的伴侣的名字，如果他们有伴侣的话）表示希望把（开放日地址）作为你的新家，所以我想和你多谈谈。
以下是该物业的更多功能，使其成为您（或你们俩）的绝佳选择。
（根据您在整个对话中学到的知识，列出该房产非常适合他们的一些原因。例如：
如果他们有孩子，他们应该考虑上当地的学校。
与公共交通的链接（尤其是通勤时）
如果他们有狗，他们应该去附近的公园。
我们的房地产中介经常在这个街区进行交易，我可以告诉你，由于（包括独特的卖点）（包括独特的卖点），（房产的位置）是该地区独有的。 我很高兴带您参观该物业进行私人观看，以便您在竞标结束前获得更个人的感觉。
作为一名在该领域工作多年的房地产经纪人，像（开放房屋地址）这样的房产一直是我的专长。
如果您有时间见我并进一步讨论该物业，我将在（白天和小时）在附近。 请让我知道，以便我组织观看。
最良好的祝愿，
（在此处输入您的姓名）
第 4 步：完成交易。
一旦你找到了一个买家，商业对话就可以开始了。
作为房地产销售代理进行销售谈判可能是一段艰难而紧张的经历。 您有责任管理来自客户的任何报价和还价。 这里的目标是在不急于任何一方的情况下尽快就房产的价格和参数达成协议。
您还必须管理销售，以免占用您太多时间。 CRM 系统可以帮助您更有效地管理时间。
例如，您可以通过以下方式节省时间并保持井井有条：
- 将潜在买家交易的状态从“已提出建议”更改为“已开始谈判”。
- 设置提醒和通知以跟进潜在购买者。
- 跟踪潜在买家何时收到电子邮件以及他们是否点击其中的任何链接，可以让您确定是否跟进。
一个潜在的买家会简单地同意在一个理想的世界中支付要价。 但是，如果有多个买家对您的卖方财产感兴趣，您必须比较出价。
买家出价会有所不同，但请注意以下事项：
- 他们是否同意支付所需的金额
- 如果准买家已收到财务预批，
- 他们将什么日期指定为入住/结束日期？
- 如果潜在买家在同意出售之前提交了他们想要处理的物品清单（维修、害虫检查等）
提示： 将这些事实添加到您的 CRM 中的潜在买家资料中，以便更容易找到和过滤它们。
在您将可能的买家视为接管卖家财产的理想人选之前，您必须首先确保他们是合格的。
第 1 部分 确定可能的买家。
有兴趣买房和有资格买房是有区别的。
在与可能的买家进行交易之前，请确保他们已获得抵押贷款预批准（不要将其与抵押贷款资格预审混淆）。 只有在预先批准的步骤中，才会检查买家的信用、工作和收入。
如果潜在买家只是将预先批准的文件带到桌面上，您应该谨慎考虑他们与卖家的报价。 如果您只考虑已完成文书工作并获得抵押贷款批准的买家，那么对于您和您的卖家来说，这将是一个更快的房地产销售流程。
正如房地产经纪人所知，预先批准会揭示重要信息，例如潜在买家有资格获得的最高贷款金额、融资期限和首付金额。 您可以通过将其输入您的 CRM 系统来掌握所有这些文书工作。 在您的移动 CRM 上查看您客户的个人资料，以便在路上与卖家讨价还价时方便地参考这些统计数据。
如果他们通过了所有测试，请将他们的报价转发给您的卖家以供考虑，并更新您的 CRM 系统中的标签以保持井井有条。
提示： 此时，您应该更改您正在进行的任何房地产促销活动（在您的网站、博客等上），以突出显示它“在报价中”。
第 2 部分 陪同您的卖家进行评估。
接下来是对卖方财产的房屋评估，您应该始终参加。
因为估价师不会像您一样了解房产，或者您必须在场解决他们可能提出的任何问题。
评估是您的供应商必须克服的最后障碍之一。 这将对他们的房屋价格产生重大影响，因此您必须在场告知评估师卖方所做的任何可能影响房产最终价格的升级或改进。
第五步：完成交易。
关闭卖方财产的最后步骤包括最终检查，向买方提供必要的文件，最后将财产从市场上撤出。
是时候将交易推进到 CRM 的最后阶段了。 您可以计划任务并创建目标，以确保没有任何遗漏。 这是最后的倒计时，CRM 系统可以帮助您轻松越过终点线。
第 1 部分：安排最终检查。
最终检查是买方指出房产中任何缺陷的最后机会。
房地产法规要求您（作为销售代理）和您的客户（卖方）向买方提供有关房产任何缺陷的完整信息。 如果您的卖家不遵守规定，他们将对任何缺陷承担责任，因此请务必告知买家。
显然，买卖双方必须就最终检验时间达成一致。 但是，越早越好，以保持房地产销售过程的滚动。 您或您的供应商必须聘请经过培训的检查员来生成最终检查报告。 确保组织检查员的人知道你会在那里。 通知您的卖家和买家，典型的最终检查可能需要长达四个小时，具体取决于房产的大小，并且他们应该相应地清除他们的时间表。
确保您在现场进行检查，以便您可以指导您的卖家和买家完成整个过程。
你相信这没有必要吗？
是的。
必须从上到下检查物业，从房间和特色开始，到地基和屋顶结束。 检查空调和供暖系统以及所有管道和电源插座是否在整个家庭（以及销售中包含的任何电器）中正常运行。
最后，检查员将检查您的买方财产的地基、房间、墙壁、窗户和任何其他结构元素。
第 2 部分：代表卖家处理最终谈判。
房产检查后，由您作为房地产经纪人为您的卖家进行最终谈判。 通常情况下，买方会有他们自己的房地产销售代理与您进行谈判，但您可以直接与买方进行谈判。
请记住，并不总是需要进行最终谈判。 如果向买家提供了正确的信息，并且在最终检查期间没有意外，他们可能会很乐意支付原始金额。
如果买家发现房产有瑕疵，您有责任处理讨论。 因此，如果发生这种情况，达成协议的最佳方法是协商妥协。
有时卖方可能不得不接受比他们希望的更低的报价，但提醒他们，这是一个比在可预见的未来让房产在市场上徘徊更好的解决方案。
提示： 您和您的卖家可以通过在整个房地产销售过程中尽可能与买家开诚布公来避免最终谈判。
第 3 部分：签署文件并提交任何所需文件。
下一步是签署采购协议。
一份可靠的购买协议将详细说明欠您的卖方的任何款项和信用，以及买方要求的任何款项。
确保每项费用都包含在采购协议中。 这包括标题和税务搜索、更正（如果需要）和预付税款等交易。
买方的房地产销售代理人将起草一份正式的合同供买方签署，然后再转发给您和您的卖方。 花时间向您的卖家解释一切，并在他们签字之前与他们讨论。
在双方签署购买协议后，是时候将房产文件交给新买家了。 而且有不少。
避免这种情况的最佳方法是在房地产销售过程中从供应商处收集所有信息并将其存档。
您将需要以下物品：
地契
卖方的保险单：通常，您的卖方将被要求确保财产在财产最终关闭之前或之前处于保护买方的安全。
水费、污水处理费和财产税账单：
如果您的卖方的财产与市政污水和供水相连，您将需要文件证明所有费用都已全额支付。 这也适用于财产税。 当产权从卖方转让给买方时，通常需要缴纳州或地方转让税。
产权证书/产权保险单：
作为房地产销售代理，您应该在流程的早期查看标题和政策以避免意外（请参阅本指南的第一步）。 在您将房产转让给买方之前，您必须确保卖方已解决任何未缴税款、评估或其他问题。 买方受财产所有权保险单的保护，保护他们免受财产所有权问题造成的潜在损失。 新买家和他们的贷方都应该收到这些文件的副本。
最终实用程序读数：
您的卖家必须对房产中的任何燃气表和电表进行最终读数，并将其提交给他们的服务提供商以及新买家。 这将使新买家的入住更加顺利，因为服务提供商已经知道您的卖家不再负责家中的公用事业。
任何服务记录或保证：
您的卖家应提供任何服务记录或担保，以说明对物业进行的任何设备或维护。 对信誉良好的管道工或电工的任何建议也会受到潜在买家的赞赏，特别是如果他们是该地区的新手。
地块和勘测计划：最后，在交割时，买方需要获得一份最新勘测的副本。 如果您的卖家放错了位置，您应该能够以适中的价格从市政厅或市政厅获得副本。
作为房地产经纪人，您的最后一步是在所有文件都已交出并且所有文书工作都已签署后，将房产从市场上撤下。 从 MLS、您的网站以及您为它所做的任何社交媒体广告中删除它。
房地产销售过程的节奏由您决定。
房地产销售过程可能非常耗时。 但是，持续的时间越长，您的卖家损失的钱就越多，您的代理机构将不得不花费更多的时间来寻找买家。
您应该尝试尽快完成房屋交易（不要让卖家感到匆忙）。
从房地产销售过程的一开始就组织卖方（安排他们的财产和组织他们的文件）可以对销售的速度和顺利程度产生巨大的影响。 CRM 解决方案还可以帮助您简化、组织和自动化您的房地产销售流程。
一旦你激起了潜在买家的兴趣，更顺利交易的关键是协助双方解决他们可能有的任何疑问，这样你就可以消除任何可能阻碍房地产销售过程的反对意见。
房地产经纪人通常占销售额的百分比是多少？
在将 5% 到 6% 的佣金与代表对方的代理人分开后，典型的房地产经纪人佣金是房屋售价的 2.5% 到 3%。 然后，代理人的经纪人可能需要该佣金的一部分。
做房地产经纪人难吗？
以出售房地产为生需要付出很多努力。 为了跟踪会议、法律文书工作和其他需要很多清单的琐事，您必须井井有条。 由于该员工经常收取佣金，因此您可以暂时没有薪水。 如果你不卖，你就赚不到钱。
大多数房地产投资者都失败了吗？
房地产的成功比说起来更难。 毕竟，87% 的房地产经纪人失败是有原因的。 然而，意识到这些房地产经纪人所犯的错误，例如忽视跟进客户或缺乏足够的资金，可以帮助您准备和扩展一家繁荣的房地产公司。
为什么这么多房地产经纪人失败了？
根据研究，大多数房地产经纪人在第一年内就失败了。 探矿不充分、未能以快速销售的方式展示房产以及忽视跟进客户是代理商犯的三大错误。
房地产销售常见问题解答
房地产是一份高薪工作吗？
房地产提供了各种各样的职业，其中许多有可能获得高薪。 该领域的顶尖成就者通常每年收入超过 100,000 美元，具体取决于地点和培训。
作为销售代理，我可以在房地产中致富吗？
没有快速的方法来赚钱或在房地产中致富，但是通过正确的投资，您可以缓慢而持续地增加财富。 如果您有现金（20% 的首付），开始进行房地产投资会容易得多。
顶级房地产经纪人的收入是多少？
例如，全国房地产销售代理的平均年薪略高于 60,000 美元，而收入最高的州的平均工资为 111,800 美元，是全国平均水平的两倍多。
相关文章
1评论
Danke für den nützlichen Hinweis, sich am besten ein Duplikat des Gutachtens aushändigen zu lassen。 Ich werde mein Haus über einen Immobilienmakler verkaufen lassen。 Mein Mann und ich werden uns dafür eine größere Eigentumswohnung kaufen。