当您购买第一个出租物业时，投资是向前迈出的一大步。 这是你能买到的最大的东西之一，如果你花一点时间和工作，这可能是你睡觉时赚钱的好方法。 但是在成为房地产大亨并开始建立帝国之前，您应该学习基础知识。 当您购买您的第一个出租物业时，重要的是要知道如何找到房子、获得抵押贷款和找到好的租户。 让我们来看看您在购买出租物业之前需要考虑的步骤，以及您在购买第一个投资物业时可能遇到的问题。 购买出租物业很像为自己买房，尤其是在州外购买时，但您需要考虑一些差异。
出租物业是正确的选择吗？
稍后，我们将讨论如何购买出租物业的基础知识。 首先，您应该考虑购买房产出租是否适合您。
美国国税局可能将租金收入视为“被动”活动，但房地产投资通常需要积极参与并愿意承担一些风险以换取更高水平的潜在回报。
即使房地产投资者租用当地房产 管理公司，他或她可能仍需要留意该物业。 例如，可能会要求投资者批准某些改进或维修，并在每个月和年底查看损益表和净现金流量报告。
即使投资者在筛选租户方面做得很好，他们最终也可能会遇到迟交房租或需要被赶出去的人。 失去租金收入并不得不为搬迁支付额外费用会迅速削减潜在利润和整体回报。 跟踪驱逐也可能需要很多时间。
尽管有责任，但良好的投资物业可以为您提供租金收入、长期物业价值增长以及扣除运营和业主费用以及折旧的税收优惠的完美组合。
如何通过 5 个步骤购买您的第一套房产
在确定拥有出租物业是一项良好的投资后，需要采取五个基本步骤：
#1。 安排财务
当您想获得单户出租物业的抵押贷款时，该过程与您想获得的过程略有不同 得到抵押 在你自己的家里。 首付更大，贷方费用和利率略高，并且需要满足不同的要求：
大多数首付在房产价格的 20% 到 25% 之间，一些投资者为他们的房屋再融资以获得首付所需的现金。
Experian 表示，最好的贷款条件需要 720 或更高的信用评分，但可以购买信用评分较低的投资物业。
纳税申报表复印件， 银行对账单和收入证明是借款人需要出示的一些文件（类似于在主要住所申请贷款）。
如果月收入低于预期或每月支出高于预期，贷方可能希望将最多六个月的抵押贷款付款保留在储备账户中。
在为出租物业获得融资时，可能需要跳过更多的障碍，但好消息是有很多选择。 房利美 和房地美（Freddie Mac）从银行和信用合作社等传统贷方获得贷款。 其他投资者从私人贷方或通过组建合资企业获得租赁物业的融资。
#2。 了解出租物业回报
投资回报率 (ROI) 是房地产投资者用来计算投资物业可能盈利的财务指标。 要弄清楚房产能赚回多少钱，投资者需要知道：
- 估算年租金收入，包括租户租金和宠物租金等其他收入。
- 估算您的年度运营成本，例如维修、物业管理费、税金和保险。
- 估计每年 现金周转 通过将收入减去支出。
- 算出首付和其他预付现金（如需要维修）
- 将年度现金流量除以投资现金总额，即可计算出投资回报率。
#3。 寻找出租物业
在选择租房地点和最佳房地产市场时要考虑的一些最重要的事情是：
- 更多的工作和更多的人
- 出租的家庭比例
- 租金上涨，空置率下降。
- 随着时间的推移，房屋价值的变化可能会导致长期增长。
- 社区评级，包括学区的质量和该地区的工作数量
- 如果首次购房者可以购买准备出租或已有租户的单户出租物业，则他们的投资风险较小。
- 一个城市和州与下一个城市和州的房产税率可能有很大不同，这可能会影响投资回报。
有许多网站，例如 Zillow、Trulia 和 Realtor.com，您可以在其中寻找待售房屋。 但大多数房源都是为寻找主要住宅的人准备的。
#4。 聘请物业经理（如果不是自我管理）
它可能需要比看起来是房东更多的时间。 管理出租物业需要做的一些事情是寻找和筛选租户、收取租金和进行维修。
《公平住房法》、地方和州房东-租户法、定期财产检查、定期租金比较以及从合格供应商那里获得最优惠的价格都是业主需要做的事情，以控制运营成本和出租物业回报的增长。 通过参加旨在帮助房地产投资者成功的培训计划 Roofstock Academy，新投资者可以学习如何成为优秀的投资者和房东。
不想当房东或没有时间做房东的人通常会聘请当地的物业经理。 通过雇用一个 物业经理，投资者可以享受拥有出租物业的好处，而无需处理随之而来的所有问题。 最好的出租物业经理负责日常工作，因此投资者可以通过在最佳市场购买出租物业以获得最佳回报来专注于增加被动收入流。
#5。 跟踪收入和支出
即使是经验丰富的房地产投资者，也很难跟踪出租物业的收入和成本。 影响出租房屋回报的一些常见收入和成本是：
- 租金收入
- 保证金
- 其他钱（宠物、储藏室、洗衣房、室友等）
- 租用费用
- 管理物业的成本
- 修理和保养
- 园林绿化
- 除害虫
- 公用事业（有时在小型多户住宅中发现）
- 按揭付款
- 保险
- 财产税
- HOA费用
- 折旧成本
- 业主费用（例如前往外州房产的旅行）
即使您可以使用便利贴、鸡尾酒餐巾纸或一系列电子表格来跟踪您的收入和支出。 聪明的房地产投资者通常会选择为拥有出租物业的人设计的软件。 Stessa 为房地产投资者提供了一个免费、强大的工具，用于在线或通过手机管理其房产的财务状况。 Stessa是由房地产投资者为房地产投资者制作的。
创建免费帐户后，您只需输入出租物业的地址即可。 链接您的商业银行账户以运行报告，包括收入报表、净现金流和资本支出。
无首付购买出租物业
当鳍状肢、购房者和投资者在没有首付的情况下购买出租房产时，这意味着他们不会将太多或任何自己的钱用于投资房产的前期成本。 如果房地产投资者使用较少的自有资金，他们可能会获得更好的回报。
购买任何类型的出租物业，尤其是在首付时，当然会花钱。 但是，如果您知道自己在做什么，则不必从自己的积蓄中取钱。 如果您没有太多储蓄，请使用您的房屋净值或共同借款来投资房地产。
购买出租物业作为投资的好处
购买出租物业作为投资的原因有很多。 在没有钱的情况下购买出租房产时有好有坏，但好时光通常多于坏时光。
#1。 良好的现金流
当您投资出租物业时，您会获得良好的现金流，因为资金每个月都会不断进入您的账户。 你的银行账户里会有更多的钱，而不必每天去上班。
#2。 税收优惠
如果您拥有出租房产，您所在的州很有可能会为您提供税收减免。 拥有出租物业的人只需缴纳很少的税款或无需缴税。 您甚至可能不必为出租房屋所赚的钱纳税。 这也伴随着诸如此类的扣除 按揭利息、保险、物理磨损和财产维护。 生活成本每天都在上涨，因此这些减税措施可能会有所帮助。
#3。 价值升值
一块房地产的价值会随着时间的推移而上升。 这意味着随着房产价格随着时间的推移而上涨，您将赚到更多的钱并能够更快地还清抵押贷款。 您也可以选择在合适的时候以合理的价格出售您的房产。 虽然还是有起有落， 购买 a 出租物业 作为 投资 已经上涨了很长时间。
#4。 你负责
当您购买出租物业时，您几乎可以处理所有事情。 你可以决定你想要什么样的房产，你想把它租给谁，以及你想如何运行购买过程租赁房产投资。 根据您所在的位置，您可以提出出租办公室、房屋或短期度假住宿。
购买优质出租物业的提示
创办富爸爸公司的罗伯特清崎曾经说过：“投资房地产，即使是小规模的，仍然是增加一个人的现金流和财富的一种行之有效的方法。”
尽管这可能是真的，但并非所有的房屋都是好的投资。 以下是一些无需首付即可购买优质出租物业的提示：
- 要投资房地产，您需要考虑长期。
- 了解投资租赁物业的投资回报率、现金流、上限率和现金回报率。 您可以在本指南的帮助下学习如何分析房地产交易。
- 在决定购买什么以及在哪里购买出租物业之前，您应该仔细查看每个房地产市场。
在州外购买出租物业
在州外购买出租物业有许多优点。 首先，在州外购买出租物业时，您会分散您的出租组合。 在该国多个地方拥有财产可以保护您免受自然灾害的影响。 每个州、县和市都有自己的市场驱动型经济。 如果一个地方的市场下跌，你在更好的地方还有其他住宅。
在州外购买出租物业的另一个好处是，您可以选择所需的回报类型，然后选择最有可能为您带来回报的市场。 寻找每月收入最多的房产？ 你宁愿有更高的预期回报吗？ 根据您的目标，您可能会决定在您的家乡以外的地方投资房地产。
此外，如果您住在旧金山或纽约市等非常昂贵的市场，那么在您所在地区拥有出租物业可能没有意义，因为投资回报率 (ROI) 太低甚至不存在。 但是通过在州外购买出租物业，您可能会赚更多的钱。
结论
如果您将其视为企业，则出租物业可能是一项不错的投资。 但在你花钱之前，你会想（尽可能多地）知道你正在做什么。 即使从房地产中获得被动的月收入很有吸引力，但请记住，要保持这种收入通常需要做很多工作。
常见问题
是否可以通过抵押拥有出租物业？
租房不需要现金。 如果您有资格获得抵押贷款并且至少有 20% 的首付，您可以在付款的同时拥有出租房产。
我会为我拥有的租金收入缴税吗？
租金收入需缴纳联邦税，并且必须以与其他收入来源相同的方式包含在您的纳税申报表中的应税收入中。
投资房产更难获得抵押贷款吗？
投资房产贷款比自住贷款更难、更贵。 许多贷方要求更高的信用评分、更好的债务收入比，以及证明您已经为同一雇主工作了两年（W2、工资单、税务申报）。
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