在极少数情况下，闯入您的财产并占有它的侵入者可能会合法占有它。 这在法律上被称为“逆权占有”。 在这里，您可以看到加利福尼亚和佛罗里达等不同州对逆权占有的要求。
什么是逆权占有？
逆权占有是一种法律概念，它授予居住在或占有他人土地的人的所有权。 如果满足某些条件，包括他们是否侵犯了真正所有者的权利并持续拥有该财产，则占有人被授予该财产的所有权。 逆权管有通常被称为 擅自占地者的权利，尽管这是一个口语术语 对于概念，而不是记录在案的法规。
逆权占有是如何运作的？
如前所述，逆权管有是一种法律情况，在这种情况下，一方通过获得对他人财产的管有而获得对他人财产的所有权。 这可能有意或无意地发生，无论业主是否知情。
在故意逆权占有的情况下，侵入者或擅自占地者（非法占用他人土地的人）故意进入他人的土地，意图在该土地上生活和/或接管该土地。 在某些情况下，逆权管有甚至可能是无意的。 例如，房主可能会在他们的院子之间建造一道栅栏，而没有意识到他们已经跨过并侵犯了邻居的财产边界。 在任何情况下，逆权占有人（有时称为评估人）都对该财产拥有权利。 此外，如果申索人成功确立逆权管有，他们不会被迫就土地向拥有人作出补偿。
成功确立逆权管有的评估员不会被迫向土地拥有人付款。
证明逆权管有的要求因司法管辖区而异。 在许多州，索赔人需要支付财产税和契约的文件才能成功。 每个州都有一个时限，在该时限内，记录在案的土地所有者可以使索赔无效。 例如，如果州门槛是 20 年，而房东在第 19 年对有关住宅进行油漆或支付其他维护费用，则索赔人将难以证明逆权管有。 话虽如此，建议土地拥有人签署协议，以尽快消除逆权管有的危险，以使用自有物业。
英国的不利管有
随着 2002 年土地注册法的通过，在英格兰开始逆权管有变得越来越困难。根据立法，如果土地十年未注册，逆权管有可以申请成为新的注册所有者。 然后，注册服务商会通知此时的注册产权持有人。
如果注册所有权人在两年内没有试图拒绝逆权占有人，则可以转让所有权。 法律规定，除非让人们了解情况，否则他们不会失去头衔。
美国的不利管有要求
至少必须满足五个条件才能获得逆权管有。 然而，一些州已经施加了额外的逆权占有要求。
- 实际拥有： 逆权占有人必须实际使用土地，而不是简单地在其上行走，例如割草或收割。
- 敌对占有： 逆权占有人必须在未经原拥有人许可的情况下使用该土地。
- 公开和臭名昭著的使用： 逆权占有人必须以可见的方式使用该财产。 这样做是为了让原始所有者可能得出结论，有人可以提出索赔。
- 连续使用： 在此期间，逆权占有人必须持续持有该财产。
- 独家使用： 不利持有人必须是唯一的用户。 如果原所有者在此期间使用土地，则不能主张逆权管有。
如何在法庭上解决逆权占有索赔
有关合法财产所有权的问题可能出现在各种情况下，例如出售房屋。 例如，产权保险公司可能会在出售房产时拒绝提供保护，因为发现邻居的车库直接位于房产上。
如果在这种情况下出现土地所有权问题，当事人无法达成协议，则可能会诉诸法庭。 财产所有人可以起诉侵入者（例如，邻居的车库被侵占），或者侵入者可以向“安静的所有权”提起诉讼，即请求法院确定谁拥有什么。
特别注意事项
逆权占有已被作为一种潜在的补救措施来遏制知识产权滥用，例如抢注、过度使用版权和专利拖钓。 适用于知识产权和实物财产的逆权占有将促使滥用者花费更多精力积极利用他们的商标、专利等组合，而不是仅仅坐等真正的创新者进入他们的领域。
土地逆权占有索赔的法律要求
州法规管辖逆权占有的要求，这在不同的司法管辖区可能会有很大差异。 在决定逆权占有索赔时，法院使用四因素测试。 要被视为逆权管有，侵入者对该土地的占用必须如下：
- 敌对
- 实际
- 开放而臭名昭著
- 在一段时间内，排他性和持续性（通常以年为单位）。
本文讨论了这些特征中的每一个。 有关适用于您（或他人）财产的限制的详细信息，请参阅您所在州的逆权占有法规。 除了下面讨论的合法占有不利要求外，一些州还要求侵入者在特定时间段内支付土地的当地财产税。
#1。 逆权占有的敌意索赔要求。
“敌对”一词并不意味着入侵者骑马，六枪射击。 当涉及逆权占有时，法院改为使用“敌对”的三个法律定义之一。
- 简单的职业。 这个标准（今天大多数州仍然遵循）将“敌对”定义为仅仅占用土地。 侵入者不需要知道土地属于其他人。
- 意识到擅自闯入。 该规定要求侵入者意识到他或她对财产的使用构成侵入（意味着侵入者没有合法权利进入该财产）。
- 善意的错误。 少数几个州都遵循该法律，它要求侵入者首先在占用财产时犯下无辜的善意错误，例如依靠无效或错误的行为。
#2。 逆向占有的实际占有和实物占有要求。
法院适用标准的第二部分要求侵入者真正拥有财产（实际存在于那里）并像所有者一样对待它。 记录入侵者维护和改善土地的尝试，例如种植和浇灌花园或建造棚屋，可能有助于确定这一点。
#3。 不利占有的公开和臭名昭著的占有要求。
“公开且臭名昭著”意味着任何人——包括做出合理调查尝试的业主——必须能够看到侵入者在该物业上。 一个邻居在隔壁的房子上建了一道栅栏，或者在边界线两英尺的地方浇了一条混凝土车道，就是两个例子。
#4。 逆权占有 独占和持续占有要求。
侵入者必须单独持有土地（即侵入者不能与陌生人或所有者分享财产）并且在规定的时间段内不得中断。 （这意味着侵入者不能离开财产，稍后再返回，并声称放弃财产所花费的时间是“连续”占有时间的一部分。）所需的时间量因州而异。 它通常在七到二十年之间。
各国不同的逆权占有法
侵入者必须占用土地的时间长度因州而异。 请参阅下表以确定您所在州的期限。 在某些州，侵入者必须在此期间缴纳财产税。 其他州不要求缴纳财产税，但如果侵入者已缴纳税款，则占用所需的时间会减少。 此外，一些司法管辖区的逆权占有法规根本没有提及纳税。
| 州/领地 | 逆权管有法 | 持续持有所需时间（年） | 为了提出逆权占有索赔，您必须... |
| 阿拉巴马 | 阿拉代码安。 § 6-5-200 | 10（契约或税收） | 文件或契约，或在此期间为财产缴纳的税款。 |
| 阿拉斯加州 | 阿拉斯加统计局。 安。 § 09.10.030、09.45.052 | 10, 7 (契约) | 记录较短时间段内的文件或契约。 |
| 亚利桑那 | 亚利桑那州Rev. Stat。 § 12-522 及以下 | 10, 5（契约，如果城市地段的税），3（契约，税） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 阿肯色州 | 方舟代码安。 § 18-61-103、18-11-106 | 7（契约，税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 加利福尼亚州 | 卡尔。 文明。 过程。 代码§ 325 | 5（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 科罗拉多州 | 科罗拉多州牧师统计。 § 38-41-101、38-41-108 | 18、7（契据、税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 康涅狄格 | 康涅狄格州将军统计局。 安。 § 52-575 | 15 | |
| 特拉华 | 德尔代码安。 山雀。 10 § 7901 | 20 | |
| 哥伦比亚特区 | DC代码安。 § 16-1113、12-301 | 15 | |
| 佛罗里达 | 佛罗里达州统计局。 安。 § 95.12 及以下 | 7（契约或税收） | 文件或契约，或在此期间为财产缴纳的税款。 |
| 乔治亚州代码安。 § § 44-4-7、44-5-14、44-5-161 及以下 | 20, 7 (契约) | 记录在较短时间段内的文件或契约。 | |
| 夏威夷 | 唧。 牧师统计。 § 657-31 至 31.5 | 20 | |
| 爱达荷州 | 爱达荷州代码安。 §§5-206 及以下 | 20（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 伊利诺伊 | 735生病。比较。 统计。 安。 § 5/13-105、107、109 | 20, 7（契约或税收） | 文件或契约，或在此期间为财产缴纳的税款。 |
| 印地安那 | 工业代码安。 § 32-23-1-1、34-11-2-11 | 10（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 爱荷华州 | 爱荷华州代码安。 § 614.17A | 10 | |
| 堪萨斯州 | 坎统计。 安。 § 60-503 | 15 | |
| 肯塔基 | Ky. Rev. 统计。 § 413.010、413.060 | 15, 7 (契约) | 记录在较短时间段内的文件或契约。 |
| 路易斯安那州 | 洛杉矶文明。 代码艺术。 3475, 3486 | 30, 10 (契约) | 记录在较短时间段内的文件或契约。 |
| 缅因州 | 我。 牧师统计。 山雀。 14, § 801 | 20 | |
| 马里兰州 | 安博士。 代码 [Cts。 ＆贾德。 程序] § 5-103 | 20 | |
| 马萨诸塞 | Mass. Gen. Laws 安。 通道。 260, § 21 | 20 | |
| 密歇根州 | 密歇根州比较法律安。 § 600.5801 | 15 | |
| 明尼苏达 | 明尼苏达州统计局。 安。 § 541.02 | 15（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 密西西比州 | 代码安小姐。 § 15-1-7、15-1-13 | 10 | |
| 密苏里州 | 莫统计。 安。 § 516.010 | 10 | |
| 蒙大拿 | 蒙特。 代码安。 § 70-19-411 | 5（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 内布拉斯加 | 内布拉斯加州牧师统计。 § 25-202 | 10 | |
| 内华达 | 内华达州牧师统计。 § 11.070、11.110、11.150、40.090 | 15（税收），5（契约，税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 新罕布什尔 | 新罕布什尔州牧师统计。 安。 § 508:2 | 20 | |
| 新泽西州 | 新泽西州统计局。 安。 § 2A:14-30 | 30 | |
| 新墨西哥 | 纳米统计。 安。 § 37-1-22 | 10（契约） | 记录在较短时间段内的文件或契约。 |
| 纽约 | 纽约房地产道具法案。 法律§ 501, 511 | 10 | |
| 北卡罗来纳 | NC Gen.统计。 § 1-38、1-40 | 20, 7 (契约) | 记录在较短时间段内的文件或契约。 |
| 北达科他州 | ND 美分。 代码安。 § § 28-01-04 及以下，47-06-03 | 20、10（契据、税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 俄亥俄州 | 俄亥俄州牧师代码安。 § 2305.04 | 21 | |
| 俄克拉何马州 | 俄克拉荷马州统计局。 安。 山雀。 12, § 93 | 15 | |
| 俄勒冈 | 要么。 牧师统计。 § 12.050、105.620 | 10 | |
| 宾夕法尼亚 | 42 帕。 统计。 § 5530 | 21，除了 10 的地块小于 05. 英亩的单户住宅。 | |
| 罗德岛 | RI Gen. Laws Ann。 § 34-7-1 | 10 | |
| 南卡罗来纳 | SC代码安。 § 15-67-210 | 10 | |
| 南达科他州 | SD 成文法 Ann。 § 15-3-1、15-3-15 | 20, 10（税收，契据） | 您必须在注明的较短时间段内持有文件或契约。 |
| 田纳西 | 田纳西州代码安。 § 28-2-101 至 28-2-103 | 7（契约） | 记录在较短时间段内的文件或契约。 |
| 德州 | 德州文明。 实践。 &雷姆。 代码安。 § 16.021 及以下 | 10、5（契据、税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 犹他州 | 犹他州代码安。 § 78B-2-208 至 78B-2-214 | 7（税） | 在此期间为该州的财产缴纳税款。 |
| 佛蒙特 | 伏特统计。 安。 山雀。 12, § 501 | 15 | |
| 弗吉尼亚州 | 弗吉尼亚州代码安。 § 8.01-236 | 15 | |
| 华盛顿 | 洗。牧师代码安。 § 4.16.020、7.28.050 | 10, 7（契约或税收） | 文件或契约，或在此期间为财产缴纳的税款。 |
| 西弗吉尼亚 | 西弗吉尼亚州法典§ 55-2-1 | 10 | |
| 威斯康星 | 威斯康星州统计局。 安。 § 893.25 至 893.27 | 20、10（契约）、7（契约、税收） | 在上述较短时间段内为财产缴纳税款的文件或契约。 |
| 怀俄明 | 怀俄明州。 安。 § 1-3-103 | 10 |
佛罗里达逆权占有法
逆权占有是一个奇怪的想法，它允许一个人通过在法定确定的时间内充分利用财产来获得财产的所有权。 根据佛罗里达州逆权占有法 95.18，当一个人公开搬入他人被忽视的财产并对其进行维修时，他们可以在一段时间后获得该财产的所有权。
持有财产所有权意味着什么
房地产产权是一份法律文件，表明您是该房产的合法所有者。 作为财产的所有者，您有权对其进行更改并将所有权转让给另一方。
因为一个人可能部分或全部拥有财产，房地产法变得复杂。 如果您拒绝缴纳财产税或您的索赔缺少“所有权颜色”，您的所有权也会受到限制。
使用“标题颜色”提出索赔
根据佛罗里达州逆权占有法令 95.12，占有者必须在该物业居住至少七年。 该占用必须“以所有权的颜色”或通过支付财产税来进行。 当某人看起来已经获得了真实土地的所有权，但所有权存在缺陷使其无效时，这被称为“所有权的颜色”。 结果，所有权不成立。
一个人没有理由相信他们是财产的合法所有者，同时声称没有所有权的颜色。 这通常发生在非法进入该处所的侵入者试图索取该财产的所有权时。
如果一个人通过所有权颜色主张财产，他们必须满足特定要求才能让法院承认他们对财产的主张。
佛罗里达逆向占有法要求
每个逆权占有索赔必须满足五个基本要求：
- 敌意： 占有人必须意识到他正在侵犯他人的土地或犯了合理的错误，例如依赖有缺陷的行为。
- 实际拥有： 这需要所有者亲自出现在土地上并将其视为自己的。
- 公开和臭名昭著的财产： 为了满足这些标准，财产的占有不能是隐蔽的。
- 独家和持续拥有： 在这种情况下，占有人不得与他人分享其财产，并且必须在法定授权期限内占有该财产。
- 改进： 拥有者必须在土地上的大型围栏中改善、耕种或保护声称的财产。
根据逆权占有法，当一个人公开搬入他人的遗弃财产并对其进行改进时，他们可以在经过一定时间后获得该财产的所有权。
加利福尼亚的不利财产
下表总结了加州逆权管有立法的基本原理。
| 代码部分 | 文明。 过程。 §§318, 325, 328 |
| 职业所需时间 | 5 岁。 和缴税 |
| 土地所有者挑战土地所有者残疾的时间/影响 | 残疾：20 岁； 残疾解除后：5 年。 |
| 改进 | – |
| 缴税 | 需要5年 |
| 税务师的职称 | – |
如何确定财产边界
如果您不确定，请记住，任何成为销售、租赁或义务担保对象的财产都必须正确定义或描述，并且必须基于测量师的现场记录或土木工程师。 以下是一些用于识别和描述属性线的资源：
- 契约是由设保人正式签署和给予的书面文书，将房地产的某些权利、所有权或权益转让给受让人。
- 检查测量和确定一块土地面积的程序。
- 县记录员应保存财产记录，向公众开放。
加州三宗逆权管有案
当寻求索取他人土地的人不仅必须使用它至少五年而且还必须为其缴纳财产税时，就会在加利福尼亚发生逆权占有。
Dimmick 诉 Dimmick 58 加州。 @d 417,421, 424 Cal.Rptr。 856 374 羽二维（2）
这片土地被租给了三个儿子，但只有一个人种地。 那个儿子提起了一个安静的产权诉讼。 初审法院裁定他们已加入租赁，上诉法院维持初审法院的裁决。
228 卡尔。 应用程序。 2d 474, 489 詹姆斯诉勒德尔特案 (1964)
这是对 400 英尺宽的区域的分歧，原告要求从该区域移走一间小屋。 根据商定的界限、逆权占有、不容反悔和疏忽，初审法院裁定被告胜诉。 法官认定原告对有争议的财产没有任何权利、利益或所有权。
128 卡尔。 应用程序。 2d 72, 75, Madden 诉 Alpha Hardware & Supply Co. (1954)
涉及逆权管有的财产纠纷，原告声称拥有管有二十年并缴纳税款十年。 被告提出上诉，上诉法官维持了该命令。
保护自己免受擅自占地者的侵害
擅自占地者是指合法占有财产但不拥有、不出租或没有得到业主许可的人。 在加利福尼亚州，擅自占地者拥有权利，可以通过逆权占有窃取您的财产。 它确实会发生，因此请注意您的权利并保护您的财产。 这里有一些想法：
- 按时报税。
- 在您的出租物业中保持稳定的租户流量。
- 在租约中明确规定不允许转租。
- 当您无法时，请聘请物业经理来密切关注您的物业。
- 确保你的房子有一个良好的安全系统。
不利管有限制
逆权管有并非在所有情况下都可用。 例如，不得用于获得政府拥有的土地的所有权。
宅基地与逆向占有
在实践中，逆权管有类似于宅基地。 在宅基地中，只要新业主使用和改进，他们就会获得政府拥有的土地或财产，这些土地或财产在记录上没有明显的所有者。 如果不使用土地，自耕农可能会失去土地。 逆权占有也可以类似地发挥作用，将所有权不明确的土地用于生产用途。
另一方面，逆权占有可以以宅基地不能的方式被滥用。 如果两个农场之间有非正式的地役权，例如，当一个农民的围栏包含邻居一英亩的土地时，如果没有书面的地役权安排，使用它的农民可以主张逆权占有并从字面上咬掉那块土地。
不利占有是如何建立的？
占有者必须证明真实或计划的占有。 这需要一种将所有人排除在土地之外的愿望，但只能通过占有而不是所有权。
#1。 证据
“财产的性质和价值、合适和自然的使用方法”以及所有者维护自身利益的行为都被考虑在内。 例如，竖立栅栏通常被认为是逆权管有的“最有力的证据”。 没有考虑到拥有者本可以对土地做更多事情的证据。 错误地相信所有权或在询问时愿意付款同样不能作为占有的证据。
#2。 必须支付差饷和税款
支付差饷和税款作为证明因素是至关重要的，但这不是决定性的。 另一方面，不愿支付差饷与收购目标背道而驰。
业主可以收回财产吗？
重要的是要强调收回的时间段对于恢复所有权无关紧要。 例如，45 分钟的收回可以消除 19 年的逆权管有。
纪录片所有者有两种重新获得所有权的选择：
#1。 通过物理进入
土地权利必须在时效期届满前重新生效。 这包括像移除拥有者这样的主要活动和像移除栅栏或其他结构这样的小行为。 所有者必须“以收回的意图”重新占有，但不得通过暴力或武力这样做。 抗议，无论是口头的还是书面的，以及抵押或租赁等法律交易均不符合收回的条件。
#2。 通过法律程序
当启动法院程序时，逆权占有的时间就结束了，因此通常建议“先诉讼，后谈判”。 该过程从发出和送达占有传票开始，目的是获得占有令。 如果诉讼在时效期限内开始，则逆权占有人的权利终止。 如果此传票被驳回，时间将从该日期重新开始。
如何避免逆向占有
#1。 如果您拥有它，请留意您的财产。
如果您认为此人（或其他任何人）有逆权占有索赔，请检查财产税记录以查看该人（或其他任何人）是否已对该财产缴纳税款。 您可以采取以下程序来防止侵入者获得财产所有权：
#2。 张贴“禁止侵入”标志并使用大门阻止进入。
请记住，虽然这是防止入侵者的明智方法，但在许多州，有标志或大门并不能保护您免受无论如何占有土地的入侵者的索赔。
#3。 给予某人使用您的土地的正式许可并获得他们的书面确认。
例如，您可以授予某人在您的房产上停车、走捷径穿过您的房产、园艺或种植农作物的权限。 这不仅可以击败逆权占有索赔，还可以击败您土地上的地役权（使用许可）索赔。
#4。 打电话给警察。
找个律师。 要将侵入者从房东的财产中驱逐出去，您可能需要提起诉讼。 或者，您可以寻求法院命令从您的财产中拆除建筑。 您必须在侵入者在您的财产上停留足够长的时间以根据您所在州的法律提出成功的逆权占有索赔之前采取行动。
另请参阅： NFL 养老金：2023 年终极指南（更新）
获得侵入者协助
如果您觉得有人侵入您的财产，您可以咨询您所在地区的律师。
一些州要求侵入者在指定时间段内缴纳财产税。 一些州要求侵入者拥有表明财产所有权的文件（例如契约或所有权），即使该文件在法律上存在缺陷。 有关逆权占有的更多信息，请查阅您所在州的法律。
逆权管有的时限是多少？
逆权占有可能会在一段时间后发生，具体时间因州而异，通常为 5 至 30 年。
逆权管有什么条件才有效？
逆权占有要求声称拥有该财产的人公开和臭名昭著地实际和持续占有该财产，并有主张所有权的意图。
逆权管有如何影响财产所有权？
在必要的时间和标准得到满足后，逆权管有可能导致所有权从原所有人转移到主张逆权管有的人。
逆权占有等同于盗窃吗？
不，逆权管有不是盗窃。 虽然两者都涉及控制他人的财产，但逆权占有涉及公开这样做并意图在一定时间后要求所有权，而盗窃涉及未经他人许可控制他人的财产。
财产所有人可以防止逆权管有吗？
是的，财产所有人可以通过采取行动驱逐声称逆权占有的人，或采取措施保持对财产的控制，例如定期访问财产并确保其安全，从而防止逆权占有。
如果两个人主张逆权管有同一财产会怎样？
如果两个人主张逆权管有同一财产，则由法院根据每个案件的情况决定谁的主张更强。 将考虑每个人拥有该财产的时间长短、对该财产所做的改进的数量以及要求所有权的意图等因素。
不利管有常见问题解答
7年后你可以要求土地吗？
逆权管有的人可以依赖其前任的逆权管有，因此从逆权管有 7 年的人那里购买土地的人只需要再管有 5 年即可申领所有权。
逆权管有可否受到质疑？
在“逆权管有”注册土地十年后，一方可以向土地注册处申请注册为新的所有者，以代替当前的所有者。
逆权管有申请需要多长时间？
这些申请中的大多数在 9 个月或更短的时间内完成，但我们知道有些可能需要长达 11 个月，特殊情况需要更长的时间。
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