不良资产:提示和技巧

不良资产
照片来源; 设计的避风港

你说出来,账单、债务和其他财务压力来源只是增加日常生活压力的冰山一角。 财产困境是这些压力的直接结果。 意外情况迫使个人或团体以低于他们想要的价格出售房产的情况。 不良房产是指最常在压力下出售的房屋。 请继续阅读,因为本文的后续部分包含您需要了解的有关不良房产销售以及如何找到房产的所有信息。

不良资产的意义

我们将即将丧失抵押品赎回权的房屋或银行已经拥有的房屋称为不良财产。 由于有机会以较低的价格购买房屋,投资者经常寻找这些房产。 然而,买家承担了房屋需要进行昂贵维修的风险。 不良房地产销售可能由于三个主要原因之一而发生。 让我们更详细地研究每种可能性。

不良资产销售

当需要快速出售房屋、股票或其他资产时,它会经历不良资产销售。 当卖家在陷入困境的情况下出售他们的财产时,他们经常会赔钱,因为他们承受着接受较低价格的压力。 大多数时候,这些资产的收益用于支付债务、医疗费用或其他意外需求。 您应该注意以下类别的不良财产销售: 银行拥有的财产的止赎和卖空。  

#1。 止赎

通过称为止赎的法律程序,贷方可以强制出售作为贷款抵押品的资产,以收回已停止向贷方付款的借款人所欠的余额。

止赎的类型

止赎有很多种,它们发生在美国、加拿大和许多其他国家。 例如,两者在美国经常通过司法出售和销售权使用,尽管其他方法在其他几个州也是合法的。

司法止赎:

法院在司法止赎期间监督抵押财产的出售,也称为司法出售。 如果他们留下任何资金,我们将在所有其他留置权持有人和抵押持有人都得到支付后将它们交给抵押人/借款人。

美国的每个州都有司法止赎选项,其中许多州甚至要求这样做(佛罗里达州要求司法止赎)。 通过起诉借款人,贷方开始了合法的止赎程序。

在美国州或地方法院的(通常是简短的)听证会上,他们在交换诉状后做出裁决。

一名司法官员还负责执行任何必要的文件,例如契约,监督销售。 上级法院的法官或司法隐私法院选择的特别裁判员可以执行这项任务。

非司法止赎:

许多州允许非司法止赎,也称为通过销售权进行的止赎,其中使用带有销售权条款的信托契约代替实际抵押。

在美国几个州,尤其是德克萨斯州和加利福尼亚州,几乎所有的“抵押贷款”实际上都是信托契约。 这个过程需要抵押贷款持有人在未经法官批准的情况下出售房产。 与司法拍卖止赎相比,此过程通常更快且成本更低。

严格的止赎:

由于它们的稀缺性,其他类型的止赎被认为是次要的。 如果抵押权人在严格的取消抵押品赎回权下胜诉,这在康涅狄格州、新罕布什尔州和佛蒙特州等少数州是允许的,法院将强制拖欠的抵押人在给定的时间范围内支付抵押贷款。

如果抵押人不这样做,抵押持有人无需出售即可获得财产的所有权。 当债务超过财产价值时,这种止赎通常只是一种选择。

 #2. 银行拥有的财产或房地产(REO)。

 未在止赎拍卖中成功出售的房地产被称为房地产所有权 (REO)。

 像银行这样的贷方拥有 REO。 当止赎财产未能以偿还贷款所需的金额出售时,贷款人——通常是银行或像房利美这样的准政府组织或 房地美(Freddie Mac)——占有它。

Reos 进程是如何发生的

抵押贷款违约的预止赎阶段经常涉及房地产卖空或公开拍卖。

如果两者都没有发生,止赎程序可能导致贷方(例如银行)获得财产的所有权。 如果没有房地产经纪人的帮助,银行可能会尝试出售其库存中的 REO 房屋。

发生这种情况时,银行经常在其网站上列出其 REO 房屋。 寻找房屋的客户也可能会从信贷员那里收到有关银行投资组合中 REO 房产的信息。

REO 的专业人士

销售物业的 REO 专家负责管理银行的 选举事务处物业 出,评估任何报价,创建有关投资组合状态的定期报告,并找到行为。

#3。 卖空

在房地产中,当房产以低于我们对当前所有者的抵押贷款所欠的价格出售时,就会发生卖空。

卖空通常发生在房主陷入财务困境并且必须迅速出售房屋以避免抵押公司取消抵押品赎回权时。

在卖空中,贷方获得全部利润。 然后,贷方可以免除未偿还的款项,或者他们可以提起不足诉讼并要求前房主全额或部分弥补差额。

卖空如何运作

卖空最常见的情况是房主拖欠一笔或多笔抵押贷款并陷入严重的财务困境。 可能很快会有止赎程序。

此外,它们更有可能发生在房地产市场低迷时期,例如 2007 年至 2009 年的金融危机,当时房地产价值下降,许多地区的销售放缓。

例如,如果房产价值下降,房主最终可以以 150,000 美元的价格出售房屋,但仍有 175,000 美元的抵押贷款余额。 25,00 美元的差价。

如何找到不良资产; 技巧和窍门

当您开始寻找不良资产时,知道要寻找或寻找什么是必不可少的。 房产可能陷入困境的一个或多个主要迹象是:

#1。 最新销售价格

尽管美国大多数房地产市场的房价都在上涨,但这并不能保证价格不会偶尔回升。 当房地产价格开始通常的下行周期时,在市场高峰期购买的买家往往是最渴望出售的买家。


为房屋多付的买家可能难以维持生计,可能愿意出售。

#2。 抵押金额

房主必须支付的当前抵押贷款同样可以使用销售价格来估算。 在价格快速上涨的竞争激烈的房地产市场中,买家偶尔会尽可能少地首付,从而导致每月支付大量抵押贷款。

如果经济开始放缓并且一些业主发现自己无法维持生计,那么资本充足的投资者可能会找到止赎或卖空机会。

#3。 外在表现

在寻找房产处于危机中的迹象时,第一印象很重要。
如果房子表现出这些特征中的任何一个,它就会陷入困境。 夜间不开灯的住宅。 院子里杂草丛生,窗户破损,油漆褪色。 未读的报纸或不请自来的信件。 贴在门窗上的告示。

从街区的其他房屋中脱颖而出的房屋,因为它们通常位于
状态不佳。

#4。 改变生活的事件

财产有时会因业主无法控制的原因而陷入困境。 任何人都可能经历改变生活的事件,例如失业、离婚或死亡。

由于情绪或经济困难,人们可能无法在此类情况下承担房屋所有权的责任。 尽管有交易的可能性,但投资者应注意给人以同情的印象。 他们可能会拒绝那些似乎过于渴望以卖方为代价获利的买家提供的最公平的报价。

在哪里可以找到不良资产

下一个阶段是在您熟悉它们的外观后定位不良资产。 要找到陷入困境的财产,您需要从/通过以下方式获得帮助:

#1。 批发经纪人: 

批发商是定位低于市场价值的房产、将不良房产签订合同、然后寻找像您这样的投资者来分配合同的专业人士。

他们已经说服了业主在寻找最大的市场后出售
讨价还价。 您所要做的就是在接手合同之前做好功课并确认这些数字相加。

我们可以考虑您必须支付给房地产批发商的少量转让费,以支付一笔出色的房地产批发交易。
 

#2。 大联盟: 

寻找止赎财产的另一个有用工具是您的本地多重上市服务。 要求您的房地产经纪人查找已多次挂牌、多次出售或已过期的房屋。
 

不良资产网站: 以下网站可以帮助您查找或定位不良资产:
在美国的房产。

  •  竞标城市
  • CarProperty 网站
  • 遏制
  • 多马尼亚
  • Forsalebyowner.com网站
  • 家园网
  • 美国的家庭服务
  • 互联网列表显示
  • 液体空间

#3。 房地产拍卖:

如果贷方取消了房屋抵押品赎回权但无法直接出售,
REO 房产经常在拍卖会上出售。

您的社区报纸和房地产拍卖网站,如 Auction.com
两者都宣传财产拍卖。
 

#4。 律师协会: 

止赎房屋通常可以通过咨询专注于房地产止赎、遗嘱认证或家庭法的律师找到。 与律师建立融洽关系需要时间,但这可能是值得的。
当由于金融危机或离婚等事件而陷入困境的财产变得可用时,拥有律师网络可以为您提供内幕消息

不良资产的优缺点

让我们来看看不良资产的一些优点。

  • 价格经常低于市场。
  • 立即获得股权的绝佳机会。
  • 在一个可能遥不可及的社区中的廉价入门之家。
  • 直接从银行购买 REO 时,融资可能会更简单。

在理想的时间,在理想的地点购买理想的不良房屋,就有可能获得天文数字的收益。

不良资产的缺点

  • 由于不可预见的维修,购买破旧房屋的实际成本可能会攀升。
  • 在某些市场,竞争可以提高 REO 和卖空房产的价值。
  • 如果您想立即完成交易,购买不良资产可能会花费大量现金。
  • 在拍卖中或直接从贷方购买银行拥有的房地产时,产权保险可能很难获得。

总结

对于某些房地产投资者来说,找到一套破旧房屋比购买交钥匙出租房屋需要更多的时间和精力,但额外的工作可能是值得的。

当您知道在哪里寻找和寻找什么时,陷入困境的房地产销售可以成为交易的绝佳来源,即使它们并不适合所有投资者。

不良资产常见问题解答

在哪里可以找到不良资产?

内华达州的拉斯维加斯天堂。 到目前为止,在全国范围内,41% 的房屋销售是止赎拍卖销售和不良销售。

遇险值是什么意思?

窘迫价值是您将立即出售房屋的金额。

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