可调整利率抵押贷款 (ARM) 贷款:定义和 2023 年利率

可调利率抵押贷款
可调利率抵押贷款 ARM 文件在办公室。

获得抵押贷款时需要考虑许多贷款因素。 最重要的决定之一是是否获得固定利率或可调整利率的抵押贷款。 由于起步率较低,ARM 在当今利率上升的环境中可能很诱人,但它们也伴随着巨大的风险。
每种贷款类型都有优点和缺点。 因此,您的决定应以您的预算、住房需求和财务风险承受能力为指导。 让我们看看可调利率抵押贷款 (ARM) 的定义以及包括 5/1 和 5/6 ARM 在内的不同类型

什么是可调整利率抵押贷款 (ARM)?

可调整利率抵押贷款 (ARM) 是一种利率定期变化的贷款,通常基于预先确定的指数。 ARM 贷款可能包含 5 至 10 年的初始固定利率期限。 一旦最初的固定期限届满,利率可能会在此后每年更改(调整)。 例如,对于 5 年期限的 1/30 ARM 贷款,您的利率将在前 5 年固定,然后在接下来的 25 年每年上下波动。

可调整利率抵押贷款如何运作?

ARM 是具有两个不同阶段的长期住房贷款,即固定期限和可调整期限。

  • 固定时间: 首先,有一个初始固定利率期(通常是贷款的前 5、7 或 10 年),在此期间您的利率不会波动。
  • 调整期: 之后,您的利率可能会根据基准的变化而上升或下降。 (更多关于即将推出的基准测试。)

例如,假设您使用 30 年的 ARM,固定期限为 5 年。 这将导致贷款前五年的固定利率。 在那之后,您的利率可能会在剩余的 25 年贷款中波动。

不合格 ARM 与合格 ARM

当您研究您的 ARM 选择时,您会遇到合格和不合格的贷款。

合格贷款是符合特定标准的抵押贷款,可以出售给房利美和房地美。 如果贷款人遵循他们的标准,他们可以将他们的抵押贷款出售给这些政府资助的企业,以便在二级抵押贷款市场上进行重新包装。

如果贷款不满足这些精确要求,则将其归类为不合格贷款。 但是,在进行不合格贷款之前,请注意潜在的危险! 尽管借款人可能需要不合格的抵押贷款是有正当理由的。 虽然大多数不合格的抵押贷款发起人是值得信赖的,但许多人并不值得信赖。 如果您正在考虑购买不合格的 ARM,请务必仔细阅读有关速率重置的细则并了解它们的功能。

一个暗示是,FHA 和 VA ARM 不符合房利美和房地美的指导方针,但它们得到了美国政府的全力支持。 如果您得到联邦政府的支持,如果您可以使用其中一项贷款,您可能会更放心。

利率上限和可调整利率抵押贷款 (ARM) 利率

许多因素会影响抵押贷款利率。 包括您的信用评分等个人因素,以及经济状况的更广泛影响。 您最初可能会遇到一个以极低的利率吸引您的预告利率,该利率将在贷款期限内的某个时间消失。

合同中指定的基准是 ARM 费率的基础。 例如,该合约可能将美国财政部或担保隔夜融资利率 (SOFR) 确定为利率基准。 基准基本上将作为任何重置计算的起点。

美国财政部和 SOFR 利率是向最有信誉的客户(通常是政府和大型企业)提供短期贷款的最低利率之一。 其他消费贷款的定价是基于该基准的这些最低可行贷款利率的边际或加价。

您的 ARM 保证金取决于您的信用评分和历史记录,以及一个标准保证金,该保证金承认抵押贷款的内在风险高于基准指数的贷款。 最有信誉的客户将支付接近典型抵押贷款的保证金,而风险较高的贷款将从那里得到更多的标记。

好消息是利率上限可能已经到位,这表明在 ARM 的任何特定时期内允许的最大利率调整。 因此,每次新的利率调整都会有更多可以容忍的波动。

可调利率抵押贷款 (ARM) 再融资

在某些情况下,ARM 可能是最佳选择。 但是,如果您的财务状况发生变化怎么办? 要锁定 ARM 无法提供的更多稳定性,您可以将您的 ARM 再融资为固定利率抵押贷款。

幸运的是,程序相对简单。 如果您再融资,您将获得一笔新贷款来偿还现有的抵押贷款。 之后,您将开始偿还新的抵押贷款。

因为您正在申请新的抵押贷款,所以您需要完成许多与您第一次申请抵押贷款时相同的步骤。 例如,肯定需要工资单、银行对账单和纳税申报表。

由于市场上的利率具有吸引力,现在可能是考虑在您的贷款期限内锁定低利率的好时机。

固定利率与可调利率抵押贷款

作为潜在的购房者,您将能够在固定利率抵押贷款和可调整利率抵押贷款之间进行选择。 那么,这些抵押贷款有什么区别呢?

固定利率抵押贷款提供更多确定性,因为利率在贷款期限内保持不变。 这意味着您的每月抵押贷款付款将在贷款期间固定。

另一方面,ARM 可能会在介绍期内收取较少的利息,从而导致首月付款减少。 但是,在该初始期限之后,利率的变化将对您的付款产生影响。 如果利率下降,ARM 会变得比固定利率抵押贷款便宜; 然而,如果利率上升,ARM 可能会变得更加昂贵。

可调整利率抵押贷款 (ARM) 贷款的类型

如果您对 ARM 感兴趣,有多种可能的布局可供选择。 这是对您的替代方案的更深入了解。

#1。 5/1 和 5/6 可调整利率抵押贷款

5/1 和 5/6 可调整利率抵押贷款的利率在贷款期限的前 5 年是固定的。 第二个数字表示在前五年之后调整利率的频率。 5/1 可调整利率抵押贷款的利率每年变化一次。 5/6 ARM 上的费率每 6 个月调整一次。 利率限制也可能适用于贷款。

那么,究竟什么是利率上限? 在房地产行业,5/1(2/2/5)这个词可以用来指代 5/1 可调整利率的抵押贷款。

第二组数字——2/2/5——与费率上限细节有关。 这些是一些例子:

  • 第一个“2”是初始重置可以调整利率的上限或限制。 换句话说,在最初的 5 年介绍期之后,您的 ARM 可能会在第 2 年将您的利率调整 6%。
  • 后续调整上限:第二个“2”表示后续利率重置可以提高您的利率的最大金额。 一般来说,正常的后续调整上限为 2%。 这意味着您的利率在第 2 年可能会上涨多达 7%。
  • 终生调整上限指定在整个贷款期限内利率总共可以上升多少。 在我们的例子中,利率在第 1 年及之后只能上升 8%:5%(总寿命上限)-2%(第 1 年调整)-2%(第 2 年调整)等于 1%
另请参阅: 抵押计算器再融资指南:概述、比较和您需要的一切

大多数 ARM 的生命周期调整上限为 5%,但从长远来看,更高的生命周期上限可能会让您花费更多。 如果您正在考虑购买 ARM,请确保您了解利率上限报价的准备方式以及如果利率上升,您的每月付款可能会增加多少。

#2。 武器 7/1 和 7/6

7/1 和 7/6 ARM 的固定利率为 7 年。 对于 30 年的期限,这将导致在初始固定利率期结束后的未来 23 年内根据利率变化进行可变支付。

请记住,利率可能会上升或下降,从而导致更高或更低的抵押贷款支付来支付您的预算。

#3。 武器 10/1 和 10/6

10/1 和 10/6 ARM 的固定利率适用于贷款的前十年。 此后,利率将根据市场情况而波动。 如果您选择 30 年的期限,您将有 20 年的可变付款。

如何获得 ARM 贷款的批准

要获得 ARM 的资格,您必须满足许多不同的标准,就像您申请任何其他抵押贷款一样。

您应该准备好展示您的收入。 您的收入水平将帮助贷方确定您有资格获得多少抵押贷款。

此外,您必须具有相对优秀的信用评分才能获得资格。 例如,大多数贷款要求 FICO® 分数至少为 620。

谁应该考虑购买 ARM?

大多数人选择可预测性,并且在今天的低利率下,选择固定利率抵押贷款。

另一方面,对于一些购房者来说,ARM 可能更有意义,尤其是那些经常搬家或正在购买入门房的人。 如果您不是在寻找永远的家,购买 ARM 并在固定利率期结束之前将其出售可能会导致抵押贷款减少。

当然,在利率调整之前,您总是有可能无法出售房屋。 如果发生这种情况,您应该考虑再融资为固定利率或新的可调整利率抵押贷款。 然而,届时利率仍有可能上升。

可调利率抵押贷款术语

由于 ARM 比固定利率贷款涉及更多,因此掌握利弊需要对一些术语有基本的认识。 在选择 ARM 之前,借款人应了解以下概念:

  • 调整频率: 这是调整利率的频率(例如每月、每年等)。
  • 调整指标: 利率调整与基准挂钩。 这有时是特定资产的利率,例如存款证或国库券。 它也可以是一个特定的指数,例如担保隔夜融资利率 (SOFR)、资金成本指数或伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR)。
  • 保证金: 当您签署贷款时,您同意支付比指数高一个百分点的利率。 例如,您的可调整利率可能是一年期国库券利率加上 2%。 额外的 2% 称为保证金。
  • :这些是每个调整期利率可以上升多少的限制。 一些 ARM 还设有每月总付款上限。 这些贷款,有时被称为负摊销贷款,付款很少,但它们可能只涵盖应付利息的一部分。 未付利息被添加到本金中。 经过多年的抵押贷款支付,您所欠的本金可能会大于借入的金额。
  • 天花板: 可调整利率在贷款期限内的最大金额。

可变利率抵押贷款的可变利率是如何确定的?

三个主要指标之一的性能用于确定大多数 ARM 速率:

  • 一年期国库券的每周固定到期收益率: 美国国债支付的收益率,由联邦储备委员会跟踪。
  • 第 11 区资金成本指数 (COFI): 美国西部银行机构支付的存款利率。
  • SOFR(担保隔夜融资利率):作为 ARM 的基准利率,SOFR 已取代 伦敦银行同业拆放利率(LIBOR).

ARM 遵循的索引在贷款文档中指定。

抵押贷款人通过采用指数利率并添加商定的百分点数(称为保证金)来设定 ARM 利率。 指数利率可以波动,但保证金不会波动。

例如,如果指数为 1.25%,保证金为 3 个百分点,则利率为 4.25%。 如果该指数一年后跌至 1.5%,您的贷款利率将跃升至 4.5%。

ARM 的优点和缺点

优点

  • 较低的起始利率意味着较低的每月还款额以及将更多资金投入本金的能力。
  • 利率和月供可能会降低。
  • 利率不能超过上限。

缺点

  • 即使设置了最大值,利率和每月付款也可能增长到无法控制的水平。
  • 更复杂且可能难以理解的结构
  • 预付罚款的可能性

为什么银行选择可调整利率贷款?

在贷款期的早期,还款额和利率都较低。 人们可以购买比其他方式更昂贵的房屋,因为贷方在确定借款人的资格时可以考虑减少的还款额。 借款人可以从利率下降中受益,而无需再融资。

哪个更可取,ARM 还是固定利率?

对于打算在 ARM 的固定利率部分到期之前离开家的借款人,可调整利率抵押贷款可能比固定利率抵押贷款更可取。 ARM 在高利率的房地产情况下通常是有利的,因为如果利率下降,您的利率可能会改变。

谁是可调利率抵押贷款的合适人选?

那些打算在首次抵押贷款利率调整之前搬迁或出售住所的购房者可能是 ARM 的合适人选。 由于 ARM 的起始利率通常低于固定贷款,因此正在寻找最低利率或每月付款。

ARM 抵押贷款今天还在使用吗?

即使 ARM 在当今利率上升的环境下卷土重来,获得批准可能比获得固定利率抵押贷款更具挑战性。正常的固定利率贷款只需要 3% 的首付,而你至少需要 5% .

结论

通过在贷款的头几年提供较低的利率,可调整利率抵押贷款以长期确定性换取前期储蓄。 它们通常适用于不打算长时间留在家中或打算在几年后再融资的借款人。 如果你想在你的房子里呆上几十年,ARM 可能很危险,因为一旦固定利率期结束,你的抵押贷款付款可能会显着增加。 如果您要让自己永远回家,请考虑 ARM 是否对您有好处。

可调利率抵押贷款常见问题解答

为什么浮动利率抵押贷款不好?

如果您有支付选项 ARM 并且只支付不包括所有利息的最低还款额,则未付利息将添加到您的抵押贷款本金中,您所欠的债务将超过您最初借入的金额。 如果您的贷款金额达到合同最高限额,您的每月还款额将会增加。

可调利率抵押贷款如何运作?

ARM 的初始利率在一段时间内是固定的。 之后,适用于未结余额的利率会定期、每年甚至每月重置一次。

你能提前还清 ARM 抵押贷款吗?

5 年期可调整利率抵押贷款 (5/1 ARM) 可以提前还清; 但是,可能会收取预付款罚款。 预付罚款需要更高的抵押贷款利息。

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