保有房子和院子的前景让一些找房子的人感到焦虑。 幸运的是，有几种类型的房产可供选择，它们不需要大量维护——而且价格合理。 公寓单元是这些选择之一。
究竟什么是公寓？ 你应该买一个吗？ 这是公寓和住在公寓或房屋中的速成课程，可帮助您确定它是否适合您。
什么是公寓？
公寓是位于多单元建筑、开发项目或社区内的私人住宅单元。 公寓住宅经常共用墙壁，就像公寓单元一样，但它们也可以是半独立式的，如联排别墅，或完全独立式。 外部（院子、游泳池）和内部的公共场地、设施和便利设施通常由住宅（洗衣房、车库）共享。
一些公寓是专门为此目的设计的建筑物或社区的一部分。 其他的可能是从出租公寓或以前建造的工业或商业空间的修复中转换而来的。
公寓组织在大多数公寓业主的生活中发挥着重要作用。 类似于当地房主组织的协会由董事会管理并维护公共区域、服务和便利设施 （社区管理）. 公寓业主按月或按季度向协会支付费用。
管理公寓协会可以收取什么费用以及他们可以允许或拒绝什么的法律因州而异，但它们都必须遵守 联邦住房标准，例如《公平住房法》 或《军人民事救济法》。 检查您所在州的法律，看看您居住的地方是否有任何差异。
为什么要购买公寓？
对于许多买家来说，这个问题的答案是直截了当的。 大多数公寓大楼只需要您照顾好内部。 一个专业的管理组织处理所有其他事情。 没有需要修剪的草坪、需要维护的花坛或需要清除车道上的积雪。
成本也是一个重要的考虑因素。 公寓通常比单户住宅更实惠，预计这种趋势将持续下去。 根据房地产公司 Redfin 的数据，根据 Black Knight 的数据，2020 年公寓的升值速度低于单户住宅，售价低约 17%，节省了约 58,000 美元。
公寓在税收方面通常较便宜：较小的空间意味着该县的账单较低。
还有一种单户住宅并不总是有的社区感，例如公共区域和便利设施、聚会等。 当您知道锁上门后一切都会得到妥善处理时，外出旅行或在另一个地方季节性生活会容易得多。
公寓建筑类型
公寓分为两类：永久产权和租赁产权。 在永久产权公寓的情况下，租户完全拥有该单元。 租赁公寓的居民不是拥有该单元，而是与房东签订租约。
单个公寓单元通常由公寓社区中的一栋建筑物或多栋建筑物组成。 但是，您可能会遇到一个独立的公寓，其中业主住在自己的独立住宅单元中 - 更像是单户住宅 - 但向管理社区共享单元的公寓组织支付费用。
我们将研究六种不同类型的公寓以及所有权有何不同。
#1。 公寓之家
典型的公寓住宅是一种住宅物业，业主完全拥有其住宅所在建筑物的区域。 相比之下，单户住宅，或者你通常认为的“房子”，由住宅和建造它的土地的所有者所有。
#2。 公寓共享
分时度假公寓，也称为公寓共享，通常用作第二个家或度假物业。 它的租户每年可以在一定的时间段和天数内使用公寓。
公寓通常涉及维护和 财产税 因此不被视为投资物业。 这些类型的单位可能很难出售，但它们提供理想的财产，成本只是度假胜地或汽车旅馆的一小部分。
#3。 独立式公寓
独立式公寓提供了在 HOA 内维护较少和规划社区的公寓生活的好处。 这些类型的公寓和公寓住宅之间的主要区别是没有共享墙壁。 相反，一个独立的公寓开发项目位于城市附近，并且单元经常挤在一起。
#4。 私人公寓或私人公寓
私人公寓或私人公寓由每个特定单元的房东拥有。 这些类型的公寓通常出租给租房者，但它们与普通公寓不同。 不同类型出租公寓的申请流程、标准和押金可能有所不同。
#5。 公寓大楼
公寓大楼是由独立拥有的单元组成的综合体。 通常，所有权由 一个HOA or 社区物业管理, 负责物业保养和一些维修。
#6。 公寓发展
开发商拥有在永久产权公寓大楼内建造这些单元的土地。 当租户购买公寓时，所有权将转移给买方。 永久产权公寓开发项目和普通公寓单元建筑之间的主要区别在于，业主负责自己的单元保养和维护，包括外墙，而管理层则负责维护公共区域。
购买公寓的概述
贷款问题
买公寓可能比买房子更具挑战性。 贷款人在为此类住宅提供贷款时要格外小心。 他们通常要求单位的特定百分比由人占用，或“自住”。
另一个限制可能是单个投资者可以购买的公寓数量。 贷方通常不希望一个人持有超过 10% 的建筑物单元。 贷方经常有入住率规定。 在发行资金之前，一些贷方要求至少售出 90% 的单位。
禁止在抵押贷款中的歧视。 如果您认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些行动。 向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部提交报告就是这样一个流程 (HUD)。
贷方还可能对购买公寓的个人施加更严格的贷款价值比 (LTV) 和限制。 LTV 比率将公寓的价值与其相应的金额进行比较。 例如，如果您支付 20% 的房屋首付，您的 LTV 将为 80%。
第 234(c) 节贷款是 FHA 支持的公寓抵押贷款，最长可使用 30 年。
虽然借款人的条款与住房贷款的条款相当，但对公寓的限制很多； 首先，建筑物必须有四个以上的单元。
其他费用
购买公寓可能会产生额外费用。 即使您的 HOA 提供保险，您也可能需要携带补充房主保单。 仔细阅读所有文件以确保 HOA 的保险不会将风险转移给您以保持较低的保费。
您还应该被告知，您将被要求每月支付公寓费用。 所有公寓大楼业主都支付费用，以支付大楼共用设施的持续维护和维修费用。 费用通常用于维护大堂、电梯、游泳池、休闲室、停车场和综合体场地等区域。 可能会留出一些现金来支付大修，例如更换屋顶或外部油漆。 公寓单元的成本根据综合体的大小和提供的便利设施而有很大差异。
避免有问题的公寓
研究 HOA 和参加 HOA 会议是您在购买公寓时可以做的两件最重要的事情来保护自己。 您还可以与邻居交谈，以确定他们是否对公寓的管理方式感到满意。 检查章程以了解 HOA 涵盖的内容。 您还可以索取近期董事会和成员会议的会议记录，以及近年来 HOA 会费攀升幅度的信息。
另一件需要关注的事情是董事会的诉讼历史，包括税收和一般原因。 如果您购买，您可能会发现有些案件未决，您不想参与其中。 由于未支付 HOA 会费，一些公寓组织已被迫破产。 如果他们拖欠付款，贷方可能会停止为这些单位发行融资，这可能会对转售价值产生影响。
检查财务报表的拖欠和储备金。 一个好的组织应该将其总收入的至少 25% 用于紧急情况和维修。 如果他们的资金用完，您可能需要接受评估。 此外，请留意当前的财产税评估。 如果您的公寓售价适中，但税收评估很高，您最终可能会收到比您计划的更多的税单。 确保税收与房产的真实价值成比例。
公寓与公寓
所有权 | 成本 | 维护 | |
| 公寓 | 单位 | HOA，抵押贷款，税收 | 单位内 |
| 公寓 | 不包含 | 每月租金 | 不包含 |
| 别墅 | 房屋财产 | 抵押，税收 | 室内、室外、物业 |
| 联排别墅 | 单位属性 | HOA，抵押贷款，税收 | 室内、室外、物业 |
公寓和公寓可以被认为是可互换的住房类型。 但是，两者之间存在显着差异。 从本质上讲，您租了一套公寓并购买了一套公寓，您也可以租用。
公寓和公寓是相似的，但它们在谁拥有它们、如何管理和治理以及相关价格方面存在显着差异。
所有权
与公寓不同的公寓楼通常由物业管理公司拥有。 公寓是由独立拥有的单元组成的建筑物或综合体。 公寓居民不像在公寓里那样向物业经理报告，而是成立了一个公寓协会，收取会费以支付公寓大楼公共设施的维护费用。 当您租用公寓时，您必须与物业经理打交道，支付租金，安排维修，解决任何问题。 当您租用公寓时，您是直接从拥有该特定单元的人那里租用的，他也是您的房东。
规则和责任：
公寓规则由物业经理定义，通常对每个租户都相同。 在公寓中这种情况并不常见，其规定由公寓协会决定，该协会是一个管理机构，由拥有公寓楼的人组成。 当您租用公寓时，您将受到这些准则以及单位所有者施加的任何规则的约束。
费用：
公寓业主必须考虑各种成本，包括抵押贷款、公寓费用或 HOA 费用以及财产税。 如果您正在租房，您可能不会注意到公寓和公寓之间的价格差异很大。 如果您租用公寓，您的付款构成可能会略有不同。 您的房东可能会在您的合同中规定您负责支付公寓协会费用，或者他们可能会增加您的租金以支付费用。 签署前检查您的租约； 您不希望每个月都收到一笔意外费用，导致您的租金比预期高出 200 美元。 同样，业主可能会为您支付水电费，或者相关费用可能会支付它们。 仔细阅读您的租赁协议，以确保您了解您的责任。
设备：
公寓和公寓都可能提供某些社区设施。 一般来说，你得到什么取决于你住在哪里以及你在那里住了多少钱。 无论租户选择公寓还是公寓，他们都应该询问他们在其单元内部和外部可以获得哪些服务。 当然，如果你拥有公寓，你可以做任何你想做的事，只要它不干扰你单位以外的任何事情。 您可以粉刷、重建厨房，并在墙上挂上任意数量的钉孔。 整个社区可用的便利设施会有所不同。 许多公寓单位或公寓大楼都设有健身房、游泳池或额外的安全设施等设施。
公寓业主通常负责其单位内所需的任何维护或维修。 这不仅适用于他们自己住在该单元中，而且如果他们将其出租给租户也是如此。 所有房东都有责任为其租户提供安全的生活环境。 另一方面，一家大公司拥有的公寓可能比个人出租他们的公寓单元更能提供这种服务。 与公寓不同，公寓很可能会有维修人员，他们对如何处理大多数问题非常了解，并且可以迅速解决问题。 公寓里没有维修人员，所以你必须依靠业主来完成工作。
房子与公寓
由于单户住宅通常比公寓更昂贵，因此它们经常在大都市核心区之外购买。 通常，购买公寓还是购买房屋的决定取决于您是想住在城市还是拥有更大的平方英尺。
产权：
房屋是独立的建筑，没有与其他住宅或商业结构共享的墙壁。 房主拥有房屋和房屋所在的土地。 该物业可能有前院、后院和车库。
规则和责任：
由于购买的自主权，房主通常更喜欢这些类型的房产。 作为房主，你可能不会遇到 HOA法律 这限制了家庭内外的改变。
成本：
一般来说，独立的单户住宅比公寓更贵。 他们通常拥有更大的平方英尺，当你买房子时，你拥有房子和它所在的土地。 考虑购买额外的费用，例如庭院维护和财产税作为潜在的购房。
设施：
一般来说，单户独立式住宅不包括任何额外的设施。 当您拥有公寓时，您还必须支付公寓协会费用，其中可能包括公用事业、外部维护、健身房和游泳池。
保养：
因为你对房子和地段都负责，所以维护房子比维护公寓要费力得多。 虽然装修可以通过汗水公平提高房屋的价值，但记住最初的时间和金钱支出至关重要。
联排别墅与公寓
联排别墅是公寓和单户住宅之间的交叉。 联排别墅通常是具有共用墙壁的多层建筑，但不在单元上方或下方。
产权：
联排别墅有两种类型的业主：公寓业主和收费简单的业主。 如果您在联排别墅中拥有公寓，您的单位义务的安排与公寓单位类似。 具体来说，您拥有单位的内部，而 HOA 成本包括共享区域和外部。 当您拥有一套收费简单的联排别墅时，您需要对房产及其所在的土地负责。
规则和责任：
由于联排别墅需要较少的照顾，公寓组织通常比联排别墅 HOA 有更严格的规则。 当您拥有一座收费简单的联排别墅时，您需要负责内部、外部和地段维护。
成本：
由于地块面积通常比公寓大，联排别墅比公寓便宜。 您还将支付较少的整体 HOA 费用，但您应该考虑房屋和财产护理的价格。
设施
联排别墅的设施通常比公寓少，尽管现代联排别墅社区可能包含度假村式的生活设施，如游泳池和游乐场。
保养：
如前所述，联排别墅的 HOA 费用没有公寓那么多，但您需要负责更多的维护。 当您购买公寓时，您全权负责内部装修，但当您拥有联排别墅时，您必须支付内部、屋顶、外部和物业维护费用。
购买公寓时要考虑的因素
公寓和公寓有什么区别？
公寓和公寓在结构上可能看起来相似，但两者之间的主要区别在于所有权：您拥有公寓并租用公寓。 （但是，在一些有限的市场，例如纽约市，您可以购买公寓。）
这两种类型的住宅通常都有多个楼层，每个楼层都有单元，以及共享设施和公共区域，如健身房、游泳池和停车场。 一些社区的公寓业主也可以将其单位出租给租户。
公寓和房子有什么区别？
这是你的家，但如果你住在公寓里，它就不是房子。 这是一个至关重要的区别，尤其是在维护方面。
考虑以下场景：您拥有一栋独立的单户住宅，并且屋顶必须修理。 作为房主，这笔费用将完全由您承担。 如果你买了一套公寓，费用很可能会由大楼内的其他业主分担，其中一部分由房主协会的储备金支付。
分摊支出可能是有益的，但重要的是要记住，公寓业主经常受到额外的法律和社区限制。 例如，可以遵循美学标准，例如要求安装与其他所有单元相同的窗户。 简而言之，您可能无法完全控制您的公寓决定，而您在购买房子时会有更多的回旋余地。
我应该买还是租公寓？
您的财务状况将是回答这个问题的主要决定因素。 纽约市 Compass 的注册房地产经纪人约翰·阿梅拉利斯 (John Ameralis) 表示，购买房屋时，您将需要一大笔钱来支付首付和成交费用。
在承诺长期所有权之前，租用公寓也是测试特定建筑物或城镇区域的绝佳方式。
住在公寓里的好处和坏处
如果您正在考虑购买公寓，您应该权衡利弊，以便您的选择适合您的生活方式和预算。 以下是需要考虑的一些最重要的因素。
优点
#1。 低维护生活：
因为 HOA 负责公寓的大部分（如果不是全部）外部维护，“公寓非常适合那些不希望拥有自己的房子的更高维护（责任）的买家，例如割草、修补漏水的屋顶，以及等等，”Ameralis 补充道。
#2。 安全感：
一些公寓大楼雇用保安，入口比独户住宅或联排别墅更难从外面进入。 “许多单身人士不喜欢独居，住在公寓里让他们感觉更安全，”伦纳德解释道。 根据建筑物的不同，您可能拥有有人看守的入口和停车场、门卫或礼宾服务以及其他安全保障设施。 如果您工作时间不规律或经常出差，这也可能是有利的。
#3。 社会化的可能性：
一些 HOA 组织社交活动，例如泳池派对、烧烤和小狗玩耍。 此外，由于您路过邻居，因此您更有可能亲自见到他们。 “因为你在公寓里离邻居很近，所以这是结识新朋友的绝佳方式，”伦纳德解释道。
#4。 负担能力：
因为公寓通常比单户住宅更紧凑，需要的土地更少，因此它们可能是拥有房产的更具成本效益的选择。 财产税通常也会降低。 对于一些首次购买者来说，公寓是完美的入门房屋，因为它们不需要维护和维护独立式住宅，同时仍然提供所有权和开发股权的好处。
#5。 设施：
根据公寓社区的不同，您可能可以使用一流的设施，如烧烤区、商务中心、游泳池、狗公园、有盖停车场、俱乐部会所等，这些优势的成本由以下各方分担所有成员。
缺点
＃1。 HOA 限制:
居住在公寓社区中最常见的抱怨之一是 HOA 规则可能具有限制性，它规定了从垃圾收集和噪音水平到可以在您的露台上存放哪些类型的物品以及您可以拥有多少只宠物的所有内容。 “在购买公寓之前[阅读]契约和章程，以确保限制不会对您和您的生活方式造成问题，”伦纳德建议，并指出违反 HOA 规则可能会导致罚款。
#2。 投资风险：
“因为您与大楼中的其他人共享所有权，所以公寓可能是一项风险更高的投资，”伦纳德解释道。 “因为你在同一个小区，如果有人取消或卖空他们的公寓，可能会对你的价值产生影响。”
#3。 缺少隐私：
由于公寓共享公共区域，例如大堂、走廊、户外露台和设施，Ameralis 建议如果您重视自己的隐私，公寓可能不适合您。 共享空间也存在噪音问题。 例如，如果你楼上的邻居早早起床上班，他或她的脚步声也可能把你从床上惊醒。 如果您更喜欢隐私或经常娱乐，联排别墅可能是更好的选择。
#4。 最小的户外区域：
由于公寓经常通过建造来优化房地产，因此室外或绿色空间通常有限。 “如果你需要在家里停放工作车辆，或者如果你需要很多户外区域来工作或娱乐，公寓可能不适合你，”伦纳德说。
#5。 不断上涨的 HOA 费用：
HOA 费用通常会随着时间的推移而增加，以支付维护成本和任何附加功能。 HOA 费用应计入您的购房预算，尤其是在日益昂贵的住房市场中。 请记住，公寓协会有权对所有房主征收特殊费用，以支付意外费用或提供额外的便利设施。
#6。 限制性租赁政策：
当您购买共享建筑时，您同意遵守规则，这可能会限制在任何特定时间可以出租的单元数量。 “许多公寓不允许业主在购买后出租他们的单位，所以如果您正在寻找投资物业，请务必核实租赁限制，”伦纳德解释道。
其他类型的住房：
| 房屋类型 | 适合谁： |
| 公寓 | 公寓适合任何希望以更便宜的价格住在购物、餐厅和娱乐中心附近的黄金地段的人，通常比购买公寓或独户住宅更实惠。 |
| 联排别墅 | 对于首次购房者或其他精打细算的购房者来说，联排别墅是一个特别好的选择，他们想要比公寓通常提供的更多空间。 |
| 模块化的家 | 模块化住宅吸引着希望缩小规模的空巢老人、寻找小型住宅等后院单元的夫妇，或者希望在漂亮但昂贵的街区升级其过时房产的家庭。 |
| 单亲家庭 | 单户住宅最适合喜欢大院子和充足空间的家庭。 其他人仍然更喜欢维护成本低的公寓或联排别墅，其中包括景观美化、除雪和外部维护等好处。 |
| 多户住宅 | 多户住宅最适合那些有兴趣进入房地产投资并且对作为房东所带来的额外责任和时间承诺感到满意的人。 |
| 平房之家 | 平房面积在 1,000 到 2,000 平方英尺之间，对于寻找入门住宅的年轻家庭或希望在没有楼梯的住宅中缩小规模的退休人员，或想要单户住宅生活方式而不管理大型房产的单身房主来说是一个很好的选择。 |
| 合作社 | 合作社最常见于主要城市，对于那些寻求安全的人或基本上遵守建筑物规则和政策的邻居来说，它们可能会有好处。 |
| 天井之家 | 通常上限为一层半，并且是较大协会的一部分，露台房屋最适合不想处理楼梯或维护的房主。 |
| 牧场之家 | 牧场住宅非常适合喜欢单层生活的人。 单身人士、夫妻和有孩子的家庭可以找到喜欢牧场的地方。 |
出售公寓的流程是什么？
出售公寓的过程通常包括向房地产经纪人挂牌、准备展示单元以及与感兴趣的买家协商报价。
租赁产权和收费简易公寓有什么区别？
租赁产权公寓是指买方在一段时间内持有租约的单元，之后财产将归还给房东。 收费简易公寓是买方拥有房产全部所有权的单元。
公寓业主有哪些权利？
公寓业主的权利通常包括占用和使用其单位的权利、在 HOA 选举中投票的权利以及使用公共区域和便利设施的权利。
我如何对 HOA 规则或决定提出异议？
与 HOA 的争议通常可以通过调解或在 HOA 委员会面前举行听证会来解决。 在严重的情况下，可能需要采取法律行动。
什么是公寓声明？
公寓声明是一份法律文件，概述了公寓大楼的规章制度，包括有关 HOA、公共区域和任何单元使用限制的信息。
结论
共管公寓，通常称为公寓，是位于综合体或类似单元的建筑物中的私有住宅单元。 公寓业主拥有自己的单位，但他们共享公共区域、便利设施和其他资源。 他们支付公寓费用，其中包括维护费用、便利设施和公共区域护理。 如果需要进行大规模维修并且公寓协会费用不足以支付费用，公寓业主将接受特殊评估。 尽管有额外的费用，拥有公寓通常比拥有房子便宜。 拥有公寓有利有弊。 因此，在做出购买决定之前，了解影响至关重要。
公寓常见问题
公寓和公寓有什么区别？
公寓和公寓之间最显着的区别是所有权。 公寓是出租的住宅，通常是较大住宅楼的一部分。 公寓在结构上类似于公寓——通常是较大住宅楼内的单元——但公寓是自有的，而不是出租的。
公寓是房子吗？
这是你的家，但如果你住在公寓里，它就不是房子。 这是一个至关重要的区别，尤其是在维护方面。 考虑以下场景：您拥有一栋独立的单户住宅，并且屋顶必须修理。
公寓一个月要多少钱？
公寓的平均每月费用约为 100 至 700 美元，但这可能会因所包含的设施而有很大差异。 如果公寓大楼包含游泳池、健身房和水疗中心等高端公共设施，公寓成本可能每月数千美元。
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