商业评估:它是什么以及它是如何运作的

商业估价
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房地产投资者在购买任何类型的商业房地产之前,必须对房地产进行商业评估或获得融资批准。 如果您要出售商业设施,则很有可能需要通过商业房地产评估。 鉴于此,您可能想知道该过程是如何工作的。 我们已经涵盖了评估商业地产所需的每一条信息。 您将了解什么是商业房地产评估、成本、评估方式、提供这些服务的公司以及您可以做些什么来提高您的财产价值。

商业估价

任何想投资房地产的人都必须在购买之前评估房产。 在商业房地产评估期间,来自第三方的合格评估师确定创收财产的估值。 这种评估可用于确定任何类型的商业房地产的价值,包括办公楼、多户住宅和零售场所。 商业房地产评估提供了对财产价值的公正评估。 使用此程序,可以确定多户住宅、办公楼或零售空间等物业的价值。

与住宅物业的抵押贷款一样,贷方将要求申请人在获得批准购买该物业的贷款之前对商业房地产进行评估。 这样做是为了防止经纪人借给借款人的钱超过房产的价值。 虽然住宅房地产评估经常考虑可比物业,但 CRE 评估过程是一个更彻底的审查,将新房地产的未来盈利潜力考虑在内。

评估 CRE 有哪些不同的方法?

为了确定财产的价值,商业评估师可以选择四种基本方法。

#1。 成本法

虽然现在它不经常使用,但如果结构非常罕见或全新,定价技术会很有帮助。 成本技术通过计算总重建的价格来确定财产的价值。 这种方法考虑了土地、材料和劳动力的成本,以确定在当前市场上建造相同结构的成本。

商业房地产估价师在采用成本法时总是使用相同的公式来确定房产的价值。 它是这样的:

土地成本+建筑成本-累计折旧=物业价值

#2。 收入法

收益法无疑是最常用的商业地产评估方法。 使用众所周知的投资公式,如净营业收入 (NOI) 和资本化率,评估师估计在使用这种方法进行商业估值(资本化率)时房产在当前市场上应该能够产生的金额。

收益法的计算公式如下:

净营业收入 (NOI) / 资本化率代表 = 财产价值。

这种评估房地产的方法通常被认为是最准确的。 既然已经说了,请记住两件事。 一方面,物业的净营业收入必须适当地反映在备考中。 估值同样会不准确。

#3。 一种销售比较方法

销售比较策略是住宅房地产中最常用的方法。 这种方法通过使用可比物或类似房产的售价来确定标的房产的价值。

#4。 总租金法的乘数

最后一种选择是总租金乘数法。 再一次,个人投资者比专业人士进行的评估实践更频繁地使用这种策略。 实际上,这更像是一种匆忙、即兴的商业评估方法。

通过使用可比数据,您可以计算出标的物业所在区域的典型总租金乘数。 您还应该检查建筑物的形式,以确定该物业的平均总租金收入。 获得这些数字后,您可以使用以下公式来获取属性的值:

物业价值=年收入x总租金乘数。

为什么商业房地产评估很重要?

商业地产评估是房地产购买过程中的一个关键步骤,它还可以确保经纪公司借给借款人的钱不会超过商业地产的价值。 以下是商业房地产评估如此重要的三个原因。

  1. 检查价值的当前市场价值: 商业地产的评估将确定其当前的市场价值,并让买方和贷方知道公平要价是多少。
  2. 确认贷方准确估计价值: 贷方使用评估来确保他们借出的钱不会超过房产的价值。 该财产被公平估价并由第三方提供给贷方。
  3. 提供对财产的预期收入的感觉: 在商业地产评估过程中,商业地产的盈利潜力被考虑在内。 第三方评估可以帮助潜在投资者确定一家公司是否物有所值。

2 评估的类型是什么?

第一个是特质技术,经理根据员工的职位评估员工的独特特征,例如他们对客户友好的性质。 行为方法检查给定职业中的特定行为。 比较方法将一名工人与其他工人进行对比。

什么是商业评估?

在商业房地产评估期间,由第三方专业评估师评估创收财产的价值。

商业评估成本

平均而言,您的价格为 4000 美元,但成本可能会有很大差异。 根据房产的不同,估价高达 10,000 美元的情况并不少见,在某些情况下甚至更高。 除非您有信心,否则您不应尝试花费少于 2000 美元。

但是,这确实为您留下了可观的预算缓冲。 什么会建议您花费 3000 美元而不是 25,000 美元? 选择具有更公平定价结构的评估师很重要,但这不是唯一需要考虑的因素。 根据房产的特点、您需要的报告以及评估的理由,评估的成本可能会有所变化。 为了更准确地了解情况,值得深入挖掘一下。

影响商业评估成本的方面

以下是影响商业评估成本的一些方面;

#1。 工作领域

任务的范围是影响业务评估过程的另一个因素。 每个工作范围都有不同的调查、分析和报告需求,这些需求可能会影响评估费用。

例如,考虑一个大型卡车停靠站。 除了提供经过认证的秤和维修服务外,卡车停靠站还可能出售汽油,并设有便利店、一家或多家餐厅、淋浴和其他便利设施。 一些卡车停靠站将空间出租给提供补充服务的公司,例如理发店和诊所。

在卡车停靠站的情况下,评估企业的过程可以考虑餐馆、加油站、商店和汽车维修企业的市场。 正如人们所预料的那样,更大或更复杂的范围肯定会对评估费用产生影响。

影响商业评估成本的其他因素

其他因素可能会影响业务评估报告的成本。 在评估公司评估成本时,通常会考虑以下标准:

  • 有关物业的位置: 市场活动较少的农村地区或地区的房产可能需要大量工作来收集相关市场数据,特别是如果评估师需要从可靠的第三方购买数据。
  • 如果需要访问相关物业: 在为远在该州或州外的房产定价时,重要的是要考虑旅行成本。
  • 如果需要更详细的信息:评估师可能会被要求为不同的商业结构(例如酒店)收集与标的财产相关的特定市场信息。 STR, Inc. (Smith Travel Research) 等知名企业收费提供一系列专业市场研究,包括对评估师有帮助的市场数据。
  • 获取关于单个或多个商业评估的报告: 如果一次订购许多商业评估,并且所有的必要研究和分析都相同,则可能会节省。

您如何确定商业地产的价值?

最流行的商业资产估值策略是基于近期可比销售交易的价值。

三种评价方法是什么?

比较法、收入法和成本法是评估实践历来公认的三种主要评估方法。

评估过程的 7 个步骤是什么?

如何评估员工绩效:7 个步骤

  • 收集有关您的开发和性能的数据。
  • 完成后列出你的成就。
  • 完成自我评估。
  • 制定发展规划。
  • 为即将到来的赛季制定目标草案。
  • 将您的计划告知您的经理。
  • 变得心胸开阔。
  • 结论。

商业评估工资

美国的商业评估师平均年薪为 43,866 美元,即每小时 21.09 美元。 最低 10% 的商业评估师年收入约为 28,000 美元,而最高 10% 的商业评估师年收入约为 67,000 美元。 但是,商业评估师可以赚取的金额取决于他们在哪里工作。 阿拉斯加、加利福尼亚、新泽西、夏威夷和纽约是商业评估师收入排名前五的州。

商业评估专业人士在不同行业赚取什么?

以下是各个行业的商业评估师薪水的一些示例:

  • 保险业向商业评估师支付的平均年薪为 51,361 美元。
  • 金融业收入为 48,176 美元
  • 商业评估师从公共部门获得的薪酬最低。 该行业的商业评估师的平均工资为 38,685 美元。

商业估价师薪酬最高的行业

秩  行业应用  平均工资  每小时收费 
1保险$51,361$24.69
2金融$48,176$23.16
3房地产$44,425$21.36
4政府$38,685$18.60

商业评估公司的服务

以下是提供商业评估服务的公司示例;

#1。 世邦魏理仕

世邦魏理仕是我们名单上第一家提供商业评估服务的公司。 其估值服务部门在全球范围内提供准确可靠的商业地产评估、估价和咨询服务,支持客户进行有利可图的房地产投资。 这些物业范围从办公楼到开发地段。 提供的服务包括市值、首次公开募股 (IPO)、抵押担保、仲裁和咨询、税务、租金审查和交易支持。

#2。 高纬环球

Cushman & Wakefield 是我们商业评估服务列表中的第二家公司。 他们建立了第一批专门从事办公楼研究的估值和咨询专家。 他们的办公室估价和咨询专业小组由办公室估价问题的专家组成,其中包括 60 多名评估协会 (MAI) 的合格成员。 

多资产投资组合估值、费用分析、可行性和影响研究、收购评估、再融资、内部使用和遗产目的只是所提供服务的一部分。

#3。 瓦尔布里奇房地产顾问

我们名单上的另一家提供商业评估服务的公司是 Valbridge Property Advisors。 它是一家全国公认的独立商业评估公司,拥有 200 个 MAI、69 个地点和超过 675 名员工。 他们根据既定的价值方法、当地市场理解和客观标准提供客观评估。

#4。 鲍里评估

另一家提供商业评估服务的伟大公司是 Bowery Appraisal。 它正在利用大数据和大量知识重新定义商业评估行业。 在他们的创新技术的帮助下,评估师可以更快、更有效地工作,同时仍能提供无与伦比的质量和一致性。

提供地面开发、多户型、混合用途、办公室、土地、经济适用房、工业和仓库、零售、公寓和合作公寓、自助仓储和其他服务。 房地美和房利美的贷款。​​​

#5。 抵押品管理

我们名单上最后一家提供商业评估服务的公司是 Collat​​eral Management。 具有必要资格的抵押品管理专业人员将认真对待您的评估需求,并尽可能熟练地管理它们。 提供以下服务:主题公园、加油站、高尔夫球场、商业开发、酒店、医疗办公室、多户家庭、空置土地、汽车经销商、汽车维修、洗车和地役权分析。

总结

商业评估是任何购买房屋的人在付款前必须满足的清单之一。 有时,评估结果证明该物业被高估,准买家向卖家寻求降价。 在其他时候,它也可能揭示出许多需要修复的损害。 总而言之,它是每个房子不可分割的一部分。

商业评估常见问题解答

有执照的房地产估价师在德克萨斯州赚多少钱?

德克萨斯州的房地产估价师预计年薪中位数为 74,500 美元。 德克萨斯州房地产估价师的薪水范围从 29,500 美元到 199,500 美元不等,具体取决于教育水平、经验年限、寻求的公司类型,甚至是小费和奖励等因素。

商业地产评估的准确性如何?

我们发现,评估价平均比接下来两个季度的销售价格高或低 10%。 评估通常会偏离价值的 5%,这是在允许抵消正面和负面变化的投资组合背景下进行的。

  1. 平均家庭保险费用:2022 年英国最佳做法和费率(更新)
  2. 比较市场分析:房地产管理
  3. 抵押贷款承保:MU 流程的步骤
  4. 商业房地产贷款:类型、利率和要求

参考资料 

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