准房主可以通过各种方式为购买新房提供资金。 可承担的抵押贷款是某些买家认为值得考虑的抵押贷款选择。 接管卖方的抵押贷款给了买方买房的机会。 在本文中，我们将解释如何处理贷款假设的再融资（贷款假设与再融资）和离婚抵押。
贷款假设
假设贷款需要根据已与贷方协商的条款接管活跃贷款。 这表明贷款期限、利率和抵押贷款支付不会改变。
您的前配偶的姓名不包括在文件中，这是唯一的区别。 因此，您现在对贷款负有法律责任。 您需要与您的贷方讨论它是否可行。 一些贷方向借款人收取前期费用。 一些贷方向借款人收取前期费用。 政府支持的贷款的假设费用可能由机构监管。
您如何有资格获得假设？
您需要成为唯一符合条件的借款人。 不依赖前收入配偶的信用来偿还贷款的能力是要求之一。 但是，如果您希望获得配偶赡养费，您应该让您的贷方知道。
您的贷方可能会要求您的离婚法令中关于配偶赡养费裁决的确切语言，以便您符合资格。 如果您的债务收入比高或信用评分低，您可能没有资格承担现有贷款。
这就是为什么与您的抵押贷款机构取得联系以了解相关要求至关重要的原因。 如果您正在考虑这种可能性，在申请离婚后尽快联系您的贷方至关重要。 如果你离婚了，你不想知道太晚了，你将无法独自守住房子。
为了使您的假设获得批准，您还需要提交支持文件。 以下是您的贷方可能需要的一些详细信息的列表：
- 离婚令的副本
- 检查存根
- 银行对账单
- 带照片的身份证
- 资产证明
- 您的信用记录副本
在审批过程中，您的贷方可能需要额外的证据； 你应该迅速回应他们的要求。 否则，完成该过程可能需要更长的时间。
贷款假设离婚
离婚的一个重要部分是决定你将住在哪里。 有些人想留在家里，要么是因为他们在那里有宾至如归的感觉，要么是因为他们认为他们的孩子会更容易适应。 如果您选择留在家中，您必须了解您的选择。 离婚后有多种方法可以保留您的房屋，同时免除您的前配偶承担抵押贷款的义务。
在这里，当您完全承担抵押债务的责任时，就说您已经承担了贷款。 通过这样做，您配偶的名字将从贷款中删除，只有您仍然是借款人。 在考虑贷款假设时，建议咨询知识渊博的贷方，以充分探索您的离婚选择。
此外，不保留房屋的配偶仍经常因共同拥有财产而获得平等奖。 如果需要对另一方配偶进行调整，并且您计划通过房屋再融资将现金用于平衡，请准备好与您的贷方讨论这个问题。 此要求可能无法实现离婚贷款假设。
如果您与当前的贷方没有关系，请询问您的律师是否可以推荐他们过去合作过的人。
一些贷款人可以提供额外的建议，您可能无法从不熟悉客户在离婚期间和之后的需求的人那里获得，因为他们与正在经历离婚的人一起工作的经验更丰富。
替代贷款假设策略
离婚后保护你的房子或搬家的最好方法可能并不总是假设贷款，尽管有一些充分的理由这样做。 此外，它可能不会给您所需的资金来完成您必须向丈夫支付的任何未来买断、赡养费或社区利息。 以下是离婚后贷款承担的一些策略
#1。 再融资
如果利率较低，您可能希望以较低的抵押贷款利率为您的房子再融资，而不是承担您目前的贷款。
要了解什么对您的案子在财务上更合理，请与您的贷方交谈。 假设您当前的抵押贷款是再融资的绝佳选择，只需确保您在交易结束时都签署适当的文件，以使您的前名配偶摆脱头衔。
#2。 房屋净值信贷额度 (HELOC)
在贷款假设中，您可能被允许使用您房屋中的股权向您的前配偶支付在离婚过程中授予他们的款项。
房屋净值贷款，通常称为现金再融资，使您能够提取房屋价值的一部分以偿还债务，包括某些情况下的离婚协议。 尽管如此，这些贷款的利率可能会更高。 此外，根据您的收入、债务和信用记录，它们可能更难获得。
您正在寻求的贷款规模和您拥有的房屋净值是贷款承销商考虑的另外两个因素。 有了这个选择，您可以使用兑现房屋假设贷款将您的信用卡和其他债务合并为离婚后的单月付款。
#3。 买新房
即使购买新房可能无法为您提供与当前房屋相同的安全感，但它仍然是开始新生活的绝佳方式。 如果您购买带有新抵押贷款的单独房产，您无需担心将您的配偶从贷款或产权记录中删除。
如果法院命令您向您的配偶支付离婚协议或提供赡养费，则支付较低的新抵押贷款可能是您更好的选择。
如果您选择用出售收入的一半购买新房，您可以偿还前配偶在您共同拥有的社区财产中的利益所欠的任何款项。 一旦您有了新的抵押贷款和适合您作为单身人士需要的住所，您就可以重新开始。
在贷款假设离婚期间保持房屋安全
离婚可能有多种原因。 如果您的离婚是友好的，那么您的配偶的名字在离婚后出现在您的财产所有权上可能不是问题，但这可能会导致很多问题。
因此，尽快删除他们的名字通常是一个明智的决定。 即使你现在相处得很好，但未来可能会发生变化。 此外，在你们继续生活之后，可能很难说服你的前伴侣签署文件。
如果您在承担贷款时需要帮助确定如何处理资产分割，您的离婚律师应该能够为您提供帮助。 如果您就家庭财产达成协议，您将需要决定如何买断您的前配偶或解除贷款的束缚。
您当前抵押贷款的贷方可能会帮助您免除责任或接管房屋的贷款和所有权。
如果您还没有与贷方联系，请询问您的离婚律师他们之前与谁合作过。 它们可能是离婚的重要工具。
离婚后我需要再融资吗？
离婚后无需再融资。 许多夫妇决定卖掉他们的房子，因为他们都买不起。 此外，他们的贷方可以允许维护房屋的合伙人接管抵押贷款，从而免除其他合伙人的责任。
有时，离婚夫妇会做出其他安排。 即使他们中只有一个人住在那里，他们仍可能继续分享房产的所有权并保持相同的抵押贷款。 有时，房屋被放弃给将居住在那里的伴侣，但另一个伴侣仍然对抵押贷款负责，从而使离开的伴侣处于危险之中。 再融资要求包括：
- 对于传统抵押贷款，您需要至少 620 的信用评分； 对于 FHA 贷款，要求的分数略低。
- 常规贷款的最高贷款价值比为 97%，FHA 贷款的最高贷款价值比为 97.75%。
- 一般来说，最高债务收入比为43%。
贷款假设与再融资
在比较贷款假设与再融资时，即使有能力再融资也可能不是更好。 如果您的抵押贷款利率为 4% 或以下，再融资到更高的利率并不是很诱人。 如果是这样，您应该查明您的贷方是否有“债务承担”或“姓名删除”程序。 这些程序使您能够从抵押中删除某人的姓名，而无需以任何其他方式更改抵押。 这意味着您可能会保留高利率的贷款。 执行贷款假设的另一个优点是费用通常远低于再融资的费用（贷款假设与再融资）。
但是，我们将研究贷款假设与再融资中这两个术语的含义。
贷款假设与再融资：再融资定义
当您为抵押贷款进行再融资时，您会拿出一笔新贷款来偿还旧贷款。 如果最初的贷款有两个借款人，您可能会尝试仅以他们的一个名义为其再融资，从而免除另一个人的责任和索赔。 对于一个配偶来说，现金再融资可能是一个明智的选择，它可以完全以他们的名义为抵押贷款再融资，并获得他们购买另一方配偶所需的资金。
此外，请记住，再融资本质上涉及申请新的抵押贷款并支付相关费用，例如发起费。 为了帮助找到最佳的抵押贷款再融资选择，了解当前利率、您的财务状况以及各种贷款类型和条款非常重要。
贷款假设与再融资：贷款假设
在比较贷款假设与再融资时，与再融资不同，贷款假设不需要获得新贷款。 相反，它使一个抵押借款人能够完全拥有贷款，而无需修改条件并减轻其他借款人的责任。
贷款假设与再融资：低房屋股权再融资
尽管房屋净值较低，但您可以通过某些再融资类型将配偶从原始抵押贷款中移除。
简化 FHA 再融资
如果房产已经有 FHA 贷款，您可以使用 FHA Streamline Refinance 摆脱借款人，而无需考虑房产的价值。 但是，幸存的配偶必须证明他们在过去六个月内已经支付了全部抵押贷款。
精简再融资的理想人选是那些已经分开至少六个月的人。 但是，如果您的和解协议规定您必须立即处理与离婚相关的抵押贷款问题，这并不理想。
VA 简化再融资
离婚后，符合 VA 条件的借款人可以使用 VA Streamline Refinance 从当前抵押贷款中删除其前配偶的姓名。 通常，退伍军人配偶必须继续支付抵押贷款。
VA贷款仅适用于现役军人和退伍军人。 因此，如果离去的人是退伍军人，幸存的配偶将不得不再融资到另一种贷款类型。
简化再融资 USDA
美国农业部贷款，通常被称为政府支持的贷款，也有资格获得简化再融资。
USDA Streamline Refi 仅在您已经拥有 USDA 贷款时才起作用，就像 VA 和 FHA 贷款一样。 只有达到所需收入门槛的借款人才能使用美国农业部贷款，这些贷款仅在农村和郊区可用。
常规再融资
没有机会通过传统融资进行简化的再融资。 即使房屋净值很少，仍然可以为传统贷款再融资。
监督大部分常规贷款的两个组织房利美和房地美只要求该物业的 3% 股权进行再融资。 因此，您的 LTV 必须为 97% 或更低。
贷款假设抵押
如果是假设，买方可以接管卖方的抵押贷款。 只有当您完成假设时，您才能接管每月付款，并且还可以从未来的付款中释放原始借款人。
如果你承担别人的抵押贷款，你实际上是在购买卖方的抵押贷款。 当买方当前可用的条款不如先前提供给卖方的条款优惠时，可假设的抵押贷款最为普遍。
例如，当配偶继承时，可承担的抵押贷款也会在离婚案件中发挥作用，因为房屋在所有权清单上但最初并未在贷款中。
贷款假设：如何假设抵押贷款
因为贷款人必须先批准新的买方才能授权抵押贷款承担，所以承担抵押并不像同意接管卖方的抵押那么简单。 贷方将检查买方的信用报告、信用记录、收入和债务收入比。 卖方还必须及时支付抵押贷款。
贷款承担必须得到抵押贷款投资者（房利美、房地美、FHA、VA 等）的批准。 即使他们判断买方在付款方面的信誉。
假设买方信誉良好并且贷方和投资者批准转让，买方将像任何其他买方一样关闭房屋并成为贷款的唯一借款人。 然后，卖方将要求贷方放款，并免除贷款下的任何进一步义务。 重要的是要记住，卖方必须获得贷方的签名才能签署该释放。 如果他们不这样做，他们将对买方支付的任何未付款项负责。
贷款假设：您可以假设抵押吗？
不，并非所有抵押贷款都在假设之下。 虽然可以假设 FHA、VA 和 USDA 抵押贷款，但由贷方创建并随后在二级抵押贷款投资市场出售的传统抵押贷款可能更具挑战性。
您应该注意到，在涉及继承或没有出售的财产转让的情况下，贷款抵押的假设有时会更简单。 如果您发现自己处于这种情况，最好与抵押贷款服务商讨论您的选择。
为什么卖家提供贷款假设抵押贷款？
当利率上升时，卖家会提供可承担的抵押贷款来吸引潜在买家。 从历史上看，房屋销售落后于利率上升。 您可能正在买方市场上寻找这些东西。 如果他们可以以较低的利率向买方提供抵押贷款，那么节省的费用可能很大，并且不会让卖方付出任何代价。
为什么你想要一个可假设的抵押贷款？
快速反应？ 买家可能更喜欢假设抵押贷款，因为如果利率较低且交易费用较低，它可以为他们节省房屋的前期成本以及在贷款过程中每月还款的抵押贷款。
按揭费用
如果贷方以 30% 的利率向合格的购买者提供 10 年期固定利率抵押贷款，而卖方拥有 5% 的可承担抵押贷款，那么总体节省的费用将非常可观。 以 250,000% 的利率支付 30 美元、10 年期固定利率抵押贷款的费用为每月 5 美元。
10% 抵押贷款的总财务费用为 539,814.41 美元，是原始金额的两倍多。 5% 抵押贷款的成本，即 233,139.46 美元，几乎是初始贷款金额的两倍。
结算费用
抵押贷款假设也可能导致大量的结算成本节省。 由于抵押贷款已经到位，贷方不需要重新评估，为您节省数百美元。 为了使这些抵押贷款保持便宜，联邦住房管理局、弗吉尼亚州和美国农业部对与假设相关的费用设定了限制。
可承担的抵押贷款经常发生吗？
假设抵押贷款在低利率环境中失去了很多吸引力，因为买家可能只是靠自己的新贷款获得低利率。 然而，随着利率上升，可承担抵押贷款的使用可能会变得更加普遍。
贷款假设过程
与其他债务收购技术相反，假设通常需要更长的时间。 您的贷方可能会要求新的假设贷款所有权政策，并且批准过程经常被拖延。 如果产权公司需要调查您的财产以制定新的贷款产权政策并获得其承销商的许可，则假设贷款流程将进一步延长。
有大量文档需要您签名和归档，这可能需要一些时间。 如果您的贷方不熟悉该程序，此假设贷款流程可能需要更长的时间才能完成文书工作并获得承销商的批准。
尽管大多数贷方对您的情况表示同情，但一些贷方缺乏有效执行贷款承担过程的必要工具。 请务必与您的贷方讨论以了解他们的立场。
什么时候转移抵押贷款有意义？
如果卖方当前抵押贷款的条款优于目前市场上的条款，那么贷款过程的假设可能在财务上是有利的。 通过在低利率时期获得贷款，购买者可以在利率上升的环境中获得更好的条件。 随着利率继续上升，利率上升可能会继续使贷款承担过程更具吸引力。
在发生任何需要转让财产的重大事件后，债务承担也可能具有财务意义。 离婚、继承、房地产赠与和其他非公平交易就是这方面的例子。 您可能想与律师交谈，以了解他们是否允许在任何这些情况下进行贷款假设过程。 FHA、USDA 和 VA 贷款通常允许在没有实际出售房产的情况下进行假设。
拥有可承担贷款的另一个好处是，它可以成为购房者的动力，特别是在条款和现有利率有利的情况下。 如果您遇到准备支付大笔首付的买家，您可以将其用作额外的销售因素。
关于承担房屋贷款的建议
鉴于他们决定谁最终负责偿还贷款，确保贷方已批准该假设至关重要。 卖方对债务负责，直到贷方解除他们的责任，并且潜在的贷款承担者的信用评分可能会受到不付款的严重影响。
在接受贷款之前，对房产进行适当的评估至关重要。 尽管作为贷款假设过程的一部分，评估不是必需的，但您仍然应该获得评估，以确保您不会为房产支付太多费用。 还应进行标题搜索以确保没有任何留置权或其他 负担 在抵押贷款未涵盖的财产上。 你可以在贷款之前解决这个问题。
假设在贷款中意味着什么？
假设贷款需要根据已与贷方协商的条款接管活跃贷款。 这表明贷款期限、利率和抵押贷款支付不会改变。
抵押贷款的假设如何运作？
由于可承担的抵押贷款，一个人可以确定他们想要购买的房屋并接管卖方当前的抵押贷款，而无需申请新的贷款。 结果，余额、抵押贷款利率、付款期限和其他贷款参数保持不变，但买方现在有责任还清债务。
贷款假设需要多长时间？
请记住，贷款假设通常需要 45 到 90 天才能执行。 达成协议所需的时间越长，覆盖困难就越大。
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