在治安官拍卖会上购买止赎房产是在投资房产上省钱的绝佳策略。 此类销售有多种规则，了解它们将帮助您做出明智且可能有利可图的购买。
什么是警长的销售？
治安官拍卖是一种公开拍卖，其中没收的财产根据法院命令拍卖，以补偿未偿还的债权人。 拍卖收益旨在补偿抵押贷款人、银行、税务人员和其他因财产而蒙受经济损失的原告。
一般来说，止赎拍卖发生在银行或其他因未付款而扣押财产的贷方直接出售财产时，而治安官的出售是法院命令程序的一部分，以收集对前所有者的法律判决财产。
Sheriff 拍卖的流程是什么？
Sheriff Sales 通常每周或每月定期在法院台阶上举行，也可以在土地本身或公共场外场所举行。 由于美国的每个县都不同，因此请务必通过访问他们的网站或致电他们来联系您的县书记员以获取日期、时间和地点。
请记住，虽然房屋通常不按任何特定顺序出售，但潜在买家应尽早到达，以免错过超值优惠。
警长拍卖会拍卖哪些不同类型的财产？
如前所述，在 Sheriff's Sales 拍卖的房屋是住宅止赎房屋。 单户住宅和公寓是住宅止赎财产的例子。 当房主拖欠抵押贷款时，该房产可能会被取消抵押品赎回权。 发生这种情况时，房产将进入止赎程序并可以进行拍卖。 拍卖开始前的任何时间都可以推迟或取消止赎拍卖。
治安官的销售在哪里发生？
销售通常在警长办公室或县法院举行。 在该国的某些地区，他们实际上被关押在法院大楼前的台阶上，而不是在里面。
欢迎公众参加治安官的拍卖会。 贷方可以出席或派代表试图对自己的财产进行投标。 贷方的这种做法是合法的。 要记住的一件事是，每个人都必须在竞标房产之前拥有经过认证的可用现金。
如何查看属性列表
您可能会在几个地方找到将在下一次警长拍卖会上拍卖的房产清单。 许多警长部门都有网页，您可以在其中查看即将进行的销售。 您还可以访问当地的治安官办公室，获取将要拍卖的财产清单。
待售物业经常在实际销售日期前一个月在当地报纸上公布。 您所在地区的治安官办公室可以告知您哪些期刊将刊登该通知。
每处房产通常都会分配一个案卷编号、治安官部门编号或法庭案件编号。 它将在止赎诉讼中指明原告和被告的姓名。 它将包含财产地址和描述，以及债务金额或“意外价格”。
什么是不高兴的价格？
最低价格是原告（通常是贷方）愿意为财产接受的最低价格。 如果没有收到投标，该物业将不会出售。
意外价格可能低于或高于实际判断金额，即贷方为弥补损失而欠的金额。 原告的律师或其他代表会经常对该房产进行竞标，以试图提高价格。
为治安官的拍卖做准备
为准备出售，如果您打算出价，您应该对您认为会感兴趣的所有房产进行全面的产权搜索。 一些司法管辖区允许您在线进行此搜索，而其他司法管辖区则要求您在主法院进行。 您也可以聘请律师为您处理此事。
您应该查看在州或联邦层面是否对财产有任何留置权。 这可能包括国税局税收留置权、市政税，甚至水费。 房主的另一个债权人可能已提出判决留置权。 您可能有义务支付任何未通过止赎法庭程序解除的留置权。
要了解该物业是否有任何开放许可证，请联系其所在的城镇或市政当局。 如果你买了它，你将不得不花钱将它们关闭。
警长出售的结束和风险
在 Sheriff Sale 购买的房产按“原样”出售，买家有责任对他们竞标的房产进行尽职调查。 买家可以选择获取他们感兴趣的房产的产权报告，以确定该房产是否有任何可能在止赎销售中幸存下来的产权问题。 最后，一旦买家获得销售收据，买家就可以从县里拿到房产的契约。
你能阻止治安官的销售吗？
有三种可能的方法来阻止治安官的销售：
- 税收销售赎回
- 破产
- 卖空
如果房产在出售前的最后 90 天内被用作住宅，房主可以支付所有未缴税款，以便在税收赎回销售中取回他们的房子。 他们必须在销售后 90 天内这样做。 此外，他们必须支付所有税款、利息和费用。
由于房屋在治安官拍卖中的售价很少超过其真实价值的一小部分，因此如果购买者能够协商成功，贷方偶尔会进行卖空。 贷方可以随时选择从拍卖中撤回房屋并接受另一个报价。
申请破产有效地结束了所有法院收债业务，包括治安官的拍卖。 它还为调查进一步的可能性而不是对债权人的要求做出反应争取了时间。 一个 13破产 也可能允许房主在此过程中留在他们的房子里。
请记住，拍卖价格可能不足以支付房主所欠的全部金额。 在这种情况下，贷方可能会采取额外行动以对房屋所有者作出缺陷判决的形式收回成本。
治安官出售的想法很可怕。 遗憾的是，有严格的期限。 如果您面临警长拍卖，请尽快与我们联系，了解我们如何在截止日期前为您提供帮助。
房主可以做些什么来阻止治安官的销售？
作为房主，您可以采取措施避免警长出售并维护您的房屋。 根据您的情况以及州和联邦立法，您可能会：
- 在法庭上对取消抵押品赎回权提出异议（检查您收到的取消抵押品赎回权文件或咨询律师以找出对取消抵押品赎回权行动作出回应的截止日期）
- 申请贷款修改或其他形式的损失减轻（确保在州法律或联邦法律规定的任何截止日期到期之前申请）
- 续贷（同样，不要错过州法律或您的抵押合同规定的最后期限）。
- 申请破产或还清全部抵押债务。
治安官出售可以撤销吗？
很可能不会。 一旦房屋在宾夕法尼亚州的抵押止赎拍卖中出售，房主就没有赎回权。 如果在税债出售中出售，则在非常不寻常的情况下可以撤销警长出售。
如果没有人竞标 Sheriff 拍卖会怎样？
如果房屋在 Sheriff's Sale 期间未售出，它将成为房地产所有 (REO)。 房屋由银行或其他贷方接管，直到可以出售或拍卖为止。
是否有可能为治安官的拍卖获得贷款？
从理论上讲，您可以通过 Sheriff's sale 获得贷款购买房屋。 要购买止赎房屋，您通常需要 FHA 贷款，但这笔贷款需要在拍卖时授予。 如果您的房屋被取消抵押品赎回权，则很难甚至不可能获得贷款以试图在拍卖会上收回它。
警长拍卖会向公众开放吗？
事实上，Sheriff Sales 对公众开放。 他们通常在县法院举行。
谁从治安官的销售中赚钱？
Sheriff's Sales 的收入分配给抵押贷款人、税务员和银行，而他们没有被前任所有者支付。 这是偿还借款人违约的贷方的解决方案。
止赎房屋拍卖多少钱？
Sheriff's Sale 期间房屋的价格由多种标准决定，包括评估价值、市场条件以及潜在买家或投资者的可用性。 在止赎拍卖中，止赎房屋的售价通常远低于其评估价值，这为寻找低成本投资物业提供了绝佳机会。
治安官出售后会发生什么？
根据州立法，拍卖后您可能还有其他选择。 如果州法律允许售后赎回期，您可以回购并保留房屋。 或者，即使您不赎回，州法律也可能授予您在赎回期限内居住在该房屋中的权利。 但是，如果您在您的合法居住权到期时不离开，您很可能会被驱逐。
在有限的情况下，您可以通过提出搁置（无效）出售的动议来反对治安官的出售。 如果您能证明销售行为存在欺诈、错误或违规行为，法院可能会推翻该销售。 例如，如果银行未能及时通知您或拍卖未按要求在报纸上适当刊登，这些缺陷可能成为反对拍卖的理由。
你应该考虑警长的销售吗？
治安官的拍卖从表面上看可能看起来很划算，但某些因素可能会使过程变得复杂——而且比您预期的要昂贵得多。
大多数拍卖房屋必须在不被人看到的情况下收购，因此存在一定的风险。
如何找到您所在地区的 Sheriff's Sales
根据您居住的地方和负责销售的市政当局，治安官的销售组织和宣传方式不同。 要了解您附近的销售情况，请联系您当地的警察执法办公室并询问下一次销售日期。
如果您在一个月内没有找到任何让您感兴趣的房产，请继续寻找。
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参考资料
