据推测，全球大多数人都知道他们的房屋净值。 然而，他们中的许多人，在这条线上迷路了。 作为房主，您必须充分了解房屋净值的运作方式。 如果您想为抵押贷款再融资或针对您的房屋进行贷款，则尤其如此。 基本上，这是一个简化的指南，将帮助您无缝计算房屋净值，涵盖您应该了解的关于房屋净值、房屋净值贷款的所有信息，以及您在这条道路上应该知道的所有信息。
但在深入研究之前，让我们快速介绍一下基础知识。
什么是房屋净值？
简而言之，房主对其房屋的权益价值称为房屋净值。 换句话说，它是财产的当前市场价值（减去任何留置权 附加到该属性）。 因此，随着更多的抵押贷款支付和市场力量影响房产的现值，房屋的净值金额（或其价值）会随着时间的推移而波动。
股权如何在家庭中运作？
当通过抵押贷款购买房屋的一部分或全部时，贷款机构会保留该财产的留置权，直到偿还贷款。 所有者在任何时候实际拥有的财产现值部分称为房屋净值。
您在最初购买房产时支付的首付是您如何建立房屋净值。 然后，当您的抵押贷款付款的合同金额被分配以降低您仍欠贷款的剩余本金时，您将通过您的抵押贷款付款获得更大的权益。 财产价值升值也可能使您受益，因为它会提高您的资产价值。
另一方面，什么是房屋净值贷款？
究竟什么是房屋净值贷款，它是如何运作的？
房屋净值贷款是一种债务合并贷款，使用您的财产作为抵押品。 房屋净值贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC) 是房屋净值贷款的两种类型。
但是，房屋净值贷款与个人贷款相似，因为您 收到一次性付款 从贷方获得并按月分期偿还贷款。 另一方面，HELOC 的工作原理类似于信用卡，因为它允许您根据需要借钱。 HELOC 的抽签期通常为 10 年。 在此期间，您可以使用信用额度中的资金，您只需支付利息。
这两种选择都要求您拥有特定数量的房屋净值，即您拥有的财产的百分比。 贷方通常需要您在房屋中拥有 15% 到 20% 的股权。
将您当前的抵押贷款余额除以您房屋的市场价值，以确定您拥有多少资产。 例如，如果您的当前余额为 100,000 美元，而您的房屋市场价值为 400,000 美元，则您拥有该房产 25% 的股权。
如果您有能力偿还这笔款项，房屋净值贷款可能是一个很好的选择。 如果您无力偿还贷款，贷方可能会取消您房屋的赎回权。 这可能会损害您的信用，使其难以获得未来贷款的资格。
房屋净值贷款的基本用途
根据 Bankrate，房主从其股权中借款的最常见原因是债务合并和房屋装修。 借款人可能出于多种原因使用房屋净值，包括教育支出、假期或其他大宗购买。
如果借款人根据 2017 年《减税和就业法案》使用这些资金购买、开发或改善作为贷款抵押品的房屋，他们可以扣除 HELOC 和房屋净值贷款支付的利息。
但是，房屋净值贷款的利率取决于贷方和您选择的房屋净值产品。 例如，在 2020 年，房屋净值贷款利率为 5.1% 至 5.89%，而 HELOC 利率为 4.52% 至 6.2%。
另一方面，一个缺点是房屋净值贷款和信贷额度的结算费用和费用与传统抵押贷款相同。 成交成本各不相同，但根据房产的价值，可能会达到数百美元。
如何申请房屋净值贷款
从验证开始 您的信用评分，确定您财产的净值金额，并在申请房屋净值贷款之前检查您的财务状况。
接下来，查看来自各种贷方的房屋净值贷款利率、最低要求和费用，看看您是否能负担得起贷款。 当您使用它时，还要仔细检查贷方是否提供您需要的房屋净值产品； 有些只提供房屋净值贷款或 HELOC，而不是两者兼而有之。
申请时将要求提供您的姓名、出生日期和社会安全号码等个人信息。 您还必须提供证据，例如税务记录、工资单和家庭保险确认书。
您的房屋拥有多少股权？
您房产的当前市场价值与针对它提出的贷款总额（最值得注意的是您的主要抵押贷款）之间的差额就是您的房屋净值价值。
您可以通过房屋净值贷款获得的信贷金额取决于您拥有多少净值。 假设您的房屋价值为 250,000 美元，而您的抵押贷款余额为 150,000 美元。 如果您从房屋价值中扣除剩余的抵押贷款，您将拥有 100,000 美元的房屋净值。
从房屋的评估价值中减去您在房屋担保的所有贷款中所欠的金额，以确定您在房屋中拥有多少净资产。
您可以获得多大的房屋净值贷款以及如何计算
只有少数贷方允许您借入全部房屋净值。 根据您的贷方、信用和收入，您通常可以借入可用资产的 80% 到 90%。 因此，在上述情况下，如果您拥有 100,000 美元的房屋净值，您可能会收到 80,000 至 90,000 美元的房屋净值 信贷额度 （HELOC）。 在评估您可以借入多少房屋净值时，绝不应考虑种族、国籍和其他非财务因素。
这是考虑更多变量的第二个示例。 假设您已经为您的财产支付了五年的费用并且有 30 年的抵押贷款。 此外，根据最近的评估或评估，您家的市场价值为 250,000 美元。 比如说，你在最初的 195,000 美元贷款中仍欠 200,000 美元。 请记住，几乎所有的早期抵押贷款付款都用于支付利息。
换句话说，如果房产没有其他债务，您的房屋净值是 55,000 美元。 这等于当前市场价值 250,000 美元减去 195,000 美元的债务。 您还可以通过将您的资产除以市场价值来计算您的房屋资产百分比。 在这种情况下，房屋净值比例为 22%（55,000 美元除以 250,000 美元 =.22）。
假设除了您的抵押贷款外，您还有一笔 40,000 美元的房屋净值贷款。 该物业的总债务不是 195,000 美元，而是 235,000 美元。 您的整体资产净值降至 15,000 美元，使您的房屋净值百分比降至 6%。
交易成本
由于房地产是流动性最差的资产之一，因此以房屋净值贷款通常是有代价的。 如果您最终出售住宅，美国的总成交费通常在 2% 到 5% 之间。 其中许多费用通常由买家支付，但请注意，它们可以作为谈判降低销售价格的理由。
如果您获得房屋净值贷款，您几乎肯定需要支付贷款发起费。 第二抵押贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC) 通常比初始抵押贷款具有更高的利率。 算上这些交易费用后，你真正可以使用的房屋净值比你理论上的要少。
贷款价值比
贷款价值比率是另一种传达房屋净值的方法（LTV 比率）。 剩余贷款余额除以当前市场价值得出这个数字。 在上述第二种情况下，您的 LTV 为 78%。 （是的，它与您 22% 的房屋净值百分比相反。）当您添加 94 美元的房屋净值贷款时，它会上升到 40,000%。
贷方不喜欢高 LTV，因为它们表明您可能使用了过多的杠杆并且可能无法偿还债务。 他们可能会在经济动荡时期收紧贷款条件。 在 2020 年的经济危机期间出现了一个完美的情景。银行将信用评分标准从 600 提高到 700，尤其是房屋净值信贷额度 (HELOC)。 他们愿意放贷的金额和愿意提供的房屋净值百分比也有所减少。
此外，当房屋的市场价值波动时，LTV 和房屋净值都会波动。 在 2007 年至 2008 年的次贷危机期间，数百万美元表面上的房屋净值被抹去。 价格并不总是上涨。 从长远来看，2020 年危机对房屋净值的影响尚不清楚。 事实上，由于居家政策和个人寻求更大的住房以适应他们的工作、教育和个人生活，预计全球房价将上涨到 2021 年。
此外，公司扩大的在家工作政策（可能超出 COVID 范围）已吸引许多家庭从城市搬到郊区。
贷款价值比对您的贷款有什么影响？
贷款价值比率是贷方用来制定贷款和财务决策 (LTV) 的常用指标。 当您首次申请抵押贷款时，此计算会将您寻求的贷款金额与房屋价值进行比较。 如果您有抵押贷款，则您的 LTV 比率是使用您的贷款余额计算的。 如果您的 LTV 比率较高，您可能会被迫支付私人抵押贷款保险 (PMI)，或者您可以进行再融资。
将您现有的贷款余额（在您的月结单或在线账户中找到）除以您房屋的评估价值，以获得您的 LTV 比率。 要将这个数字转换为百分比，请将其乘以 100。
股权和私人抵押贷款保险
如果您在第一次抵押时支付了私人抵押保险 (PMI)，请跟踪您的贷款与价值比率。 当房屋的 LTV 比率为 78% 或更低时，《房主保护法》会强制贷方自动删除 PMI（前提是满足某些要求）。 当您的贷款总额达到房屋初始评估价值的 78% 时，您的贷款通常会被取消。 如果您的 LTV 比率由于您支付的额外付款而提前低于 80%，您有权要求您的贷方删除您的 PMI。
获得房屋净值信贷额度 (HELOC)
如果您正在考虑房屋净值贷款或信用额度，另一个关键统计数据是您的综合贷款价值比 (CLTV)。 您的房屋价值与其担保的贷款总额相比； 包括您正在寻找的贷款或信用额度。
Trisha 有 140,000 美元的未偿还贷款，并想申请 75,000 美元的房屋净值信贷额度。 如果她被录取，她会按如下方式计算她的 CLTV 比率：
使用组合贷款价值比率计算贷款价值比率；
要获得房屋净值信贷额度，大多数贷方要求 CLTV 比率低于 85%（尽管该百分比可能较低或因贷方而异），因此 Trisha 很可能符合条件。
然而，重要的是要记住，你家的价值会随着时间而改变。 如果价值下降，您可能没有资格获得房屋净值贷款或信用额度。 更糟糕的是，您最终支付的费用可能超过您的房屋价值。
您如何提高房屋净值？
如果您的财产价值随着时间的推移而下降，您的资产也可能会减少。 在您能够计算变量之后，您可以通过偿还贷款本金并降低贷款与价值比率来重建或增加房屋净值（如果它保持不变）。 但是，如果您的付款被摊销（即基于允许您在贷款期限结束时全额归还贷款的计划），这会自动发生。
因此，如果您想更快地降低 LTV 比率，请考虑每月支付超过您所需的抵押贷款付款。 这有助于减少您的贷款余额。 （确保您的贷款没有任何提前还款罚款。）
此外，通过保持房屋清洁和保养良好来保持房屋的价值。 您也可以通过改造来提高房屋的价值。 但是，在投资任何您期望会增加房屋价值的装修之前，您应该咨询评估师或房地产顾问。 请记住，无论您做什么，经济状况都可能影响您房屋的价值。 如果房价上涨，您的 LTV 比率将下降，您的房屋净值将上升，而房价下跌将抵消您所做的任何升级的价值。
房屋净值和知道如何计算的重要性是什么？
出于多种原因，增加您的房屋净值至关重要。 首先，它有助于您的净资产，因为与几乎所有通过贷款购买的其他资产不同，您的房屋在您还清后可以继续升值。 您还可以使用您的资产来支持生活费用，例如房屋装修、第二处房产的首付或上学——我们稍后会谈到。 最后，您在房屋中建立的资产越多，您在出售房屋时可以获得的利润就越多。 但是，股权需要时间来增长，因此它应该成为长期财务战略的一部分，而不是快速现金计划。
另一方面，如果没有深入了解如何计算您的房屋净值、LTV 等，这些都是不可能实现的。
访问我的房屋净值有哪些选择？
既然您知道如何计算您的房屋净值，您还需要知道如何访问它。 有多种方法可以访问您的房屋净值，每种方法都有自己的优点和缺点。 以下是一些最受欢迎的：
房屋净值贷款：具有固定利率和一次性付款的贷款，每月付款可预测。
房屋净值信贷额度（HELOC）: 一种循环信贷额度，允许您使用您家中的部分资产借钱。
兑现再融资：替代您当前的抵押贷款，但大于您的贷款总额，允许您支付差额。
反向抵押贷款：为 62 岁及以上的房主提供的贷款，贷方会偿还您的资产。
房屋股权投资：这些贷款为您提供近乎即时的资金，以换取您房屋未来价值的一定百分比，而无需您出售或承担更多债务。 无需担心每月付款或利息。
我可以用我的股权做什么？
虽然有很多方法可以使用您的房屋净值，但从长远来看，在您如何使用您获得的资金时要慎重和有策略地使用它最终会得到回报。 例如，将钱花在可能增加房屋价值的房屋升级上，绝对是一个更好的决定，而不是去豪华假期或购物狂欢。 以下是要记住的其他选项：
#1。 摆脱债务
房主使用其资产的最常见原因之一是偿还债务，例如信用卡和学生贷款。 这可以通过房屋净值贷款变得更容易，因为无需担心每月付款。
#2。 翻新您的住所
家庭装修和翻新项目是股权的其他典型用途。 优点太多了。 首先，您将享受拥有理想厨房或可爱庭院的奢华和乐趣。 如前所述，如果您决定在未来出售，改造也可能使您为您的房屋赚更多的钱。
#3。 购买第二套住宅
你有没有想过拥有一个度假屋？ 可以产生额外收入的出租物业呢？ 您可以使用您的资产来帮助支付新房的首付。 你会的 通过房地产使您的投资组合多样化 除了有一个去度假的目的地。
#4。 贵公司的资金
大量的房主利用他们的房屋净值来建立或扩大他们的小企业，而无需申请贷款（以及获得贷款批准所带来的障碍）。
#5。 愉快的退休生活
如果您需要钱来支付您的退休储蓄无法支付的当前或未来支出，例如医疗保健，您的房屋净值可以帮助您，让您高枕无忧以及一些额外的现金。 如果您打算在未来十年内出售您的房子，这将特别有吸引力。 虽然不需要，但利用出售房屋的资金来支付退休计划可能是有利的。
#6。 投资教育
随着大学学费每年都在上涨，使用您的股权来帮助支付孩子的教育费用或开始偿还学生贷款债务可能是一个明智的决定。
#7。 多元化您的投资组合
房屋股权投资是房主分散其投资组合的一种流行方式。 一个全面的投资组合包括股票、债券、共同基金和房地产，以及至少跨越几个不同行业的其他投资。 您可以通过分散您的资产来降低在一处发生重大损失的危险。
#8。 投资于你成长中的家庭
养家糊口的成本，无论是第一个孩子还是第四个孩子，都会迅速增加，这已经不是什么秘密了。 分娩、体外受精、收养、代孕和抚养孩子都可以用您家中的股权来支付。
#9。 获得紧急资金
生活中的意外事件比比皆是。 无论您是需要现金快速支付医疗费用还是处理其他意外开支，您的房屋净值都可以提供帮助。
这些只是您可以使用您的资产来减轻压力的生活的几个例子——而房屋资产投资可以帮助您在不承担债务、担心每月付款或利息或出售您的财产的情况下实现它。 现在您可以决定如何使用您的房屋净值，因为您知道如何计算它、它是什么以及它为什么重要！
我如何计算我家中 20% 的产权？
要计算您家中 20% 的净值，您需要按照以下步骤操作；
- 确定您家的公平市场价值。 要评估您的房屋，请联系专业评估师。
- 计算您欠抵押贷款的金额。
- 要计算出您拥有多少资产，请从您房屋的公平市场价值中减去您的贷款余额。
您如何计算股权百分比？
要计算您的房屋净值百分比，请将您的净值除以您房屋的市场价值。 （45,000 除以 200,000 是 22.5）在这种情况下，您的房屋净值百分比为 22.5%。
50000 房屋净值贷款的还款额是多少？
贷款支付的一个例子是每月 501.49 美元，贷款 50,000 美元，3.80 个月的利率为 120%。
我可以借多少房屋净值？
房屋净值贷款以您的财产为抵押，因此您借入的金额不能超过房屋净值的价值。 您的资产净值是您的财产价值与您的抵押贷款欠款之间的差额。 贷方最多可以借给您该价值的 85%。
房屋净值如何运作？
您的资产净值是您拥有的财产相对于您仍欠抵押贷款的金额的比例。 例如，如果您的房屋价值 300,000 美元，而您欠下 150,000 美元的抵押贷款，则您拥有 150,000 美元或 50% 的资产净值。
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