讨价还价和销售契约:它是如何工作的、重要性、组件和缺点

买卖契约
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什么是买卖契约

讨价还价和销售契约是一种法律文书,允许先前的所有者(设保人)将财产转让给当前的所有者(受让人)。 这种契约通常用于房地产止赎和税收销售,而担保契约则经常用于普通财产交易。 但是,担保契据更受商业贷款人的青睐,因为它们保证房产不存在产权缺陷、先前所有者的税收留置权以及其他房产未知的地役权等产权负担。 议价和销售契约不提供这些保证。

无论如何,这篇文章将向您展示讨价还价和销售契约的用途以及您应该了解的所有信息。 它还包括您是否应该使用它们。

讨价还价和销售契约:概述

根据交易和销售契约,只有财产的卖方拥有所有权并有权转让所有权。 如前所述,此类契约不保护买方免受土地上的留置权或其他索赔,因此如果出现这些困难,买方可能要承担责任。

但由于卖方可能对房产的历史和状态知之甚少,因此在止赎或税收销售中转让房产时通常使用讨价还价和销售契约,解释说 埃里克·马里博约克,乔治梅森大学位于弗吉尼亚州阿灵顿的房地产创业中心的执行董事。

据马里博约克说,

“对于针对财产或所有权缺陷的任何索赔,卖方不作任何保证。” “另一方面,买方接受可能存在的任何索赔或所有权问题的财产。”

然而,卖方可以选择表明产权负担,例如没有逾期的财产税这一事实,Maribojoc 进一步解释说。 因此,在这种情况下,该契约被归类为“带有契约的交易和销售契约”。

根据宾夕法尼亚州德文郡 McCausland Keen & Buckman 的商业房地产律师 Andrew Maguire 的说法,讨价还价和销售契约在某些司法管辖区是合法的,包括内华达州、新泽西州、纽约州、俄勒冈州、罗德岛州和华盛顿州。

马奎尔说:“这些州的大多数房地产买家会要求达成交易并签订契约,”这意味着“房产的卖方表示,除了那些契约中特别提及的产权负担。”

了解契约在讨价还价和销售交易中保护的对象或对象至关重要。 这就提出了一个问题,“买卖契约如何运作?”

讨价还价和销售契约如何运作?

讨价还价和销售契约表格包含许多重要细节。

  • 邮寄地址和税务评估员的包裹号: 这出现在财产的法律描述中。
  • 授予人和受让人姓名: 设保人是该财产的当前所有者。 受让人是接管所有权的财产的新所有者。
  • 讨价还价和销售契约确认设保人具有将财产契约或转让给新所有者的合法权利。
没有产权保护:讨价还价和销售文件不能保证财产没有产权负担或产权困难。 通过讨价还价和销售契约购买止赎房屋的房主可能会遇到税收留置权、麻烦的地役权和第三方对所有权的索赔。 一些买家在购买止赎房屋之前会进行产权调查、获得产权保险并聘请房地产律师,以减少与讨价还价和销售交易相关的危险。

讨价还价和销售契约与放弃契约有什么区别?

Quitclaim 契约,也称为快速索赔契约,在商业房地产交易中很少用于转让所有权。 它们最常用于在不交换货币补偿时转移财产的所有权。 在家庭成员之间或将不动产转让给生前信托(通常作为遗产规划的一部分)、纠正先前交易中的错误和所有权缺陷,或者从所有权组中添加或删除一个人都是可以做的例子。

并且由于它们不能证明设保人拥有转让一块土地的合法权力,因此在商业房地产交易中很少使用退出索赔契约。 让与人在某些情况下双方都知道他们不拥有的财产(通常是为了纠正产权问题),这就是为什么在止赎拍卖中不会使用放弃索赔契约的原因。 讨价还价和销售契约是可取的,因为它确立了合法的销售权。

有六种不同类型的行为

根据他们与买方或受让人的关系,业主通常处理六种不同类型的契约。

放弃契约

放弃索赔契约将财产从一个所有者转移到另一个所有者,但它不保证明确的所有权或表明设保人拥有契约(转移)财产的合法权力。 Quitclaim 文件通常用于纠正产权错误、在家庭成员之间转移财产或将财产转移给生前信托,或者更重要的是,从一组所有者中添加或删除人员。

一般保修契约

一般保修契约是商业房地产销售附带的文件。 它本质上是一份宣誓书,证明设保人有权将财产转让给受让人,并确保在财产历史期间的所有权。 它确保买方不会面临财产先前所有者的任何索赔、税收留置权或其他产权负担。

赠款契据

赠款契据,也称为特殊担保契据或有限担保契据,其工作方式与普通担保契据类似,但有一个主要区别:它仅确保明确的所有权,并且在卖方对财产的所有权期间不存在产权负担。 与一般担保契约相比,这种契约对买方的保护较少,一般担保契约保证了整个财产所有权历史中的明确所有权。 虽然授予文件不能使买方免受之前所有权期间提出的索赔的影响,但它确实使卖方免于承担责任。

买卖契约

交易和销售契约证明设保人有权将所有权转让给正在出售的财产。 但是,它不保证受让人会在没有留置权的情况下收到他们的财产。

信托契约

信托契约是附在某些房屋贷款上的法律文件。 它是三方之间的合同:受益人(贷方)、设保人(借款人)和受托人(中立的第三方,如产权公司)。 它在一块财产上创造了留置权,一直持续到借款人全额偿还债务。

抵押契据

抵押契约类似于信托契约,但有一个主要例外。 这种行为只涉及两方; 贷方和借方。 抵押契约不包括在信托契约中持有所有权的受托人。 在全额支付抵押贷款之前,贷方和借方共享财产的平等所有权。 届时,房主是该物业的唯一所有者,他或她不再对任何债务负责。

为什么你做什么样的行为很重要?

了解财产附带的契约类型至关重要。 例如,任何未解决的产权问题都会增加交易风险,并且如果您是投资者在拍卖中购买房屋并打算将其翻转,则可能会影响您的底线。 因此,一个包罗万象的行动是必不可少的。

“如果投资者准备通过讨价还价投资涉及止赎或税收出售的房产并出售或放弃索赔契约来承担额外风险,[他们]应该以足够高的回报为其项目承保以支付这些额外风险, ”马里博约克争辩道。

据 Maguire 称,投资者还应确保该物业可由贷方融资——如果他们不支付现金——并且可由产权公司投保。

产权公司进行问题搜索并提供保险以帮助解决可能出现的任何未解决的索赔。 由于贷方的政策不包括买方或投资者,因此除了贷方的必要政策外,最好获得所有者的产权保险政策。 还值得注意的是,交易中使用的契约形式可能会影响您的产权保险费率。

“买家还应该在签署购买合同之前讨论契约的形式,并确保他们的贷方和产权公司在交割前批准契约的形式,”马奎尔建议道。

您何时使用讨价还价和销售契约?

在税收销售、房地产销售和止赎程序中,通常使用这种类型的契约。 银行或税务机关可能对物业或前业主的历史了如指掌,不会因作出任何承诺而承担任何风险。

然而,即使在这些条件下,这些行为也并非在所有州都是典型的。 科罗拉多州、怀俄明州和华盛顿州等西部州最有可能进行讨价还价和销售契约。 它们有时也会在纽约和佛蒙特州使用。

买卖契约的组成部分

除非明确提及,担保可以在交易和销售契约中传递。 不过也是一种选择。 没有什么能阻止此类契约包含一项或多项保证。

另一方面,讨价还价和销售契约通常只记录交易的基本要素:日期、买卖双方的姓名、为财产支付的金额及其法律描述。 转让书将被引用,通常带有“授予人给予、交易和出售……”或“授予人授予和释放……”的字样

契约还是无契约?

契约必须在契约中明确表达,不能默示。 如果您收到这样的文件,不要认为如果财产上有任何未偿的留置权或产权负担,您就没有受到保障。 仔细阅读或让律师对其进行审查,这样您就可以确切地知道自己在做什么。

如果可能的话,对房产进行一些研究。 您需要了解一些常见的产权负担,以便发现它们。

几个常见的缺陷

以下是使用讨价还价和销售契约带来的一些缺陷。 它基本上会帮助您决定是否应该使用这种类型的契约。

#1。 房地产税

房地产有时由市、县和州征税。 未能缴纳这些税款将导致对财产施加留置权。 税收留置权可以出售给投资者,然后投资者可以选择取消对财产的赎回权。

第二抵押贷款和房屋装修贷款优先于第一抵押贷款,但是,在大多数情况下,财产税优先于抵押贷款。

#2。 房主协会会费

房主协会会费在当地法院登记为法律义务。 未能按时支付账单将导致您的财产留置权,并最终导致丧失抵押品赎回权。 当房产被出售时,留置权必须作为成交的一部分付清。

公寓的独特之处在于您不拥有公共设施,但您仍需负责维护费和征费。 如果未支付这些费用和会费,则可能会施加留置权。

业主协会的规则和限制

分区和房主协会有法规、契约和限制。 它们可以是极其广泛的文档,其指南涵盖从草坪护理到屋顶颜色的所有内容。 经常违反这些限制可能会导致对未支付罚款的财产留置权。

#3。 物质留置权或力学

如果前业主进行了维修、设备更换或主要工作但未按约定付款,则很可能会对该物业提出留置权。 这些留置权很少对所有权构成威胁,但如果它们会产生利息,那么当您出售并​​完成购买时,您可能会陷入大笔资金的困境。

#4。 税收留置权

如果房主拖欠所得税,将对他提出留置权,而且很可能是对他的房屋提出留置权。 如果你稍后再卖,政府会先拿走它的份额,利息和罚款会很快加起来。

#5。 市政评估和费用

如果你不支付你的垃圾和下水道费用,它会回来伤害你。 它们通常归功于政府或政府附属实体。 市政当局可能会向业主收取新的下水道系统或人行道的费用。 账单通过邮件到达,房主必须支付,否则房产将被留置。

#6。 杰出的领域

这是不常见的,但它可能是一个主要问题。 您的房子可能位于一个较旧的社区,该社区阻碍了新县体育场的建设。 突然间,你不得不卖掉你所购买的房产,你会得到一个估计值。

讨价还价和销售契约的目的是什么?

根据交易和销售契约,只有财产的卖方拥有所有权并有权转让所有权。 这种契约不能保护买方免受财产的留置权或其他索赔,因此如果出现这些困难,买方可能要承担责任。

讨价还价和销售契约不好吗?

用这种类型的契约购买房地产并不总是一个坏主意,但最好谨慎。 在以低价购买房产并且事后发现销售契约和所有权缺陷的情况下,无法向卖方寻求退款。

什么是房地产买卖?

顾名思义,交易中使用讨价还价和销售契约。 与退出索赔不同,讨价还价和销售文件规定设保人拥有该财产并可以将其出售给买方。 在房地产交易和没收财产的转让中,使用议价和销售契约。

什么是两种行为?

“赠款契约”和“放弃契约”是加州最常见的两种契约。 您会遇到的大多数其他契约,例如无处不在的“配偶间转移契约”,是赠款或放弃声明契约的特殊版本。

讨价还价和销售契约与退出索赔契约之间的主要区别是什么?

回想一下,执行讨价还价和销售契约的设保人确保他们对财产的绝对所有权。 这表明没有其他所有者对该财产的所有权有任何要求。 另一方面,一份 quitclaim 契约没有做出这样的保证。

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