将钱投入房地产市场的前景可能很诱人，但如果手头没有足够的现金支付首付款怎么办？ 购买房地产投资信托 (REIT) 的股票是开始投资房地产的一种选择，而无需投入可观的初始现金支出。 他们有慷慨派息的历史，使他们成为收入投资者的热门选择，但他们并非没有缺点。 在这篇文章中，我们将讨论 REIT 股票投资、如何投资以及最好的 REIT 投资。
什么是房地产投资信托基金
“房地产投资信托基金”一词是指通过房地产的所有权、管理或融资产生收入的企业。 与互惠基金一样，房地产投资信托基金 (REIT) 允许普通人投资房地产并享受其升值带来的好处，以及获得基于股息的收入和总回报，促进当地经济发展和振兴。
通过购买公司或共同基金或交易所交易基金 (ETF) 的股票，投资者可以通过房地产投资信托 (REIT) 获得房地产投资组合。 此外，房地产投资信托基金 (REIT) 的投资者可以从公司的利润中分一杯羹，但他们不必自己处理房产购买、管理或融资事宜。 大约 150 亿美国家庭的退休账户中有某种房地产投资信托 (REIT)。
了解房地产投资信托基金
由于 REIT 将绝大部分应税收入分配给股东，因此该 REIT 的利润无需缴纳企业所得税。 由于其独特的法律地位，REITs 比非 REITs 同行更有能力收购财产。
实质上，房地产投资信托基金从其房地产投资中产生收入，然后将其分配给股东。 REIT 的股息每季度派发一次，如果股价上涨，则有可能实现资本增值。
一些房地产投资信托拥有比其他更广泛的投资组合，而另一些则专注于特定的利基市场。 即使您手头没有现金购买房产或加入房地产投资俱乐部，您也可以通过 REIT 投资房地产。 此外，房地产投资信托基金 (REIT) 对主要股票市场的公开交易开放。
什么是房地产投资信托 (REIT)？
大多数房地产投资信托基金 (REITs) 以简单的商业模式运作：它们出租空间、收取租金，然后将钱分给股东。 抵押房地产投资信托基金不是财产所有者，而是房地产金融家。 这些房地产投资信托受益于其持有的利息。
公司必须满足 IRC 的特定要求才能被归类为房地产投资信托 (REIT)。 必须长期拥有能产生收入的房地产，向股东分配利润也是如此。
要被视为房地产投资信托基金，公司必须满足以下标准。
- 将至少 75% 的财富投资于土地、现金或政府债券等有形投资。
- 通过出售房地产、租金收入或抵押贷款利息赚取大部分资金。
- 分配给股东的股息至少应占年度应纳税所得额的90%。
- 作为法人实体存在，须缴纳公司税
- 有一群监督者，如受托人或董事
- 到第一年结束时至少有 XNUMX 名投资者。
- 持有公司一半以上股份的人数不超过五人。
房地产投资信托的类型
以下是不同类型的房地产投资信托基金。
- 股权房地产投资信托基金。 股票型 REITs 占当今 REITs 的绝大部分。 创收财产由股权 REITs 拥有或管理。 投资股权房地产公司在市场上和 Nareit 通常被称为 REIT。
- 房地产投资信托基金。 抵押房地产投资信托基金 (mREITs) 投资或发起抵押贷款和抵押贷款支持证券，以产生利息收入，用于为创收房地产融资。
- 私人房地产投资信托基金。 由于私人房地产投资信托基金无需在美国证券交易委员会注册，因此它们的股票不在主要股票市场上交易。
- 公共非上市房地产投资信托基金。 虽然 PNLR 是 SEC 认可的投资工具，但它们并未在任何主要证券交易所上市。
房地产投资信托基金如何运作？
作为 1960 年雪茄消费税延期修正案的一部分，国会创建了房地产投资信托 (REIT)。 商业房地产投资组合中的股份现在可以通过这项规定提供给投资者，而这在以前只有非常富有的人才能通过大型金融中介机构获得。
此外，公寓楼、数据中心、医疗设施、酒店、基础设施（如光缆、手机信号塔和能源管道）、办公楼、零售中心、自助仓储、林地和仓库都可以在房地产投资信托基金 (REIT)。
房地产投资信托基金通常专注于房地产市场的一个领域。 另一方面，多元化和专业房地产投资信托基金的投资组合可能包括不同类型的资产，例如写字楼和零售房地产投资信托基金。
许多房地产投资信托 (REIT) 的交易方式与主要证券交易所的股票类似，投资者可以在整个交易日内进行交易。
此外，这些房地产投资信托基金由于交易量大而具有很高的流动性。
如何投资房地产投资信托基金
开立经纪账户是投资REIT的第一步，分分钟搞定。 在那之后，房地产投资信托基金将像任何其他股票一样在证券交易所交易。 由于房地产投资信托基金 (REIT) 通常会支付大量股息，因此在派息前将它们保存在个人退休安排 (IRA) 等延税账户中可能是谨慎的做法。
但是，购买研究和投资于各种房地产投资信托 (REIT) 的交易所交易基金 (ETF) 或共同基金可能是交易单个 REIT 股票的不错选择。 瞬时多样性和减少的脆弱性结果。 这些基金可通过各种经纪公司获得，与研究个人房地产投资信托基金相比，投资于它们可以节省时间。 以下是作为房地产投资者如何投资 REIT 的简单步骤。
#1。 私人房地产投资信托基金
私人 REIT 具有 REIT 的所有特征，只是它们未在美国证券交易委员会 (SEC) 注册，因此不能在交易所交易。 他们不需要为投资者提供与上市公司相同的透明度，因为他们没有注册。 只有主要养老基金和合格投资者（净资产超过 1 万美元或年收入超过 200,000 美元）才有机会投资私人房地产投资信托基金。
全国房地产投资信托协会报告称，私人房地产投资信托基金的最低投资额可能在 1,000 美元到 25,000 美元之间。
#2。 非交易房地产投资信托基金
非交易房地产投资信托类似于私人房地产投资信托基金和上市公司，因为它们在美国证券交易委员会注册，但都不在主要交易所交易。 这类REITs因其注册需要公开季度和年度财务报告。 公开非上市REITs是非交易型REITs的别称。
此外，非交易型房地产投资信托基金通常流动性很差，如果您突然需要资金，很难从中取出资金。
#3。 公开交易的房地产投资信托股票
此类房地产投资信托基金在主要证券交易所公开交易，并在美国证券交易委员会注册，为普通投资者提供了获得资金回报的最佳机会。 由于上市公司受到信息披露和投资者监督，这些 REIT 通常被认为优于私人和非交易 REIT，因为它们的管理费用较低且公司治理得到改善。
#4。 房地产投资信托优先股
与普通股相比，优先股更像是债券而不是股票。 优先股与债券一样，具有固定面值并定期以现金支付股息。 优先股和债券一样，价格会根据利率水平上涨或下跌。
然而，优先股除了收到的现金股利外，不参与公司的持续利润，因此其价值不太可能升至发行价以上。 因此，除非优先股是以低于面值的价格购买的，否则投资者的年度回报很可能就是股息的价值。 这与 REIT 普通股的潜在长期增长形成鲜明对比。
最值得投资的房地产投资信托基金
房价飙升让你买不起？ 房地产投资可以成为被动收入的重要来源，但并不是每个人都能或想要维持出租物业。 另外，阅读 如何投资 REIT：投资指南和理由.
在这里，我们有房地产投资信托基金或房地产投资信托基金。
Research 房地产运营高级副总裁 Adam Littlefield 表示，“房地产投资信托基金是拥有和经营创收房地产并向投资者提供所有权股份的公司。” 单户住宅、联排别墅、公寓、公寓和商业空间（包括商店、办公室和仓库）都是房地产投资信托拥有的资产类型的例子。
如果您想涉足房地产市场，但没有足够的资金购买许多房产，房地产投资信托基金 (REIT) 是一个不错的选择。 房地产投资信托 (REIT) 是控制各种财产的公司，例如住宅社区、办公楼和零售中心。 您可以通过投资房地产投资信托 (REIT) 获得拥有房地产的经济利益。
以下是一些顶级房地产投资信托 (REIT) 的概要。
#1。 波士顿地产公司 (BXP)
摩根大通 (JPM) 最近成为头条新闻，因为它要求其执行团队成员每周工作五天。 西海岸的 Apple Inc. (AAPL) 和 Meta Platforms (META) 等公司也未能幸免于全国范围内限制远程工作政策的趋势。 像波士顿地产这样的写字楼房地产投资信托 (REITs) 在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和西雅图等主要大都市地区拥有、经营和租赁一些最大的工作场所，是投资者的不错选择从这个可能的趋势中获利。
Boston Properties 将从入住率的增加中获益，这反过来意味着如果人流量有所改善，则长期租赁收入会增加。 此外，REIT 的支付收益率为 7.7%。
#2。 普洛斯公司 (PLD)
Prologis Inc. 的大部分采购都是仓库和配送中心。 该公司自 1983 年成立以来，其投资组合中拥有超过 1.2 亿平方英尺的资产，亚马逊、联邦快递和 DHL 是其十大客户之一。 它在北美、南美、欧洲、亚洲和澳大利亚拥有资产。
目前，Prologis Inc. 在股票市场上的市值为 113 亿美元。 预计其股息在未来三年将以 14% 的复合年增长率增长，未来五年将以 12% 的复合年增长率增长。 公司将在 0.87 年第一季度支付每股 1.0675 美元的普通股股息和每股 2023 美元的优先股股息。
#3。 皇冠城堡公司 (CCI)
像 Crown Castle 这样的电信房地产投资信托 (REIT) 提供了一种接触房地产和基础设施的方法。 这家房地产投资信托基金 (REIT) 在美国管理和出租超过 40,000 座基站和 85,000 英里的光缆。 Crown Castle 在过去五年中受益于 5G 的普及。 管理层预见到这一发展。 Crown Castle 2023 年第一季度的股息为 1.565 美元，比 6.5 年第一季度的 2022 美元增加了 1.45%。 此外，目前 Crown Castle 的股息收益率为 5.2%。
#4。 中美洲公寓社区 (MAA)
Mid-America Apartment Communities 是一家房地产投资信托基金 (REIT)，被列入著名的标准普尔 500 指数。其大部分持股是阳光地带的公寓社区。 Mid-America Apartment Communities 分红已经有一段时间了。 自 1994 年以来，这家公司从未发生过未能支付股息的情况。
此外，目前该公司在 100,000 个州和华盛顿特区拥有大约 16 套公寓。 2023 年第一季度，公司派发了每股 1.40 美元的股息。 在过去十年中，中美洲公寓社区的股息平均增长 5.9%。
#5。 Annaly Capital Management Inc. (NLY)
抵押房地产投资信托 (mREIT) 是一种特殊形式的房地产投资信托 (REIT)，可以为投资者带来更多资金。
Huemmer 解释说，这些房地产投资信托基金是独一无二的，因为它们不持有实物资产，而是投资于抵押贷款支持证券等金融工具。
Annaly Capital Management 很好地说明了这一趋势，因为它主要投资于由商业和住宅抵押贷款和房地产支持的机构抵押贷款支持证券。 Annaly Capital Management (NLY) 是抵押房地产投资信托 (REIT)，目前提供 13.6% 的高收益率。 但是，投资者应注意 NLY 的股价增长低于平均水平。
#6。 WP 凯里公司 (WPC)
与拥有单一购物中心或办公楼的风险相比，“房地产投资信托基金中多种不同基础资产的多样化使房地产投资大不相同。
此外，WP Carey 是寻求多元化房地产投资信托基金的投资者的不错选择，因为它拥有 1,400 多个物业，服务于广泛的行业，包括仓库、办公室、零售、自助仓储、餐厅、酒店、健身和单租户工业. 作为一家多元化的房地产投资信托基金，WP Carey 允许投资者将赌注分散在多种房地产类型上。 REIT 提供 5.8% 的股息收益率。
#7。 联邦房地产 (FRT)
Federal Realty 成立于 1962 年，是美国最早的房地产投资信托 (REIT) 之一。Federal Realty 的投资组合包括各种零售和办公楼。 CVS、Home Depot、Gap 和 Albertsons 只是 Federal Realty 的前 10 大租户中的几个。
然而，尽管其产品组合很小，该公司仍非常重视简化流程。 这就是为什么它在美国房地产投资信托中拥有年复一年增加股息的最佳记录。 在过去的 7 年里，Federal Realty 的股息平均每年增长 55%。
为什么有人会投资房地产投资信托基金？
投资房地产投资信托基金 (REIT)，尤其是公开交易的信托基金，可能是有益的。
- 披露股票价格。 非交易房地产投资信托 (REIT) 的价值可能比其股价更难确定。 直到发行结束后约 18 个月，非交易 REIT 通常不会披露每股估值。 这可能会在您投入资金后很长一段时间内发生。 您可能需要一段时间才能衡量非交易 REIT 投资的价值和波动性。
- 定期付款。 REITs 将 90% 的年度利润作为股息分配给股东的要求意味着 REITs 股票通常提供市场上最好的股息收益率。 这就是为什么它们在寻求被动收入来源的投资者中如此受欢迎的原因。 最好的房地产投资信托基金的股息支付历史相当可观，而且随着时间的推移还在增加。
- 波动性较小。 部分由于支出较高，房地产投资信托 (REIT) 的波动性低于普通股票。 投资房地产投资信托基金 (REIT) 可以帮助平稳其他资产类型的过山车。 尽管如此，没有任何投资是完全不受波动影响的。
- 多样化. 拥有可能包含数十甚至数百处房产的房地产投资信托基金，与在同一地点只有几处房产相比，可以让您分散投资风险。
房地产投资信托基金的劣势是什么？
投资房地产投资信托基金有许多好处，但也存在一些风险。 投资房地产投资信托基金有以下缺点：
- 高额债务积累. 与典型的房主一样，房地产投资信托基金经常背负大量债务。 但是，在购买股票之前，买家应核实房地产投资信托基金是否有足够的资金来偿还债务并维持其股息支付计划。
- 没有二级市场和高额佣金. 投资非交易或私人 REIT 时要警惕过高的销售佣金，并且知道如果这样做，您可能难以退出投资。
- 发展乏力。 长期投资者可能不会像短期投资者那样从房地产投资信托 (REIT) 中获益。 这是由于房地产资产的增值率普遍较低。 因此，寻求快速收益的投资者可以通过购买普通股而不是 REIT 获得更好的服务。
- 权限问题。 公开交易的房地产投资信托 (REIT) 比非交易和私人 REIT 遵守更严格的标准，后者可能存在重大治理困难。
结论
房地产投资信托 (REIT) 可以让投资者在不拥有房地产资产的情况下获得投资机会。 有很多房地产投资信托基金专注于一种特定类型的财产。 投资者在选择符合自己需求的投资组合之前，应了解公司的投资理念和产品。 一些房地产投资信托 (REIT) 非常可靠，但没有 REIT 是无风险的。 做你的研究，不要投入超过你能承受的损失的钱。
房地产投资信托基金常见问题
REIT 是一项好的投资吗？
尽管收入和租金增长的组合可能对所有投资者都具有吸引力，但寻求收入者尤其会发现 REITs 会受到关注，因为与高等级债券和大多数股票相比，REITs 的收益率较高。
房地产投资信托基金拥有哪些资产？
房地产投资信托基金 (REIT) 是一家以盈利为目的投资和管理房地产的公司。 “房地产”可以指办公楼、零售中心、住宅区、酒店、自助仓储单元或仓库。
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参考文献
