作为一名房地产律师，我经常被客户联系，他们担心购买新房时的契约限制。 他们想知道什么是契约限制（也称为契约和限制）以及它们是否可以被删除或更改。 这些是在关闭之前要问的很好的问题，因为在关闭之前了解您正在考虑购买的房产的任何限制总是一个好主意。 在您完成交易后解决问题通常比一开始就阻止它更昂贵和耗时。 进一步阅读以找出契约限制的示例，并将其删除。
什么是契约限制？
契约限制是限制其所有者使用特定土地的书面协议。 契约限制在最基本的形式中，就像听起来一样：土地所有者必须遵守的法律可执行的限制。 传统上，已经设置了共同契约限制，以防止房主做一些事情，例如将房屋涂上有争议的颜色或通过不愉快的房屋添加来阻碍邻居的视线，以免危及社区财产的价值。 另一方面，契约限制使每个人都在同一页面上保持一致。 契约限制，如果应用得当，是保护住宅区房屋价值和限制商业区不受欢迎的企业的有用工具。
您应该知道的 10 个常见的契约限制示例
最初的承销商可以根据自己的选择设置契约限制的例子。 换句话说，协议可以导致行为以多种方式受到限制——或者根本没有。 尽管如此，仍有一些契约限制的例子比它们的同行更普遍。 以下列表不仅包括一些最常见的示例，还包括每个人都应该注意的最重要的契约限制：
- 卧室数
- 宠物和动物限制
- 车辆限制
- 挡住邻居的视线
- 击剑类型
- 本垒打业务限制
- 调色板
- 相邻结构
- 审批计划
- 移走树木
这不是所有契约限制示例的完整列表； 相反，它是买家在签订合同之前应该了解的最相关的清单。 让我们仔细看看每个契约限制示例以及它如何影响所有权。
#1。 卧室数量
该国某些地区的某些契约限制比其他地区更为普遍。 对住宅可以拥有的卧室数量设定严格的限制。 虽然这一限制起初似乎是对潜在买家的障碍，但它最有可能考虑到房主的最大利益。 对房产可拥有的房间数量的限制尤其有助于保持当地房价。 如果不出意外，房间限制是为了确保特定社区内的房屋大小相似，防止“大”房屋压低其较小邻居的价值。 有时，房间限制要遵守下水道或化粪池容量指南。
#2。 宠物和动物限制
买家不知道的一些最常见的限制性契约是那些涉及宠物和动物的契约。 另一方面，宠物和动物的限制名副其实，因为它们限制了宠物的类型。 宠物和动物 可以合法地保存在财产上。 毫不奇怪，通过确保宠物和动物不在附近来保护房屋价值的限制已经到位。 例如，宠物和动物限制在居民区很常见，防止人们拥有母鸡、山羊和猪等牲畜。 在住宅区限制嘈杂或有异味的动物，可以降低财产价值贬值的可能性。 此外，还可以提高社区的安宁度。 值得注意的是，这些限制也适用于特定的动物品种。 虽然大多数社区都允许养狗，但有些品种可能是出于契约。
#3。 车辆限制
车辆限制是对房主行为最普遍的限制之一。 这种行为限制是为了防止单一住宅挤满车辆过多的街道并造成难看的碍眼。 如果过多不想要的车辆的存在变得太令人讨厌，它可能会降低社区的评估。 因此，大多数住宅只能在车道或邻近的路边停放特定数量的汽车。
#4。 挡住邻居的视线
更多来自Google的 房地产交易 现在包括一项契约限制，禁止房主遮挡邻居的视线。 这一特殊限制阻止土地所有者建造任何可能损害社区中任何人观点的不良建筑。 除了作为一种常见的礼貌和对邻居的尊重点头之外。 同时，这种行为限制通过确保邻居不会进行任何会扰乱邻居的不受欢迎的修改来保护房屋价值。
#5。 击剑类型
契约限制的大多数示例将指定哪些墙和栅栏适合某个社区。 一些限制甚至会禁止房主竖立链节围栏或特别高的隐私围栏，以保护财产价值。 除了栅栏的类型外，这些栅栏的高度可能也有限制。 例如，大多数前院围栏的高度为三到四英尺。 另一方面，后院围栏通常有六英尺高。
6. 本垒打业务限制
受契约限制的房屋的所有者可能无法在该物业上经营任何类型的公司。 虽然这似乎是不公正的，但像这样的共同行为限制已经到位，以保持社区秩序。 如果业务需要大量的人流量或送货，那么房屋很可能会产生不必要的流量并打扰隔壁的邻居。 此外，一些邻居可能会反对这项业务，因此一些社区已同意保持街道上没有任何业务。
#7。 调色板
房屋外观的颜色是全国最常见的契约限制之一。 例如，业主在粉刷他们的房产时只能使用预先批准的调色板。 这是为保持统一性并防止任何人减损该地区的路边吸引力而实施的又一项限制措施。 但是，房主可以使用的调色板不能用于绘画。 在许多情况下，房主将被要求以预先确定的配色方案粉刷他们的房屋。 但也可能要求房屋具有特定的饰面，例如石头或砖块。 调色板约束 可以非常具体，跟随它们对房主来说是最大的优势。
#8。 相邻结构
许多契约限制已被放置在相邻的结构上，例如棚子或独立车库。 虽然大多数房主会发现它们方便实用，但他们的邻居可能不会。 至少，一个新结构很容易成为附近居民的眼中钉。 结果，许多契约限制阻止土地所有者在其财产上建立新结构。
#9。 审批计划
一些建筑商、开发商和 HOA 将自己纳入后来的契约限制中，以便他们可以在未来的房产设计中拥有发言权。 例如，寻求保持社区一致性的 HOA 可能需要批准任何未来的装修或增加房屋。 建筑商、开发商和 HOA 可以通过限制房主以任何方式改造房屋的能力来为房主设定严格的标准。 在许多情况下，一切——从所做的改变到使用的材料——都需要业主的批准。
#10。 树木移除
契约限制的范围从严格的禁止移除规则到对可以移除或更改的树木数量的限制。 一些法规将要求房主在他们的财产上保留特定数量的树木，以保持社区看起来统一。
契约限制与。 分区条例
契约限制与当地分区规则不同，尽管它们相似。 而两者的最终目标是保持特定区域的同质化和现状。 用于到达那里的方法有很大不同。 与契约限制不同，契约限制通常是为了维护社区的单一利益。 分区规则对整个社区都有影响。
尤其是分区条例，由每个市政府采用，并作为整个城镇如何设置和运营的框架。 任何修改分区条例的尝试也需要当地规划委员会的投票。 任何业主都可以提出修改分区条例的请求。 但他们必须表明，改变将有利于社区，并且将通过投票来实现。
如何识别房产的契约限制
契约限制可能会对房屋所有权产生重大影响，因此潜在购买者应该在签署合同之前了解他们正在从事的工作。 幸运的是，有几种技术可以确定标的财产是否存在买方应注意的任何现有限制：
#1。 代理人或房地产经纪人
一个博学的 房地产经纪人 或房地产经纪人可能能够通过查看过去的列表来确定该物业当前是否有任何限制。 如果列表不包括任何契约限制，代理。
#2。 与产权公司交谈
任何与房产相关的契约限制将始终在产权搜索期间显示。 因此，在购买之前，请与产权公司确认是否有任何限制要遵循。
#3。 与 HOA 预约
如果房子是 HOA 的一部分，与负责限制的小组交谈将揭示任何值得了解的契约限制。
#4。 与市政文员交谈
公共财产记录在当地政府雇员的办公室。 例如，市政文员和城市规划机构可能拥有您需要的信息。
商业房地产契约限制
商业房地产，如住宅，将使用契约限制来保持一致性和保护财产价值。 另一方面，商业地产的限制往往在商业领域不太具体，以便产生更大的影响。 此外，另一方面，商业契约的限制通常是为了保持竞争优势。 商业契约限制通常是禁止竞争公司搬迁到同一综合体。 目标是保护企业，让他们在签署商业租约时感到更放心。
如何更改或取消契约限制？
当涉及到如何更改或取消契约限制的问题时，可以取消契约限制，但这并不简单。 事实上，取消契约限制可能非常困难，如果不是不可能的话。 首先，受当前限制影响的每个人都必须同意取消它。 他们是否从限制中获益将决定他们是否同意取消限制。 当然，那些从中获益的人会比那些没有获益的人更难说服。
在某些情况下，法院命令也可以解除禁令。 如果法官认为非法、歧视性或无效的行为限制不公平，他或她可以推翻这些限制。 并不总是需要法官。 施加限制的人如果不再同意，可以取消限制。
我如何知道我的财产的限制或限制？
当您准备购买房屋或其他财产时，请从可靠的公司获取产权搜索和产权保险。 产权保险公司将向您解释您财产的契约限制。 即使您已经知道某些限制，例如房主协会的存在，提前了解它们将有助于您就是否签署施加这些限制的协议做出明智的决定。
不要在没有适当准备的情况下购买房屋。 当您找到梦想中的房子时，请与产权公司联系，以确保您充分了解情况。
如何取消契约限制
契约限制可以删除或更改，但要消除契约限制，就必须同时解决合同和公共记录方面的限制问题。 它们如下。
#1。 识别相关方
您需要弄清楚谁有权对您执行契约限制。 如果契约限制要求遵守细分规则和法规。 您几乎可以肯定需要获得房主协会或社区中个人房主的授权。
#2。 谈判解除限制契约
在您真正说您已删除或更改契约限制之前，您需要获得有权执行它们的任何人的许可。 如果您的契约限制影响或使您的一个或多个邻居受益。 例如，您需要获得他们的批准才能将其删除。 您还需要起草一份解除限制协议，阐明这些限制。 包括将财产从它们中解放出来的语言。 释放协议必须由有权执行契约限制的每个人签署。
#3。 录制发布
收集签名后，您需要在当地县土地记录办公室记录一份释放协议的副本。 根据州记录法，您必须在协议中包含对您的财产的法律描述。 在大多数地方，公证人还要验证或确认协议上的每个签名。
#4。 获得判决
如果您无法获得所有有权执行契约限制的人的批准。 您唯一的其他选择是提起诉讼以解除您财产的限制。 当然，为了让法官做出这样的判决，您必须证明您有取消契约限制的法律依据，因为它们可以被取消或更改。 一般来说，如果契约限制不再适用、具有歧视性，或者您已履行契约限制责任。 您可能会做出决定，解除契约中的限制。
什么是契约限制社区？
由房主协会监督并具有每个房主必须遵守的限制的开发项目或特定社区被称为“契约限制社区”。 法规一如既往地严格，但几乎总是出于保护该地区住房市场的需要而制定这些法规。 如果没有其他原因，房主协会 (HOA) 在社区中拥有既得利益，并采用特定规则来确保特定标准的延续。
契约限制持续多长时间？
除非协议另有明确规定，否则对契约的限制是永久性的。 其直接后果是，某些限制可能会在固定时间后取消，而其他限制将无限期存在。 然而，尽管它们是永久性的，但如果满足某些条件，限制仍然可以取消。 业主可以在获得适当批准的情况下解除对其财产的限制，特别是如果已证明该限制不可行或非法。
我如何研究 DeedRrestrictions？
在对房产提出要约之前，您通常应该了解任何契约限制。 这是因为大多数州都要求卖方披露任何契约限制。 联系您的房地产经纪人或房产所在地区的政府以确认是否有任何限制绝不是一个坏主意。
谁执行契约限制？
通常，房主协会 (HOA) 或地方政府负责执行契约限制。 在大多数情况下，唯一有权执行限制的一方是最初施加限制的个人或组织。 做功课，以便您对房产有一个完整的了解，并了解任何限制以及是谁设置的。
我如何从产权契据中删除限制性条件？
可以根据已定义的程序取消、更改或暂停限制条件，前提是得到市规划法庭的批准。 按照规定的方式进行，如果这种删除、修改或暂停将导致根据《宪法》第 25 条的规定剥夺任何人的财产权。
结论
从表面上看，契约限制似乎只不过是一套房主必须遵守的具有法律约束力的指导方针。 然而，对它们真正功能的仔细研究表明，他们希望在他们监督的区域内保持统一和家庭价值。 由于契约限制，附近的房主可以放心，他们的邻居的不明智行为不会贬低他们自己房屋的价值。 不过，重要的是要记住，并非所有行为限制都是平等的。 在决定关闭新房子之前，潜在买家应该了解他们正在进入什么。
常见问题
你如何研究契约限制？
由于大多数州都要求卖方披露任何契约限制，因此您几乎总是会在提出要约之前了解它们。 但是，如前所述，与您的房地产经纪人或地方当局仔细检查任何限制绝不是一个坏主意。
谁执行契约限制？
HOA 通常负责执行契约限制。 在大多数情况下，只有施加限制的个人或实体才有权强制执行。
如果没有HOA，这意味着什么？
术语“HOA”是指房主协会。 如果房屋清单的描述声明“无 HOA”，则它可能不是 HOA 的一部分，因此不受 HOA 规则或费用的约束。
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